Cooperative: casi e soluzioni

Ero socio di una cooperativa, versato regolarmente le rate di adesione per un importo pari a 56.500 € e siccome la cooperativa aveva acceso un mutuo per realizzare le case per la restante parte, in base alla parte usufruita ho pagato altri 5000 € all’anno di interessi passivi di preammortamento del mutuo.
Al momento dell’accollo del mutuo a me socio, non sono risultato bancabile a seguito di una segnalazione a sofferenza che non ho potuto evitare.Ora la cooperativa mi ha fatto firmare la rinuncia all’alloggio in cui non si menziona nessun rimborso ne tantomeno c’è indicato la mia rinuncia a quanto versato.
Mi avevano promesso 15000 euro di rimborso appena vendevano la casa poiché non avevo pagato interessi sul mutuo per 2 anni e la differenze del prezzo di mercato, ma è un anno e dicono di non riuscirla a vendere. C’è da dire che nel 2010 il prezzo della cooperativa era di € 179.000 per unità ma ad oggi a seguito del crollo del mercato ha un valore di € 155.000.
Cosa posso fare? Riesco a recuperare i soldi versati?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il socio receduto o escluso ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio.
Nel caso di specie, però, l’assegnazione dell’immobile non è stata possibile per la mancata solvibilità del socio prenotatario, sicché quest’ultimo risponde dei danni arrecati alla Cooperativa per la sua inadempienza.
Se l’immobile viene assegnato ad un socio subentrante, non si pone alcun problema in quanto il danno non esiste ovvero è limitato. Se viceversa la Cooperativa non riesce a collocare l’immobile, si pone il problema del minor prezzo ricavabile, sicché il socio prenotatario potrebbe mettere in mora la Cooperativa, dichiarando (via via) la rinuncia ad una parte del proprio credito, commisurata al reale prezzo ottenibile.

In una cooperativa abitativa indivisa ultracentenaria, come deve essere la corretta gestione del preventivo annuale delle spese agli assegnatari?
E’ possibile anticipare oltre € 760,00 per l’ACS che non corrisponde al reale consumo ed altri importi di spesa gonfiati.
A chi rivolgersi per le truffe degli amministratori disonesti? Gli assegnatari non hanno denaro per gli avvocati e le lungaggini giudiziarie italiane.

Risposta al quesito:
La tutela dei diritti si esercita innanzi all’Autorità Giudiziaria mediante l’instaurazione dei Giudizi, che per legge devono essere patrocinati da Avvocati iscritti nell’apposito Albo.
Le Cooperative sono soggette alla Vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico, al quale il socio interessato può rivolgere istanza di ispezione straordinaria, che interviene per la regolarizzazione dell’attività sociale.
L’ispezione straordinaria, tuttavia, non tutela direttamente i diritti dei soci.

La cooperativa indivisa, 20 soci di cui faccio parte, edificherà tramite impresa edile esterna un immobile.
Proprietario del terreno è una Fondazione. Questa, per bando vinto, può cederci in diritto di superficie l’area. Su questa i soci potranno rogitare gli appartamenti 10 anni dopo la fine lavori.
Un istituto bancario cofinanzia con mutuo ipotecario alla cooperativa, datore di ipoteca la fondazione e fideiussori pro quota i soci. Alla fine dei lavori i soci si accollerebbero quota parte il mutuo ipotecario (fino a fine lavori in pre ammortamento).
I dubbi sono:
1) come è possibile accollare il mutuo ai soci non essendo possibile il frazionamento poiché l’ipoteca resterà ‘indivisibile’ per 10 anni?
2) viene detto ai soci che potranno contrarre, per l’accollo, mutuo I casa. Come è possibile non essendoci passaggio di proprietà? Ai soci verrebbe assegnato appartamento con delibera del CDA della Coop.
3) sarebbe possibile superar gli ostacoli con, a fine lavori, atto notarile con assegnazione a ciascun socio del diritto di godimento del singolo appartamento e, a fronte di questo, quindi l’accensione di un mutuo prima casa da accollo con ipoteca sempre in capo alla Fondazione e, nell’atto, rimando, a tutela di tutti i coinvolti, a rogito da eseguirsi dopo i 10 anni (quando scade la convenzione che obbliga la Fondazione alla proprietà e le impedisce la vendita (può cedere appunto solo il diritto di superficie)
4) in caso di possibilità come descritto al punto 3, come potrebbe l’Istituo Bancario rivalersi il caso di socio moroso? Potrebbe farlo sugli altri soci in quanto membri della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il quesito è a vasto spettro e richiederebbe adeguato approfondimento delle reali situazioni contrattuali.
Per le vie generali si può presumere che la Cooperativa sia a “proprietà differita”, nel senso che i soci prenotatari possono acquisire la proprietà individuale degli alloggi prenotati solamente dopo dieci anni dalla fine dei lavori.
In tal caso, completate le opere, la Cooperativa può concedere in uso o in locazione gli immobili (occorre verificare la disciplina contrattuale) mediante atto pubblico (da trascrivere dei RRII) con patto di futura vendita alla scadenza prefissata. L’atto pubblico può prevedere la clausola di passaggio in proprietà con dichiarazione anche unilaterale alla data di scadenza del periodo locativo.
Nel corso di quest’ultimo periodo, gli immobili resterebbero di proprietà della Cooperativa, sicché sarebbero aggredibili da parte di eventuali creditori terzi, sicché anche l’Istituto bancario potrebbe aggredire indifferentemente qualunque immobile, indipendentemente dal socio moroso.
Nel corso del periodo locativo i soci sarebbero obbligati a sostenere le spese generali della Cooperativa.

Sono socio assegnatario di alloggio di una cooperativa lombarda famosa, che è fallita. Ho versato 4 anni e mezzo di quote in acconto del 20% del prezzo alloggio più un 6% all’inizio. Dichiarata fallita il 22.12.2017.
Chiedevo ci sono questi soldi? O è andato tutto perso nel calderone? All’atto assegnazione ero stato anche dal notaio per la trascrizione. Non ho ricevuto mai nessuna comunicazione in merito oltretutto.
Chiedo anche questi soldi che verso 750 euro per altri sei mesi dove vanno a finire adesso?

Risposta al quesito:
Con la declaratoria di Fallimento, tutte le attività confluiscono nella “massa attiva”, mentre le passività, dopo il vaglio di ammissibilità del curatore e del Giudice delegato, vengono inserite nello Stato Passivo depositato nella Cancelleria del Tribunale territorialmente competente.
Eseguite tutte le operazioni di liquidazione dell’attivo (vendita immobili, recupero dei crediti, azioni revocatorie etc…) il curatore procederà al piano di ripartizione dell’attivo secondo la gradazione dei crediti in base alla loro natura prevista dalla legge (prededucibili, privilegiati, chirografari, tardivi).
La sequenza di distribuzione si interrompe allorquando si esaurisce la disponibilità attiva (che, ad esempio, può essere interamente assorbita dai crediti prededucibili e dai crediti privilegiati).
Nel caso di specie, il socio deve proporre tempestiva domanda di ammissione al passivo, corredandola dalla documentazione probatoria del preteso credito e specificando la natura del credito medesimo.

Gentile avv. Cannavò, Le sottopongo il caso di mio figlio socio di una cooperativa a proprietà divisa, che ha pagato integralmente l’importo dovuto dell’alloggio di cui è assegnatario, ma sul quale grava un quota del c/c ipotecario che a suo tempo fu concesso alla cooperativa e che fu spalmato sull’immobile. Non ha ancora potuto rogitare se prima non sgrava l’ipoteca della banca.
Da osservare che non può fare l’accollo trattandosi di c/c ipotecario della cooperativa, la banca qualche tempo fa non ha concesso un mutuo in quanto precario. Poichè la Cooperativa ha intenzione di andare in liquidazione volontaria sono a porLe i seguenti quesiti:
1 – Cosa rischia mio figlio con la messa in liquidazione volontaria, avendo già pagato il suo appartamento, ma non avendo ancora fatto il rogito.
2 – La quota di c/c ipotecario della cooperativa che grava sul suo immobile può essere tramutata in mutuo ipotecario e poter fare quindi l’accollo?
3 – la banca può fare ostruzionismo su un socio che ha solo il torto di essere un insegnante precario (per fortuna ancora per poco) e che vuole saldare un debito che non è solo suo e, se si,come possiamo tutelarci?
4 – Una volta che la cooperativa è in liquidazione chi fa l’atto di vendita dell’immobile in parola?
5 – Per autorizzare la assemblea della cooperativa a chiedere la liquidazione volontaria occorre la maggioranza assoluta o l’unanimità?

Risposta al quesito:
Le singole risposte al quesito multiplo:
1- L’ipoteca è una garanzia reale, sicché essa grava sull’immobile oggettivamente. In atto l’immobile risulta di proprietà della Cooperativa, sicché esso può essere aggredito anche da altri creditori oltre quello ipotecario già esistente. Se la Cooperativa dovesse risultare insolvente potrebbe essere dichiarata fallita ovvero messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. In entrambi i casi il socio prenotatario potrebbe subire la scelta probabile del Commissario Liquidatore (curatore) di scioglimento dal contratto e, quindi, diventare creditore della Procedura Fallimentare e perdere il diritto all’assegnazione dell’alloggio. In tal caso, però, sarebbe improbabile il recupero delle anticipazioni eseguite dal socio, per la presenza di crediti privilegiati, quali quelli ipotecari. In ogni caso, anche senza la declaratoria di insolvenza, l’ipoteca si trasformerebbe in pignoramento, sicché l’immobile sarebbe venduto all’asta. Il socio prenotatario resterebbe creditore delle anticipazioni.
2- La possibilità di ottenere un mutuo ipotecario è legata alla solvibilità del soggetto richiedente e al valore dell’immobile su cui imporre la relativa ipoteca fondiaria. E’ evidente che l’esistenza dell’ipoteca già gravante sull’immobile comporta la decurtazione del valore dello stesso e incide sulla valutazione di solvibilità del soggetto. Osservati, però, i parametri sopra citati non esiste un impedimento assoluto alla concessione di un mutuo fondiario con cui estinguere anche l’ipoteca già imposta per la scopertura di conto corrente.
3- La normativa sui crediti ipotecari incombenti sugli alloggi prenotati dai soci della Cooperative non prevede trattamenti di favore dell’incapienza finanziaria di questi ultimi. Per quanto attiene alla tutela dei diritti del socio prenotatario, occorre valutare preventivamente le ragioni del conto corrente ipotecario, quindi la loro legittimità e, in caso di contratti illeciti intercorsi tra Banca e Cooperativa, dare corso al giudizio di nullità dei contratti medesimi e della relativa ipoteca.
4- Se la Cooperativa è in liquidazione volontaria sarà il Liquidatore a stipulare l’atto pubblico di assegnazione.
5- L’assemblea di messa in liquidazione volontaria delibera con le maggioranze richieste per la modifica dello Statuto. La maggioranza richiesta dl codice civile è di oltre il 50% del capitale (dei soci), ma lo Statuto può prevedere una maggioranza più elevata.

Gentilissimo avvocato, sono un socio di una Cooperativa Edilizia di FF.AA. e insieme ad altri soci vorremmo una consulenza.
La nostra cooperativa è a proprietà indivisa e dopo 10 anni ancora non riusciamo a passare a proprietà individuale anche se è stato approvato un nuovo statuto.
Di recente la cooperativa ha subito un’ispezione straordinaria e sono state rilevate alcune anomalie. Dall’ispezione è emerso che due bilanci erano irregolari e sono stati riapprovati, i contributi statali di cui usufruisce la cooperativa sono stati consumati in rimborso spese al presidente, lavori vari e spese di amministrazione. La cosa che più preoccupa i soci è che il Comune ha rilasciato i prezzi massimi di cessione non corrispondenti a quelli sottoscritti all’atto di iscrizione alla cooperativa.
Al sottoscritto l’appartamento è stato assegnato al prezzo di € 185.000,00 e dopo 10 anni il prezzo massimo di cessione è € 112.900,00.

Risposta al quesito:
Il prezzo massimo di cessione è previsto dalla legge e determinato secondo i parametri previsti dalla normativa e dai regolamenti specifici comunali.
Nel caso di specie occorre analizzare il bilancio e le voci di costo, ciò al fine di individuare il percorso legale per determinare il prezzo di cessione da esporre nell’atto pubblico di assegnazione.