Autore: Studio

Sono socio di Cooperativa a proprietà divisa la quale ha raggiunto l’oggetto sociale della costruzione degli alloggi sin dal 1985. Sono stati assegnati e rogitati n. 22 immobili su n. 23, per i rimanenti ci sono cause in corso che portano tempo.
Chiedo se è possibile recedere da socio e quali sono i miei vantaggi.
Per quanto riguarda il condominio vorrei sapere quanto segue: che maggioranza ci vuole in 2^ convocazione per opere di sistemazione garage e rivestimento interno ascensore; se non si raggiunge mai quella per legge come dovremmo comportarci?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio deve essere accolto dal CdA della Cooperativa, il quale è obbligato a motivare il rifiuto della richiesta avanzata dal socio.
Nel caso di specie, sembra che non vi siano giusti motivi di recesso, posto che la Cooperativa non ha definito il programma sociale (stante la pendenza dei giudizi) e, pertanto, ciascun socio è obbligato a sopportare i costi della gestione amministrativa sino alla definitiva estinzione della Società.
E’ possibile, tuttavia, che la Cooperativa ovvero ciascun socio danneggiato si rivalgano sui responsabili del protrarsi dei tempi di estinzione della Società (amministratori o soci inadempienti).
Nel caso di specie, a seguito della stipula dei rogiti è sorto il Condominio, composto dai soci assegnatari e dalla Cooperativa quale proprietaria degli alloggi non ancora assegnati.
Le spese indicate sembrano di conservazione e manutenzione straordinaria delle parti comuni e ,pertanto, l’Assemblea dei condomini (cui partecipa anche la Cooperativa pro quota) delibera validamente a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo dei condomini e un terzo del valore dei millesimo dell’edificio.

Ho fatto richiesta di subentro al posto di un socio dimissionario in una cooperativa edilizia con quote divise.
Per il subentro ho fatto una scrittura privata con il socio dimissionario e versato una cifra concordata pagandolo con assegno circolare, ho agito correttamente o avrei dovuto stipulare un atto diverso?
In mano a breve dovrei avere il verbale del cda che mi accetta come socia, vorrei sapere se prima del subentro ci sia un modo per accertare la situazione debitoria del socio uscente ed essere sicura di non dover dare nulla di più alla cooperativa.

Risposta al quesito:
La procedura di “subentro” deve essere concordata tanto con il socio uscente, quanto con la Cooperativa. Nella fase preparatoria all’accordo il socio subentrante deve avere precisa cognizione dei debiti del socio uscente come iscritti nel bilancio della Società.
Ma non basta, in quanto il subentrante deve accertare anche i costi incombenti sull’alloggio prenotato, non ancora iscritti in bilancio ovvero non ancora posti a debito dei soci (ad esempio: prezzo del terreno espropriato no ancora definito, saldo dovuto all’impresa appaltata, saldo dovuto ai tecnici professionisti, etc..).
Tra il socio uscente e il socio subentrante si deve quantificare esclusivamente l’importo relativo alle migliorie extracapitolato pagate dal primo direttamente all’impresa, mentre le anticipazioni sul costo di costruzione e gli oneri amministrativi sono dovuti alla Cooperativa, la quale provvederà successivamente a rimborsare al socio uscente quanto allo stesso dovuto a norma di legge e di Statuto (tale somma non sempre coincide con quanto versato).

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa, di recente ho saputo che l’ufficio delle Entrate ha chiesto alla cooperativa la nomina di un revisore legale dei conti.
Avendo già un commercialista incaricato della gestione della cooperativa siamo obbligati a sostenere questa ulteriore spesa?

Risposta al quesito:
Non è previsto che l’Agenzia delle Entrate possa imporre alla Cooperativa un revisore dei conti, ma semmai che l’Agenzia medesima richieda la relazione del revisore contabile al bilancio sociale (se ciò è previsto dallo Statuto ovvero se la Società supera per dimensioni i parametri di legge) oppure richieda la revisione biennale, redatta da un revisore di cooperative (non un revisore legale dei conti), come previsto dalla normativa vigente.
E’ chiaro che l’Agenzia può effettuare le succitate richieste esclusivamente nell’ambito dell’attività di verifica fiscale cui è preposta.

Mio figlio ha acquistato un appartamento come socio cooperativa edilizia (il rogito avverrà a giugno 2015) e ha pagato l’iva al 4% come prima casa, ha deciso di cedere l’appartamento alla sorella, nel passaggio occorre ripagare ancora l’iva al 4% (la cessione avverra’ prima del rogito e anche per lei sara’ prima casa).
E’ corretto?

Risposta al quesito:
Anche il nuovo passaggio di proprietà sarà soggetto all’IVA nella misura del 4%.
Va, tuttavia, osservato che andrebbe presa in considerazione la possibilità di richiedere alla Cooperativa di sostituire al socio prenotatario la di lui sorella, quale socio subentrante, in modo da stipulare un solo atto (con notevole risparmio di costi).

Sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa che ha partecipato ad un bando regionale per la realizzazione di nr. 22 alloggi a favore di appartenenti alle FF.OO.
Attualmente gli appartamenti sono in fase di costruzione, ma l’uscita di alcuni soci in corso d’opera ha determinato la non completezza della compagine sociale, nella misura di nr. 4 alloggi. Purtroppo la crisi economica nazionale non ha ancora oggi reso possibile la sostituzione con appartenenti delle FF.OO.
La cooperativa può completare la compagine sociale facendo entrare persone che non appartengono alle ff.oo. Ovviamente quest’ultime non otterrebbero l’irrisorio contributo regionale. Lo Statuto prevede che nella cooperativa possono far parte tutti i cittadini italiani. Chi deve autorizzare?

Risposta al quesito:
Se il bando di finanziamento prevede che gli alloggi siano assegnati esclusivamente ad una certa categoria, una tale previsione non è aggirabile.
Nel caso di specie la Cooperativa, essendo impossibilitata alla sostituzione dei soci receduti, può modificare il programma costruttivo  agevolato rinunciando a quella parte del finanziamento proporzionale agli alloggi privi di soci assegnatari.
Ottenuta l’autorizzazione, la Cooperativa può assegnare gli alloggi privi di finanziamento a nuovi soci non appartenenti ad alcuna specifica categoria.E’ chiaro che tale ultimo passaggio dovrà essere concordato anche con l’Istituto mutuante, anche mediante la concessione di un mutuo ordinario per gli alloggi non finanziati.

Sto valutando la possibilità subentrare in sostituzione di un socio dimissionario in una cooperativa edilizia. Sono venuto a conoscenza che c’è una richiesta di risarcimento alla cooperativa.
I lavori di costruzione del complesso immobiliare venne infatti iniziati dal un costruttore che poi per motivi a me non noti non continuò i lavori e dopo qualche mese i lavori ripresi e conclusi da un altro costruttore. L’iniziale costruttore ha citato la coop per danni chiedendo un risarcimento economico.
Cosa rischia il socio in caso di risarcimento? Se subentro dopo la richiesta di risarcimento, l’azione risarcitoria è a carico del socio dal quale dovrei rilevare la quota o no?

Risposta al quesito:
Se l’azione giudiziaria intrapresa dal costruttore risulterà fondata la Cooperativa verrà condannata al risarcimento dei danni e il relativo onere economico si riverserà inevitabilmente sui soci.
Il socio che subentra assume pro quota tutti gli oneri gravanti in quel momento sulla Cooperativa, senza esclusione di sorta.
Il subentrante potrebbe convenire con il socio uscente una sorta di garanzia per gli eventuali oneri in esubero, ma resterebbe sempre direttamente obbligato nei confronti della Cooperativa e, quindi, comunque esposto qualora l’uscente medesimo fosse inadempiente.