Cooperative: casi e soluzioni

Le chiedo ancora una consulenza relativa alla mia problematica. Ho acquistato un’abitazione con atto di assegnazione da una cooperativa di 4 soci. La stessa fa parte di un consorzio verso il quale paghiamo individualmente la nostra quota consortile ad esclusione delle spese di urbanizzazione che come specificato nell’atto di assegnazione, deve pagare la cooperativa.
Mi chiedo se e come posso uscire dalla cooperativa e quindi liberarmi della qualità di socio, dato che il suo rappresentante/presidente, proprietario tra l’altro di una delle 4 abitazione costruite dalla cooperativa, non ci ha mai notificato nulla in merito.

Risposta al quesito:
Il rapporto intrattenuto tra socio e Cooperativa è di natura contrattuale, sia che esso riguardi l’aspetto societario, sia che attenga al contratto mutualistico.
In ragione dei due aspetti che precedono, il socio ha diritti ed obblighi, che si riversano anche nell’estinzione del rapporto mediante il recesso.
Occorre, pertanto, verificare quali siano le convenzioni contrattuali (ad esempio le specifiche disposizioni dello Statuto), nonché i diritti e gli obblighi pendenti in riferimento al contratto mutualistico (ad esempio preliminare di assegnazione), al fine di verificare la sussistenza della legittimità del recesso e dei conseguenti effetti.
In ordine alle attività sociali, ciascun socio ha diritto alle informazioni previste dalla legge e dallo Statuto sociale e può tutelarsi in caso di mancata osservanza degli obblighi incombenti sugli amministratori, soprattutto in ordine al Bilancio sociale, opponendo la delibera di approvazione.

Egregio avvocato, nell’anno 2003 sono diventata socia, in quanto appartenente alle Forze Armate, di una cooperativa militare a contributo erariale che prevedeva l’assegnazione di un appartamento. In base alla legge 492/75 ho fruito e continuo a fruire di un contributo dello stato di pertinenza dell’appartamento per la durata di 35 anni.
Nel 2006 la cooperativa è stata trasformata da proprietà indivisa a proprietà divisa con regolare atto notarile. A settembre del 2006 sono stata dispensata dal servizio per infermità (Riforma Assoluta) con collocamento in congedo, ma ritenuta idonea al servizio nella Pubblica Amministrazione. Ho preso servizio con la qualifica di Assistente Amministrativo, alle dipendenze dello stesso Ministero (Ministero Della Giustizia), conservando anche la stessa sede di lavoro.
La mia domanda è la seguente: essendo venuto meno un requisito (appartenenza alle Forze Armate), di cui però ero in possesso fino al momento del rogito, ho ancora diritto al suddetto contributo?

Risposta al quesito:
Per legge i requisiti soggettivi del socio assegnatario devono sussistere al momento del rogito notarile di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio assegnato.
Nel caso di specie sembra che il socio abbia stipulato il rogito notarile quando era in servizio nelle Forze Armate e, quindi, era in possesso dello specifico requisito soggettivo.
Ed inoltre, anche dopo il rogito, il socio è stato messo in congedo per sopraggiunti motivi di salute, sicché non ha perso il requisito originario di appartenenza alle Forze Armate.
Alla luce di quanto precede, si ritiene che sussista il diritto al mantenimento del contributo pubblico.

Sono socia di una Cooperativa Edilizia in LCA ex art. 2545 terdecies c.c. Il mio preliminare del 2014 d’assegnazione dell’alloggio era in corso di efficacia della trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis al momento della messa in liquidazione della cooperativa. Il Commissario Liquidatore subentrava nel contratto riconoscendo il carattere di “prima casa” e il mio versamento di Euro 100.00,00 quale acconto risultante dal preliminare. Io però mi sono rifiutata di stipulare il definitivo perché le magagne del palazzo facevano risultare eccessivo il prezzo pattuito originariamente di Euro 250.000,00.
A questo punto Commissario Liquidatore ha messo in asta il mio alloggio, permanendo in vita il contratto preliminare opponibile alla liquidazione.
A seguito delle operazioni di vendita all’incanto, un soggetto terzo si è aggiudicato provvisoriamente mio alloggio, al Prezzo Definitivo di vendita di Euro 150.000,00.
Io non ho partecipato nella gara, né ho mai fatto alcuna offerta. Peraltro da diversi anni sono entrata nella detenzione del suddetto immobile in virtù del Verbale Consegna Alloggio ed attualmente lo occupo a titolo gratuito. Come indicato ho adibito la casa ad abitazione principale mia e vi ho trasferito la residenza anagrafica propria all’epoca, inoltre ivi trova la sede anche la mia Ditta individuale.
Di conseguenza la procedura di Liquidazione mi ha riconosciuto il diritto di prelazione sulla base della norma di cui all’art. 9 D.lgs. 122/2005.
Ho notificato tramite Ufficiale giudiziario al Commissario Liquidatore la mia intenzione di esercitare tale diritto assieme ad una offerta reale della cauzione del 10% sul prezzo. Prossimamente devo concludere il trasferimento con atto notarile.
Quesito: alla luce delle anzidette premesse, voglia chiarirmi con cortese sollecitudine per favore se sul prezzo definitivo come sopra determinato posso imputare o meno il suddetto acconto già versato in sede del preliminare.

Risposta al quesito:
Dalla sommaria descrizione sembra che il Liquidatore abbia accettato di eseguire il contratto ai sensi dell’art. 72 L.F., ricorrendo il presupposto della trascrizione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c.; tuttavia il contratto non è stato eseguito per il rifiuto del socio, sicché il Liquidatore si è sciolto dal contratto e ha proceduto con la vendita all’asta, aggiudicando l’alloggio al soggetto che vi ha partecipato.
La prelazione di cui si fa cenno nel quesito, quindi, sembra essere quella esercitata dall’avente diritto con l’offerta di pagamento del prezzo.
Da quanto precede, non sembra che il Liquidatore possa riconoscere le precedenti anticipazioni del socio, che, semmai risultano ammesse al passivo, a seguito di apposita istanza del socio.
Nella procedura concorsuale di Liquidazione Coatta Amministrativa le anticipazioni del socio sono crediti chirografari e vengono soddisfatti (se esiste l’attivo) dopo i crediti privilegiati e le prededuzioni.

Un socio assegnatario per far fronte agli impegni del piano costruttivo, accende da subito mutuo bancario. A distanza di anni gli subentra un nuovo socio.
La domanda è: gli interessi bancari del primo socio ricadono sul socio che gli è subentrato? O restano in capo al socio receduto?

Risposta al quesito:
Il socio receduto ha diritto al rimborso delle anticipazioni effettuate per il costo di costruzione dell’alloggio prenotato e non assegnato.
Se il socio ha contratto un prestito per far fronte alle predette anticipazioni, i relativi interessi resteranno ad esclusivo suo carico.
Il socio subentrante deve versare alla Cooperativa il costo di costruzione alla data del subentro, nonché gli eventuali interessi di preammortamento pro quota, relativi al mutuo contratto dalla Cooperativa.

Egregio avvocato, sono iscritto in una cooperativa edilizia che opera sia in campo residenziale che privato. Ad ottobre 2017 ho sottoscritto il “contratto preliminare di assegnazione” di un alloggio a schiera, debitamente registrato all’Agenzia delle Entrate, a cui è stata allegata una polizza fideiussoria che non rispecchia i termini di cui al decreto legislativo 122/2005 e peraltro scaduta a luglio 2018.
I lavori del complesso edilizio, secondo quanto stabilito nel predetto atto preliminare, sarebbero dovuti terminare a giugno del 2018 ed entro il 31 dicembre dello stesso anno avrei dovuto sottoscrivere il rogito. I lavori di costruzione del complesso edilizio si sono fermati da oltre un anno e sul terreno insiste un pignoramento in corso di risoluzione da parte della cooperativa. All’atto del preliminare avevo versato, in più riprese, 195.000,00 euro in conto costruzione mentre ad oggi la somma versata ammonta a 250.000,00 euro.
Volevo chiedere se posso recedere dal contratto senza incorrere in penalità e/o rivalse da parte della cooperativa e chiedere alla stessa, a seguito del mancato adempimento contrattuale, il capitale versato in conto costruzione, ovvero il doppio ed il risarcimento del danno debitamente provato.

Risposta al quesito:
Se come sembra dalle circostanze enunciate nel quesito, la Cooperativa è inadempiente in ordine ai tempi di consegna dell’alloggio, ai termini e al rinnovo della polizza fideiussoria ed all’esposizione debitoria, il recesso da socio dovrebbe essere legittimo.
Al socio receduto spetta il rimborso delle anticipazioni in conto costruzione, ma potrebbe essere richiesto anche il risarcimento dei danni (da dimostrare quantitativamente) qualora l’inadempimento della Cooperativa fosse particolarmente grave.

Spett.le avvocato, se possibile vorrei sapere dopo quanto tempo dalla nomina un liquidatore, nominato dal M.I.S.E. che ha chiuso una coop edilizia con atto di autorità, contatta i creditori.

Risposta al quesito:
L’art. 207 della Legge Fallimentare che il Liquidatore deve contattare i creditori entro un mese dalla nomina.
Il predetto termine deve, tuttavia, ritenersi ordinatorio e non perentorio, nel senso che, se sussistono fondati motivi organizzativi, il Liquidatore può anche ritardare nel contattare i creditori, ma nel caso di eventi dannosi, ha l’obbligo di fornire adeguate giustificazioni, in mancanza delle quali è personalmente responsabile.