Cooperative: casi e soluzioni

Ero socio assegnatario di un appartamento in una cooperativa edilizia indivisa, con mutuo concesso dallo Stato. Divenni socio quando ero coniugato ed in regime di comunione dei beni.
Mi fu detto che la quota di cooperativa acquistata, in costanza di matrimonio, da uno dei coniugi ed allo stesso intestata, andava ricompresa nel regime di comunione legale contemplata dall’art. 177 c.c., primo comma.
Dopo diversi anni, causa separazione legale, ho ceduto la quota (casa) alla ex moglie, cessione fatta alla presenza del Presidente, poi approvata dal CdA e credo anche comunicata al Ministero ex art.111 del R.D. n. 1165 del 1938.
Dopo due anni la Coop è finita in LCA, possono insorgere problemi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se sia mai esistito un atto pubblico di cessione dell’alloggio da parte della Cooperativa ovvero la trascrizione dei Registri Immobiliari dell’atto di prenotazione.
Se non è mai intervenuto alcuno dei predetti atti, il Liquidatore è facultato allo scioglimento del contratto di prenotazione ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
La cessione delle quote è viceversa rilevante solamente tra le parti: Cooperativa, socio originario e socio subentrante (coniuge) e non incide ai fini della Liquidazione coatta.

In data 2011 ho effettuato una opzione per un appartamento versando la somma richiesta dalla cooperativa di 10.000,00 €.
Visto che la costruzione promessa per il 2013 era bloccata è stata richiesto il rimborso della quota tramite raccomandata nel marzo 2015. Da allora mille scuse e dinieghi alla restituzione di detta quota con la motivazione che sarebbe stata restituita all’ingresso di un nuovo socio.
A parte il fatto che nessuna verifica è possibile nel constatare una nuova entrata, ma, nel contratto di opzione non era per nulla menzionato tale obbligo. Preciso che senza darne comunicazione la cooperativa nel 2013 ha modificato lo statuto inserendo questa clausola.
Cosa posso fare per riavere i miei soldi parcheggiati in cooperativa?

Risposta al quesito:
E’ legittima la clausola dello Statuto che condiziona il rimborso al socio uscente all’ingresso del nuovo socio.
La modifica statutaria è possibile solamente a seguito della delibera dell’assemblea straordinaria, sicché, nel caso di mancata comunicazione dell’adunanza (se realmente esistente) il socio uscente potrebbe impugnare il relativo verbale per nullità.
Qualora, viceversa, non ricorressero le condizioni dell’impugnativa, il socio uscente può solamente verificare se avvenga il subentro ovvero attivarsi per proporre il subentrante.
La predetta verifica può essere eseguita anche mediante specifica richiesta all’Autorità di Vigilanza.

Sono stato ammesso al passivo nei confronti di una coop in liquidazione coatta amministrativa.
Posso chiedere gli interessi sulla cifra liquidata dal Giudice?

Risposta al quesito:
Il credito chirografario viene calcolato al valore nominale dell’ammissione , mentre i relativi interessi potrebbero essere richiesti solamente nel caso di esubero dell’attivo  sul passivo sociale.

In merito al mio quesito del giorno 09/02/02019, con oggetto lo scioglimento della coop. e la possibilità di poter annullare la convenzione con il Comune dell’area di pertinenza (preciso che l’area di sedime dei fabbricati è stata già liquidata al comune da noi soci).
Volevo capire, se l’atto pubblico di trasferimento individuale ai soci proprietari, che Lei menzionava nella risposta avviene a titolo oneroso oppure senza costi, se è a titolo oneroso come verrà calcolato il prezzo, considerando che l’urbanizzazione è stato a totale carico di tutti noi soci?

Risposta al quesito:
Ai soci prenotatari verrà assegnato l’alloggio con le pertinenze al prezzo convenuto, come risultante dai costi di realizzazione per le Cooperative a mutualità prevalente.
Tra i predetti costi è ricompresa anche l’area assegnata dal Comune, sicché la quota parte incrementerà il prezzo di assegnazione.
Va precisato che l’assegnazione dell’area dovrebbe essere in diritto di superficie, sicché, anche dopo l’atto pubblico di trasferimento, il socio continuerà ad essere concessionario pro quota, con gli obblighi di cui all’atto di Convenzione originariamente stipulato tra la Cooperativa e il Comune.

Avrei bisogno del Suo aiuto per chiarirmi un dubbio, spero mi possa aiutare.
Siamo in trattativa per l’acquisto di un appartamento (prima casa) a Baronissi (SA). L’immobile fa parte di un edificio cooperativa, ma il 14 febbraio sono scaduti i cinque anni vincolanti della convenzione ed è stato già emessa dal comune la delibera per l’alienazione.
Quindi il proprietario “potrebbe” vendere da privato anche se la cooperativa non è sciolta così da entrare da condomini o siamo costretti a diventare soci della cooperativa, che dovrebbe essere sciolta alla fine dell’anno?
Sul documento di convenzione è indicato come requisito un limite reddituale pari al triplo previsto per l’accesso ad edilizia ERP nel caso di vendita, ribadito alla fine del documento di delibera del Comune.
Come calcolo questo valore?
Un commercialista mi ha indicato che serve l’Isee, un altro solo la somma dei redditi mia e di mio marito, un terzo il 60% dei nostri redditi + il 20% della giacenza media dei nostri conti correnti.
Spero davvero possa rispondere a questa mia domanda.

Risposta al quesito:
Se l’atto di assegnazione definitiva è stato stipulato dal socio venditore e non esiste il vincolo per la cessione dell’alloggio, in tal caso l’alloggio può essere acquistato senza che si ottenga preventivamente la qualità di socio.
In tal caso, il venditore rimarrebbe socio della Cooperativa, mantenendo i relativi obblighi societari.
Trattandosi di alloggio in area PEEP, l’acquirente deve avere i requisiti di legge, tra cui il reddito che viene calcolato in riferimento all’imponibile, ridotto del 40% se l’assegnatario è lavoratore dipendente, comunque ridotto di € 500,00 per ogni figlio a carico.
Se i componenti del nucleo familiare godono di reddito, nel predetto calcolo occorre sommare la relativa quota imponibile con i medesimi predetti criteri.

Volevo avere un Suo parere per quanto riguarda la situazione mia e di altri 5 soci di una coop. abitazione.
Nel 2006 abbiamo preso una casa(versando una caparra cospicua) con patto di futura vendita, senza contratto d’affitto ma solo con il verbale di consegna del cda. Ogni mese la coop provvedeva a mandare a casa la quota rata mutuo in conto vendita. Dopo otto (2014) al momento della richiesta del rogito la cooperativa pretendeva circa 20 mila euro in più oltre al finanziamento (20 mila euro) ottenuto dalla Regione Lazio.
Noi non abbiamo accettato anche perchè non rispettava i prezzi massimi di cessione pagavamo una casa che volendo rivenderla non recuperavamo nemmeno i soldi versati. Col passare del tempo la cooperativa è andata in liquidazione volontaria e poi in LCA.
Ora il 2 febbraio il Mise a nominato il commissario liquidatore. Dal verbale del revisore si evince un passivo di circa 200 mila euro, però alla cooperativa restano a ancora degli immobili fra cui la sede dove e situata.
Io Le chiedo quali sono i rischi peggiori che andiamo incontro? Rischiamo di perdere casa, visto che è prima abitazione?
Quali possono essere gli atteggiamenti migliori nei riguardi del commissario visto che ancora non si è fatto sentire?

Risposta al quesito:
Se non esiste alcun contratto trascritto il Liquidatore ha facoltà, ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, di sciogliersi dal contratto di prenotazione, vendere le case all’asta ed ammettere i soci al passivo in ordine al loro credito per i versamenti eseguiti.
Occorre, pertanto, esaminare bene la situazione societaria e tentare di ottenere l’assegnazione degli alloggi con la trattativa privata, che deve essere istruita dal Liquidatore e autorizzata dal Ministero.