Mese: Gennaio 2018

Sono Socio di una Cooperativa Edilizia, due anni fa circa ci sono stati consegnati gli alloggi e abbiamo fatto il frazionamento del mutuo verso i singoli soci, quelli concessi alla cooperativa per costruire. Da questo mese ogni singolo Socio ha fatto l’accollo del mutuo (accollo non liberatorio).
Volevamo fare una surroga verso un’altro istituto bancario, ma stiamo trovando ostacoli, appunto perchè si tratta di un mutuo non liberatorio dove la Cooperativa siamo sempre noi stessi Soci ad averla creata.
Chiedo, c’è la possibilità di liberare la Cooperativa come garante e poter trasformare un mutuo non liberatorio in liberatorio?
La Cooperativa, purtroppo dovrà rimanere in piedi almeno per 8 anni trattandosi di Edilizia agevolata con contributo Regionale.

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente esposto sembra che i soci siano assegnatari in locazione con proprietà differita, posto che la Cooperativa deve restare in vita per altri otto anni.
In tal caso non può esserci stato un atto pubblico con accollo del mutuo, ma, semmai, un accollo di fatto, in forza del quale ciascun socio versa la quota di sua spettanza.
Il mutuo, tuttavia, dovrebbe essere rimasto in testa alla Cooperativa, sicché non sembra possibile che il socio trasferisca la sua (potenziale) quota di mutuo trattando con altro Istituto di credito.
Solamente dopo l’accollo vero e l’acquisizione della proprietà individuale ciascun socio può fruire della legge sulla portabilità gratuita dei mutui.

Ho fatto un contratto con una cooperativa per un appartamento in modalità affitto con riscatto con la durata di tre anni. Sei mesi prima della scadenza ho richiesto alla cooperativa di fare un cambio alloggio e pertanto revoca del contratto in essere. Mi hanno fatto visionare un’altro appartamento ed ero molto interessata.
Siamo alla scadenza ma non mi hanno dato nessuna risposta ne per l’acquisto del nuovo immobile ne per la revoca del contratto. Ho saputo che la cooperativa è in concordato, cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Sarebbe utile sapere il tipo di concordato, se preventivo, fallimentare o di liquidazione.
In ogni caso si tratta di una procedura concorsuale in forza della quale potrebbe intervenire l’art. 72 della Legge Fallimentare, che consente al curatore o liquidatore di sciogliersi dal contratto.
E’, pertanto, necessario che il socio si tuteli verificando attentamente le condizioni della procedura in atto e ponendo in essere tutte le attività consentite dalla legge.

Dopo essere receduto da una Cooperativa Confidi sono trascorsi i 180 giorni previsti dallo statuto dopo l’approvazione del bilancio dell’esercizio di riferimento. La Coop non ha effettuato il rimborso e alla mia richiesta ha opposto l’esaurimento del fondo vincolato (a favore della banca erogante) a causa delle difficoltà di escutere il patrimonio dei soci inadempienti (il motivo è quello generico della crisi economica…).
Devo procedere con la messa in mora?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare la disciplina dello Statuto del CONFIDI in ordine al recesso e al rimborso dei versamenti a vario titolo effettuati dal socio.
Potrebbero, infatti, sussistere vincoli in ordine ai tempi di rimborso, anche in ragione delle condizioni economiche del sodalizio.
In ogni caso il socio receduto deve procedere, comunque, con la messa in mora, richiedendo il rimborso di quanto versato, anche con un generico riferimento alle norme statutarie.
All’esito dell’esame documentale, il socio potrà valutare il ricorso alla tutela giudiziaria.

Mia madre ha stipulato in data 30.06.2015 un contratto di assegnazione in locazione di un appartamento con una cooperativa a proprietà indivisa della durata di anni 5 con rinnovo di altri 5 su semplice richiesta del socio. Il contratto, invece, non è rinnovabile se il conduttore perde i requisiti di “socio”.
Il 30.12.2015 la Cooperativa ha venduto tutti gli immobili ad una srl privata (ha proposto ai soci l’acquisto in prelazione ma non abbiamo aderito). Ora la nuova società srl proprietaria ci ha inviato la disdetta.
Può farlo alla scadenza del 5° anno non essendo noi più soci della cooperativa che non è più la proprietaria degli alloggi? Ovvero vi è il rinnovo tacito per altri 5 ex legge sulle locazioni?

Risposta al quesito:
La Società è subentrata alla Cooperativa, anche nel contratto precedentemente stipulato da quest’ultima con il socio, sicché deve osservare la clausola del rinnovo su richiesta del socio-locatario. Non ha importanza che la Cooperativa non esiste più, in quanto ciò che rileva è proprio il subentro della Srl nei diritti e negli obblighi di cui al pregresso contratto mutualistico.

Nel ringraziarLa della risposta e facendo seguito al quesito del 4 Gennaio (Prestito infruttifero in una Cooperativa per Box auto), rilevando una mia mancanza di chiarezza, specifico che:
– in luogo di un “conto anticipazioni” si è scelto il regime del “prestito sociale” in quanto i box erano stati ultimati ed alcuni assegnati; il bilancio crediti-debiti era in pareggio ma i debiti andavano onorati ora e i crediti (box invenduti e IVA anticipata) andavano incassati nel tempo.
– nello statuto, l’unico riferimento ai prestiti è alla voce “Oggetto sociale” e recita: “La Cooperativa può ricevere prestiti da soci, finalizzati al raggiungimento dell’oggetto sociale, secondo i criteri ed i limiti fissati dalla legge e dai regolamenti. Le modalità di tale attività saranno definite (ove necessario) con apposito Regolamento approvato con decisione dei soci.”
– il prestito è stato deliberato dall’assemblea a maggioranza relativa (senza definire alcun regolamento).
Rispetto a quanto precedentemente scritto, alcuni avvenimenti sono già successi. Pertanto mi correggo:
– L’assemblea aveva già deliberato di intentare le cause contro i soci che sono venuti meno all’ ”Obbligo del prestito” (soci assenti o dissenzienti alla deliberazione del prestito). Tali cause sono ormai avviate.
– I box invenduti sono stati parzialmente venduti; oltre ciò, rimane ancora da incassare l’anticipo IVA dall’Agenzia dell’Entrate
– Si paventa il rischio di un ulteriore causa: un socio (resistente al prestito), aggredito dalla Coop per il mancato prestito, ha deciso di vendere il suo box ma ha visto sfumare tale vendita, a causa della mancanza di agibilità (Agibilità promessa dalla Coop ma non ottenuta per ritardi tecnici) e ritiene di essere stato danneggiato.
– L’amministrazione prova a rassicurare i soci spiegando che l’obbligo di prestare era perentorio: chi non ha aderito al prestito, perderà la causa!
– C’è anche chi sostiene che i soldi “da prestare”, se incassati a seguito di sentenza, non costituiscano più un “prestito alla cooperativa” ma divengano un “credito inatteso”. Cosa che renderebbe un po’ più sensata una causa per un mancato prestito.
Chiarito ciò, mi domando
1) quale sia stata la reale utilità di tali cause, per un mancato prestito;
2) quali le possibilità di vincere contro chi ha negato un prestito, deliberato in sua assenza o con suo diniego
3) una sentenza favorevole al prestito alla Cooperativa, può trasformare un “prestito” in un “credito inatteso”.
4) il socio a cui è stata fatta causa per non aver prestato, avendo visto sfumare la vendita del box (per la mancanza dell’agibilità) ha titolo per intentare causa contro la Cooperativa per la mancata vendita del suo bene?

Risposta al quesito: 
Va confermato quanto detto, in quanto dai chiarimenti sembra ulteriormente emergere che i “prestiti” non erano richiesti ai soci a titolo di attività finanziaria della Cooperativa, ma necessitati dal fabbisogno di liquidità e, quindi, per esigenze gestionali.
Se i deliberati non sono stati opposti essi sono divenuti vincolanti per i soci. I soci medesimi possono intentare giudizi risarcitori er eventuali inadempienze (agibilità o meno), ma questa è tutt’altra vicenda che esige il fondamento della domanda giudiziale nella reale inadempienza della Cooperativa.
Altro non può dirsi, in quanto sarebbe necessario un approfondimento della documentazione probatoria e dei fatti societari.

Preg.mo avv. Cannavò, essendo socio di una cooperativa edilizia a r.l. peraltro moroso, avendo il diritto di ispezione ed estrazione di atti sarebbe possibile oppure, in base alla legge n. 59 del 31.01.1992 art. 1 comma 2, mi è precluso?

Risposta al quesito:
Occorre, intanto, verificare se la Cooperativa è spa ovvero srl, in quanto il diritto di ispezione dei libri sociali cambia nell’uno e nell’altro caso.
La morosità non preclude, comunque, il diritto del socio di avere conoscenza della sua situazione personale, in base alla quale gli è stata contestata la morosità.
In ogni caso, il socio ha comunque diritto richiedere le copie dei deliberati assembleari, ivi compresi quelli di approvazione dei bilanci, dal cui esame può rilevare la regolarità dei versamenti richiesti ai soci.
Se la morosità è esposta nel bilancio illegittimamente (per irregolarità contabili), in tal caso al socio non resta che denunciare gli amministratori per il reato di falso ovvero dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2409 c.c. (controllo giudiziario sulle società); può inoltre formulare esposto alla Vigilanza sulle Cooperative (MISE o Assessorato Regionale) chiedendo l’intervento commissariale.