Giorno: 28 Giugno 2018

Ho prenotato un alloggio in costruzione da una cooperativa. Ho richiesto il rilascio della fidejussione a fronte di anticipi erogati.
Loro sostengono che nel caso, dovremmo sostenere noi il costo. Fanno riferimento anche al fatto che siamo già garantiti ampiamente, essendo il terreno di proprietà della cooperativa ed avendo versato noi un piccolo anticipo. Nel corso della costruzione andrò a versare il 20% del totale.
Vorrei sapere se è lecito quanto sostengono (pagamento da parte mia della fidejussione) e se effettivamente ho qualche garanzia derivante dal fatto che il terreno è di proprietà della cooperativa ed io sono socio.

Risposta al quesito:
La fideiussione è obbligo di legge (d.lgs 122/2005), ma il relativo costo deve, comunque, riversarsi sullo stesso socio prenotatario, non avendo la Cooperativa altre possibilità di acquisire risorse finanziarie.
La proprietà del terreno non è per se stessa una garanzia per il socio, in quanto lo stesso ha dovuto, comunque, anticiparne il costo dell’acquisizione.

Siamo soci assegnatari di appartamento in proprietà indivisa. Con uno esiguo preavviso, siamo stati informati in corso di una assemblea di quartiere – preparativa a quella ufficiale tra soli 20 giorni – che la Storica Cooperativa abitativa indivisa, per la legge, con effetto dal 1 gennaio 2018 ha l’obbligo di avere il 30% di immediata liquidità per restituire i prestiti sociali di cui da sempre ha usufruito con esposto debitorio che riteniamo sia molto elevato. La situazione appare piuttosto seria poiché é stata paventata la necessità forzata di smobilitare una parte del patrimonio abitativo – circa un terzo – da vendere ai soci assegnatari.
Premetto che i soci non sono mai informati con adeguatezza se non in maniera passiva (per alzata di mano alle assemblee e solo in fase di richiesta approvazione dei bilanci annuali…). Ad ogni richiesta di ricevere documentazione di supporto, i bilanci da discutere o semplicemente lo statuto con le regole stesse della Cooperativa, viene intimato di poter visionare personalmente ed unicamente in sede i documenti senza poterli portare all’esterno. Quali sono le garanzie che i soci devono ottenere prima di decidere di acquistare o meno l’immobile? Quali sono i tempi e le prelazioni?
Chi fissa il valore degli immobili stessi o su quali parametri?
Come diventa il rapporto di assegnatario indiviso col passaggio a status di assegnatario proprietario in misto indiviso?
Lo scioglimento della cooperativa potrebbe essere una soluzione alternativa perseguibile e acquistare tutti oppure non saremmo garantiti ?
Se confluissimo in un altro grande contenitore Cooperativa – soluzione bis paventata – come ci di deve tutelare?
Non ultimo: esiste una leva legale per poter far valere i diritti di socio relativi a ricevere la adeguata informazione e consultazione e ricevere i documenti di supporto (bilanci, verbali, atti del consiglio, etc) nei tempi e modi corretti?
Grazie infinite per la risposta, situazione grave, siamo un pò disperati

Risposta al quesito:
Il pericolo da cui ciascun socio deve guardarsi è quella del fallimento-liquidazione coatta che metterebbe tutti i soci nella posizione di creditori senza potere avanzare alcuna pretesa sull’alloggio di cui sono assegnatari.
In tal caso, essendo elevata l’esposizione debitoria del Sodalizio, i soci avrebbero poche probabilità di riottenere la liquidità dagli stessi anticipata.
Nell’ottica che precede l’unica garanzia possibile è quella di ottenere immediatamente dalla Cooperativa la stipula di un preliminare in cui vengano conteggiate le anticipazioni eseguite e venga data la disponibilità da parte del soci al pagamento del residuo prezzo (come da contratto).
In tal caso il preliminare (le cui firme devono essere autenticate da notaio) dovrebbe essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile; se l’alloggio prenotato costituisce prima casa, l’avvenuta trascrizione consente al socio medesimo di opporre alla curatela –Liquidatela il preliminare e ottenere, anche in sede giudiziale, l’assegnazione definitiva dell’alloggio; la trascrizione ha l’efficacia di tre anni e decade se nel detto termine non interviene l’atto pubblico ovvero non viene instaurato il giudizio ex art. 2932 c.c. e trascritta la relativa domanda giudiziale.
Il socio può verificare le esposizioni sintetiche del Bilancio, interpretando il relativo significato, e, in caso di sospetti, fondati può ricorrere al controllo giudiziario ovvero in sede amministrativa con esposto circostanziato alla Vigilanza (MISE).

In una cooperativa edilizia di 70 soci, dopo l’assegnazione degli alloggi, poichè il CDA uscente ha lasciato una marea di debiti, alcuni soci si sono resi morosi nel pagamento dei costi di gestione, forti del fatto che ormai l’assegnazione notarile dell’alloggio è avvenuta. In assemblea però la maggioranza dei soci chiede di conoscere il nome dei morosi.
La mia domanda è: per la tutela della privacy il CDA può far conoscere tali nomi oppure no?

Risposta al quesito:
All’interno dei rapporti societari non opera la privacy, nel senso che ciascun socio intrattiene i rapporti medesimi sia con il Sodalizio che con gli altri soci.
Alla luce di quanto precede il Bilancio distribuito ai soci deve contenere le informazioni analitiche delle singole situazioni debitorie, trattandosi di posizioni che incidono sui diritti dell’intera compagine sociale. Non è, viceversa, consentito che il prospetto analitico delle predette posizioni debitorie venga esposto nel Bilancio sintetico depositato nel Registro delle Imprese, consultabile da soggetti terzi.

Già in data 31 luglio 2017 mi ha fornito un prezioso riscontro. Al termine della gestione commissariale si è provveduto alla assegnazione degli alloggi ai soci prenotatari. Tale assegnazione è stata possibile previa sottoscrizione di apposite convenzioni riguardanti le rinunce ai procedimenti civili e penali in essere, nonché dopo varie regolarizzazioni contabili ecc..
Tra gli accordi stipulati è previsto che “… la cooperativa dovrà vincolare le somme che residueranno in cassa all’esito della gestione commissariale per il pagamento delle suddette opere esterne”. Ora, in pancia alla cooperativa, al termine della gestione commissariale, è rimasto, fra altri pochi spiccioli, un credito IVA di 23.600 euro.
Ciò premesso, è possibile destinare detto importo di 23.600 euro nell’interesse dei 5 soci assegnatari, come da convenzione, per la realizzazione delle citate opere esterne?
Qualora la risposta fosse affermativa, per l’utilizzo, è necessario chiedere il consueto rimborso IVA?
Si tenga conto che la cooperativa, ormai rientrata in bonis, proseguirà la sua attività in quanto deve realizzare altre 3 abitazioni su un altro lotto di proprietà con soci totalmente diversi dai 5 soci assegnatari.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente chiarire le modalità di utilizzo del credito iva previste dalla normativa fiscale.
In via di principio, è possibile optare per una delle seguenti alternative: l’utilizzo del credito in compensazione con altre imposte eventualmente dovute (fino all’importo massimo di 5.000,00 euro); il riporto dell’eccedenza all’esercizio successivo (in modo da portarla in detrazione in seguito); la richiesta di rimborso parziale o totale (in ogni caso per l’importo minimo di 2.582,28 euro).
Va, tuttavia, precisato che il rimborso del credito iva è consentito soltanto a determinate condizioni, tassativamente elencate all’art. 30 del DPR 633/1972 e di seguito sinteticamente elencate:
effettuazione di operazioni non imponibili per un ammontare superiore al 25% dell’ammontare totale di tutte le operazioni effettuate;
esercizio abituale di operazioni attive soggette ad aliquote inferiori a quelle gravanti sugli acquisti e sulle importazioni;
effettuazione in prevalenza di operazioni non soggette all’imposta per mancanza del requisito territoriale;
acquisti o importazioni di beni ammortizzabili, ovvero di beni e servizi per studi e ricerche (il rimborso sarà dovuto limitatamente all’importo dell’imposta assolta su tali beni e servizi);
rimborso richiesto da operatori non residenti, identificati direttamente in Italia o che abbiano nominato un rappresentante legittimato a chiedere il rimborso;
ultime tre dichiarazioni iva riportanti un’eccedenza a credito (potrà essere chiesto a rimborso l’importo pari alla minore delle eccedenze conseguite nel triennio, comunque non inferiore a 10,33 euro);
cessazione dell’attività (anche in questo caso l’importo minimo rimborsabile sarà pari a 10,33 euro);
produttori agricoli che applicano il regime speciale agricolo e che effettuano esportazioni e altre operazioni non imponibili (resta fermo l’importo minimo rimborsabile di 10,33 euro).
Nel caso di specie, pertanto, qualora sussistano i presupposti per ottenere il rimborso del credito, il relativo importo costituirà disponibilità liquida che potrà essere utilizzata dalla Cooperativa in conformità agli scopi sociali.
E’ evidente che, sul presupposto del nesso causale del credito con l’attività del programma costruttivo pregresso, la predetta disponibilità liquida debba prioritariamente essere impiegata per gli scopi previsti dalla menzionata convenzione stipulata con i cinque soci assegnatari, mediante gli opportuni accorgimenti contabili.
Se, però, la Cooperativa dispone di altre risorse liquide per fronteggiare le succitate passività, lo stesso credito potrà essere utilizzato proficuamente dalla Cooperativa nei futuri esercizi (in compensazione dell’iva a debito o delle altre imposte dovute), stante la prospettata prosecuzione dell’attività.
Conclusivamente, la questione contabile ha natura formale, mentre l’impiego delle somme disponibili riguarda la loro provenienza, che determina la sostanziale destinazione vincolata (se il ricavo proviene da un determinato programma costruttivo, la relativa disponibilità deve essere prioritariamente destinata agli adempimenti connessi a quel programma).

Egregio avvocato, Le descrivo in breve la questione. Sono socio/proprietario di alloggio in cooperativa edilizia ora chiusa in attesa che venga approvato la richiesta dei soci di acquistare il terreno sul quale abbiamo costruito l’immobile.
Alcuni proprietari (4 su 12) hanno affittato con contratto di affitto di solo una parte dell’abitazione, in 3 casi a persone piacevoli, e quindi diciamo che lo abbiamo concesso, ora invece alcuni di questi intendono affittare anche settimanalmente sostenendo e giustificando i nuovi inquilini come “ospiti”. Ricordo che le case sono state comprate con tutte le agevolazioni prima casa.
1-E’ possibile già ora affittare questi appartamenti?
2-Con quale contratto?
3-Come posso oppormi e verificare che i nuovi inquilini siano ospiti o meno?
4-Un domani che diventeremo proprietari anche del terreno, i vincoli della Cooperativa prima casa cesseranno?
5-L’amministratore potrebbe/dovrebbe prendere qualche provvedimento? Quale?

Risposta al quesito:
Appare preliminarmente necessario accertare la vicenda dell’acquisto del terreno, in quanto la terminologia usata non sembra idonea al caso.
E’, infatti, molto probabile che per “acquisto” si intenda pagamento, posto che, essendo state realizzate le opere non è inimmaginabile che la
“disponibilità“ del terreno venga successivamente all’esecuzione dei lavori. Si può, viceversa, ipotizzare che il terreno in questione sia stato espropriato e assegnato dal Comune in zona PEEP, cioè area vincolata per l’edilizia popolare ed economica. In tal caso la legge prevede che gli alloggi realizzati debbano essere assegnati e abitati dai soci in possesso di determinati requisiti e non possano essere affittati a terzi.
In ordine alla simulazione relativa agli ospiti, non è certo facile acquisire a prova, che, può essere più facilmente raggiunta dalla Polizia giudiziaria con i poteri alla stessa concessi dalla legge.
Occorre, quindi, sporgere denuncia presso la Procura territorialmente competente, enunciando l’abusiva fruizione delle agevolazioni pubbliche.
L’agevolazione fiscale della prima casa viene definitivamente acquisita con l’assegnazione dell’immobile al socio mediante il trasferimento della proprietà individuale, sicché l’assegnatario ha diritto alla riduzione della tassa di registro.
L’amministratore della Cooperativa che sia a conoscenza certa dell’abuso deve assumere i relativi provvedimenti, mettendo in mora il socio e non effettuando l’atto di assegnazione definitiva.

Faccio parte del CDA di una cooperativa sociale di Milano.
All’interno del CDA composto da 5 membri si è verificata una spaccatura che ha portato il presidente a dare le dimissioni. Il presidente afferma di essere delegittimato e sfiduciato. Vuole portare in assemblea di approvazione di bilancio non le sue dimissioni ma la sfiducia dei membri del CDA.
Io non conosco nulla di cosa dice la legge in merito a questa problematica. Il CDA rimarrebbe compatto su 3 membri quindi avremmo la maggioranza. Nella mia conoscenza della procedura pensavo che come CDA dovessimo eleggere prima dell’assemblea un nuovo presidente e durante l’assemblea rendere conoscenza ai soci. Il presidente dice che in CDA non bisogna fare nulla e che lui dirà dopo l’approvazione di bilancio di essere sfiduciato e che solo dopo l’assemblea il CDA eleggerà il nuovo presidente.
Mi potrebbe dare consulenza a riguardo?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare lo Statuto in ordine alla disciplina che regola  la funzione di presidente del CdA.  Se, cioè, il presidente viene eletto dall’organo consiliare ovvero direttamente dall’assemblea dei soci. Nel primo caso il presidente rassegna le dimissioni e le consegna al suo vice; quest’ultimo deve cooptare il nuovo membro del Consiglio e eleggere il nuovo presidente.
Nel secondo caso, il presidente dimissionario deve convocare l’assemblea e mettere all’odg l’elezione del nuovo presidente.
La reale problematica, però, riguarda il mandato che l’assemblea affiderà al nuovo presidente e l’eventuale revoca ovvero la conferma degli altri consiglieri.