Giorno: 15 Ottobre 2016

Mi stanno chiedendo le spese condominiali del mio appartamento di una cooperativa a proprietà divisa pur non abitandoci e soprattutto non avendo ricevuto nessun atto ufficiale che attesti il possesso dello stesso.
Cosa devo fare?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha trasferito la proprietà degli alloggi, in tal caso è sorto per legge il Condominio quale nuova entità giuridica diversa dalla Società.
Può, tuttavia, accadere che gli stessi condomini diano mandato alla Cooperativa di gestire il Condominio.
Se la Cooperativa non ha trasferito gli alloggi, in tal caso non esistono spese condominiali, ma piuttosto spese generali e costi di gestione degli alloggi sociali.
In entrambe le predette ipotesi, la contribuzione del socio alle predette “spese” non è legata al possesso dell’immobile ma al suo rapporto con la Cooperativa nella seconda ipotesi ovvero alla sua qualità di proprietario nella  prima ipotesi.

Vorrei sapere come è possibile tutelare un creditore (lavoratore) di una società cooperativa che è stata sciolta per provvedimento dell’autorità ma non è stata messa in liquidazione, perché non sono stati nominati i liquidatori.
Premetto che sono scaduti anche i termini per richiedere la nomina del liquidatore.
Dei debiti del povero lavoratore non retribuito ne risponde ancora la società cooperativa o i soci?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che il lavoratore non sia socio della Cooperativa.
Se non è intervenuta la prescrizione del diritto del lavoratore, va esaminata l’ipotesi di agire nei confronti degli ex amministratori, i quali hanno affidato l’incarico nonostante l’inesistenza dei fondi.

Sono socio di una coop edilizia, nel 2012 ho rogitato l’acquisto del mio appartamento.
Nel corso del 2013 tutti gli appartamenti sono stati acquistati dai legittimi assegnatari ad eccezione di uno per il quale l’assegnatario non ha più interesse.
Nel maggio del 2015 il presidente ha cambiato versione e ha deciso di permettere l’uscita dalla coop e a chi come me non ha prontamente inviato la raccomandata, gli viene richiesta una parcella di 8.000 € circa per suoi compensi mai percepiti.
E’ legittimo che possa chiedere compensi solo a chi vuole lui?
In secondo luogo il debito vs il presidente è a carico della cooperativa o dei singoli soci?

Risposta al quesito:
Il compenso agli amministratori viene deliberato dall’Assemblea dei soci e, quindi, imposto pro quota a ciascun socio.
Il credito è vantato dalla Cooperativa, la quale, a sua volta, ne risponde verso l’amministratore per i compensi a lui riconosciuti.
La Cooperativa deve incassare l’intero credito da tutti i soci, anche perché il pagamento nei confronti dell’amministratore deve essere totale e deve scontare la ritenuta fiscale.
E’ ovvio che l’amministratore che abbia incassato dalla Cooperativa l’intero importo a saldo delle sue prestazioni, possa a sua volta liberamente restituire la quota ad alcuni soci di suo piacimento (ma una tale circostanza è estranea al rapporto sociale).

Sono socio di una cooperativa edilizia la quale prima del rogito ha chiesto il pagamento degli interessi di preammortamento più varie spese.
Posso essere autorizzato a controllare questi costi tramite la loro documentazione anche se sono una cooperativa scpa, ed infine con il rogito perderei ogni diritto a vedere tutta la documentazione ed a rivalermi sulla cooperativa?

Risposta al quesito:
Il socio può richiedere chiarimenti in sede di approvazione dei bilanci d’esercizio, che, se approvati restano invalicabili.
Se, tuttavia, il socio rileva che alcune esposizioni di bilancio sono falsamente rappresentate, in tal caso può eccepire la nullità del documento contabile e, pertanto, può impugnarlo anche oltre i termini di legge.
Se il socio ha fondati sospetti sulla illegittima contabilizzazione dei costi, può ricorrere per il controllo giudiziario della contabilità sociale e, nel caso vengano riscontrate anomalie ai suoi danni, può agire con azione di responsabilità verso gli amministratori.

Dopo aver ricevuto le autorizzazioni per il passaggio a proprietà divisa e restituito la differenza degli interessi alla Regione Lazio, solo 20 soci su 24 hanno aderito e pagato gli interessi per 20 alloggi.
Premesso che abbiamo avuto finanziamenti statali dopo gli atti possiamo dimetterci da soci o liquidare la cooperativa?

Risposta al quesito:
La legge prevede che la maggioranza dei soci possa deliberare il passaggio dalla proprietà indivisa a quella divisa.
La minoranza dei soci non aderenti, può proseguire nell’attività della Cooperativa a proprietà indivisa, mentre i soci aderenti hanno diritto a recedere dalla Società.
Se non sussistono le condizioni per la prosecuzione dell’attività (come sembra nel caso di specie) la legge prevede che gli alloggi residui possano essere ceduti agli IACP i quali mantengono il rapporto locativo con i soci che non hanno aderito al passaggio a proprietà indivisa.

Chiedo un parere su una situazione sgradevole che si è venuta a creare da quando, come prenotataria, nel 2002 ho acquistato su carta dalla cooperativa omissis di TORINO, prenotando dapprima con versamenti mensili prima che la cooperativa acquistasse il terreno sul quale edificare il comprensorio.
Nel 2005 quasi al termine alcuni immobili come il nostro riuscimmo a occuparli con il benestare dell architetto, successivamente altri utenti terminarono abusivamente gli immobili interni eseguiti da imprese non abilitate e riuscirono non so come a entrare ugualmente all’interno ledendo il nostro, con allacci abusivi idrici e elettrici.
La mia domanda è riferita ad assemblee eseguite illegittimamente da un amministratore, il quale iniziò, prima che il comprensorio fosse terminato, a eseguire assemblee straordinarie. Da premettere che noi erogammo l’acquisto con atto notarile nel 2006 per cui proprietari a tutti gli effetti, a differenza di altri prenotatari che subentrarono come affittuari non essendo idonei con il reddito (in quanto alcuni disoccupati altri con lavori precari altri ancora con pensioni minime) furono tutti scartati dalle banche talché la coop. gli eseguì dei contratti non so sotto quale forma.
Insomma la mia domanda è posta su queste assemblee che da subito noi proprietari non ritenemmo legali in quanto eseguite dagli assegnatari e noi essendo in minoranza non siamo mai riusciti a far valere i nostri diritti.
Incominciarono a svolgerle votando per far terminare il comprensorio a ditte che esulavano dal bando iniziale, facendo contribuire noi ad altri versamenti per cancelli, videocitofoni e tutto ciò che comprendeva la fine della costruzione, questo soggetto (dicesi amministratore) non ha mai neppure decurtato alcune spese che ci ha inserito in eccesso come l’acqua ed altre spese sempre inserite nel consuntivo, trascritte come ordinarie, ma che erano straordinarie installazioni extra ai quali noi come proprietari non dovevamo assolutamente versare nulla di più.
Ora questo soggetto ci ha voluto pignorare l’immobile dando mandato al Giudice di vendita, premetto che il Giudice non sa che il nostro è comprensorio e non un condominio ma una cooperativa, per cui ci domandiamo come mai molti avvocati non hanno saputo come tutelare i nostri diritti avrebbero dovuto chiamarci a deporre mentre invece senza consultarci è stata emesso già il verdetto di vendita all’asta per esserci opposti a spese abusive e non legali e neppure dichiarate nei verbali di assemblea ai quali feci già una denuncia alla procura nel 2012 ma che nessuno si è mosso a nostro favore per tutelarci.
Quindi chiedo cosa potrebbe fare un avvocato a questo punto, ci si può ancora opporre anche se c’è già stata fatta un assegnazione con un versamento sulla vendita del nostro immobile, NON è’ UN ABUSO DI POTERE, senza contare che gli anticipi versati alla coop. non sono mai stati decurtati dall’acquisto, facendoci pagare per intero l ‘immobile e non con le agevolazioni regionali ai quali avevamo diritto.
Vorrei un consiglio sulla strada giusta da percorrere per riparare ai danni eseguiti da soggetti incompetenti.

Risposta al quesito:
Da quanto è possibile comprendere, sembra che, purtroppo, la Cooperativa ha ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di soci giudicati morosi.
In base al predetto titolo, la Cooperativa ha attivato l’esecuzione forzata e, pertanto, in questa sede il socio non può far valere i propri diritti in merito all’attività presuntivamente illegittima svolta dalla Cooperativa.
Il socio deve dare corso ad altro giudizio di merito contro la Cooperativa, dimostrando di essere creditore in forza di danni ricevuti a seguito di attività illegittima posta in essere dagli amministratori.
Solamente dopo avere ottenuto il relativo titolo giudiziale, a seguito di sentenza di condanna della Cooperativa, il socio può opporre in compensazione i propri crediti e neutralizzare quelli vantati dalla Cooperativa.
Va, in ogni caso, accertato se il titolo della Cooperativa è definitivo oppure se può essere ancora appellato dal socio. In quest’ultimo caso va verificata la fondatezza dei motivi d’appello.