Cooperative: casi e soluzioni

Si può cointestare a due soci di una cooperativa privata a proprietà indivisa il contratto di godimento dello stesso alloggio da assegnare?

Risposta al quesito:
La Cooperativa Edilizia ha come scopo sociale l’assegnazione degli alloggi realizzati ai propri soci e tale scopo può attuare fruendo del contributo pubblico ovvero senza alcuna agevolazione pubblica.
Nel primo caso, le leggi di finanziamento impongono che gli alloggi vengano assegnati al socio in possesso di determinati requisiti, con lo scopo di ridurre il disagio abitativo e agevolare l’acquisizione della proprietà della casa da parte dei cittadini.
In tal caso, l’assegnazione dell’alloggio deve avvenire in favore di un soggetto in possesso dei requisiti soggettivi, salva l’ipotesi della cointestazione con il coniuge in comunione di beni, in sede di atto pubblico.
Se la Cooperativa non fruisce di contributo pubblico e non è assoggettata ad alcuna legge di finanziamento, l’assegnazione degli alloggi è regolata dallo Statuto sociale, le cui disposizioni possono prevedere o, comunque, non escludere che essa avvenga in favore di due soci consenzienti.

Gentile avvocato, siamo 16 soci di una cooperative di edilizia popolare. A suo tempo abbiamo sottoscritto con la suddetta un patto di future vendita degli alloggi da noi scelti. Abbiamo successivamente saldato tutte le rate di inizio e fine lavori. Abbiamo altresì iniziato a pagare il mutuo frazionato ognuno per la somma sottoscritta presso la Banca. Abbiamo infine sottoscritto, ognuno con la stessa Banca una fidejussione pari al doppio dell’importo di mutuo frazionato preso.
La cooperativa in questione, pur avendo terminato la costruzione dell’immobile non ha eseguito il rogito degli alloggi a favore di noi soci adducendo la motivazione della mancanza dell’allaccio in rete fognaria del comune. Nel frattempo la stessa trasferiva noi soci + la palazzina ad altro consorzio. 11 mesi dopo la cooperativa veniva posta in liquidazione coatta dal Ministero dello sviluppo economico. Da questo momento sono stati bloccati dalla banca i pagamenti dei singoli Mav e richiesta indietro l’intero ammontare del prestito residuo.
Il commissario liquidatore della cooperative ha fatto istanza di revoca fallimentare della palazzina al Tribunale di Roma, mentre noi soci, tramite avvocato abbiamo fatto istanza al curatore di assegnazione degli alloggi ed in seconda battuta di ammissione al passive della liquidazione. La causa, tenutasi il 14 novembre scorso è stata rinviata al 23 marzo 2020!
Fatto sta che nel frattempo, un creditore del consorzio al quale siamo stati ceduti assieme alla palazzina ha fatto istanza di pignoramento di 1 alloggio della stessa al fine di rientrare di una somma pare di € 20.000,00. Accolta l’istanza dal Tribunale ed avendo il custode giudiziario inutilmente cercato di prendere possesso dell’alloggio in questione, lo stesso ha fatto richiesta ed ottenuto l’intervento della forza pubblica nei prossimi giorni per rendere esecutivo il pignoramento. Da considerare che noi tutti soci abitiamo de facto gli alloggi da diversi anni.
Come ci dovremmo comportare in linea di massima? Come è stato possibile che un alloggio venisse pignorato quando c’è in piedi un’istanza di revoca fallimentare dell’immobile?
Come è stato possibile che un alloggio venisse pignorato quando sull’intero immobile è stata aperta un ipoteca a favore della Banca a garanzia del mutuo originario concesso alla prima cooperativa? Sarebbe possibile teoricamente che noi soci facessimo un’istanza di assegnazione degli alloggi ad un giudice?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la fondatezza della revocatoria fallimentare, esaminando i contratti e la citazione del Liquidatore. All’esito, i soci dovrebbero intervenire nel Giudizio a tutela dei propri diritti.
I soci avrebbero dovuto iniziare il Giudizio ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre), in tal modo avrebbero potuto far sospendere il Pignoramento eseguito sull’alloggio.
A seguito dell’approfondito esame della situazione, forse è ancora ipotizzabile la predetta azione giudiziaria di tutela dei diritti dei soci.

Sono presidente del C.d.A di una cooperativa a proprietà indivisa che è impegnata esclusivamente nella gestione dei 96 appartamenti costruiti ed assegnati ai soci alla fine degli anni 80.
Questa è la mia domanda: per il canone mensile pagato dai soci la cooperativa sarà obbligata, da gennaio prossimo, ad emettere fattura elettronica considerato che abbiamo sempre emesso fattura cartacea con aliquota 4%?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie di abitazione non sono annoverate tra i soggetti esclusi dall’obbligo della fatturazione elettronica decorrente dal primo gennaio 2019.
Pertanto, dal tale data, le medesime Società dovranno emettere le fatture in formato elettronico nonché provvedere, nella stessa modalità, alla relativa conservazione nei termini di legge.
Nel caso prospettato, quindi, la Cooperativa, dopo aver predisposto la fattura, secondo le modalità informatiche idonee, dovrà provvedere al relativo invio telematico al sistema di interscambio gestito dall’Agenzia delle Entrate (cd. SDI), attraverso cui la fattura stessa sarà recapitata al socio assegnatario in godimento.
Nello specifico, la fattura perverrà all’indirizzo telematico prescelto da quest’ultimo (qualora registrato presso il portale dell’Agenzia) oppure a quello indicato in fattura (pec o codice destinatario a sette cifre) oppure ancora al cassetto fiscale del socio contribuente, qualora lo stesso non risulti registrato sul portale né abbia comunicato il proprio recapito telematico alla Cooperativa (la quale, in tal caso, dovrà compilare il campo “codice destinatario” con sette zeri).

Poichè mi sono dimessa da una cooperativa volevo sapere se è prevista la restituzione della quota versata al notaio al momento della costituzione della società.

Risposta al quesito:
Occorre accertare a che titolo è stata versata la somma. Se essa è stata versata come capitale sociale e spese generali, il socio che recede ha diritto alla restituzione del primo, a condizione che non sia stato corroso da eventuali perdite nelle more della vita sociale intercorsa.

Sono socia di una Cooperativa proprietà indivisa dal 2003, ho sempre pagato un affitto simbolico di Euro 2000 annue, mai aumentato e mai indicizzato Istat, oggi ricevo una comunicazione che il Consiglio, per problemi di contabilità pregressa, relativamente a differenze di affitto su locali identici, ha deciso di aumentare l’importo calcolando il costo al mq. aumentandolo cosi la cifra di un importo considerevole, il tutto senza preavviso. Mi domando è regolare questo comportamento o posso contestare?
Inoltre ho chiesto svariate volte di visionare documenti contabili in relazione ai consuntivi annuali, mi è stato detto che non è possibile perché la richiesta deve essere fatta da almeno i due terzi dei soci, ma nulla di tutto questo risulta sullo Statuto o sul Regolamento.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono caratterizzate da contratto sociale con finalità mutualistiche, sicché esse sono regolate come le Società di capitali, ma con la differenza che le maggioranze sono formate dai soci indipendentemente dalle quote sottoscritte.
Quanto precede comporta la sovranità della maggioranza dei soci, i quali possono determinate e condizionare il comportamento amministrativo degli amministratori.
Se, dunque, nel caso di specie gli amministratori compiono atti irregolari in danno dei soci, questi ultimi hanno tutto l’interesse alla revoca.
Quanto al controllo contabile , esso viene e seguito dagli organi preposti (Collegio Sindacale, Revisore esterno) se la Cooperativa è assimilata alle SPA; se, viceversa, il Sodalizio è assimilata alle SRL il controllo può essere eseguito anche dai soci.
Nel caso di irregolarità i soci possono denunciare i fatti, oltre che all’Autorità Giudiziaria (art. 2909 c.c.) ovvero all’Autorità Amministrativa che esercita la Vigilanza sulle Cooperative.
In quest’ultimo caso i soci interessati possono chiedere  l’ispezione straordinaria per l’accertamento dei fatti e l’assunzione dei provvedimenti sanzionatori.

Egr. avvocato, sono proprietario di alloggio proveniente da cooperativa militare ora in liquidazione con gli alloggi che sono diventati tutti a proprietà individuale. Percepisco il contributo che sarà erogato per 35 anni.
Se vendo l’alloggio a soggetto non appartenente alle ff.pp. è vero che continuerò a percepire tale contributo? Dovendo per motivi familiari prendere alloggio più grande ed impegnarmi in un altro mutuo? È possibile sapere come è disciplinata la questione sotto il profilo normativo in tutti i diversi casi di vendita?

Risposta al quesito:
Occorre verificare la disciplina prevista dalla Legge con cui è stato concesso alla Cooperativa il contributo.
Se il predetto contributo è sugli interessi (come sembra da un esame approssimativo) esso dovrebbe essere erogato direttamente all’Istituto di credito.
Occorre, poi, verificare se la predetta Legge di finanziamento preveda la vendita a soggetto non avente i requisiti di appartenente alle Forze Armate (circostanza improbabile).
Nel caso sia possibile la vendita, l’acquirente subentra nel mutuo agevolato accollandosi la parte residua.