Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una cooperati va edilizia con alloggi costruiti su area peep assegnata in proprietà a norma di una convenzione ex art 35 l n°865 1971. La convezione ha attribuito riduzione oneri di urbanizzazione al 40%, e ha stabilito i vincoli di alienabilità e costituzione di diritti reali di godimento. Unica agevolazione che la cooperativa ha avuto è stata la riduzione degli oneri di urbanizzazione (nessun finanziamento pubblico). Sono stati costruiti gli alloggi, sono stati consegnati e abbiamo fatto i rogiti per l’assegnazione in proprietà degli alloggi.
Un socio, dopo aver avuto la consegna e prima del rogito ha aperto uno studio professionale nell’alloggio (ha avuto pure rilasciata autorizzazione all’apertura da parte dell’ente preposto), tuttavia al momento del rogito la cooperativa non ha stipulato l’atto, venendo meno i requisiti per l’assegnazione dell’alloggio economico e popolare visto che ha aperto lo studio (è stata variata la planimetria rispetto a quella presentata al catasto), e inoltre la cooperativa ha temuto che possa venir meno la convenzione, e che il Comune possa richiedere la restituzione dell’agevolazione relativa agli oneri.
La domanda è: la cooperativa può assegnare l’alloggio in queste condizioni? Il socio ha agito senza alcuna autorizzazione della cooperativa, contravvenendo allo statuto, all’atto di assegnazione provvisoria e all’atto di consegna: potremo ancora escluderlo da socio e chiedere la rimessa in pristino e il risarcimento del danno? Quale potrebbe essere la soluzione più ragionevole in questa situazione?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se la Convenzione prevede quote di volume realizzato da destinare ad uso non abitativo. In tal caso sarebbe possibile cambiare la destinazione d’uso originaria dell’immobile de quo e assegnarlo al socio interessato.
Se, viceversa, la Convenzione non prevede la predetta ipotesi, la Cooperativa deve mettere in mora il socio intimandogli la riduzione in pristino e successivamente procedere all’assegnazione in conformità all’uso di destinazione abitativa.
Se il socio non provvede nei termini di cui alla predetta intimazione la Cooperativa può deliberare di risolvere il contratto mutualistico e richiedere la riconsegna dell’alloggio. In tal caso può anche richiedere il risarcimento del danno.

Egr. avvocato, nel ringraziarLa per l’immenso servizio reso pongo la seguenti domande: A) Sono Presidente di una cooperativa edilizia per azioni che 9 anni fa ha terminato 1 programma in Area peep con espropri ancora da finire dopo 15 anni da inizio lavori!
Mi sono trovata io a titolo gratuito proprio perché dopo dimissioni ex Presidente anche lui a titolo gratuito e socio, pensavamo erroneamente io e cda (tutti semplici soci), di gestire situazioni pur avendo in cassa 0 !!! Ci sono cause in corso e da iniziare!!
Un solo immobile + 2 garage la cui la cui vendita è difficile e insufficiente a coprire debiti ed ulteriori problematiche nel frattempo del mandato sorte!!! Assemblea dimissioni irrevocabili Presidente + Cda, ma 1) nessuno vuole fare nuovo Presidente-cda 2) nessuno farsi nominare liquidatore e 3) nessuno dare soldi per liquidazione volontaria dal notaio!!! 4) non tutti fare fondo spese per cause necessarie da fare (di cui 1 per mala gestio di un ex Presidente che prese soldi )
Cosa prescrive la Legge? Cosa deve essere fatto se ci si vuole dimettere innanzi a situazione impossibile da gestire con nessuno che vuole subentrare e nessuno che vuole fare il Liquidatore?
Dopo assemblea inoltre che succede per atti giudiziali o tributari o fiscali che sarebbero indirizzati a cooperativa? Come la cooperativa si difenderebbe senza Presidente tra mora dimissioni e liquidazione coatta? B) In una cooperativa edilizia p.a. qualora si arrivi la liquidazione coatta amministrativa ultimo Presidente e soci, in caso di incapienza del patrimonio sociale rispondono a titolo personale e con proprio patrimonio personale dei crediti insoddisfatti da liquidazione? a) crediti di acconti costruzione verso soci esclusi, b) debiti tributari, c) debiti fiscali, d) debiti vari.

Risposta al quesito:
In sintesi estrema:
a) In caso di impossibilità di funzionamento dell’assemblea e di sostanziale insolvenza della Società, gli amministratori in carica devono, senza indugio, richiedere la Liquidazione Coatta all’Organo di Vigilanza (MISE ovvero Assessorato Regionale nelle Regioni a Statuto speciale); ciò al fine di essere esonerati dalla responsabilità personale per gli atti da intraprendere;
b) In ordine agli atti urgenti (giudizi in cui la Coop è convenuta) occorre rappresentare la necessità di immediato intervento all’Organo di Vigilanza e sollecitare la nomina di un Commissario ad acta nelle more del provvedimento di LCA;
c) Nel caso di decorrenza di termini di prescrizione, gli amministratori in carica devono notificare la messa in mora ai fini dell’interruzione dei termini medesimi;
d) Gli amministratori rispondono personalmente nel caso di atti di gestione contro legge, in particolare di pagamenti illegittimi in frode ai creditori o di pagamenti eseguiti nonostante la manifestazione di insolvenza; dei debiti tributari rispondono se hanno eseguito pagamenti in favore di altri creditori omettendo quelli verso l’Erario.
Tutte le problematiche gestionali vanno, comunque, adeguatamente approfondite.

Si chiede se in una cooperativa edilizia, che ha già effettuato gli atti di assegnazione, i costi per la gestione ordinaria vadano ripartiti tra i soci, con partecipazione della stessa quota sociale, in parti uguali secondo il principio democratico e non in base ai millesimi degli alloggi, dato che gli stessi sono stati venduti e si provvede pertanto al riparto dei costi in base ai millesimi nel condominio.

Risposta al quesito:
Occorre distinguere tra costi per la gestione / liquidazione della Società e costi per la gestione ordinaria del Condominio, formatosi a seguito delle assegnazioni definitive ai soci.
Questi ultimi sono costi riconducibili ad un Ente autonomo dalla Cooperativa, cioè il Condominio, i cui componenti sono i neoproprietari degli immobili e la cui regolamentazione è affidata alle apposite norme del Codice civile.
Diversi sono i costi della gestione societaria, il cui onere deve essere sostenuto da tutti i soci sino all’estinzione della Cooperativa, previa liquidazione di tutte le attività e passività.
Se non esistono specifiche deroghe dello Statuto sociale (ad es. in riferimento alla quota o azione), i costi delle spese generali fino all’estinzione della Società vanno ripartite tra i soci in parti uguali.

Egr. avv. Le scrivo per avere il seguente parere: ho acquistato un immobile divenendo socio di una cooperativa edilizia i cui lavori sono stati bloccati a immobili quasi finiti che versano da tempo in stato di abbandono.
Il Comune proprietario del terreno ha riapprovato una modifica della convenzione che consentirà l’acquisto al grezzo da parte nostra e riprenderà i lavori, chiedendoci di versare le altre tranches rimanenti. Attualmente è stato nominato un commissario.
La domanda è: non avendo i soldi per ricominciare a versare le tranches necessarie vorrei vendere a terzi il mio immobile e queste terzi dovrebbero diventare soci, il commissario ha i poteri per autorizzare la vendita e far subentrare nuovi soci della coop.?
Grazie infinite sono molto preoccupata e vorrei vendere non credendo più al progetto iniziale ma vorrei almeno recuperare i 50.000 euro già versati che ovviamente non coprono i danni subiti ma restituirebbero serenità a me ed alla mia famiglia.

Risposta al quesito:
Si presume che la Cooperativa sia stata commissariata e che sia stato nominato il Commissario con lo specifico mandato di proseguire l’attività sociale sino alla finitura delle opere.
Appare poco chiara la vendita alloggi al rustico e si deve presumere l’immediato passaggio della proprietà ai soci sia previsto per dare loro la garanzia per eseguire versamenti necessari per la finitura delle opere.
Se così è, il Commissario potrebbe avere tutto l’interesse al subentro di un socio pagante, ma a condizione che la vendita al rustico sia direttamente in favore del socio subentrante.
Alla luce di quanto precede l’attuale socio dovrebbe stipulare un preliminare di cessione quota con il subentrante, successivamente prospettare l’ipotesi del subentro al Commissario, prevedendo l’accordo a tre, secondo cui il nuovo socio rimborserebbe all’uscente le quote anticipate contestualmente alla vendita dell’immobile al rustico.

Gentile avvocato, sono un socio di una cooperativa edilizia che ha chiesto, circa otto anni fa, un mutuo alla banca per finanziare la costruzione degli alloggi. È da un anno che le abitazioni sono state ultimate e che vi abitiamo dentro, ma finora io e gli altri soci non siamo ancora riusciti a farci assegnare gli alloggi con un atto notarile.
A tal fine, abbiamo fatto numerosi solleciti al presidente della cooperativa, ma la sua risposta è stata che la cosa non sarebbe possibile perché occorre prima estinguere l’ipoteca del mutuo, cosa che a sua volta non è fattibile perché la banca ha chiesto 600.000 Euro mentre la cooperativa ha a disposizione solo 400.000 Euro.
Secondo il presidente della cooperativa la differenza di 200.000 Euro, mancanti per togliere l’ipoteca, sarebbero gli interessi passivi di tre soci che non pagano da diversi anni.
Visto che io e altri due soci abbiamo sempre pagato le nostre quote, come dobbiamo agire per farci intestare la casa?

Risposta al quesito:
Se gli alloggi sono ultimati e catastati è consigliabile dare corso al giudizio ai sensi dell’art. 2932 del codice civile trascrivendo la domanda giudiziale nei Registri Immobiliari.
La predetta norma attiene all’esecuzione forzata degli obblighi contrattuali, sicché, con l’accoglimento della domanda contro la Cooperativa, la sentenza disporrebbe il trasferimento della proprietà dell’alloggio in favore dell’avente diritto.
Ed inoltre, l’accoglimento della domanda retroagisce alla data della trascrizione, sicché non avrebbero efficacia gli eventuali atti pregiudizievoli successivi.
Nel giudizio dovrebbe, però, essere convenuta anche la Banca, la quale deve essere condannata al frazionamento preventivo, come previsto dall’art. 39 TUB, a nulla rilevando la morosità di alcuni soci nel pagamento degli interessi di preammortamento.

I costi di costruzione di box invenduti in cooperativa edilizia vanno ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ciascun socio assegnatario o in parti uguali?
Il Presidente della cooperativa che anziché ripartire il costo dell’invenduto tra tutti i soci trattiene le somme pagate in più solo da alcuni soci assegnatari a cosa va incontro?

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico ha natura contrattuale e riguarda l’assegnazione dell’alloggio e delle pertinenze al socio obbligato a versare il prezzo convenuto.
Se, poi, la Cooperativa ha deliberato di costruire dei box auto indipendentemente dalle prenotazioni dei soci, questi ultimi non intrattengono alcun rapporto mutualistico in ordine a tali beni, se non dopo la prenotazione.
I versamenti dei soci non prenotatari dei box, non appartengono al rapporto mutualistico, ma costituiscono anticipazioni finanziarie derivanti dal rapporto societario.
Alla luce di quanto precede, le predette anticipazioni non sono commisurate ai millesimi di proprietà degli alloggi e vanno ripartiti in parti uguali, salva diversa statuizione dei deliberati assembleari.
Il presidente che crea disparità sociali, viola il mandato ricevuto e, pertanto, è responsabile della gestione distorta verso i soci, i quali possono agire a loro tutela con la revoca ovvero con la denuncia all’Autorità amministrativa di Vigilanza ovvero in sede risarcitoria qualora abbiano ricevuto un danno.