Cooperative: casi e soluzioni

La cooperativa indivisa, 20 soci di cui faccio parte, edificherà tramite impresa edile esterna un immobile.
Proprietario del terreno è una Fondazione. Questa, per bando vinto, può cederci in diritto di superficie l’area. Su questa i soci potranno rogitare gli appartamenti 10 anni dopo la fine lavori.
Un istituto bancario cofinanzia con mutuo ipotecario alla cooperativa, datore di ipoteca la fondazione e fideiussori pro quota i soci. Alla fine dei lavori i soci si accollerebbero quota parte il mutuo ipotecario (fino a fine lavori in pre ammortamento).
I dubbi sono:
1) come è possibile accollare il mutuo ai soci non essendo possibile il frazionamento poiché l’ipoteca resterà ‘indivisibile’ per 10 anni?
2) viene detto ai soci che potranno contrarre, per l’accollo, mutuo I casa. Come è possibile non essendoci passaggio di proprietà? Ai soci verrebbe assegnato appartamento con delibera del CDA della Coop.
3) sarebbe possibile superar gli ostacoli con, a fine lavori, atto notarile con assegnazione a ciascun socio del diritto di godimento del singolo appartamento e, a fronte di questo, quindi l’accensione di un mutuo prima casa da accollo con ipoteca sempre in capo alla Fondazione e, nell’atto, rimando, a tutela di tutti i coinvolti, a rogito da eseguirsi dopo i 10 anni (quando scade la convenzione che obbliga la Fondazione alla proprietà e le impedisce la vendita (può cedere appunto solo il diritto di superficie)
4) in caso di possibilità come descritto al punto 3, come potrebbe l’Istituo Bancario rivalersi il caso di socio moroso? Potrebbe farlo sugli altri soci in quanto membri della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il quesito è a vasto spettro e richiederebbe adeguato approfondimento delle reali situazioni contrattuali.
Per le vie generali si può presumere che la Cooperativa sia a “proprietà differita”, nel senso che i soci prenotatari possono acquisire la proprietà individuale degli alloggi prenotati solamente dopo dieci anni dalla fine dei lavori.
In tal caso, completate le opere, la Cooperativa può concedere in uso o in locazione gli immobili (occorre verificare la disciplina contrattuale) mediante atto pubblico (da trascrivere dei RRII) con patto di futura vendita alla scadenza prefissata. L’atto pubblico può prevedere la clausola di passaggio in proprietà con dichiarazione anche unilaterale alla data di scadenza del periodo locativo.
Nel corso di quest’ultimo periodo, gli immobili resterebbero di proprietà della Cooperativa, sicché sarebbero aggredibili da parte di eventuali creditori terzi, sicché anche l’Istituto bancario potrebbe aggredire indifferentemente qualunque immobile, indipendentemente dal socio moroso.
Nel corso del periodo locativo i soci sarebbero obbligati a sostenere le spese generali della Cooperativa.

Sono socio assegnatario di alloggio di una cooperativa lombarda famosa, che è fallita. Ho versato 4 anni e mezzo di quote in acconto del 20% del prezzo alloggio più un 6% all’inizio. Dichiarata fallita il 22.12.2017.
Chiedevo ci sono questi soldi? O è andato tutto perso nel calderone? All’atto assegnazione ero stato anche dal notaio per la trascrizione. Non ho ricevuto mai nessuna comunicazione in merito oltretutto.
Chiedo anche questi soldi che verso 750 euro per altri sei mesi dove vanno a finire adesso?

Risposta al quesito:
Con la declaratoria di Fallimento, tutte le attività confluiscono nella “massa attiva”, mentre le passività, dopo il vaglio di ammissibilità del curatore e del Giudice delegato, vengono inserite nello Stato Passivo depositato nella Cancelleria del Tribunale territorialmente competente.
Eseguite tutte le operazioni di liquidazione dell’attivo (vendita immobili, recupero dei crediti, azioni revocatorie etc…) il curatore procederà al piano di ripartizione dell’attivo secondo la gradazione dei crediti in base alla loro natura prevista dalla legge (prededucibili, privilegiati, chirografari, tardivi).
La sequenza di distribuzione si interrompe allorquando si esaurisce la disponibilità attiva (che, ad esempio, può essere interamente assorbita dai crediti prededucibili e dai crediti privilegiati).
Nel caso di specie, il socio deve proporre tempestiva domanda di ammissione al passivo, corredandola dalla documentazione probatoria del preteso credito e specificando la natura del credito medesimo.

Gentile avv. Cannavò, Le sottopongo il caso di mio figlio socio di una cooperativa a proprietà divisa, che ha pagato integralmente l’importo dovuto dell’alloggio di cui è assegnatario, ma sul quale grava un quota del c/c ipotecario che a suo tempo fu concesso alla cooperativa e che fu spalmato sull’immobile. Non ha ancora potuto rogitare se prima non sgrava l’ipoteca della banca.
Da osservare che non può fare l’accollo trattandosi di c/c ipotecario della cooperativa, la banca qualche tempo fa non ha concesso un mutuo in quanto precario. Poichè la Cooperativa ha intenzione di andare in liquidazione volontaria sono a porLe i seguenti quesiti:
1 – Cosa rischia mio figlio con la messa in liquidazione volontaria, avendo già pagato il suo appartamento, ma non avendo ancora fatto il rogito.
2 – La quota di c/c ipotecario della cooperativa che grava sul suo immobile può essere tramutata in mutuo ipotecario e poter fare quindi l’accollo?
3 – la banca può fare ostruzionismo su un socio che ha solo il torto di essere un insegnante precario (per fortuna ancora per poco) e che vuole saldare un debito che non è solo suo e, se si,come possiamo tutelarci?
4 – Una volta che la cooperativa è in liquidazione chi fa l’atto di vendita dell’immobile in parola?
5 – Per autorizzare la assemblea della cooperativa a chiedere la liquidazione volontaria occorre la maggioranza assoluta o l’unanimità?

Risposta al quesito:
Le singole risposte al quesito multiplo:
1- L’ipoteca è una garanzia reale, sicché essa grava sull’immobile oggettivamente. In atto l’immobile risulta di proprietà della Cooperativa, sicché esso può essere aggredito anche da altri creditori oltre quello ipotecario già esistente. Se la Cooperativa dovesse risultare insolvente potrebbe essere dichiarata fallita ovvero messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. In entrambi i casi il socio prenotatario potrebbe subire la scelta probabile del Commissario Liquidatore (curatore) di scioglimento dal contratto e, quindi, diventare creditore della Procedura Fallimentare e perdere il diritto all’assegnazione dell’alloggio. In tal caso, però, sarebbe improbabile il recupero delle anticipazioni eseguite dal socio, per la presenza di crediti privilegiati, quali quelli ipotecari. In ogni caso, anche senza la declaratoria di insolvenza, l’ipoteca si trasformerebbe in pignoramento, sicché l’immobile sarebbe venduto all’asta. Il socio prenotatario resterebbe creditore delle anticipazioni.
2- La possibilità di ottenere un mutuo ipotecario è legata alla solvibilità del soggetto richiedente e al valore dell’immobile su cui imporre la relativa ipoteca fondiaria. E’ evidente che l’esistenza dell’ipoteca già gravante sull’immobile comporta la decurtazione del valore dello stesso e incide sulla valutazione di solvibilità del soggetto. Osservati, però, i parametri sopra citati non esiste un impedimento assoluto alla concessione di un mutuo fondiario con cui estinguere anche l’ipoteca già imposta per la scopertura di conto corrente.
3- La normativa sui crediti ipotecari incombenti sugli alloggi prenotati dai soci della Cooperative non prevede trattamenti di favore dell’incapienza finanziaria di questi ultimi. Per quanto attiene alla tutela dei diritti del socio prenotatario, occorre valutare preventivamente le ragioni del conto corrente ipotecario, quindi la loro legittimità e, in caso di contratti illeciti intercorsi tra Banca e Cooperativa, dare corso al giudizio di nullità dei contratti medesimi e della relativa ipoteca.
4- Se la Cooperativa è in liquidazione volontaria sarà il Liquidatore a stipulare l’atto pubblico di assegnazione.
5- L’assemblea di messa in liquidazione volontaria delibera con le maggioranze richieste per la modifica dello Statuto. La maggioranza richiesta dl codice civile è di oltre il 50% del capitale (dei soci), ma lo Statuto può prevedere una maggioranza più elevata.

Gentilissimo avvocato, sono un socio di una Cooperativa Edilizia di FF.AA. e insieme ad altri soci vorremmo una consulenza.
La nostra cooperativa è a proprietà indivisa e dopo 10 anni ancora non riusciamo a passare a proprietà individuale anche se è stato approvato un nuovo statuto.
Di recente la cooperativa ha subito un’ispezione straordinaria e sono state rilevate alcune anomalie. Dall’ispezione è emerso che due bilanci erano irregolari e sono stati riapprovati, i contributi statali di cui usufruisce la cooperativa sono stati consumati in rimborso spese al presidente, lavori vari e spese di amministrazione. La cosa che più preoccupa i soci è che il Comune ha rilasciato i prezzi massimi di cessione non corrispondenti a quelli sottoscritti all’atto di iscrizione alla cooperativa.
Al sottoscritto l’appartamento è stato assegnato al prezzo di € 185.000,00 e dopo 10 anni il prezzo massimo di cessione è € 112.900,00.

Risposta al quesito:
Il prezzo massimo di cessione è previsto dalla legge e determinato secondo i parametri previsti dalla normativa e dai regolamenti specifici comunali.
Nel caso di specie occorre analizzare il bilancio e le voci di costo, ciò al fine di individuare il percorso legale per determinare il prezzo di cessione da esporre nell’atto pubblico di assegnazione.

Siamo nel campo delle coop. edilizie, abbiamo ultimato da poco la costruzione di un complesso residenziale composto da 16 unità immobiliari. Il problema è che solo 2 su 16 immobili sono stati assegnati e venduti a soci, il resto sono libere in quanto altri soci per motivi personali sono usciti dalla cooperativa.
Facendo richiesta alla Società di distribuzione dell’energia elettrica per l’istallazione di n. 4 contatori (Condominiale, Ascensore e 2 per i soci) mi hanno risposto che la richiesta doveva essere fatta obbligatoriamente per tutte le unità immobiliari, presentando un preventivo di circa 11.000,00 €. Capisce bene che la cooperativa non può farsi carico di tale spesa in quanto i soci effettivi sono 2 su 16.
Quindi Le volevo chiedere: l’operato della Società di distribuzione dell’energia elettrica è legittimo visto che hanno il monopolio e non ci possiamo rivolgere ad altro ente? Ci sono delle norme che agevolano le cooperative in questo senso? E’ possibile richiedere una rateizzazione all’ente distributore?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato in ordine alla assenza di prenotatari, la questione dei contatori per la fornitura di energia elettrica sembra quella di minore importanza.
Se, infatti, la Cooperativa non risolve il grave problema dell’assegnazione della maggior parte delle unità abitative realizzate, si può ragionevolmente presumere che sarà travolta dall’insolvenza.
Una tale ipotesi comporterebbe il Fallimento o la Liquidazione Coatta Amministrativa, con gravissimi problemi per i soci che non abbiano stipulato l’atto pubblico di assegnazione da oltre due anni o non lo abbiano affatto stipulato.
Per quanto riguarda la semplice domanda sull’allaccio del contatore, va verificata l’esistenza della “cabina di distribuzione”, che consente i singoli allacci. E’ molto probabile che, nel caso di specie, non sia realizzata la predetta opera e, pertanto, non è possibile procedere agli allacci singoli.
Se la “cabina” esiste non ci sono ostacoli di alcun genere all’allaccio parziale dei contatori.

Mi trovo ad essere prenotataria di un alloggio in ERP non ancora terminato dalla cooperativa edilizia (ben 10 anni) e non accatastato. Nella prenotazione dell’appartamento non c’è un termine finale per la consegna dello stesso (e quindi per far partire gli 8 anni di locazione previsti dal bando Regionale).
Siamo rimasti metà soci prenotatari, gli altri sono usciti dalla compagine sociale. Debiti e cause civili in corso. Nessuna fideiussione mi è stata rilasciata dalla Cooperativa.
Come posso tutelare i 100.000 euro versati e l’alloggio prenotato?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata lascia presumere che la Cooperativa verrà presto sottoposta a procedimento di Liquidazione Coatta Amministrativa, anche in ragione della scontata insolvenza.
Alla luce di quanto precede deve presumersi che il Commissario Liquidatore si sciolga dal contratto pendente (assegnazione dell’alloggio) ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, sicché il socio diviene creditore della massa attiva per le anticipazioni versate e la Procedura concorsuale acquisisce la disponibilità dell’alloggio per la vendita all’asta.
Nel caso di specie occorre pertanto tutelarsi urgentemente instaurando il giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. ovvero dell’art. 2645 –bis c.c., in modo da paralizzare la facoltà del Commissario Liquidatore di sciogliersi dal contratto.
E’, infatti, evidente che l’eventuale scioglimento dal contratto provocherebbe al socio un danno rilevante, in quanto deve presumersi l’incapienza della massa attiva (mutuo ipotecario gravante + creditori vari + costi della procedura) e, quindi, l’impossibilità di ottenere il rimborso di quanto versato dal socio medesimo.
L’importanza del caso prospettato, comunque, richiede la preventiva approfondita analisi della situazione sociale a e amministrativa della Cooperativa, al fine di formulare la corretta strategia di tutela.