Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia e prenotataria di un appartamento acquistato nel 2013 in cooperativa di edilizia agevolata. Per svariati cavilli e pretese della ditta costruttrice… questi appartamenti non sono stati mai consegnati. In quanto ogni volta la ditta richiedeva dei soldi per terminare e puntualmente si fermava. Mi ritrovo ad oggi con 65 mila euro versati e la cooperativa messa in liquidazione in quanto da conteggi annuali è emerso un debito di oltre 2 milioni di euro verso la Banca che aveva erogato il mutuo alla Coop.
Al momento il Liquidatore e l’avvocato che stanno seguendo la vicenda, hanno proposto un concordato preventivo, obbligando la maggior parte dei soci assegnatari a sottoscrivere un rent to buy della validità di 4 anni con la possibilità di riscatto. Questo contratto prevede una somma di ingresso di 10 mila euro che comprende oneri avvocato, oneri notaio e oneri alla ditta costruttrice (per completare gli immobili) + una quota mensile di affitto di 250 euro che andranno a scalare dall’eventuale mutuo personale di ogni socio, sempre se questo concordato venga approvato in fase giudiziale.
Come detto sopra, la maggior parte dei soci ha aderito, tranne io ed altre 2 persone. Noi non siamo intenzionati a versare ulteriori importi non avendo certezze sul risultato.
Dal momento che non vogliamo aderire, a cosa andiamo incontro? Rischiamo che i nostri immobili vengano venduti ad altri? Se il concordato dovesse passare, quelli che non hanno aderito come devono muoversi? Cosa ci consiglia?

Risposta al quesito:
Il Concordato di Liquidazione regola ex lege i rapporti tra Cooperativa e creditori e consiste in una proposta formulata a questi ultimi di ottenere il pagamento parziale dei loro crediti.
Per quanto riguarda l’acquisizione della provvista finanziaria, viceversa, valgono i rapporti tra i soci e la Cooperativa, regolati dallo Statuto e dai vincoli societari previsti dalla Legge.
In ragione di quanto precede la Cooperativa delibererà a maggioranza i versamenti dei soci per eseguire il Concordato, ne consegue, pertanto, che i soci di minoranza resteranno incagliati nei vincoli societari e rischiano anche l’esclusione dalla Cooperativa tornata in bonis a seguito della chiusura della procedura.
In altri termini, l’ipotesi del Concordato di Liquidazione (se ben strutturato) sembra, da un esame approssimativo, l’ultima valida opportunità per i soci, i quali, pur sempre danneggiati, piangerebbero con un occhio.

Spett.le Studio legale, se possibile volevo un informazione in merito al diritto di superficie dato dai Comuni alle coop edilizie per costruire.
Se una coop edilizia è chiusa con atto di autorità e nomina del commissario liquidatore dal M.I.S.E., i soci assegnatari e già alcuni hanno fatto i rogiti, cosa rischiano, il Comune può annullare la convenzione del diritto di superficie per 99 anni?

Risposta al quesito:
Per i soci i quali hanno già rogitato, gli effetti della Convenzione con il Comune si trasferiscono sui singoli assegnatari, obbligati a rispettare i vincoli di legge sull’area e sugli alloggi.
I rimanenti alloggi saranno venduti all’asta dal Commissario Liquidatore, previa autorizzazione dell’Autorità di Vigilanza.
Anche per questi ultimi alloggi i vincoli si trasferiscono sugli acquirenti, i quali devono, peraltro, possedere i requisiti soggettivi di legge.
Il problema può sorgere in ordine agli oneri espropriativi non versati al Comune dalla Cooperativa, posto che, in tal caso, potrebbe sussistere l’obbligo di pagamento pro quota per ciascun assegnatario.
Occorre, quindi, verificare la situazione concreta e rilevare i particolari del rapporto intercorso tra Cooperativa e Comune, controllando, tra l’altro, se l’Ente ha formulato istanza di ammissione al passivo della Procedura concorsuale.

Spett.le avvocato, Le ho scritto più volte e La ringrazio sempre per le risposte.
Come già detto sono entrato in coop a dicembre 2009, a luglio 2011 ho esercitato il mio diritto di recesso, la coop l’ha presa comoda, mi ha escluso con verbale del c.d.a ad ottobre 2015, non ho mai occupato l’appartamento, non mi hanno dato una lira, c’è una causa in corso.
A fine 2012 ho segnalato al M.I.S.E. tutte le anomalie di questa coop. Dopo decine di solleciti, finalmente il M.I.S.E. avvia un ispezione straordinaria, rilevando al cento per cento tutte le mie segnalazioni e finalmente il 06.06.2018 decreta lo scioglimento per atto di autorità e la nomina del commissario liquidatore. Per me il M.I.S.E. ci ha messo troppo tempo, nel frattempo la coop a rogitato 80% degli immobili. Il problema è la fideiussione omnibus che firmai nel 2009, e la banca nonostante le mie segnalazioni che non faccio più parte della coop, continua a chiedermi di pagare le rate del mutuo.
Volevo sapere se, in base alla sentenza dalla Corte di Cassazione n. 29810/17 con cui si è statuito che tutte le fideiussioni omnibus sono nulle, c’è qualcosa che possa fare.

Risposta al quesito:
Le fideiussioni omnibus nulle sono quelle previste per tutte le future inadempienze e prive del tetto massimo garantito.
Occorre, quindi, verificare se, nel caso di specie, la fideiussione di cui effettivamente trattasi rientri in tale categoria giuridica (appare improbabile essendo stata stipulata nel 2009).
Nel caso affermativo, comunque, occorre attendere l’eventuale azione della Banca per proporre opposizione.
Va, tuttavia, osservato che potrebbero sussistere altri specifici motivi di opposizione, quali quelli inerenti alla nullità del contratto principale ovvero dello stesso contratto fideiussorio.

In una cooperativa edilizia, se il Presidente “rappresentante legale”, a fronte di un decreto ingiuntivo di un’ingente somma, lascia decorrere i termini utili per proporre opposizione, senza tra l’altro dare un’esauriente spiegazione ai soci dell’accaduto, può essere un valido motivo chiederne il commissariamento per gravissima negligenza?
Tutto ciò, cosa comporterebbe per i soci della cooperativa in termini di costi?

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Società in generale devono eseguire il loro mandato con la diligenza ordinaria, in mancanza della quale possono essere revocati e rispondono per i danni arrecati in ragione delle loro omissioni.
Nel caso di specie esistono le condizioni per la declaratoria di responsabilità, ma occorre preliminarmente verificare le ipotesi di fondatezza dell’opposizione a decreto ingiuntivo.
Se con l’ipotizzata opposizione la Cooperativa avesse ottenuto l’accoglimento, in tal caso ci sarebbero le condizioni di responsabilità in capo all’amministratore inadempiente.
L’episodio, comunque, non sarebbe sufficiente per determinare il commissariamento della Cooperativa, trattandosi di un provvedimento dell’Autorità di vigilanza a tutela dell’interesse generale al buon funzionamento delle Cooperative in generale.
Il predetto provvedimento viene assunto qualora la Cooperativa non rispetta la normativa mutualistica, è insolvente, sussiste la sistematica e continua irregolarità nella gestione sociale.
L’attività del Commissario viene remunerata dalla Cooperativa a seguito della liquidazione dell’Autorità di vigilanza, secondo i parametri e le tariffe predeterminate per legge.

Ero socio di una cooperativa, versato regolarmente le rate di adesione per un importo pari a 56.500 € e siccome la cooperativa aveva acceso un mutuo per realizzare le case per la restante parte, in base alla parte usufruita ho pagato altri 5000 € all’anno di interessi passivi di preammortamento del mutuo.
Al momento dell’accollo del mutuo a me socio, non sono risultato bancabile a seguito di una segnalazione a sofferenza che non ho potuto evitare.Ora la cooperativa mi ha fatto firmare la rinuncia all’alloggio in cui non si menziona nessun rimborso ne tantomeno c’è indicato la mia rinuncia a quanto versato.
Mi avevano promesso 15000 euro di rimborso appena vendevano la casa poiché non avevo pagato interessi sul mutuo per 2 anni e la differenze del prezzo di mercato, ma è un anno e dicono di non riuscirla a vendere. C’è da dire che nel 2010 il prezzo della cooperativa era di € 179.000 per unità ma ad oggi a seguito del crollo del mercato ha un valore di € 155.000.
Cosa posso fare? Riesco a recuperare i soldi versati?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il socio receduto o escluso ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio.
Nel caso di specie, però, l’assegnazione dell’immobile non è stata possibile per la mancata solvibilità del socio prenotatario, sicché quest’ultimo risponde dei danni arrecati alla Cooperativa per la sua inadempienza.
Se l’immobile viene assegnato ad un socio subentrante, non si pone alcun problema in quanto il danno non esiste ovvero è limitato. Se viceversa la Cooperativa non riesce a collocare l’immobile, si pone il problema del minor prezzo ricavabile, sicché il socio prenotatario potrebbe mettere in mora la Cooperativa, dichiarando (via via) la rinuncia ad una parte del proprio credito, commisurata al reale prezzo ottenibile.

In una cooperativa abitativa indivisa ultracentenaria, come deve essere la corretta gestione del preventivo annuale delle spese agli assegnatari?
E’ possibile anticipare oltre € 760,00 per l’ACS che non corrisponde al reale consumo ed altri importi di spesa gonfiati.
A chi rivolgersi per le truffe degli amministratori disonesti? Gli assegnatari non hanno denaro per gli avvocati e le lungaggini giudiziarie italiane.

Risposta al quesito:
La tutela dei diritti si esercita innanzi all’Autorità Giudiziaria mediante l’instaurazione dei Giudizi, che per legge devono essere patrocinati da Avvocati iscritti nell’apposito Albo.
Le Cooperative sono soggette alla Vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico, al quale il socio interessato può rivolgere istanza di ispezione straordinaria, che interviene per la regolarizzazione dell’attività sociale.
L’ispezione straordinaria, tuttavia, non tutela direttamente i diritti dei soci.