Autore: Studio

Sono il Vice presidente di una cooperativa che ha terminato la costruzione di n° 25 alloggi con finanziamento regionale, abbiamo già provveduto oltre tre anni fa al frazionamento del mutuo e nel marzo 2012 al perfezionamento dell’atto per 20 soci, con relativo accollo del mutuo a seguire.
Dopodiché altre tre persone hanno fatto l’atto ma due, pur pagando regolarmente il mutuo alla cooperativa che poi paga la banca, continuano a non procedere all’atto finale, nonostante i ripetuti solleciti.
Premesso che la coop non ha debiti di sorta ed è in regola economicamente parlando, a giugno, per non pagare ulteriori cifre relativamente a bilancio, quota associativa alla lega coop, ecc. abbiamo deciso in assemblea che per dimettersi da socio bastava pagare una quota a copertura delle ultime spese di bilancio relative al 2014 e poi fare regolare richiesta di recesso da socio. La lega coop, ora, ci dice che non è possibile uscire da socio di questa cooperativa fino a che non sia stato fatto l’atto anche delle altre due case. E’ possibile? Tra l’altro abbiamo fatto delibera a inizio di questo anno in cui accollavamo le spese extra dovute al loro ritardo direttamente a questi soci.

Risposta al quesito:
Il caso prospettato ha tre soluzioni:
– la prima si fonda sull’esclusione dei soci che si sono resi indisponibili alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione dell’alloggio.
In tal caso, i predetti soci sono responsabili anche di tutti i danni provocati alla Cooperativa, il cui ammontare può essere trattenuto dalle somme loro dovute in restituzione delle anticipazioni su costo di costruzione degli alloggi;
– la seconda basata sull’addebito ai soci inadempienti di tutti costi conseguenti al ritardo nel procedimento di estinzione della Cooperativa;
– la terza fondata sulla delibera di messa in liquidazione della Cooperativa con la conseguente nomina del liquidatore. Quest’ultimo, permanendo l’indisponibilità dei soci, può procedere all’esclusione degli stessi e, quindi, alla liquidazione del patrimonio sociale mediante la vendita degli alloggi residui.

Sono socio di una cooperativa a scopo mutualistico a proprietà indivisa, creata per la costruzione di appartamenti destinati ai soci aventi determinati requisiti. La cooperativa è posta in essere fino al 2026.
Il nostro presidente sostiene che, avendo ricevuto il nulla osta da parte della Regione e del Comune di residenza nel 2003, ogni socio è libero di alienare o locare il suo appartamento trascorsi 5 anni dal nulla osta, in base all’art 20 della legge 179/92.
A questo punto mi sorge un grande dubbio: essendo la nostra una cooperativa dove per entrarvi bisogna possedere dei requisiti molto rigidi, in cui nessuno SOCIO è PROPRIETARIO, MA SOLO ASSEGNATARIO di un APPARTAMENTO ed essendo in vita per almeno fino al 2026, POSSONO I SOCI liberamente alienare o locare l’appartamento loro assegnato?
I membri del CDA devono essere informati e responsabili delle conseguenze di tali vendite o locazioni?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa non può essere eseguita alcuna alienazione dell’alloggio da parte del socio assegnatario, per il fatto che lo stesso non ha acquisito alcuna proprietà individuale dell’immobile.
Se l’Ente finanziatore, cioè la Regione, ha autorizzato la trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa e sono stati eseguiti tutti gli adempimenti conseguenti, in tal caso ciascun socio può alienare l’alloggio dopo cinque anni dall’assegnazione.
Resta fermo il vincolo della Convenzione stipulata con il Comune che ha assegnato l’area, in base alla quale gli alloggi devono essere ceduti esclusivamente ai soggetti aventi i requisiti previsti per l’edilizia popolare.

Per acquistare degli appartamenti di proprietà della Regione Lazio ci è stato suggerito di formare un Consiglio Direttivo, di cui sono Presidente, presso la Conit (Consorzio Italiano Casa) di Roma allo scopo di avere maggiore potere negoziale formando una Cooperativa. In realtà nulla di ciò è avvenuto ed, infatti, abbiamo acquistato le abitazioni come privati direttamente con la Regione Lazio.
Ora la Conit chiede molti denari per la “attività di consulenza e/o collaborazione” mai avvenuta e mi invia lettera r.a r. per il ritiro della documentazione societaria e contabile. Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata effettivamente costituita  con atto notarile, rogato alla presenza dei soci fondatori, questi ultimi sono obbligati a sopportare tutte le spese della costituzione.
Il Consorzio è un organismo di secondo grado e, quindi, intrattiene rapporti esclusivamente con le Cooperative, che vi aderiscono in base a regolari deliberati del Consiglio di Amministrazione.
Se nel caso di specie non vi è stata alcuna delibera degli amministratori, in tal caso non sembra che il predetto Consorzio possa vantare alcuna pretesa se non esiste alcun valido conferimento dell’incarico di assistenza.

Un socio di una cooperativa edilizia entrato oltre 20 anni fa nella speranza che si costruisse un alloggio, oggi non avendo più fiducia nel progetto vorrebbe recedere, sono 20 anni e non si costruisce niente solo anticipazioni per acquisto terreni.
Nello statuto c’è il divieto di cessione delle quote sociali e non possono essere cedute da socio a socio o a terzi i versamenti eseguiti in conto prezzo degli alloggi. Ritenendo tale articolo dello statuto nullo poiché in contrasto con una norma inderogabile di cui all’art. 2530 6° comma c.c. riterrei applicabile il recesso.
Il problema a questo punto è che al socio era già stata inviata una delibera di esclusione da socio del 2012 perché moroso essendosi rifiutato di versare ulteriori 25.000,00 euro per opere delibera appena annullata dal Tribunale di Roma con ordine di riammissione.
Se invio la lettera di recesso quale quota spetterà al socio, quella pari ai versamenti eseguiti sottratte l’ordinaria gestione o altra?
Dovrà pagare i 25.000 euro già richiestigli?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato occorre preliminarmente esaminare, oltre alle argomentazioni sollevate nel giudizio di opposizione alla delibera di esclusione, soprattutto le motivazioni della sentenza  di accoglimento con ordine di riammissione.
Se, infatti, il provvedimento giudiziale ha subordinato la riammissione al versamento delle somme, il mancato adempimento del socio potrebbe indurre la Cooperativa a richiedere il risarcimento del danno, quanto meno in ragione delle spese legali del giudizio appena concluso.
In ogni caso, il recesso è legittimo ai sensi dell’art. 2530 sesto comma c.c. e il socio ha diritto al rimborso nei tempi e nei modi regolati dallo Statuto sociale.
Normalmente, nel caso di recesso legittimo si prevede il rimborso della quota sociale, delle anticipazioni in conto costruzione, detratte le perdite pro quota, l’eventuale tassa di ammissione a fondo perduto e gli altri eventuali costi di diretta ed esclusiva imputazione al socio receduto.
Il socio che recede non è tenuto al pagamento delle eventuali anticipazioni, ma esclusivamente al versamento delle spese di amministrazione già maturate nel periodo di vigenza del rapporto sociale.

Sono socia di una coop. edilizia a proprietà indivisa e qualche anno fa ho stipulato una scrittura privata per l’acquisto di un alloggio da un’altro socio della stessa coop.
Ma con il tempo scopro che essendovi i vincoli della convenzione il prezzo dell’acquisto è molto superiore a quello in convenzione.
Volevo sapere se è possibile impugnare la scrittura privata rendendola nulla dato che si è fatta speculazione su di un immobile ricadente su area peep. Ringrazio con l’auspicio di vederci in studio a Roma.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa, in tal caso non può essere stato stipulato alcun atto di acquisto di un alloggio sociale già assegnato al socio.
E’ probabile, viceversa, che sia stato stipulato un atto di cessione della quota sociale per il subentro nella qualità socio della Cooperativa. Può anche darsi che sia stato stipulato un preliminare condizionato alla trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa e conseguente vendita dell’alloggio.
Nel primo caso la quota di subentro potrebbe essere moderatamente più elevata del costo di riferimento imposto dal Comune, ricomprendendo anche spese amministrative estranee al predetto costo.
In tale ipotesi, se il prezzo della quota è di molto superiore al valore di riferimento, il contratto preliminare non è valido per illiceità del contenuto.
Non diversa è la conclusione nell’altra ipotesi, in cui sia  stato alterato il prezzo di acquisto rispetto al riferimento imposto dal Comune.
In entrambe le ipotesi occorre esaminare attentamente tutte le convenzioni e, quindi, procedere alla adeguata messa in mora del contraente promittente.

Sono socio di una Cooperativa Edificatrice che ha già costruito tutti gli immobili e la maggior parte di essi sono stati assegnati (non è stato ancora ceduto il percorso pedonale al Comune); mancano da assegnare ancora 10 immobili circa (su un totale di 60 unità), preassegnati a soci che o sono morosi o che li tengono in affitto e che pertanto non hanno interesse ad assegnarseli.
Poichè in cooperativa, informalmente, mi dicono che non ci sono più soldi per il pagamento delle spese di gestione (e non so che altro) e che a breve verrà richiesto un pagamento a tutti i soci, vorrei sapere se posso legittimamente recedere dalla cooperativa per raggiungimento dello scopo sociale e pretendere anche il pagamento del mio credito di socio (che risulta dal bilancio).
Oppure farmi scalare quest’ultima richiesta di pagamento dal mio credito e poi recedere? Infine, è vero che dopo 20 anni di apertura della cooperativa non è più necessario cedere al Comune alcunchè?

Risposta al quesito:
Il raggiungimento dello scopo sociale si verifica con l’assegnazione di tutti gli alloggi, eseguita la quale la Cooperativa deve essere messa in liquidazione, seguendo la procedura di legge fino all’estinzione.
Anche nel periodo di liquidazione, tutti i soci sono tenuti al versamento pro quota delle spese generali di amministrazione.
Alla luce di quanto precede non sembra legittima la domanda di recesso, mentre appare rilevante l’inadempienza degli amministratori per il mancato recupero forzato dei versamenti sociali dovuti dai soci morosi. Questi ultimi, infatti, dovrebbero essere esclusi e la Cooperativa dovrebbe assumere altri soci in loro sostituzione.
Permanendo l’inadempienza degli amministratori, i soci in regola con i versamenti possono agire chiedendo il controllo giudiziario sulla Società ovvero l’intervento della Vigilanza Ministeriale.
La compensazione tra debiti e crediti sociali può essere disattesa solamente per obiettive e legittime esigenze di liquidità bilancio, circostanza, questa, che sembra doversi escludere nel caso di specie.
Se il Comune ha assegnato il terreno alla Cooperativa è stata stipulata la relativa convenzione, normalmente con termine di scadenza di 99 anni.
Dovendosi presumere che il periodo della concessione sia tuttora vigente, non rileva il termine ventennale e, pertanto, la Cooperativa deve adempiere a tutti gli obblighi assunti con il predetto atto concessorio.