Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono socio di una soc. coop. edilizia a mutualità prevalente e proprietà divisa in Roma, che ha partecipato al bando dei “20.000 alloggi in affitto”, per la parte in locazione permanente (poi passata a 25 anni) con beneficio per i soci dei finanziamenti pubblici pari a quasi un terzo del valore dell’alloggio assegnato.
All’entrata in coop. ho dovuto versare una somma X (giustificata come “spese di funzionamento e gestionali”) ed una somma Y (per alcune migliorie dell’alloggio); nel 2012 mi veniva chiesta una ulteriore somma Z (per gli interessi pagati dalla banca erogante il mutuo relativi alla cessione degli interessi di credito pro soluto…).
Dall’ottobre 2011 (data dell’ “assegnazione temporanea” dell’alloggio, poi definitiva con determina del C.d.A. della coop. del gennaio 2013), per quasi 4 anni abbiamo versato un canone di locazione -importo determinato dalla coop.- per coprire le rate di preammortamento/ammortamento mutuo (così era indicato in questo verbale di assegnazione temporanea dell’alloggio). Questo canone è stato versato fino ad aprile 2015, data di effettiva messa in ammortamento trentennale del mutuo, con importo mensile inferiore al precedente.
L’anno scorso, prima dell’assemblea ordinaria (che comprende anche i soci residenti in un altro piano di zona), noi soci dell’altro PdZ siamo stati convocati in assemblea, durante la quale ci sono state consegnate alcune schede riepilogative delle somme versate dal 2011 all’aprile 2015 e dei costi sostenuti dalla coop. in quegli anni.
In sostanza, i canoni mensili versati fino ad aprile 2015 non sono stati conteggiati in conto capitale dell’alloggio; la coop. ci ha addebitato spese per progettazione e direzione lavori, per incarichi professionali ad una società contabile (di cui è proprietario al 50% un cosiddetto “socio tecnico” della coop.), per polizze fidejussorie, opere urbanizzazione, sondaggi geognostici…. Dal conto finale ci è stato già scalato il costo dell’iva sui rogiti (la coop. vorrebbe farci fare un contratto di locazione 25ennale e un contratto di vendita a termine iniziale); infine risultiamo creditori di qualche migliaio di euro di iva… Inoltre, ci veniva consegnata la nuova tabella dei prezzi massimi di cessione alloggio, che dai 1.855 euro del 2011 erano passati a 1.940 euro.
Ai soci che hanno voluto recedere (gli ultimi l’anno scorso) sono state restituite soltanto le somme X, Y e Z di cui sopra, decurtate delle spese di risistemazione alloggio (che poi abbiamo scoperto, da ispezione contabile, essere state riaddebitate anche alla coop.); lo statuto prevede che “il recesso non potrà essere accordato fino a che non sia stato estinto il mutuo di costruzione o di acquisto della casa, nonché il pagamento delle spese sostenute per l’acquisto o la costruzione della casa assegnata”; e ancora “il socio receduto avrà diritto al rimborso del valore nominale delle somme versate, nonché delle rivalutazioni e dei dividenti…o del minor valore risultante dal bilancio dell’esercizio…”.
A tutt’oggi, non abbiamo ancora sottoscritto alcun contratto di locazione.
Tutto quanto premesso, per chiederLe questo consiglio: io voglio recedere e vorrei recuperare le somme versate; i conti presentatimi dalla coop. nelle “schede riepilogative” del 2015 mi sembrano essere a tutti gli effetti una documentazione extra-bilancio (ma allegate al verbale di quella assemblea); ed io non voglio sottostare a ricevere solo le quote X, Y e Z.
So già che nonostante il mutuo sia in ammortamento potrei recedere nonostante quanto scritto nello statuto.
Che ragioni posso far valere? A cosa/quanto potrei aspirare? Si potrebbe intervenire tramite “mediazione legale”?

Risposta al quesito:
Il caso merita l’adeguato approfondimento attraverso l’attento esame della documentazione sociale, in particolare dei bilanci e dei verbali di assemblea che hanno approvato le relative spese.
Può genericamente affermarsi che nelle Cooperative edilizie ai soci che recedano (se sussistano i presupposti di diritto) compete il rimborso di tutte le somme versate a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre non hanno diritto alla restituzione di tutti quegli importi che sono stati versati per spese generali ovvero per copertura delle perdite d’esercizio.
La mediazione è un Istituto prodromico all’eventuale giudizio, in cui un mediatore professionista tenta di mettere d’accordo le parti. Il tentativo, anche se non obbligatorio, se ben condotto dal legale del socio va, comunque, esperito.

Un socio della Cooperativa di cui faccio parte, non ha mai utilizzato personalmente l’alloggio assegnatogli provvisoriamente, ne ha mai fatto cambio di residenza in questo alloggio. Alla data dell’assegnazione definitiva, cosa dovrà esibire per averne diritto.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, il socio per ottenere l’assegnazione deve dichiarare il possesso dei requisiti soggettivi (reddito, impossidenza di altri alloggi nello  stesso comune etc..) e deve obbligarsi ad occupare l’alloggio entro trenta giorni dall’atto di assegnazione.
Qualora non osservi i predetti adempimenti di legge, decade dal diritto di assegnazione.

Sono stato socio amministratore di una cooperativa srl per 2 anni poi dimessomi nel maggio 2015. Nel primo periodo, oltre al capitale sociale, ho versato denaro per fare fronte all’avviamento dell’attività.
Credo che si debba considerare come finanziamento.
Quale sarebbe la procedura per riottenere il denaro? Anche nel caso che la cooperativa si rifiuti?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura del “finanziamento” esaminando il verbale che ne ha autorizzato l’esecuzione.
Se si è trattato di mera anticipazione, come tale riportata in bilancio quale debito sociale, in tal caso il socio prestatore può chiederne la restituzione, a meno che la Cooperativa non vanti a sua volta crediti verso il socio medesimo per copertura perdite o altra ragione.
Se il credito del socio è vigente, la Cooperative che ne rifiuti soddisfacimento può essere convenuta innanzi al Tribunale, sezione specializzata per le imprese.

Le scrivo per chiedere un chiarimento sul mio quesito del 6 maggio: il fatto che il Comune, nonostante 12 soci su 29 della cooperativa abbiano effettuato il rogito, abbia escusso l’intera cifra (93.500 euro) della fideiussione rimasta a garanzia degli adempimenti residui ovvero i rogiti, è lecito oppure avrebbe dovuto chiedere una cifra proporzionale ai rogiti non ancora effettuati?
Si può fare ricorso e chiedere la restituzione di quanto versato in più?

Risposta al quesito:
L’esatta risposta al quesito presuppone l’esame del testo del contratto fideiussorio.
Si può genericamente presumere che la fideiussione riguardasse l’osservanza di tutti gli obblighi nascenti dalla Convenzione, sicché non avere adempiuto anche ad uno di essi comporta l’escussione della polizza e l’incameramento della somma a titolo di penale.
In sede giudiziale si potrebbe chiedere la riduzione della predetta penale, in ragione del parziale inadempimento.

Sono da poco presidente di una coop. edilizia a proprietà divisa, succeduto ad un periodo di commissariamento (circa 2 anni e 1/2).
La cooperativa ha già da tempo (più di 10 anni) assegnato tutti gli alloggi realizzati e gran parte dei soci hanno presentato istanze di recesso accettate dal CdA. Ho ereditato solo la questione dei box, su 47 39 già prenotati da soci e quasi da tutti integralmente saldati dal 1998 al 2002. Gli stessi box non sono stati ultimati dall’impresa e per l’assegnazione definitiva ne occorre il completamento. Gli stessi soci, però, ne hanno avuto il godimento fino a settembre 2013 quando l’ex Commissario ne chiuse l’accesso per motivi di sicurezza.
Lo stesso Commissario decise per una rivalutazione del prezzo dei box, chiedendo ai soci prenotatari cifre esorbitanti, di fatto mai ottenute, per far fronte al costo dei lavori.
Io ora vorrei cambiare metodo e cioè:
– dare per buono il prezzo già a suo tempo pattuito e saldato;
– chiedere eventuali differenze ancora dovute su quel prezzo, maggiorate degli interessi legali;
– chiedere la partecipazione al costo dei lavori rapportandolo ai mq. di ciascun box. In tal senso vorrei alla prossima assemblea di approvazione del bilancio 2015 aggiungere all’o.d.g. l’approvazione di tali criteri.
Chiedo: è legittimo? L’approvazione dell’assemblea è vincolante per tutti i prenotatari?
A qualche socio prenotatario del box che ha fatto istanza di recesso chiedendo indietro quanto versato, è stato obiettato che ne aveva goduto per lungo tempo (anche più di 10 anni) e che il costo del godimento superava l’importo versato. E’ giusto anche questo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può richiedere al socio assegnatario il prezzo del box in ragione di tutti i costi necessari per la relativa realizzazione, come risultanti dai bilanci sociali.
L’Assemblea può approvare i criteri di individuazione dei predetti costi ed eventualmente di stima, così vincolando tutti i soci ai relativi versamenti, a meno che il deliberato venga opposto e l’esecutività dello stesso venga sospesa con provvedimento del giudice.
Se il box era fruibile ed è stato detenuto dal socio, che ne ha goduto l’uso, in tal caso la Cooperativa può pretendere il corrispettivo per il godimento.
Nel caso di specie, tuttavia, desta qualche perplessità lo stato costruttivo dell’immobile che potrebbe escludere la possibilità del godimento pieno.

Sono da poco presidente di una Coop. edilizia.
Il consulente che ho già trovato imputa a “ricavi” i contributi di gestione annuale chiesti ai soci, con la conseguenza che in caso di eccedenza rispetto ai “costi” (talvolta perchè non ancora sostenuti ancorché previsti) si determina un “utile”, che quantunque poi appostato a “riserva” non esclude i costi delle revisioni. 
Chiedo: non sarebbe più corretto imputarli nel passivo patrimoniale in apposito fondo da utilizzare poi a chiusura di esercizio a chiusura dei costi, “alias perdita”?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa svolge attività mutualistica, appare più corretto appostare i versamenti dei soci nel Fondo Gestione collocato nel passivo dello Stato Patrimoniale.
E’ necessario, però, che esistano dei deliberati assembleari che specifichino la funzione del Fondo, destinato alla copertura di tutti i costi di gestione, da  effettuare anche in sede di chiusura del bilancio e  prima della sua presentazione in assemblea.
Tale impostazione non comporta violazione delle norme fiscali in materia di determinazione dell’utile e della relativa tassazione.