Cooperative: casi e soluzioni

Siamo stati beneficiari di fondi regionali per l’acquisto delle abitazioni. Tali fondi sono stati erogati successivamente agli atti notarili, per cui i soci non ne hanno potuto beneficiare e sono disponibili per la 2 tranche sul conto corrente della cooperativa.
Nelle more si sono instaurati dei giudizi col costruttore e con Comune per l’esproprio del terreno, e il lastrico solare di proprietà della cooperativa ha subito gravi infiltrazioni tanto da arrecare danni agli alloggi e alle persone (il tutto oggetto anche della causa).
I soci hanno deliberato di utilizzare i fondi regionali per ristrutturare il lastrico solare ma il liquidatore, successivamente alla delibera, non d’accordo perché ritiene che non può utilizzare i fondi per la presenza delle cause in corso, ha deciso di dimettersi mettendo all’odg dimissioni per deliberato illegittimo.
I soci ritengono che non trattasi di distribuzione di risorse, ma di interventi urgenti da effettuarsi e che servono alla tutela del patrimonio sociale.

Risposta al quesito:
Sotto un primo profilo, il Liquidatore dovrebbe chiedere il provvedimento d’urgenza nel corso del giudizio contro il costruttore, chiedendone la condanna all’esecuzione dei lavori di ripristino.
Ottenuto il provvedimento, però, è probabile che il costruttore non lo esegua per difficoltà economiche.
Sotto altro profilo il Liquidatore non ritiene di potersi surrogare all’impresa inadempiente nell’esecuzione dei lavori, in quanto l’utilizzazione dei i fondi della Cooperativa, lo esporrebbe alla responsabilità verso il Comune in ordine al pagamento degli oneri espropriativi.
D’altra parte va osservato che, nel caso di specie, sono stati stipulati i contratti di assegnazione definitiva ai soci, sicché è sorto per legge il Condominio, che si presume ricomprenda anche il lastrico solare.
Alla luce di quanto precede, il Liquidatore dovrebbe chiedere il provvedimento d’urgenza nel procedimento contro il costruttore, anche con l’intervento adesivo del Condominio e quest’ultimo, dovrebbe anticipare quanto necessario per i lavori nel caso in cui il costruttore si sottraesse all’esecuzione del predetto provvedimento cautelare.

Gentile avvocato, Le scrivo per conoscere la procedura che deve seguire un membro del C.D.A di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa per dimettersi dall’incarico e quali sono le conseguenze a seguito della dimissione del presidente del C.D.A. non essendoci sostituti.

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Società che si dimettono dalla carica non cessano automaticamente , ma restano nelle funzioni di ordinaria amministrazione sino all’elezione dei nuovi.
L’assenza di nuovi nominati, impone agli amministratori dimissionari di richiedere, senza indugio, all’Autorità amministrativa di Vigilanza (MISE o Regione se a Statuto Speciale) il Commissariamento della Cooperativa o la Liquidazione coatta; ciò al fine di esonerarsi da responsabilità.

Gentilissimo avvocato, anni fa ho stipulato un contratto preliminare di compravendita in carta semplice per l’acquisto di un alloggio di cooperativa. Ho effettuato nel corso degli anni i pagamenti tramite bonifici bancari e l’anno scorso ho terminato di pagare la somma pattuita nel contratto.
L’alloggio è stato ultimato e accatastato e da un anno lo abito. Più volte ho sollecitato il presidente della cooperativa ad assegnarmi l’alloggio con un atto notarile, ma la sua risposta è stata negativa.
Secondo il presidente della cooperativa non sarebbe possibile fare l’atto a causa di un’ipoteca che grava sull’immobile e, fine a quando gli altri soci non finiranno di pagare la loro quota, non sarà possibile intestarmi la casa. Vorrei sapere, innanzitutto, se un contratto del genere, recante anche il timbro con il nome della cooperativa, è valido dal punto di vista legale o è solo carta straccia?
Cosa posso fare per farmi intestare la casa senza l’ipoteca?

Risposta al quesito:
Il contratto preliminare di assegnazione di alloggio cooperativo è valido se redatto per iscritto, indipendentemente dall’essere bollato e registrato,
Occorre, però, rilevare che il predetto contratto può essere integrato da convenzioni successive derivanti da deliberati assembleari della Cooperativa.
Per quanto attiene all’ipoteca è probabile che essa sia stata iscritta a garanzia del mutuo indiviso, sicché potrà essere cancellato esclusivamente con il consenso della Banca, allorquando gli altri soci si accolleranno pro quota l’intero mutuo.
Il socio può tutelarsi innanzitutto seguendo l’attività della Cooperativa nei rapporti con gli soci, ciò al fine di valutare l’estrema soluzione di intraprendere il giudizio per l’esecuzione forzata del contratto preliminare; in tale ultimo caso, però, il socio dovrebbe citare anche la Banca per ottenere la declaratoria di illegittimità dell’iscrizione ipotecaria e la cancellazione del gravame.
Il giudizio, tuttavia, presenta notevoli difficoltà.
Altra ipotesi di tutela è quella di fare autenticare dal notaio le firme del preliminare e trascriverlo nei Registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile; ciò al fine di farlo valere nel caso di Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa, a condizione che l’alloggio sia prima casa.

Sono socio di una Coop. a proprietà divisa. Nel 2009 abbiamo firmato una fideiussione con la banca a garanzia del mutuo ipotecario. Nel 2012 la costruzione è stata ultimata ed è stata accesa ipoteca sull’intero fabbricato dalla banca. Nel 2015 è stato fatto il frazionamento del mutuo, dopo varie problematiche e nel 2016 ho fatto il rogito ed accollato la mia porzione di mutuo.
Circa 9 soci hanno deciso di non pagare il mutuo ormai frazionato, pur occupando gli alloggi. Nel 2018 la banca ha intrapreso azioni legali contro la Coop prima pignorando e poi avviando esecuzione immobiliare dei soli alloggi su cui gravavano le quote di mutuo ancora in capo alla Coop.
La mia domanda è la seguente: se dopo la vendita all’asta la banca non incassa la quota residua di mutuo, ovvero circa 1 milione di euro, ma ne incassa 800 mila, può rivalersi ancora sulla fideiussione che all’epoca abbiamo firmato per la restante parte?
La fideiussione fu firmata per ottenere un prestito e a garanzia di un edificio ancora inesistente, ora l’edificio esiste, pertanto non sarebbe un eccesso di garanzia il rivalersi ancora sui fideiussori?

Risposta al quesito:
Occorre verificare il contratto fideiussorio e il termine della sua validità.
Con l’assegnazione degli alloggi e l’accollo del mutuo dovrebbe essersi concluso ogni rapporto tra l’assegnatario e la Banca, fatta eccezione per la quota di mutuo accollato.
In ogni caso si deve ritenere probabile che l’eventuale pretesa della Banca sia illegittima, in quanto la fideiussione avrebbe dovuto riguardare esclusivamente la quota del mutuo accollata dal socio.

Ho acquistato casa facendo parte in qualità di socio, di una cooperativa edilizia senza scopi di lucro. A settembre 2018 abbiamo effettuato regolare rogito notarile che ci assegna la proprietà dell’immobile, all’atto del rogito abbiamo perso lo status di soci non facendo più parte della cooperativa. Nonostante ciò, la cooperativa continuava a fare alcuni lavori nelle pertinenze condominiali della palazzina. Le utenze luce e acqua (sono di cantiere) sono allacciate con unico contatore condominiale.
Volevo sapere che diritto può avere la cooperativa sul condominio, non essendo più nessuno dei condomini parte della cooperativa, a nominare l’amministratore in autonomia?
E a pretendere pagamenti vari delle utenze ancora intestate ad essa. (luce intestata alla ditta costruttrice, acqua intestata alla cooperativa edilizia)? Peraltro la cooperativa è in possesso ancora di alcuni denari ottenuti tramite la vendita di quattro box auto costruiti in avanzo rispetto a quelli previsti. Abbiamo diritto noi condomini a nominare un nostro amministratore e chiedere l’intestazione delle utenze (voltura) luce e acqua?
Premetto che sul rogito c’è scritto che perdiamo lo status di socio ma che la cooperativa non ha nulla a pretendere in futuro a livello economico dal sottoscritto.

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione definitiva degli alloggi ai soci prenotatari sorge il Condominio, come per legge.
La Cooperativa che resti proprietaria di alloggi non ancora assegnati diventa un condomino che partecipa alle spese in proporzione dei millesimi di appartenenza.
La gestione del Condominio è affidata all’amministratore eletto dall’Assemblea dei Condomini, tra cui può esserci anche la Cooperativa se proprietaria di immobili.
La Cooperativa può richiedere il rimborso di costi dell’acqua e dell’energia elettrica in base all’effettivo consumo delle utenze da parte dei proprietari.
I Condomini possono richiedere l’allaccio diretto delle utenze.

Socio di cooperativa a mutuo agevolato, formata da tre lotti,con terreni comprati dai soci. Un lotto riceve i finanziamenti per 32 appartamenti.
In sede notarile viene redatto il piano economico, dove si evince che il finanziamento, più contributo dei soci copre la spesa per gli appartamenti, più la sistemazione esterna.
Ultimati i lavori 2008 la ditta costruttrice fallisce. La curatela del fallimento della ditta, chiede alla cooperativa per mancati pagamenti di SAL oltre 500 mila € più more.
Nei rogiti, i soci tardivamente si sono accorti di aver sottoscritto l’impegno di saldare eventuali debiti. Come ci possiamo tutelare?

Risposta al quesito:
La curatela dell’impresa si può surrogare e agire direttamente verso i soci coobbligati con la Cooperativa a seguito della dichiarazione resa nell’atto pubblico.
I soci possono opporre alla curatela creditrice le medesime eccezioni opponibili dalla Cooperativa, in relazione alla consistenza del credito e alle eventuali decurtazioni per vizi e difetti costruttivi ovvero per ritardo nella consegna dei lavori o per lavori non eseguiti.