Mese: Marzo 2021

Chiedo un parere in merito alla controversia di seguito indicata.
Ero socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa istituitasi nel 1998, ho pagato regolarmente le quote spettanti in rate trimestrali sino a marzo del 2013. Successivamente a seguito della mia separazione coniugale che vedeva assegnata a mia moglie l’abitazione, per conseguenti problemi economici omettevo ulteriori pagamenti sino alla data odierna.
Per tale motivo la cooperativa istituiva nei miei confronti un’azione legale a mezzo lodo arbitrale, contestandomi tutte le rate ommesse oltre alle spese accessorie di gestione per un totale complessivo di euro 70.000,00.
All’esito dell’istanza arbitrale “Collegio Arbitrale della Conciliazione delle Cooperative” che mi condannava al pagamento di cui sopra e notificata nell’anno 2018, nel 2019 mi giungeva la comunicazione di esclusione quale socio con richiesta di riacquisizione dell’unità abitativa. Restituzione che si formalizzava quando mia moglie volontariamente nel mese di Settembre 2020 liberava l’unita abitativa restituendo le chiavi.
Tanto premesso atteso che come previsto dallo Statuto della cooperativa i soci esclusi hanno diritto al rimborso delle quote versate e poiché io ho versato: 32.000,00 euro quale importo relativo alle quote trimestrali, 15.000,00 euro quale importo relativo alle quote ingresso socio e considerato che la somma di euro 70.000,00 sopra citata relativa all’esito del Collegio arbitrale comprende anche le quote trimestrali da me non versate sino alla restituzione dell’unità abitativa, e che se le avessi versate queste mi sarebbero state restituite dopo l’estromissione di socio.

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, la causale dei versamenti eseguiti, ciò al fine di controllare se ve ne siano a fondo perduto non rimborsabili a norma di legge e/o di Statuto.
Ciò posto, si deve precisare, in generale, che i soci di Cooperative, esclusi o receduti, hanno diritto al rimborso di quanto versato in conto costruzione (non delle spese generali o altro) se non hanno fruito dell’assegnazione dell’alloggio.
Le Cooperative, tuttavia, possono trattenere anche le somme che imputano al socio per il periodo di detenzione dell’alloggio sine titulo, sicché nel caso di specie occorre verificare tale eventualità.
Il mancato versamento delle quote/contributi/acconti può costituire valida ragione per consentire alla Cooperativa di agire per il risarcimento del danno cagionato dal socio inadempiente al contratto sociale.
Alla luce di quanto precede, dunque, occorre valutare tutte le predette circostanze prima di accampare diritti verso la Cooperativa.

Gentile Avvocato, vorrei sottoporre alla Sua attenzione il seguente quesito: aderisco come nuovo socio ad un piano sociale già cominciato per la decisione della cooperativa di mettere in vendita ulteriori alloggi che prima figuravano come locali commerciali senza prenotazione, comincio a fare versamenti importanti in conto costruzione e avanzamento lavori senza accedere al mutuo cooperativo che comunque risultava già esaurito, pochi mesi prima del rogito la cooperativa fraziona il mutuo attraverso atto notarile ipotecando anche quegli alloggi prima esclusi tra i quali il mio.
Ora mi viene chiesto di pagare una quietanza per interessi personali dalla data del frazionamento al rogito di alcune migliaia di euro; è legittima questa richiesta?
Come posso oppormi eventualmente avendo già pagato?

Risposta al quesito:
Prima del rogito di assegnazione definitiva con accollo di mutuo individuale il mutuo concesso alla Cooperativa per la costruzione degli alloggi genera gli interessi di preammortamento, che si riversano pro quota su ciascun assegnatario provvisorio.
Questi interessi, diversi da quelli di ammortamento (che decorrono dal frazionamento del mutuo) costituiscono parte del “costo alloggio”, sicché ogni socio deve sostenere la propria quota, adeguatamente calcolata.
Se un assegnatario non ha assunto alcuna quota mutuo, non è tenuto a pagare gli interessi di preammortamento se non ha fruito delle erogazioni di liquidità, cioè nel caso in cui abbia sostituito con i propri acconti le erogazioni medesime (in quota parte); in assenza delle predette condizioni, anche il socio non mutuatario deve versare la quota degli interessi di preammortamento.

L’iscrizione della richiesta di cancellazione dal registro delle imprese produce l’estinzione della società. Ora se prima dell’anno dalla cancellazione un socio richiede di procedere alla stipula di un atto pubblico di assegnazione di un immobile pertinenziale dell’appartamento già assegnato con atto pubblico il liquidatore può comparire nel rogito?

Risposta al quesito:
Nella Liquidazione volontaria delle Cooperative il Liquidatore ha il compito di azzerare tutte le attività e tutte le passività della Società.
Ciò posto è certamente l’unico soggetto legittimato ad alienare i beni della Società e, quindi, nel caso di specie è proprio lui a dovere stipulare l’atto di assegnazione.
Restano, però, fermi tutti i presupposti di diritto inerenti alla regolarità/legittimità degli atti di alienazione dei beni e dei diritti ad essi pertinenti.

Mio padre con gli altri due fratelli costituì nel 1975 una cooperativa edilizia per costruire una casa, finita la costruzione chiusero la cooperativa senza assegnare le quote. Mio padre e i suoi fratelli sono venuti a mancare, quello che Le chiedo è come facciamo noi figli ad entrare in possesso di queste quote.

Risposta al quesito:
Il quesito risulta incomprensibile e non consente la risposta.
Se, infatti, la Cooperativa è stata “chiusa”, ciò vuol dire che, all’epoca, si è proceduto alla liquidazione ed estinzione, sicché non sussiste alcuna successione di quote.
Se, viceversa, la Cooperativa è tuttora esistente (cioè iscritta alla CCIAA), in tal caso gli eredi dei soci defunti subentrano ex lege nelle quote dei de cuius e devono provvedere, oltre alla denuncia fiscale, anche alle annotazioni sui libri sociali e al deposito delle nuove cariche sociali presso la CCIAA territorialmente competente.
Se la Cooperativa è stata estina senza l’assegnazione dei beni ai soci, gli eredi di questi ultimi subentrano nei diritti secondo le norme sulla successione, ma se si tratta di beni immobili devono agire giudizialmente per ottenere la sentenza che riconosca loro il diritto di proprietà da trascrivere nei RR.II.

Grazie alla risposta al quesito del 29/01/2021 ho capito che sono nel giusto e che prima la cooperativa e adesso il commissario liquidatore ostacolano un percorso positivo della faccenda.
Il commissario liquidatore dopo aver fatto lo stato passivo e un incontro con il parere positivo del MISE per trovare una soluzione, ci chiedeva il versamento di una cifra alquanto discutibile visto che negli importi c’erano circa 13mila euro di Imu.
Ribadisco che non avevamo nessun titolo per occupare l’immobile ma solo un verbale del CdA della cooperativa che consegnava e assegnava l’immobile. Nessun contratto d’affitto ed ogni mese dovevamo versare un tot. come conto costo alloggio. Noi siamo 6 soci e abbiamo ribadito la nostra intenzione di fare il rogito. Adesso ci scrive che lui vuole sciogliersi dai contratti con l’art. 72.
Ora cosa devo aspettarmi che la casa un giorno va all’asta?

Risposta al quesito:
La liquidazione coatta è una procedura concorsuale assimilabile al Fallimento, sicché viene regolamentata dalla Legge Fallimentare (R.D. n. 267/42).
L’art. 72 della succitata normativa prevede che il Curatore/Commissario Liq. possa sciogliersi o subentrare nel contratto pendente (assegnazione alloggio prenotato) in ragione dell’interesse della massa creditoria.
La legge, inoltre, prevede dei casi in cui il Curatore /Commissario non possa sciogliersi.
Con l’ultima legge di Bilancio (Dicembre 20) sono stati previsti degli adempimenti che riguardano le procedure concorsuali delle Cooperative di edilizia agevolata/convenzionata.
Occorre, pertanto, verificare se sussistono le condizioni per opporsi alle pretese del Commissario Liquidatore in ragione della oggettiva situazione della Cooperativa e del programma costruttivo dalla stessa realizzato.
Nel caso di sussistenza delle condizioni è necessario intervenire sollecitamente in sede giudiziale e amministrativa.

Premesso che l’alloggio è stato costruito da una società di cooperativa edilizia S.r.l. in virtù di una convenzione stipulata con il Comune nel 1986, ai sensi dell’art. 35 della legge n° 865/71. La stessa cooperativa dichiarava di avere tutti i requisiti previsti dalla legge 865/71 e dalla legge 891/80. La convenzione prevedeva la cessione di alcuni appezzamenti di terreno, zona 167, alcuni in diritto di proprietà, altri in diritto di superficie. Gli alloggi venivano costruiti sul terreno con il diritto di proprietà. La convenzione prevedeva dei limiti tra cui il divieto di essere alienati, locati e tutti i divieti previsti dall’art. 35 della legge 865/71. Nella stessa veniva riportato che tutti gli atti compiuti in violazione erano nulli.
Gli edifici venivano edificati con delle precise prescrizioni previste per la costruzione degli alloggi agevolati in convenzione. Con atto notarile la Cooperativa stipulava un mutuo condizionato di Credito Fondiario nel 1986 con iscrizione di due ipoteche. Nel 1989 gli alloggi venivano assegnati e in parte trasferiti con una scrittura privata autenticata dal notaio. L’assegnazione prevedeva un corrispettivo, da versare in parte nelle casse sociali e in parte mediante accollo del mutuo non frazionato. Le parti assegnatarie dichiaravano di avere specifici requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi agevolati e la cooperativa era in possesso di tutti i requisiti previsti per le cooperative a contributo erariale. La limitazione dei cinque anni per il divieto di alienazione e di ogni altro diritto reale di godimento veniva poi trascritto.
Successivamente, il 6 giugno 1992, veniva trascritto un verbale di pignoramento immobili contro la Cooperativa e a favore della Banca che aveva concesso il mutuo non frazionato. A quella data gli immobili non risultavano al Catasto Urbano e venivano dichiarati ancora in corso di costruzione.
Gli immobili sono stati oggetto di un procedimento di esecuzione immobiliare promosso dalla banca contro la Cooperativa edilizia. In questi atti il C.T.U. riporta gli immobili come proprietà della Cooperativa edilizia, cosi come riportato anche nell’atto di pignoramento e al Catasto.
Nel 2005 con scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente davanti al notaio la banca ha dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca per ogni immobile, via via che i singoli soci provvedevano a versare singolarmente.
Alla luce di quanto sopra si chiede:
1) Quando effettivamente il socio è diventato proprietario.
2) Se nel nostro caso il momento rilevante, al fine di stabilire l’acquisto della titolarità dell’immobile e, quindi, di verificare se esso ricada o meno nella comunione legale, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di “mutuo individuale” (cioè quando il singolo socio ha provveduto a saldare singolarmente nel 2005) oppure in quello della scrittura privata autenticata dal notaio di assegnazione dell’alloggio (anno 1989).
3) Il decesso del coniuge del socio, in comunione legale, avvenuto nel periodo della limitazione dei cinque anni, cosa determina ai fini della successione?

Risposta al quesito:
La scrittura privata di assegnazione dell’immobile, ancorché il notaio abbia autenticate le firme, non è sufficiente a comportare il trasferimento della proprietà individuale al socio prenotatario dell’alloggio.
Del pari insufficiente allo scopo, si appalesa il frazionamento del mutuo e il pagamento direttamente eseguito dal socio interessato.
Affinché si determini il passaggio di proprietà dell’alloggio è necessario che venga stipulato l’atto di assegnazione definitiva tra la Cooperativa e il socio prenotatario, a condizione che l’atto medesimo sia curato dal notaio rogante e venga trascritto nei Registri Immobiliari, curati dalla locale Conservatoria (Ufficio diverso dal Catasto).
Occorre, pertanto, verificare in che stato si trovi la Cooperativa e se sia ancora in grado di assicurare il trasferimento della proprietà dell’immobile.
L’alternativa a quanto precede (nel caso di contenzioso con la Cooperativa ovvero di oggettiva impossibilità per le condizioni della struttura societaria) è possibile ottenere l’effetto dell’atto notarile attraverso l’azione giudiziaria e la conseguente sentenza.
In tale ultimo caso è necessario verificare se sussistano le condizioni di diritto e formulare le domande giudiziali adeguandole alla situazione oggettiva della Società.