Cooperative: casi e soluzioni

Siamo nel campo delle coop. edilizie, abbiamo ultimato da poco la costruzione di un complesso residenziale composto da 16 unità immobiliari. Il problema è che solo 2 su 16 immobili sono stati assegnati e venduti a soci, il resto sono libere in quanto altri soci per motivi personali sono usciti dalla cooperativa.
Facendo richiesta alla Società di distribuzione dell’energia elettrica per l’istallazione di n. 4 contatori (Condominiale, Ascensore e 2 per i soci) mi hanno risposto che la richiesta doveva essere fatta obbligatoriamente per tutte le unità immobiliari, presentando un preventivo di circa 11.000,00 €. Capisce bene che la cooperativa non può farsi carico di tale spesa in quanto i soci effettivi sono 2 su 16.
Quindi Le volevo chiedere: l’operato della Società di distribuzione dell’energia elettrica è legittimo visto che hanno il monopolio e non ci possiamo rivolgere ad altro ente? Ci sono delle norme che agevolano le cooperative in questo senso? E’ possibile richiedere una rateizzazione all’ente distributore?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato in ordine alla assenza di prenotatari, la questione dei contatori per la fornitura di energia elettrica sembra quella di minore importanza.
Se, infatti, la Cooperativa non risolve il grave problema dell’assegnazione della maggior parte delle unità abitative realizzate, si può ragionevolmente presumere che sarà travolta dall’insolvenza.
Una tale ipotesi comporterebbe il Fallimento o la Liquidazione Coatta Amministrativa, con gravissimi problemi per i soci che non abbiano stipulato l’atto pubblico di assegnazione da oltre due anni o non lo abbiano affatto stipulato.
Per quanto riguarda la semplice domanda sull’allaccio del contatore, va verificata l’esistenza della “cabina di distribuzione”, che consente i singoli allacci. E’ molto probabile che, nel caso di specie, non sia realizzata la predetta opera e, pertanto, non è possibile procedere agli allacci singoli.
Se la “cabina” esiste non ci sono ostacoli di alcun genere all’allaccio parziale dei contatori.

Mi trovo ad essere prenotataria di un alloggio in ERP non ancora terminato dalla cooperativa edilizia (ben 10 anni) e non accatastato. Nella prenotazione dell’appartamento non c’è un termine finale per la consegna dello stesso (e quindi per far partire gli 8 anni di locazione previsti dal bando Regionale).
Siamo rimasti metà soci prenotatari, gli altri sono usciti dalla compagine sociale. Debiti e cause civili in corso. Nessuna fideiussione mi è stata rilasciata dalla Cooperativa.
Come posso tutelare i 100.000 euro versati e l’alloggio prenotato?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata lascia presumere che la Cooperativa verrà presto sottoposta a procedimento di Liquidazione Coatta Amministrativa, anche in ragione della scontata insolvenza.
Alla luce di quanto precede deve presumersi che il Commissario Liquidatore si sciolga dal contratto pendente (assegnazione dell’alloggio) ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, sicché il socio diviene creditore della massa attiva per le anticipazioni versate e la Procedura concorsuale acquisisce la disponibilità dell’alloggio per la vendita all’asta.
Nel caso di specie occorre pertanto tutelarsi urgentemente instaurando il giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. ovvero dell’art. 2645 –bis c.c., in modo da paralizzare la facoltà del Commissario Liquidatore di sciogliersi dal contratto.
E’, infatti, evidente che l’eventuale scioglimento dal contratto provocherebbe al socio un danno rilevante, in quanto deve presumersi l’incapienza della massa attiva (mutuo ipotecario gravante + creditori vari + costi della procedura) e, quindi, l’impossibilità di ottenere il rimborso di quanto versato dal socio medesimo.
L’importanza del caso prospettato, comunque, richiede la preventiva approfondita analisi della situazione sociale a e amministrativa della Cooperativa, al fine di formulare la corretta strategia di tutela.

Sono socio di una cooperativa edilizia a.r.l. a proprietà divisa. A seguito del mancato versamento da parte di alcuni soci della quota in conto prenotazione alloggio, il CdA ha prima escluso dall’assegnazione i soci morosi e poi sottoscritto, con scrittura privata, un accordo con l’impresa di costruzioni attraverso il quale realizza il trasferimento all’impresa degli alloggi non assegnati a fronte di un corrispettivo che, per entità, penalizza i soci assegnatari facendo lievitare la ripartizione dei costi a loro carico in modo considerevole.
Il contenuto dell’accordo non è mai stato reso noto ai soci ma risulta ratificato in un verbale (con foglio presenze allegato) di una assemblea non più impugnabile per scadenza dei termini.
Quali azioni potrebbero intraprendere i soci per veder tutelati i loro interessi?

Risposta al quesito:
Le problematiche enunciate nel quesito riguardano diversi profili, in particolare il profilo della morosità dei soci e della loro esclusione e il profilo della legittimità dell’operato del CdA.
I soci morosi devono impugnare in termini la loro esclusione, dimostrando l’inesistenza della morosità in ragione degli eventi concreti che hanno caratterizzato la gestione sociale.
In ordine alla cessione degli alloggi in favore dell’impresa, occorre, innanzitutto, verificare la legittimità del percorso in ragione della mutualità prevalente a cui la Cooperativa deve presumibilmente uniformarsi a norma di Statuto.
Ciò posto, si rende necessario valutare l’aspetto economico dell’operazione, il cui risultato deve risultare positivo in riferimento al rapporto tra impegno economico profuso e fabbisogno finanziario indispensabile della Società.
Eseguite le predette valutazioni, si rende necessario verificare se l’assemblea di ratifica sia nulla e, quindi, sottratta alla disciplina dei termini per la relativa impugnativa.
Nel caso positivo, occorre dare corso all’azione giudiziaria per la declaratoria di nullità, dopo attento esame dei presupposti di fatto e di diritto.
Ovviamente la predetta azione non può essere intrapresa dai soci esclusi, posto che l’assemblea è intervenuta successivamente al provvedimento espulsivo.

Sono socio di una cooperativa che si trova in liquidazione coatta amministrativa dal 2006. Dopo aver saldato, alcuni anni fa, il debito pregresso (fino alla perdita di esercizio del 2005) ora il commissario liquidatore mi intima un ulteriore versamento quale “spese della procedura di liquidazione” nel quale comprende il suo compenso e le spese legali sostenute a vario titolo in questi anni.
La domanda è: un liquidatore ha titolo per richiedere ulteriori versamenti ai soci relativi a spese sostenute successivamente alla messa in liquidazione della cooperativa?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una procedura concorsuale del tutto analoga al Fallimento.
Il Liquidatore ha diritto a sciogliersi dal contratto pendente (assegnazione alloggio) oppure a proseguire nel contratto.
Nella prima ipotesi la Liquidatela acquisisce la proprietà degli alloggi e provvede alla loro vendita all’asta, mentre il socio diventa creditore verso l’attivo (può ottenere il pagamento in proporzione alle altre passività depurate dei crediti privilegiati e delle spese di procedura).
Nella seconda ipotesi il Liquidatore deve attenersi all’esecuzione del contratto richiedendo al socio il prezzo di assegnazione originariamente convenuto.
Esiste una terza ipotesi che è quella di una transazione in cui il Liquidatore richiede un prezzo complessivo riconoscendo il versato. In tale ipotesi può proporre di integrare nel prezzo anche le spese di procedura.
Tale ipotesi è comunque subordinata all’accordo delle parti e non può essere imposta, anche perché la Cooperativa è una Società a responsabilità limitata e, pertanto, i soci non rispondono delle passività sociali.

Siamo 4 fratelli, a seguito del decesso di nostra madre, già erede di socio di una coop edilizia a proprietà indivisa delle forze dell’ordine, il CdA ha denegato la nostra richiesta di subentro. Alla richiesta di quanto versato, ormai da più di 20 anni, il presidente ha dichiarato che noi abbiamo diritto a riavere solo la tassa di ammissione di circa 300 euro, non rispondendo anche alla richiesta di conoscere l’importo dell’indennità di occupazione. Davvero è così? E l’unica alternativa è rivolgersi al Tribunale competente?

Risposta al quesito:
Non è affatto così! Occorre, intanto, verificare lo Statuto in ordine al subentro, ma è dubitabile che esista una clausola che impedisca il subentro di uno degli eredi (come peraltro previsto dal Testo Unico Per L’Edilizia Popolare).
In ogni caso, nelle Cooperative Edilizie a proprietà indivisa vanno distinti due tipi di versamenti: quelli relativi al costo di costruzione e quelli inerenti alle spese generali e alla manutenzione ordinaria degli immobili.
Se lo Statuto non prevede diversamente, i versamenti del primo tipo vanno rimborsati ai soci receduti ovvero agli eredi non subentranti.
Permanendo il rifiuto degli amministratori, il rimedio è quello della citazione in giudizio.

Gentilissimo avvocato, Le ho scritto altre volte, e non La annoio riscrivendo la mia storia.
Faccio un piccolo sunto: tempo fa sono entrato in una coop edilizia ed ho firmato una fideiussione, dato che non mi piaceva l’ambiente ho dato le dimissioni, accettate dal c.d.a., ma senza liquidarmi. La banca che ha concesso il mutuo, nonostante le mie dimissioni, continua a chiedere a me di pagare le rate, nonostante le abbia mandato copia della mia esclusione e aver più volte sollecitato la coop ad assumersi le sue responsabilità.
Ho chiesto alla Banca D’Italia informazioni presenti nell’archivio della centrale dei rischi per gli anni che vanno dal 2011 a giugno 2018, però non capisco certi termini… Situazione corrente: nella prima casella c’è scritto Categorie Garanzie ricevute; Nella seconda casella: Localizzazione Il paese dove si trova la banca; Nella terza casella: Garantito Nome della coop edilizia; Nella quarta casella: Stato rapporto Rapporti non contestati Garanzia non attivata; Quinta casella: Tipo di garanzia Garanzie personali di prima istanza Valore garanzia: Tot euro; Sesta casella: Importo garantito Tot euro. Cosa vogliono dire?

Risposta al quesito:
Come già enunciato, la fideiussione è un contratto di garanzia che viene attivato nel caso in cui il debitore principale non provveda ad estinguere il debito garantito.
Nel caso di specie occorre verificare il contratto e rilevare se è possibile eccepire l’estinzione del contratto fideiussorio in ragione della cessazione del contratto principale.
Per quanto riguarda la Sua specifica domanda sulla interpretazione del modulo, pur in assenza di esame diretto, si deve presumere che trattasi dei riferimenti alla sofferenza debitoria, rappresentata dal mancato adempimento del contratto fideiussorio.