Mese: Ottobre 2019

Nel 2004 mia suocera prenotava su carta dalla Cooperativa una unità abitativa in edilizia convenzionata facente parte del comparto C2 Lunghezza, ultimata nel 2009.
Per la stessa corrispondeva globalmente in corso d’opera e a saldo (di cui parte a mezzo accollo del mutuo) euro 290.000 circa più iva e spese. Al momento del rogito, novembre 2010, firmava per un importo di vendita di euro 218 mila circa (esattamente pari all’importo previsto dalla convenzione stipulata con il Comune di Roma). La differenza veniva motivata come spese di migliorie.
Ad oggi ci rendiamo conto che tali maggiori spese non sono affatto lecite in quanto il comparto C2 Lunghezza rientrava nella convenzione con il Comune di Roma che prevedeva un prezzo massimo di vendita per l’immobile e per il singolo alloggio di euro 1740 al mq.
Ovviamente la questione si estende a tutti i condomini dello stesso edificio.
Volevamo sapere se ci sono i presupposti per richiedere l’eventuale somma corrisposta in eccesso e se fosse possibile un’azione collettiva o individuale, nonché se ancora possiamo essere nei termini temporali.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie sussistono i presupposti per ripetere quanto è stato versato in eccesso rispetto al prezzo massimo di cessione, posto che non è ancora intervenuta la prescrizione decennale dalla data del rogito.
Ai sensi della recente normativa, però, la parte venditrice può liberarsi dall’obbligo di restituzione curando a propria cura e spese l’affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione.
Nel caso che ci occupa, tuttavia, la parte venditrice è una Cooperativa, sicché occorre verificare se sia ancora attiva ovvero sia stata estinta.
Nel primo caso, sussistono le condizioni potenziali per la dell’azione, sia individuale che collettiva; si rende tuttavia necessario l’approfondimento per verificare l’esistenza di tutti i presupposti per l’azione e per l’individuazione di tutti i soggetti effettivamente responsabili (verifica delle cause del sovrapprezzo e delle eventuali delibere assembleari).

Egregio avvocato, vengo a porLe il seguente quesito dopo una breve premessa: 1) ad agosto 2019 ho inviato alla Cooperativa edilizia istanza di recesso da socio con conseguente richiesta di restituzione delle somme versate in conto costruzione, oltre alla quota di capitale sociale; 2) decorsi i 60 gg. previsti dalla legge non ho ricevuto nessuna comunicazione in merito da parte della cooperativa; 3) l’art.8 dello statuto societario sancisce che “Il socio ha diritto alla restituzione delle anticipazioni in conto alloggio solo dopo nuova prenotazione dello stesso alloggio da parte di altro socio”; 4) l’art.10 stabilisce invece che “Il Socio receduto è sostituito nella prenotazione dell’alloggio da altro Socio non prenotatario immediatamente successivo nella graduatoria”.
Alla luce di quanto sopra chiedo se nella fattispecie di recesso vale la regola del silenzio-assenso e se, in assenza di una graduatoria di soci non prenotatari, la Cooperativa è comunque giustificata a trattenere le somme versate in conto costruzione.

Risposta al quesito:
Il mancato riscontro alla domanda di recesso del socio, che si protragga nel tempo, oltre i termini di legge o statutari, comporta il verificarsi della condizione dell’assenso da parte del CdA, come statuito dalla Corte di Cassazione.
Occorre però distinguere il diritto al rimborso delle anticipazioni dal diritto al recesso maturato per il silenzio inadempiente del CdA.
Nel caso di specie, sembra che l’art.8 dello Statuto subordini il rimborso al subentro del nuovo socio, sicché, anche nell’ipotesi di accoglimento implicito del recesso, resta fermo il vincolo statutario in ordine al predetto rimborso.
Il predetto vincolo può venire meno solamente se il socio receduto provi che la Cooperativa è inadempiente nella predisposizione dell’elenco degli aspiranti soci (se previsto dalla legge di finanziamento) ovvero nell’accoglimento delle domande di ammissione.

Sono un appartenente alla Polizia di Stato e socio di una cooperativa edilizia con mutuo agevolato INPDAP. A dicembre 2017 abbiamo terminato di pagare il mutuo ed è in corso l’assegnazione degli alloggi con atto dal notaio per diventare proprietari.
Dopo essere diventati proprietari sarà possibile vendere o affittare l’immobile?

Risposta al quesito:
L’assegnatario di alloggio realizzato con il contributo pubblico e, comunque, in zona PEEP (con convenzione ai sensi della L 865/71) può alienare o locare a terzi l’alloggio dopo che siano trascorsi 5 anni dal rogito.
Per gravi motivi da documentare, l’Ente pubblico finanziatore può autorizzare la vendita o la locazione prima del predetto termine.

In seguito ad una causa col costruttore, la nostra cooperativa ha dovuto pagare una somma al costruttore, oltre interessi legali, così come richiesto dal Giudice.
Si chiede se tale importo deve essere fatturato dall’impresa costruttrice, e se si deve aggiungere l’IVA, oppure possiamo considerare l’importo specificato in sentenza omnicomprensivo del tributo, dato che la sentenza del Giudice non la menziona, ma indica la cifra oltre gli interessi moratori.

Risposta al quesito:
Secondo la normativa fiscale le operazioni imponibili ai fini IVA sono assoggettate alla relativa imposta, il cui pagamento spetta al cessionario del bene o al committente del servizio.
Nel caso descritto, essendo in presenza di una prestazione imponibile, rappresentata dalla realizzazione del plesso edilizio, il corrispettivo dovuto dalla Cooperativa nei confronti della Ditta costruttrice sarà gravato da IVA.
L’assunto che precede rimane confermato anche qualora, come nel caso di specie, il pagamento avvenga all’esito del contenzioso legale intercorso con la Ditta.
Anche in tale ipotesi, infatti, il corrispettivo riconosciuto in sentenza dovrà essere maggiorato della relativa imposta, con conseguente emissione della fattura da parte dell’impresa costruttrice.
A nulla rileva il fatto che la sentenza faccia riferimento esclusivamente alla sorte capitale (con relativi interessi di mora) senza menzionare l’IVA, in quanto l’importo condannatorio trae origine da una prestazione imponibile (quale è, appunto, la costruzione degli alloggi), per cui l’IVA sulla sorte capitale è dovuta in base alla specifica Legge fiscale, di per sé vincolante indipendentemente dall’espressa menzione in sentenza.
Per le medesime ragioni, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che, nell’ipotesi di prestazione imponibile ai fini IVA, l’applicazione dell’imposta pur in assenza della relativa condanna, non viola il principio dell’intangibilità del giudicato (formatosi sulla sola sorte capitale), trattandosi di un effetto ex lege derivante direttamente dalla normativa fiscale, ossia da una fonte autonoma e parimenti vincolante rispetto al giudicato stesso.

A metà aprile 2019 siamo diventati soci di una cooperativa, abbiamo fatto il preliminare registrato ma non trascritto. Abbiamo versato 20mila euro di caparra e 30mila euro di acconto, oltre a spese per modifiche di capitolato. Al momento nell’alloggio sono presenti anche i nostri mobili dei bagni.
Il giorno prima del rogito la cooperativa ha ricevuto una Pec dal MISE che ha bloccato tutto ed è stato nominato un liquidatore. Mancano il rogito di 3 appartamenti su 26 e tutti 26 sono stati venduti alle stesse cifre, cifre che rispettano i valori medi di mercato.
C’è qualche modo per pretendere che il contratto in atto non sia sciolto e che si riesca ad andare a rogito? Non c’è nulla che salvaguardi i cittadini (onesti)?
Che interesse avrebbe il liquidatore a sciogliere il contratto/preliminare? Considerato che passerebbero giorni/mesi prima della vendita senza la garanzia del ricavo e con la conseguenza dell’aumento degli interessi del mutuo e l’aumento dei creditori…
Possiamo pretendere di accedere all’abitazione per recuperare le nostre cose? Il liquidatore ha il diritto di negarci un colloquio?

Risposta la quesito:
Ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare il Commissario Liquidatore può sciogliersi dal contratto preliminare e il socio prenotatario può inoltrare richiesta di ammissione al passivo della procedura concorsuale.
Il contratto preliminare non può essere opposto alla Liquidatela, in quanto non è sufficiente la semplice registrazione, ma occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Nel caso di specie si può ipotizzare la trattativa privata, la cui istanza deve essere inoltrata al Liquidatore e successivamente autorizzata dal MISE.
L’istanza di trattativa privata deve prevedere la cessione dell’alloggio al socio a fronte di un prezzo che sia comunque conveniente per la massa creditoria, tenuto conto del valore di mercato e dei tempi dei costi delle aste.
L’istanza deve essere inoltrata esclusivamente mediante la PEC della procedura.
Il Commissario Liquidatore e/o il MISE possono instaurare le trattative ovvero comunicare il rifiuto dell’istanza.
Per la formulazione dell’istanza occorre esaminare lo stato passivo e altra documentazione di riferimento, nonché entrare in contatto preventivo-informativo con il Commissario Liquidatore.

Mio padre è socio di una cooperativa di vigilanza a r.l. a breve entrerà in pensione, secondo lei è fattibile subentrare al suo posto o potrebbero esserci dei limiti?
Se fosse fattibile potrei entrare immediatamente alla sua uscita e senza formalità?

Risposta al quesito:
La Cooperativa di lavoro è società privata regolata dallo Statuto sociale, che deve prevedere anche i requisiti di ammissione a socio.
Occorre, pertanto, verificare le previsioni statutarie, che possono riguardare anche l’eventuale subentro di consanguinei del socio che recede per raggiunti limiti di età.