Giorno: 13 Ottobre 2016

Sono un socio di una cooperativa edilizia tempo fa denunciai un irregolarità dei lavori strutturali della cooperativa e irregolarità della gestione della stessa.
E’ stata disposta una delibera di esclusione per morosità nonostante avessi impugnato tutto, io ho ricorso all’arbitro e il mio avvocato mi ha comunicato che è possibile che i venga condannato alle spese processuali qualora io perdessi la causa. E quindi sarei escluso.
Chiedo: c’è una possibilità di essere condannato al pagamento delle spese legali? Cercando giustizia potrei perdere la casa? Vorrei tutelarmi chiedendo il sequestro cautelativo del bene per la restituzione delle somme versate. Si può fare ricorso dopo aver perso la causa?

Risposta al quesito:
Se la delibera di esclusione è stata adottata legittimamente dalla Cooperativa e, comunque, se il socio non riesce a dimostrare le proprie ragioni, è normale che egli venga condannato alle spese di soccombenza, come per legge.

Trattasi di coop arl a scopo di mutualità prevalente.
Il presidente ha provveduto ad inoltrare richiesta all’agenzia dell’entrate dell’iva fin’ora versata tramite il pagamento delle fatture all’impresa di costruzione. Tale iva richiesta vorrebbe utilizzarla per usi impropri, costringendo così i soci assegnatari degli alloggi a doverla pagare per intero al momento dell’atto.
Implicitamente ciò significa che i soci assegnatari rischierebbero di pagarla due volte poiché considerando la gestione economica della coop è alquanto improbabile che tali somme verranno restituite. Per tale richiesta di rimborso non ha convocato l’assemblea e non vi è un verbale in cui i soci sono d’accordo a tale operazione.
Può il presidente decidere quanto sopra descritto senza la preventiva approvazione dei soci assegnatari? Su 24 soci assegnatari solo 2 fanno parte del CdA.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative Edilizie gli amministratori hanno il potere dovere di amministrare le risorse finanziarie nell’interesse sociale, redigendo annualmente il bilancio d’esercizio da sottoporre all’assemblea dei soci.
L’IVA pagata in esubero dalla Cooperativa potrebbe essere compensata con l’imposta dovuta a seguito delle assegnazioni, ma può anche essere rimborsata anticipatamente su richiesta degli amministratori.
La scelta dipende dalle esigenze finanziarie della Cooperativa, che potrebbero essere più immediate rispetto ai tempi della stipula degli atti e della compensazione con l‘IVA in emissione.
In ogni caso, le esigenze finanziarie della Società (debiti sociali) devono essere, comunque, fronteggiate con i versamenti dei soci, i quali, in ragione dei tempi necessari per gli adempimenti, potrebbero avere più interesse al rimborso dell’IVA , proprio per non anticipare le somme necessarie al fabbisogno della Cooperativa.
Sull’impiego delle somme da parte degli amministratori, i soci possono esercitare il controllo richiedendo le debite informazioni e, comunque, impugnando il bilancio sociale, se vengono rilevate irregolarità.
In quest’ultimo caso, gli amministratori rispondono per gli eventuali risarcimenti dei danni subiti dalla compagine sociale.

Sono un socio di cooperativa edilizia. Noi soci stiamo avendo ostruzionismo da parte del costruttore. Dal fine lavori sono passati circa 19 giorni.
Vorrebbe firmare l’ultimo SAL con riserva, così se abbiamo dei problemi con gli alloggi dopo il collaudo lui più benissimo cambiare l’importo del SAL maggiorandolo. Oppure vuole comunicarcelo prossimo alla sua scadenza cosi che, noi soci non riusciremmo a pagarlo in tempo, dato che dall’ emissione avremmo un mese di tempo per raccogliere i soldi e pagarlo, così lui ci spicca un bel decreto ingiuntivo…
E’ legale tutto questo? Come firmare il SAL con riserva? L’ultimo SAL come modalità di pagamento è uguale come tutti gli altri?

Risposta al quesito:
Il costruttore ha diritto a firmare il SAL con riserva, purché esprima a quali problematiche essa è riconducibile.
E’ vero, infatti, che il SAL può essere integrato dalla revisione dei prezzi, applicabile secondo il contratto d’appalto, ovvero dalla eventuale esecuzione di varianti e opere in misura superiore a quella dell’originario contratto d’appalto.
Anche la Cooperativa, unico soggetto interlocutore diretto del costruttore, può firmare il SAL con riserva in ordine ad eventuali vizi o imperfezioni già manifestati, fatta salva la possibilità di tutela per i vizi occulti.
In ragione di quanto precede, all’esito del collaudo ovvero dell’emersione di difetti costruttivi, potranno essere rivisti i conteggi dei debiti e dei crediti tra il costruttore e la Cooperativa, in base alle opere realizzate.
Dai predetti conteggi, restano esclusi i lavori per eventuali migliorie, il cui onere deve essere sopportato da ciascun socio che le ha ordinate, in forza di rapporto contrattuale direttamente instaurato con il costruttore, restando del tutto estranea la Cooperativa.

Sono un socio di una cooperativa. Dopo anni di attesa per il completamento delle opere primarie (tra l’altro non ancora concluse, quali allaccio in fogna e acqua potabile) siamo riusciti, con spese extra (per realizzazione di una fossa imhoff e di un pozzo per sopperire alle carenze) ad entrare in possesso degli alloggi assegnati.
Nel momento della consegna delle chiavi il costruttore mi ha detto che dovevo pagare una certa somma per la realizzazione delle modifiche interne all’appartamento. Era la prima volta che sentivo parlare di queste spese e tra l’altro si riferivano a modifiche espressamente richieste dal precedente socio assegnatario.
Al momento del mio subentro nessuno mi ha riferito di tali spese che tra l’altro hanno modificato uno dei bagni dell’alloggio rendendolo invivibile e che mi costringeranno ad affrontare spese per il ripristino allo stato iniziale.
Devo pagare io le spese per suddette modifiche? Al momento della firma la piantina che ho firmato era priva delle modifiche effettuate!

Risposta al quesito:
Successivamente alla prenotazione ciascun socio può trattare direttamente con il costruttore l’apporto di eventuali modifiche che non comportino la necessità di una variante ai fini urbanistici.
In tal caso si parla di “migliorie”, la cui obbligazione di pagamento grava esclusivamente sul socio che le ha concordate con il costruttore, restando del tutto estranea la Cooperativa.
Allorquando al socio subentri altro socio ,gli importi relative alle migliorie devono essere direttamente rimborsate dal secondo al primo, sul presupposto che quest’ultimo le abbia già pagate  al costruttore.
Se il pagamento non è avvenuto, avendo il costruttore stipulato il contratto (verbale o non) con il vecchio socio, solamente nei confronti di quest’ultimo resta creditore, restando del tutto estraneo il socio subentrante.
Sullo stato costruttivo dell’alloggio dopo le modifiche, il  nuovo socio non può pretendere alcun ripristino né dal costruttore, né dalla Cooperativa, in quanto avrebbe dovuto contrattare ogni relativa vicenda con il socio uscente, unico interlocutore del subentrante.

Antefatto: -cooperativa edilizia a.r.l. a proprietà divisa -conseguimento scopo sociale anno 2008 – debiti cooperativa più rilevanti: circa 35.000 euro verso costruttore; circa 10.000 euro dovuti per I.V.A. non versata -crediti verso i soci: vari, alcuni intorno a 9.000 euro (sono state vendute le abitazioni a soci che non avevano ancora versato tutto quanto dovuto) -nuova amministrazione in carica da fine ottobre 2014.
Cosa conviene fare? Attivare la procedura di scioglimento della Cooperativa visto il conseguimento dell’oggetto sociale ( art. 2484 c.c.)? Presentare le dimissioni del C.d.A e chiedere il Commissariamento della Cooperativa? Intimare con decreti ingiuntivi ai soci morosi i pagamenti dovuti, rischiando opposizioni, lungaggini e magari ritorsioni per possibili irregolarità nella precedente amministrazione?
In ultimo: Ha validità un accordo scritto con il costruttore secondo il quale egli rinuncia ai suoi crediti verso la Cooperativa e tutti i soci rinunciano al risarcimento per sempre dei danni avuti nelle costruzioni e già opposti al costruttore?
Il Presidente in carica della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare il contenuto dell’atto pubblico di assegnazione, in particolare se esso contenga l’accollo dell’assegnatario per i debiti sociali ancora non estinti; occorre, inoltre, controllare i bilanci sociali e i relativi verbali di approvazione, verificando se essi contengono l’imposizione ai soci dei versamenti tuttora dovuti.
Nell’ipotesi in cui traspaia qualche inadempienza dei vecchi amministratori, è necessario che il CdA li metta in mora, anche a mezzo di una generica richiesta restitutoria e risarcitoria, posto che, in assenza di tale adempimento, i nuovi amministratori potrebbero incorrere nella responsabilità per avere omesso di interrompere i termini prescrizionali.
Il CdA farebbe bene a proporre all’assemblea la possibile transazione con il costruttore ovvero le azioni giudiziarie da intraprendere in modo da esonerarsi da qualunque responsabilità sociale.
Quanto al debito per IVA non versata, esso desta perplessità, in quanto la Cooperativa edilizia dovrebbe essere normalmente a credito d’imposta.
Se, tuttavia, il debito è reale, gli attuali amministratori devono compiere tutte le attività possibili per il recupero delle somme, ivi comprese quelle di tipo giudiziario in danno dei soci (decreti ingiuntivi, se possibili), posto che l’Agenzia delle Entrate potrebbe agire direttamente nei loro confronti.
Qualora, dopo l’esatto compimento  di tutte le attività amministrative che precedono, dovesse risultare ancora impossibile il recupero delle somme, in tal caso si renderebbe necessaria la richiesta d’insolvenza e/o di liquidazione coatta, che dovrebbe essere inoltrata dagli stessi amministratori (così liberati da responsabilità).

Chiedo quale è la corretta determinazione dei canoni di godimento o d’uso, di cooperativa edilizia abitativa indivisa a contributo erariale nata nel 1901.
Ha 11 edifici di cui 3 in diritto di superficie con convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune avvalendosi delle leggi ERP, 865/1971 e 457/1978. So che per i tre edifici dovrebbe essere il Comune o la Regione Lombardia a darci le tabelle dei canoni, mentre per il resto degli edifici in diritto di proprietà della cooperativa, vale il Testo Unico n. 1165/1938 per la parte ancora in vigore.
Tuttavia non è chiaro come determinare il canone. Io ho inteso che non può superare il 4% al mq. del valore di costo dell’alloggio. A mio avviso, tale valore dovrebbe essere effettuato da un Collaudatore iscritto all’Albo ecc.
L’edificio dove abito, è stato finito di costruire nel 1954, quando siamo entrati ad abitare e come anche tutti gli altri 11 edifici seppure in epoche diverse, sono completamente ammortizzati e la Cooperativa ha già ricevuto il denaro dei costi costruzione.
Gli attuali consiglieri, in carica da un decennio, emettono canoni di godimento a più di 65 Euro al mq. ai nuovi soci assegnatari, a loro insindacabile giudizio. Inoltre inseriscono dentro il canone i costi della nuova ristrutturazione alloggio, che deve pagare il nuovo assegnatario; invece di distinguerla con altra voce di costo, da pagare ratealmente fino ad estinzione.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dovrebbe essere generalmente a mutualità prevalente se non a mutualità pura.
Quanto precede comporta che l’attività sociale non può in nessun caso avere scopo lucrativo di alcun genere, sia esso esplicito che occulto.
Il canone dell’alloggio assegnato al socio, dunque, deve essere commisurato all’effettivo fabbisogno finanziario della Società, commisurato alla sola esigenza di pareggiare i costi con i ricavi.
Sulla scorta del predetto principio, i soci possono esporre i rilievi in sede di bilancio annuale ed eventualmente proporre opposizione innanzi al Tribunale, previo preventivo accertamento delle effettive inadempienze da parte degli amministratori.