Giorno: 20 Novembre 2017

Prima di tutto mi complimento per la competenza e chiarezza con cui il Suo Studio riesce a rispondere alle numerose richieste avanzate da persone, come me, che, purtroppo, hanno dovuto fare i conti con una realtà insidiosissima come quelle delle cooperative edilizie.
Veniamo al mio quesito. Nel 2010, entrai come socio in una cooperativa edilizia sociale con il fine di ottenere l’assegnazione di un alloggio. Mi fidai del presidente, noto costruttore, da cui da decenni operava nel settore delle cooperative e da cui molti miei cari avevano acquistato in passato ovvero preso parte come soci di cooperativa senza problemi e con piena soddisfazione per gli alloggi ricevuti. In effetti io ero consapevole di essere un socio ma di fatto il tutto si svolgeva come se stessi acquistando da un’impresa di costruzione.
La consegna dell’alloggio, che doveva avvenire entro un paio di anni, per diverse vicissitudini di cui noi soci solo in parte eravamo al corrente, è avvenuta nel 2016 (lasso di tempo che da una parte mi ha consentito di non accendere alcun mutuo). Il corrispettivo di quanto indicato nel rogito è stato tutto interamente versato in più rate negli anni in minima parte con assegni circolari NT ed il resto con bonifici bancari dal mio conto. Purtroppo, per la troppa fiducia riposta nella figura del presidente (ovvero imprenditore) ho rogitato a luglio 2016 senza che venissero completate molte delle opere comuni, come verde, campi sportivi, sala condominiale e, soprattutto, la strada di accesso al parco, tutt’ora ancora sterrata. Ad oggi, novembre 2017, sembra che debbano essere assegnati ancora due alloggi.
Da qualche mese abbiamo scoperto che la cooperativa ha enormi debiti con i fornitori e che, addirittura, due di essi hanno fatto istanza di fallimento per importi considerevoli e sembra che anche altri creditori siano intenzionati in tal senso. Purtroppo nessuno dei soci, che siamo quasi 80, ha mai visto i documenti contabili, bilanci o altro.
Fatta questa premessa, volevo sapere cosa rischio in caso di fallimento della cooperativa. Ho letto di revocatoria. Ma potrei essere chiamato a versare altri soldi? Perdere la casa?
I dubbi ed i timori mi assalgono mentre arrivano notizie poco rassicuranti sul comportamento tenuto dal nostro presidente circa la contemporanea costruzione in cooperativa di molti altri alloggi ormai fermi per debiti latenti.
Qualcuno mi ha detto che in caso di mala gestio rischiano anche i soci. In che termini? È vero che è tutelato di più chi ha un mutuo rispetto a chi non ce l’ha e che c’è differenza tra chi vi abita e chi, come me, no?
Mi scuso per essermi dilungato e La ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrà accordare alla mia richiesta.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società a responsabilità limitata, sicché per i debiti sociali risponde esclusivamente la struttura sociale, mentre restano indenni i soci, i quali rispondono limitatamente al capitale sottoscritto.
Se, tuttavia, esistono deliberati assembleari ovvero crediti verso i soci risultanti dai bilanci approvati, questi ultimi rispondono di quanto deliberato ovvero esposto nel documento contabile.
In tal caso il socio obbligato non può scusarsi con il fatto che nulla sapeva dei bilanci, in quanto il regime normativo della Cooperative è esposto nel contratto fondamentale della Società (Statuto sociale), che si presume a conoscenza dei contraenti (soci).
Ciò posto, se l’alloggio assegnato è prima casa, il relativo atto non è soggetto alla revocatoria fallimentare.
La revocatoria ordinaria sarebbe, viceversa, esperibile, ma solo nel caso di assegnazione effettuato con l’accordo fraudolento del socio, con l’intento di pagare un prezzo inferiore a quello dovuto (mentre nel caso di assegnazione conforme al contratto di prenotazione l’azione revocatoria non sarebbe esperibile).
L’accollo del mutuo presuppone normalmente l’esposizione personale dell’accollante (anche indipendentemente dalla garanzia ipotecaria), sicché, nel caso di revocatoria, l’assegnatario resterebbe, comunque, esposto verso l’Istituto di credito.

Vorrei acquistare un immobile che rientra nel cd. housing sociale, a canone calmierato, da una cooperativa che lo ha acquistato dal costruttore.
La cooperativa mi farebbe un contratto di assegnazione a termine iniziale, in base io pagherei un prezzo totale comprensivo sia del canone di locazione dei primi 7 anni sia del prezzo a titolo di acquisto della proprietà dopo i 7 anni. Io diverrei Socio di tale cooperativa.
Laddove la cooperativa subisca una procedura concorsuale, ad es. nel terzo anno, io se continuo a pagare le rate del mutuo ovviamente non intestate a me, ma alla cooperativa, ho garanzia che dopo i 7 anni l’immobile sia mio?
Oppure c’è il rischio che io perda tutta la somma data inizialmente più le rate del mutuo pagate?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato la Cooperativa effettuerebbe l’assegnazione in locazione con patto di cessione in proprietà al settimo anno del contratto locativo.
Nel corso dei sette anni, quindi, l’immobile resterebbe nella proprietà sociale, sicché esso sarebbe certamente esposto agli effetti dell’eventuale fallimento o LCA della Cooperativa.
In tale ultima ipotesi, il socio sarebbe creditore delle anticipazioni in conto prezzo e avrebbe diritto all’inserimento nello Stato Passivo, nonché alla partecipazione alla distribuzione dell’attivo, spettante ai creditori chirografari (postergati ai creditori in prededuzione e in privilegio).
Nel caso in cui il contratto di locazione con patto di futura proprietà venga trascritto nei Registri immobiliari il socio avrebbe diritto al privilegio, ma sempre postergato rispetto ai crediti ipotecari (derivanti dai mutui bancari).

Sono socio di una cooperativa scpa di edilizia convenzionata. Sul lotto, di cui fa parte l’immobile assegnatomi, i vigili urbani hanno rilevato degli abusi edilizi, alcuni insanabili, che non ci consentono di avere l’ultimazione dei lavori e quindi di arrivare al rogito.
Nonostante tutto, la Cooperativa, con procedimento arbitrale, mi chiede il pagamento degli interessi di preammortamento, che io, da quando sono venuto a conoscenza degli abusi, mi sono rifiutato di pagare, perchè a questo punto ritengo di essere stato danneggiato in quanto, stante così le cose, non arriverò mai, o arriverò con notevole ritardo, alla stipula dell’atto pubblico.
Le chiedo cortesemente se posso intentare una azione di responsabilità nei confronti degli Amministratori e chiedere loro il risarcimento dei danni.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, accertare la effettiva natura e l’origine degli abusi edilizi, in modo da potere individuare i soggetti responsabili.
Si può genericamente presumere che gli abusi siano derivati dalla difformità tra il progetto assentito e i lavori eseguiti, sicché, in tal caso, essi sarebbero riconducibili al Direttore dei Lavori ed all’impresa esecutrice dell’opera.
Raramente gli abusi edilizi risultano connessi al progetto assentito, ma può accadere che l’elaborato progettuale risulti illegittimo sotto determinati aspetti e, in tal caso, sarebbe responsabile anche il progettista.
Gli amministratori sono responsabili esclusivamente nel caso in cui, pur a conoscenza degli abusi, sono rimasti inerti e non hanno agito nell’interesse sociale.
Alla luce di quanto precede i soci danneggiati devono sollecitare gli amministratori a dare corso all’azione risarcitoria verso i responsabili e, in caso di inerzia, chiedere ala Vigilanza la nomina del Commissario ad acta.
In ogni caso, i predetti soci possono agire giudizialmente con l’azione di responsabilità contro gli amministratori inadempienti.

Sono socio di una cooperativa edilizia agevolata in cui ho versato ad oggi tutte le quote sociali per l’acquisto dell’immobile, purtroppo il presidente si rifiuta di stipulare il rogito perché pretende che prima paghi le spese di gestione della cooperativa che ammontano ad euro 11.000,00 per socio. Vista l’ingente somma mi trovo in difficoltà come anche altri soci.
Può il presidente rifiutarsi di provvedere al rogito in mancanza di questi versamenti, visto che l’alloggio è stato pagato?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie convivono due rapporti contrattuali, quello sociale e quello mutualistico, il primo inerente al funzionamento e alla struttura della Società, il secondo riguardante lo scambio delle prestazioni (alloggio contro prezzo).
I due predetti rapporti, tuttavia, pur godendo di autonomia, restano tra di essi interdipendenti, sicché l’andamento dell’uno si riverbera sull’altro (basti osservare che senza il vincolo sociale non sarebbe possibile l’attività mutualistica).
Alla luce di quanto precede gli amministratori sono obbligati a garantire la copertura delle spese sociali e ,non osservando tale adempimento, rispondono in proprio per la dismissione del patrimonio sociale (assegnazione degli alloggi ai soci).
Nel caso di specie, dunque, l’operato degli amministratori appare legittimo, sempreché le spese generali siano effettivamente dovute in base al bilancio sociale approvato.

Buonasera avvocato vado subito al dunque. Sono socio di una casa costruita in proprietà indivisa dal 2002 dell’Acli casa alcuni soci accusano il cda nel 2016 di gravi inadempienze e fanno commissariare la cooperativa.
Dopo una analisi durata sei mesi del commissario, si arriva a concludere che in effetti ci sono stati errori formali che però non hanno inciso sui conti, ma che la cooperativa deve correggere. La cooperativa si adegua alle indicazione dei commissari, ma non riesce più a fare un’assemblea ed alcuni soci cominciano a non pagare più affitto e spese. Da qui si arriva ad un secondo commissariamento ma la richiesta e fatta dal C.D.A. perchè a questo punto non si riesce a far fronte al pagamento delle scadenze (mutui regionali e spese varie) e l’impossibilità di chiudere il bilancio 2016.
Vengo al quesito si è capito che questi soci vogliono fare fallire la cooperativa per un mero calcolo economico (la cooperativa fallisce va all’asta e per diritto di prelazione chiederanno a chi ci abita di acquistare quindi ci sarà un prezzo più basso di quello di vendita proposto dalla cooperativa) la domanda è: possono farlo?
Ovviamente siamo divisi come soci ma questa prospettiva invoglia altri – Personalmente penso che sia una follia che ci farà perdere la casa.
Spero che le Istituzioni abbiano strumenti per difendere chi per quindici anni ha sempre pagato, e Le chiedo se abbiamo noi soci pagatori qualche strumento legale per chiedere i danni a chi ha provocato questo problema.

Risposta al quesito:
Nella Cooperative a proprietà indivisa il rapporto mutualistico prevede le prestazioni corrispettive tra la Cooperativa e il socio avendo la prima l’obbligo della concessione in uso dell’immobile e, per converso, l’obbligo del versamento pro quota  degli importi necessari alla copertura del fabbisogno sociale.
Se il socio obbligato non adempie l’obbligazione a lui imposta dal contratto sociale e da quello mutualistico risponde, oltre che delle somme dovute, anche del risarcimento dei danni inferti alla compagine sociale.
La grave inadempienza del socio, inoltre, è sanzionabile con il provvedimento di esclusione che deve essere assunto dal consiglio di amministrazione.
I soci adempienti possono agire per il risarcimento contro gli amministratori inadempienti.
Conclusivamente i soci che hanno interesse devono mettere in mora gli amministratori e, in caso di loro inadempienza, devono tutelarsi in sede amministrativa, chiedendo il Commissario ad acta per l’azione contro i soci; in sede giudiziaria con l’azione di responsabilità verso gli amministratori.