Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono socio di cooperativa a proprietà indivisa. Stiamo per frazionare il mutuo e per rogitare.
Finora, la cooperativa ha versato semestralmente gli interessi di preammortamento senza suddividere tra soci gli stessi, rimandando il saldo delle quote individuali alla fine delle operazioni. Io ho dichiarato di non aver bisogno del mutuo, perché dipendente pubblico e perché ho acceso un prestito pluriennale con l’INPS, in modo da far fronte a tutte i costi dell’appartamento senza chiedere mutui alla banca.
Verserò la quota finale del mio debito verso la cooperativa all’atto del rogito. Mi dicono che, nonostante la mia situazione, devo partecipare alle spese di frazionamento del mutuo (ma io non ne usufruisco) e devo gli interessi di preammortamento. Faccio presente che, grazie al mio contributo cash e al fatto che ho ricevuto il finanziamento inps, il mutuo fondiario si è ridotto di 70.000 euro.
Come devo comportarmi? Io non credo debba partecipare alle spese per il frazionamento del mutuo, perché non mi serve. E per il preammortamento, credo che mi debbano fare uno sconto sul pro quota, perché ho ridotto il mutuo fondiario che si estinguerà con settantamila euro in meno chiesti, e con conseguente riduzione degli interessi di preammortamento.
Che ne pensa?

Risposta al quesito:
Sembra certo che, nel caso di specie, il socio non debba partecipare alle spese di frazionamento del mutuo, in quanto sull’immobile a lui assegnato non grava alcuna quota del mutuo medesimo.
Diversa sembra la sorte degli interessi di preammortamento. Il mutuo in questione, infatti, è stato concesso alla Cooperativa per la realizzazione degli alloggi e,pertanto, gli interessi di preammortamento costituiscono un costo finanziario da ripartire su tutti gli immobili realizzati.
Il pagamento in contanti, effettuato dal socio alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione, è successivo all’impiego delle somme mutuate e, pertanto, non incide sui predetti interessi di preammortamento.

Come Le avevo scritto nel quesito del 04/11/2015, nel contratto è scritto che la quota verrà restituita al subentro di un nuovo socio.
E’ possibile appellarsi o non c’è’ speranza di avere la quota, non ci sono limiti di tempo entro i quali la cooperativa deve restituire la somma se non trova un nuovo socio?

Risposta al quesito:
A seguito della esplicita previsione contrattuale indicata nel quesito, occorre attendere il subentro del nuovo socio per ottenere il rimborso delle anticipazioni effettuate in conto costruzione alloggio.
Se la norma contrattuale non prevede alcun limite temporale, in assenza di soci subentranti, occorrerà attendere sino al raggiungimento dello scopo sociale e alla liquidazione della Società.
In ogni caso, è possibile verificare se sussistono inadempienze della Cooperativa che rendono difficile il subentro di soci e, nell’ipotesi affermativa, pretendere dagli amministratori l’immediato rimborso delle anticipazioni.

Sono socio d’una cooperativa riservata alle forze di polizia, a proprietà indivisa inizialmente e dopo è stato modificato lo statuto trasformandola a proprietà individuale; senza comunicare tale trasformazione alla Regione ente erogatore del contributo che a distanza di anni scopre la modifica;
Chiedo se il numero dei soci reali e non fittizi rappresenta l’elemento oggettivo caratterizzante per partecipare al bando e ottenere il contributo?
A quali controlli sono sottoposti le cooperative nel caso di presentazione di documentazione mendace o fittizia al solo scopo di ottenere il contributo.
Quali azioni a tutela dei soci, visto che un tale modello di gestione ha creato non pochi conflitti.

Risposta al quesito:
La modifica della Cooperativa da indivisa a divisa potrebbe non avere alcuna rilevanza o, comunque, averne una minima, almeno che non si sia proceduto alla stipula dei contratti di assegnazione individuale degli alloggi.
In tal caso, oltre alla sanzione amministrativa (revoca del contributo, revoca dell’area PEEP etc..) rileverebbe anche l’aspetto penale a carico degli amministratori e degli stessi soci assegnatari.
Le Cooperative sono soggette alla vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico (o, nel caso di Regioni a Statuto Speciale, del competente Assessorato), mediante le revisioni ordinarie e quelle straordinarie.
Nel caso di specie, comunque, può essere attivata anche la vigilanza della Polizia Giudiziaria, stante l’evidente emersione di reati in danno dell’Ente pubblico.

Sono socio d’una cooperativa a proprietà indivisa.
Nel 2010 l’allora presidente mi cede il suo alloggio, con patto di futura vendita, mediante scrittura privata e concorda il rimborso da dare in quanto spese già sostenute, sia per la costruzione che per le eventuale modifiche migliorative, così definite dal cedente.
Esborso di gran lunga rispetto al costo di costruzione, a quel tempo da me sconosciuto.
Oggi, i soci scoprono che la cooperativa è in situazione fallimentare, in quanto nessun socio ha mai avuto notizie della situazione debitoria della cooperative e ne il CdA abbia mai voluto dare informazioni utili a conoscere la situazione, non solo, ma unico a gestire tutti gli atti della cooperativa era solo il presidente di allora e, sopra di lui nessun controllo.
Oggi Le chiedo cortesemente, la Regione, il Comune e il Ministero competenti, ognuno per la parte di loro competenza, non svolgono azioni di controllo?
Com’è possibile che la cooperativa modifica lo statuto da indivisa passa a individuale e la Regione lo scopre dopo 6 anni la modifica e, per tal fine ci richiede il rimborso immediato dei benefici economici ottenuti, decorsi tra l’altro 16 anni.
In ultimo la cooperativa aveva posto in essere una dozzina di conflitti legali di cui non si aveva notizia, ed oggi come dei fulmini giungono tutta una serie di richieste di risarcimenti ivi compreso le banche che hanno erogato i vari mutui.Io ed altri visto che abbiamo pagato al 90%gli alloggi, si paventa l’ipotesi che i creditori li possano ipotecare o meglio sbatterci fuori.
Che possibilità di difesa gli stessi possono adottare, quale organo informare perché possiamo essere tutelati dopo aver pagato gli alloggi, oggi, stando alla situazione dovremmo ripagarceli al costo di mercato odierno.
Dimenticavo la cooperativa era riservata alle Forze di Polizia Sic!!!

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono regolate dalle norme del codice civile e dagli Statuti sociali, che dovrebbero essere tutte conosciute dai soci che stipulano il contratto di società.
Tra le predette norme, emergono quelle che impongono alle Cooperative la redazione annuale del bilancio d’esercizio, che deve essere sottoposto obbligatoriamente all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Se nella gestione sociale gli amministratori violano le regole, procurando danni ai soci, questi ultimi, qualora ricorrano effettivamente i presupposti di diritto, possono agire nei loro confronti per il risarcimento dei danni medesimi.
Nel caso rappresentato, non sembra sia necessaria la Vigilanza pubblica (affidata al Ministero o al competente Assessorato nel caso di Regioni a Statuto speciale) posto che i fatti si sono già verificati e la Cooperativa rischia la Liquidazione Coatta Amministrativa; sembra piuttosto necessario che i soci, presa finalmente coscienza della reale situazione, vengano adeguatamente assistiti da un professionista del settore per  tutelare (al meglio) i loro diritti.

Volevo sapere come si ripartiscono gli interessi di preammortamento tra soci di cooperativa edilizia a responsabilità limitata e secondo quali norme.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento devono considerarsi un costo della costruzione sociale e, pertanto, vanno rapportati pro quota al costo del singolo alloggio da assegnare al socio prenotatario.
Il calcolo della predetta quota va eseguito in base alla consistenza dell’alloggio, sicché, se gli alloggi sono tutti delle stesse dimensioni, gli interessi graveranno in eguale misura su tutti gli assegnatari.
Quanto precede trova fondamento nei principi generali a cui devono ispirarsi le Cooperative, in particolare il principio mutualistico e i principio della parità di trattamento dei soci.

Diversi soci hanno comunicato formalmente l’uscita volontaria del socio (recesso) facendo leva sui casi tassativi ammessi dallo statuto.
Purtroppo, decorsi più volte i termini per ricevere una risposta formale (la quale non è mai stata comunicata), i predetti soci saranno costretti, come previsto dallo statuto, a ricorre alla procedura arbitrale (avendo dei crediti per somme versate per progetti edilizi mai partiti).
Ciò premesso si chiede se è possibile, ai fini di una economie delle spese di giudizio, operare un arbitrato cumulativo oppure è obbligatorio far valere singolarmente le proprie ragioni?
Inoltre, se la cooperativa dovesse essere posta il liquidazione prima dell’avvio della procedura arbitrale finalizzata al recesso di socio, quale potrebbero essere le conseguenze:
1) lo scioglimento del rapporto di socio sarebbe ope legis?
2) la compagine sociale verrebbe congelata?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio deve essere sottoposto all’esame del Consiglio di amministrazione della Cooperativa, che ha il dovere di riscontrare la richiesta in un tempo ragionevole.
In assenza di riscontro, la domanda di recesso si deve ritenere accolta (come da giurisprudenza della Cassazione) e, conseguentemente, si scioglie il vincolo sociale.
A seguito del predetto scioglimento (da verificare in base al caso concreto) non sono applicabili le norme sugli arbitrati previsti dallo Statuto sociale, solitamente imposti ai soci.
In ragione di quanto precede, i soci receduto possono agire in sede giudiziale (anche cumulativamente) al fine di ottenere il rimborso dei versamenti sociali che la Cooperativa ha rifiutato di restituire.