Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono socio di una cooperativa in edilizia agevolata che ha partecipato al bando del Comune di Roma “20.000 alloggi in affitto”. La palazzina è in zona Roma Nord sulla via Braccianense dove è in costruzione ormai da anni un vero PdZ.
Molto brevemente riassumo quanto sta accadendo: a seguito della sfiducia dei soci nei confronti del presidente è stata avviata un’ispezione contabile la quale ha rilevato nei bilanci attuali e passati diverse anomalie. Di fatto il presidente è stato invitato a lasciar la mano a nuovi amministratori con la nomina di un nostro presidente di fiducia.
A seguito di questo si sono scatenati la vecchia segretaria che chiede stipendi pregressi non pagati degli anni 2013/2014/2015. L’avvocato ha chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo con pignoramento dei conti correnti della cooperativa e dell’ultima tranche di pagamento della Regione Lazio relativa alla nostra cooperativa (c.a. 160.000 Euro).
Oltre alla segretaria si stanno scatenando gli ex revisori contabili e ex avvocati i quali pretendono altre cifre dalla cooperativa. Nonostante ciò c’è una situazione contrattuale molto ingarbugliata a causa della passata gestione che ci ha fatto sottoscrivere contratti di affitto semplici senza nessun patto di futura vendita. In più c’è la banca che nonostante gli appartamenti sono stati ultimati e accatastati continua a pretendere ratei di preammortamento semestrali e non ne vuole sapere di avviare il frazionamento del mutuo.
Se riusciamo nella lotta contro la banca a frazionare si possono frazionare soltanto gli appartamenti abitati per non accollarci le quote dei mutui degli appartamenti vuoti?
Cosa possiamo fare noi soci per tutelarci e mettere al sicuro almeno le nostre case? La cooperativa può rischiare il fallimento anche se garantita da fondi statali?

Risposta al quesito:
Se sussistono inadempienze degli ex amministratori, l’assemblea dei soci può votare l’azione di responsabilità sociale al fine di ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti dalla Cooperativa.
La situazione debitoria della Società deve essere riverificata per valutare l’effettiva legittimità delle pretese creditorie , che , in caso di accertamento positivo, devono essere soddisfatte.
Se gli alloggi sono ultimati e catastati , l’Istituto di credito deve frazionare tutti gli alloggi , indipendentemente dalla circostanza che alcuni di essi siano in atto privi di soci prenotatari.
La circostanza che la Cooperativa sia destinataria di finanziamenti pubblici non esclude che possa essere dichiarata in stato d’insolvenza e sottoposta alla Liquidazione Coatta Amministrativa ( procedura simile al Fallimento , riservata alle Cooperative a mutualità prevalente).
I soci devono tutelarsi rispetto alle conseguenze della Liquidazione Coatta, assumendo tutti i provvedimenti opportuni , tra i quali primeggia la stipula dell’atto pubblico di locazione e contestuale patto di futura cessione in proprietà.

Sto per acquistare un immobile da un privato, con mutuo ancora attivo/acceso, lo stesso comprò questo immobile nel 2007 da una soc. coop. che dal 2014 è in liquidazione coatta amministrativa.
Se il proprietario ha ancora un mutuo acceso e la cooperativa è in liquidazione coatta amministrativa il proprietario o io in quanto acquirente a cosa andiamo incontro?

Risposta al quesito:
Se nel 2007 è stato stipulato l’atto pubblico di assegnazione, l’alloggio assegnato è del tutto svincolato dalla Procedura concorsuale, in quanto non vi sono i termini per la revocatoria fallimentare (ammesso che ce ne fossero i presupposti).
Diversamente accade per  la revocatoria ordinaria, i cui presupposti non sembrano sussistere nel caso di specie, posto che si tratta di assegnazione di alloggio cooperativo al costo risultante dal bilancio della Società.
L’acquirente, pertanto, non dovrebbe nutrire alcuna preoccupazione relativamente alla Liquidazione Coatta Amministrativa cui è stata sottoposta la Cooperativa che ha realizzato l’alloggio.
Il socio che ha venduto l’alloggio potrebbe avere obblighi di effettuare versamenti sociali, qualora risultanti da deliberati assembleari.
Il mutuo gravante sull’immobile non ha alcuna connessione con la procedura concorsuale, stante l’avvenuto accollo del socio assegnatario nel 2007.

Sono presidente di una coop edilizia. Il precedente amministratore ha assegnato ai soci con rogito i beni immobili senza avere un verbale di collaudo e fine lavori con la ditta appaltatrice.
Successivamente la ditta appaltatrice ha inviato fatture per ulteriori lavori per migliorie generali. La successiva causa civile ha visto soccombere la coop.
A seguito della sentenza posso richiedere ai soci assegnatari la quota parte del valore dei lavori riconosciuti dal giudice all’appaltatore? Possono i soci contestare alla coop che il rogito riporta il prezzo concordato a suo tempo?

Risposta al quesito:
Occorre verificare bene se i rogiti prevedano un conguaglio del prezzo di assegnazione, anche sotto la forma della copertura dei costi.
In assenza di tale previsione e non esistendo specifici deliberati di approvazione del piano costi ovvero del rapporto di appalto (con incidenza sull’obbligo dei soci di provvedere alla copertura dei costi di costruzione), non si può richiedere l’integrazione di prezzo ai soci assegnatari con atto pubblico.

Coop. a proprieta indivisa, trasformata in divisa seguendo legge Botta. Compro e rogito il mio appartamento.
Grosso debito della coop. Sarò responsabile del debito coop anche dopo il rogito?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente esaminare l’atto pubblico di assegnazione, al fine di verificare se sia stato previsto l’accollo dei debiti sociali da parte dell’assegnatario.
Occorre, inoltre, verificare gli eventuali deliberati assembleari, in forza dei quali possono essere stati addebitati ai soci specifici versamenti o coperture di perdite.
In ogni caso, il socio assegnatario  ha l’obbligo di contribuire alle spese generali della Cooperativa sino alla definitiva estinzione.
In assenza di accollo e/o di deliberati impositivi il socio risponde esclusivamente delle spese generali, quale conseguenza del contratto di società, mentre per tutte le altre spese resta indenne, stante la natura della Cooperativa a responsabilità limitata.

Un anno fa sono stato inserito come socio in una cooperativa.
Ora da un pò vi sono seri problemi sia economici che personali. Ho premura di uscire da questa azienda (non voglio nemmeno vederli) e ho chiesto la recessione (verbale per non incorrere in incontri spiacevoli) e di tutta risposta mi dicono che loro non possono farla e che io devo consegnar il token. Ma non so nemmeno cosa sia!!!! Che devo fare?
Possibile che loro non possono recedere la mia posizione? La prego avvocato, mi dia qualche risposta.
Il mio commercialista dice che loro possono farlo autonomamente, il loro che invece serve il token e la mia presenza!!! Chi ha ragione?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dallo Statuto e dall’art. 2532 del codice civile.
Nel caso di specie, si deve presumere che l’azienda abbia consegnato al socio lavoratore un dispositivo di sicurezza (detto token) alla cui consegna è subordinato l’accoglimento della domanda di recesso.
E’ bene, comunque, che il socio notifichi l’atto scritto di recesso e attenda la risposta scritta della Cooperativa, attenendosi alle regole statutarie o regolamentari.

Sono socio di una cooperativa (il cui statuto prevede l’applicabilità delle norme per le società per azioni) e ho stipulato un contratto di preassegnazione di un alloggio in edilizia convenzionata.
Gli alloggi sono ultimati ormai da 6 mesi ma solo oggi (giugno 2016) è stata concessa l’abitabilità e quindi è stato possibile procedere con il frazionamento del mutuo ed i relativi rogiti (il contratto di preassegnazione riporta come data indicativa di consegna dicembre 2015).
Premesso che il ritardo è imputabile alla cattiva amministrazione (comprovata e documentabile dal Comune) dei soci amministratori e del responsabile lavori in quanto ad esempio: non sono state rispettate né la convenzione comunale ne determinati criteri di costruzione, sono stati commessi degli abusi edilizi che hanno tra l’altro implicato delle multe che la cooperativa ha dovuto pagare, i disegni tecnici e catastali sono stati modificati più e più volte per poter esser approvati dal comune comportando quindi il ritardo.
Oggi la Cooperativa chiede ad ogni socio gli interessi bancari del mutuo fondiario maturati in questi sei mesi sostenendo di non poter far fronte a queste spese.
Seppur in qualità di soci si è responsabili delle obbligazioni sociali, ci si può esimere dal pagamento dimostrando la colpa grave dei soci amministratori? La cooperativa tra l’altro ha comunicato (con mail di Aprile 2016) di assumersi la piena responsabilità delle problematiche e del ritardo nella consegna.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è obbligata a pagare alla Banca gli interessi di preammortamento, ma il relativo approvvigionamento finanziario si riverbera ovviamente sui soci prenotatari degli alloggi.
Se, poi, sussistono ritardi e altre inadempienze imputabili agli amministratori, i soci possono agire con azione di responsabilità sociale ovvero individuale ottenendo la condanna degli stessi al risarcimento dei danni subiti.
L’azione di responsabilità sociale deve essere deliberata dall’assemblea e riguarda i danni cagionati dagli amministratori alla Società, mentre l’azione individuale può essere promossa da ciascun socio per i danni direttamente a lui provocati dal comportamento inadempiente degli amministratori medesimi.
L’azione contro il direttore dei lavori deve essere promossa dalla Società in ragione dell’incarico professionale  allo stesso affidato.