Giorno: 15 Ottobre 2016

Cooperativa Edilizia a contributo statale fondata nel 1960, fabbricato sociale realizzato, alloggi consegnati e assegnati ai 12 soci con effetto 01/01/1968, mutuo 35ennale estinto col 31/12/2002.
A cagione di 4 soci sobillatori sono sorti contenziosi e gestione commissariale dal 10/12/1990 tuttora in corso. Il mio alloggio non è stato ancora trasferito in proprietà a seguito di nulla osta al mutuo edilizio individuale richiesto mediante adempimento versamento di £. 450.000 in più del richiesto ma inspiegabilmente negato di fatto a dicembre 1992 – gennaio 1993.
Cortesemente si chiede:
1) Se il Ministero ex LL.PP. ora delle Infrastrutture conservi ancora la titolarità della vigilanza ex art. 125 TU 1165/938 pure col documentato riscatto definitivo del mutuo da circa 13 anni.
2) Se, avendo riscattato per intero il mutuo, è maturato il mio diritto alla proprietà dell’alloggio cooperativo.

Risposta al quesito:
Il nulla osta deve essere rilasciato dall’Ente che ha erogato il finanziamento pubblico (ma nel caso di specie occorrerebbe conoscere il motivo del diniego nel 1992), indipendentemente dall’avvenuta estinzione del mutuo.
Se non sussistono motivi ostativi (requisiti soggettivi: reddito, impossidenza etc.) il diritto è maturato, ma occorre farlo valere.

Si può chiedere il fallimento di una società cooperativa che svolgeva attività commerciale e che è stata sciolta per atto dell’autorità senza farsi luogo a liquidazione?
Non è stata richiesta la nomina del commissario liquidatore nel termine dei 30 gg dalla pubblicazione del decreto nella G.U. e conseguentemente è stata cancellata d’ufficio dal Registro delle Imprese.
Il termine annuale dalla cancellazione previsto per la dichiarazione di fallimento non è scaduto.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa svolgeva attività commerciale, essa è certamente assoggettabile al fallimento, ma è necessario accertarsi se sussistono i presupposti di legge per la declaratoria di fallimento (art. 1 L.F.).

In una cooperativa edilizia alcuni soci hanno avuto in assegnazione (non in proprietà) degli alloggi ed altri (circa il 10% del totale) che si sono iscritti per partecipare ad un progetto edilizio mai partito, non hanno beneficiato di nulla, in pratica lo scopo mutualistico, per essi, non si è mai attivato, anzi, vi è stata una esplicita rinuncia al programma edilizio.
La cooperativa ha avuto delle controversie giudiziarie, tutte legate a fatti strettamente connessi agli alloggi costruiti ed assegnati provvisoriamente in godimento al 90% dei soci (l’altro 10% che non ha goduto di niente, non avendo avuto la possibilità di subentrare in nessun programma edilizio è rimasto sostanzialmente estraneo a queste procedure).
Il Commissario governativo, però, ha chiesto a tutti i soci il pagamento spese generali di amministrazione tre le quali, parrebbe, vi siano anche le spese per giudizi legali (compensi agli avvocati, ai CTU, etc.) imputate alle vicende immobiliari del 90% dei soci.
Il 10% dei soci avrebbe intenzione di pagare solo quelle spese intimamente collegate mantenimento in vita della Società (quali le spese postali per convocazione assemblee, per cancelleria minuta, per compensi agli amministratori, etc…) e non quelle che hanno una rapporto di causalità con vicende che interessano il 90% dei soci assegnatari di fatto degli alloggi.

Risposta al quesito:
Ai soci delle Cooperative possono essere richiesti i versamenti per la copertura delle  spese generali e delle spese che siano loro imputabili in ragione del rapporto mutualistico (cioè assegnazione alloggio).
In assenza del corrispettivo mutualistico, dunque, i soci sono obbligati (salvo diritto di recesso) esclusivamente al pagamento delle spese generali (come nel caso di specie correttamente deciso dal 10% dei soci non prenotatari).

Sono socio dal 2014 di una cooperativa edilizia con mutuo regionale a tasso agevolato.
La banca mutuante ha già da qualche anno erogato il mutuo alla cooperativa per un 70% attraverso stati di avanzamento lavori, facendo pagare di conseguenza gli interessi di preammortamento.
Oggi, con ancora i lavori in corso e nessun accollo all’orizzonte, la cooperativa mi chiede gli interessi di preammortamento per gli anni 2012 e 2013 quando io non risultavo nè socio nè tanto meno assegnatario.
Sono tenuto a corrispondere le somme richieste?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano il costo del danaro concesso a mutuo per la realizzazione edificatoria, nel periodo che va dall’erogazione al contratto definitivo di mutuo con ammortamento delle relative rate.
In ragione di quanto precede, tutte le erogazioni sono state impiegate per la costruzione degli alloggi, ivi compreso quello prenotato dal socio subentrante.
Conseguentemente, quest’ultimo è tenuto al pagamento degli interessi di preammortamento, in quanto essi costituiscono il costo dell’alloggio prenotato (restando indifferente la data dell’effettivo subentro del socio beneficiario dell’assegnazione).

Sono socia assegnataria di alloggio in coop. a proprietà indivisa, ho ricevuto l’alloggio circa 4/5 anni fa alloggi degli anni 2000 circa, in questo alloggio ho continui problemi
(segnalati e mai risolti dalla cooperativa) relativi ad infiltrazioni di acqua dal soffitto
(abito al III ed ultimo piano) muffa nelle stanze, infissi in legno piegati e rovinati dal tempo che soprattutto in inverno fanno passare vento e pioggia in casa anche tenendoli chiusi… piastrelle della sala che si stanno sollevando ed attualmente non consentono l’apertura totale della porta di ingresso, tapparelle che continuano a perdere pezzi per strada, rubinetteria da bagno ormai vetusta con perdite ovunque… caldaia sostituita a spese mie perché la vecchia era morta… insomma il tutto per circa 420 euro al mese… dicono che il tutto andrebbe ripristinato a spese mie… in quanto ci abito io… ma la domanda che nasce spontanea è: mica sono proprietaria?
Il tutto era già usato da più di 10 anni quando sono subentrata io mica era nuovo!!
Posso fare qualcosa per non ristrutturare il loro appartamento a mie spese? 

Risposta al quesito:
La Cooperativa deve provvedere alla manutenzione straordinaria degli alloggi assegnati in uso ai soci e i relativi costi dei lavori necessari vanno ripartiti sui soci medesimi in egual misura (cioè indipendentemente dal fatto che un alloggio abbia necessità di un più consistente intervento rispetto ad un altro).
Quanto precede trova fondamento nella circostanza che è proprio la Cooperativa la proprietaria di tutti gli alloggi , mentre i soci devono contribuire in egual misura ( anche attraverso il canone) alla copertura del fabbisogno finanziario della Società.

Socio cooperativa edil. divisa paga s.a.l. in contanti altri soci con richiesta accollo mutuo.
A breve dovremo frazionare mutuo, e relativo accollo e rogito.
Pagando in contanti (insieme ad altri soci) vorremmo essere esonerati da tutte le spese che altresì gravano sui mutuatari, (interessi preammortamento, perizia, sopralluogo, istruttoria ecc.) come e cosa dovremmo fare, per ottenere l’esonero di questi oneri che non ci competono e che ammontano ad alcune centinaia di migliaia di euro?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se i pagamenti in contanti effettuati dal socio riguardino anche il mutuo, le cui erogazioni coprono solo una parte del fabbisogno finanziario per la costruzione.
Occorre, inoltre, verificare se il mutuo è stato chiesto solamente per quei soci che non hanno pagato in contanti il costo degli alloggi.
Nell’ipotesi affermativa il socio deve essere esonerato dai costi inerenti al mutuo.
Dopo avere messo in mora il Consiglio di Amministrazione, motivando la richiesta di esonero dall’addebito dei predetti costi, si deve procedere in sede giudiziaria, anche mediante l’impugnativa di bilancio.