Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei chiederLe cortesemente un Suo parere sull’applicabilità di quanto disposto dall’art. 156 delle norme attuative del c.c., in merito ad una cooperativa edilizia ormai liquidata da vari anni.
E’ possibile mantenere un’amministrazione condominiale come da regolamento oppure dobbiamo nominare un amministratore?

Risposta al quesito:
Con gli atti definitivi di assegnazione degli alloggi sorge il Condominio tra i proprietari dei singoli beni (soci assegnatari).
Se il regolamento contrattuale di assegnazione prevede che l’amministrazione del Condominio sia affidata alla Cooperativa, sarà quest’ultima l’amministratore condominiale.
In tal caso, però, permarrebbero due strutture con discipline diverse: quella del Condominio regolata dalle norme del codice civile e quella della Cooperativa-amministratore sottoposta alle norme societarie e alle leggi speciali.
Quanto precede induce a ritenere poco conveniente che l’amministrazione condominiale sia eseguita con la forma della società Cooperativa, anche in ragione di una maggiore entità dei costi da sostenere.

Sono uno dei 40 soci proprietario di appartamento di una cooperativa edilizia con mutuo regionale ancora non chiusa.
Il problema che Le prospetto è il seguente: un socio si è trasferito all’estero per motivi di lavoro e per ovvie necessità ha messo in vendita il proprio appartamento di cui, a similitudine degli altri soci con i rispettivi appartamenti, ne disponeva l’uso a seguito del regolare rogito. L’acquirente ha comprato dal socio l’appartamento dopo il nulla osta della regione e, dopo l’atto di acquisto ha anche apportato delle normali migliorie in attesa di occuparlo definitivamente.
Tutti, compreso gli interessati e il CdA eravamo convinti che con l’appartamento si realizzasse anche il cambio del socio a beneficio del cedente e a carico del nuovo, ma, a trattativa completata di cui ripeto tutti ne erano ufficiosamente a conoscenza, il nostro commercialista durante una assemblea ordinaria ci ha rappresentato che dal suo punto di vista il nuovo titolare dell’appartamento e sì proprietario e condomino ma non è socio della cooperativa per la seguente e semplice ragioni: il vecchio socio non ha presentato la revoca da socio e il nuovo non ha presentato la richiesta di associazione (subentro). Ovvio che il nuovo adesso oppone resistenza a fare la domanda e lasciare nei problemi e spese di chiusura il vecchio proprietario.
La domanda ormai ovvia è: chi è attualmente il socio dei due?
Inoltre Le chiedo, considerata la sua competenza, se l’analisi del commercialista è corretta e inappellabile o se, non essendoci più il motivo nobile della cooperativa, cioè lo scopo che prevede il realizzo e l’assegnazione di un appartamento per il socio, questi abbia la facoltà e il diritto di chiedere la sua revoca. In questa possibilità, il CdA può respingere tale richiesta in assenza del suo sostituto, considerato che ciò danneggia economicamente i rimanenti soci che vedono ripartire le spese in 39 al posto di 40?
Questa domanda sempliciotta in realtà aprirebbe una via fraudolenta tra i soci che potrebbero intestare ad altri il proprio appartamento essendo in scadenza i termini di obbligo della regione e gravare quindi enormemente il residuo dei soci impossibilitata a fare lo stesso.
Scusi se mi sono dilungato cercando di fornire maggiori e utili notizie, la ringrazio per la Sua analisi e risposta nella speranza che possa essere di aiuto ad altri lettori.

Risposta al quesito:
L’opinione del suo commercialista è pienamente condivisibile.
Il venditore avrebbe dovuto imporre all’acquirente il subentro nella qualità di socio ovvero l’accollo delle spese di chiusura della Cooperativa.
L’attuale socio della Cooperativa, il quale ha fruito della prestazione mutualistica (assegnazione alloggio) è obbligato, come tutti gli altri soci nelle medesime condizioni, a contribuire pro quota alle spese necessarie per la definitiva chiusura della Cooperativa.

Con riferimento al quesito posto il 22.02.2019 ho omesso di comunicare che già con gli atti notarili i soci si sono accollati la responsabilità patrimoniale di far fronte agli oneri derivanti dalla eventuale perdita della causa con il comune per esproprio, perché obbligati dalla convenzione con il Comune. Di conseguenza si chiede se possano, pertanto, essere legittimati ad utilizzare i fondi della cooperativa, da trasferire al condominio, per riparare i gravi danni da infiltrazioni, avendo dichiarato di non volersi sottrarre agli eventuali obblighi per sentenze sfavorevoli.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato non esiste, in realtà, un problema di legittimità di utilizzo dei fondi, ma emergono aspetti riguardanti la responsabilità sussidiaria del Liquidatore.
L’utilizzo dei fondi pubblici, infatti, si appalesa legittimo, in quanto si tratta proprio di destinazione conforme alle finalità del finanziamento (costruzione degli alloggi e, quindi, anche il loro ripristino in caso di danni).
Il problema sorge in riferimento ad eventuali esposizioni debitorie della Cooperativa (debiti verso il Comune, etc), sicchè si presume che il Liquidatore ritenga insufficienti le garanzie fornite dai soci con l’accollo generico dei debiti.
Se, tuttavia, il predetto accollo è formulato nell’atto pubblico di assegnazione con efficacia reale sull’immobile il Liquidatore non può pretendere ulteriori garanzie e, nel caso di specie (intervento urgente per salvaguardare gli immobili, peraltro, oggetto di finanziamento pubblico), dovrebbe procedere all’utilizzo dei fondi, salva la possibilità di richiedere ai soci i finanziamenti occorrenti all’ulteriore fabbisogno finanziario.

Dopo un lunghissimo iter e innumerevoli ricorsi, il Consiglio di Stato, a distanza di oltre trenta anni e a mutuo ormai totalmente estinto, ha stabilito la restituzione degli interessi sul finanziamento per 6 soci su 32, che in seguito ad accertamenti sono risultati non in possesso dei requisiti necessari per la partecipazione alla cooperativa al momento della sua costituzione. La richiesta ammonta a circa 240.000 euro.
La domanda che Le pongo è la seguente: chi deve pagare i sei soci non in regola o tutti i 32? Nel secondo caso in quale misura?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato di tratta di rimborso degli interessi indebitamente percepiti, sicché l’obbligo incombe esclusivamente sui sei soci privi dei requisiti soggettivi, salvo che la Cooperativa deliberi per solidarietà e senza obbligo di contribuire al rimborso degli oneri.
Occorre, tuttavia, se i soci avevano i requisiti, ma non li hanno provati in quanto male informati dalla Cooperativa; in tal caso si potrebbe porre il problema risarcitorio.
In tale ipotesi, se la Cooperativa risultasse soccombente sarebbe tenuta a risarcire gli importi ai soci danneggiati.

Ho acquistato casa (prima casa) nel 2007 da una cooperativa edilizia, nel 2010 la cooperativa dichiara fallimento ed entra in liquidazione coatta amministrativa, io avevo già pagato 125.000 € su 210.000 € pattuiti al momento della prenotazione.
Non è stato fatto alcun preliminare trascritto, solo la consegna delle chiavi prima della dichiarazione dell’insolvenza.
Dopo 10 anni di trattativa con commissari liquidatori, che hanno rifiutato ogni mia proposta di acquisto in trattativa privata, ho offerto di pagare la differenza del versato e il saldo più il 10% più le tasse comunali e spese condominiale, ma non hanno accettato cosi la casa andrà all’asta e mi viene richiesta anche l’indennità di occupazione.
1) Possono realmente chiedermi un indennizzo per avere abitato l’appartamento, che ho palesemente tentato di comprare, come viene calcolato l’indennizzo?
2) Se dovessi ricomprare casa all’asta aspettando dei ribassi, possono richiedermi un risarcimento per mancato guadagno giustificando che l’immobili era occupato da me?

Risposta al quesito:
La Legge Fallimentare, R.D. n.167/1942, all’art. 72 prevede che il Curatore possa sciogliersi dal contratto pendente, quale è il preliminare di vendita di un immobile.
La predetta disposizione è applicabile alla Procedura di Liquidazione Coatta Amministrativa, come previsto dall’art.101 della predetta L.F., sicché il Commissario Liquidatore della Cooperativa edilizia può sciogliersi dal contratto di preassegnazione.
Se, dunque, l’alloggio è stato consegnato al socio prenotatario ancor prima del provvedimento liquidatorio, il Commissario può comunicare la volontà di sciogliersi dal preliminare di assegnazione e richiedere il rilascio dell’immobile.
Dal momento della comunicazione l’occupazione dell’immobile da parte del socio è senza titolo, sicché la Liquidatela ha diritto a richiedere il relativo risarcimento del danno.
Nel caso di specie, però, occorre verificare se la comunicazione di scioglimento dal contratto è stata chiaramente e inequivocabilmente eseguita, visto che sono trascorsi diversi anni di trattative con il socio prenotatario.
Sarebbe, inoltre, opportuni verificare se il Commissario Liquidatore ha proceduto a fare stimare il valore dell’immobile (come previsto per legge), in quanto l’eventuale entità accertata in sede peritale potrebbe fare comprendere la fondatezza o meno della mancata conclusione della trattativa privata.
Ciò premesso, si può concludere quanto segue.
In ordine al primo quesito:
il risarcimento per l’occupazione senza titolo dell’alloggio da parte del socio prenotatario può essere richiesto da parte del Commissario Liquidatore a far data dalla comunicazione di scioglimento dal contratto; il risarcimento può essere richiesto nella misura effettiva del danno, la cui prova deve essere fornita dal Liquidatore medesimo.
Difficilmente può essere fornita la prova del danno per la mancata vendita, in quanto il Liquidatore dovrebbe provare di avere ottenuto l’autorizzazione dell’Autorità amministrativa, di avere eseguito tutti gli adempimenti preparatori, tra cui la stima degli immobili e altri previsti dalla legge.
In ordine al secondo quesito:
il valore risarcitorio potrebbe, comunque, essere commisurato al valore locativo dell’immobile calcolato ad equo canone.
Nel caso di specie, sulla richiesta risarcitoria va anche verificata l’eventuale prescrizione del diritto di credito, qualora non si siano verificati atti interruttivi.

Sono socio di una cooperativa edilizia che è in LCA, è stato nominato il commissario dal Mise. Io ed altri 5 soci siamo ancora in attesa del rogito, non lo abbiamo fatto fino adesso perché c’eravamo opposti perché la cooperativa non rispettava i prezzi massimi di cessione visto che la costruzione era in edilizia convenzionata 167.
Adesso quali sono i rischi che corriamo visto che la cooperativa è in un passivo di circa 193 mila euro, però ha beni immobili di sua proprietà? Possiamo perdere casa?

Risposta al quesito:
L’art. 72 della Legge Fallimentare consente al Commissario Liquidatore di sciogliersi dal contratto preliminare di assegnazione.
In tal caso l’immobile rientrerebbe nella disponibilità della Liquidatela per la vendita all’asta e il socio diventerebbe creditore per le anticipazioni in conto costruzione ammesse al passivo (dovendo considerare che si tratta di crediti chirografari che sarebbero postergati ai crediti privilegiati e ai crediti in prededuzione).
I soci possono richiedere al Liquidatore di non sciogliersi dal contratto e dichiarare la disponibilità ad integrare l’eventuale differenza tra il ricavato della vendita dei beni dell’attivo e il passivo da coprire.