Cooperative: casi e soluzioni

Egr. avvocato, Le scrivo perché la cooperativa mi ha preso il capannone, mi hanno estromesso da socio e non mi hanno restituito nulla.
Le spiego: con il versamento di € 105.000,00 sono entrato nella cooperativa per l’acquisto di un bel capannone; alla immobiliare ho versato altri € 75.000,00 mai inseriti nel bilancio. La mia ditta con la grave crisi è andata male, così l’anno scorso per insolvenza e anche perché non avevo i requisiti per accedere al mutuo della coop.va, mi hanno estromesso da socio e si sono ripresi tutto anche i mobili che ho dentro, fatti fare su misura per la sala meeting ed uffici vari.
La mia domanda, gentile avvocato, è se posso riavere almeno parte dei soldi che ho versato, dato che, non Le nego, la ditta ha avuto difficoltà anche per tutti questi versamenti alla cooperativa.
Ho chiesto un incontro con un avvocato di Prato, mi ha risposto che se avessi avuto ventimila euro per i tecnici potevo intentare una causa, se avessi avuto quei soldi forse sarei ancora nel mio capannone. Adesso sono senza lavoro, ho chiuso la ditta e mia moglie e mia figlia mi mantengono, non è una bella vita…

Risposta al quesito:
Il caso esposto esige l’adeguato approfondimento prima di dare risposte utili e concrete.
Se Lei non è in grado di sostenere le spese di un giudizio, in tal caso potrebbe suggerire al Suo avvocato di impostare un esposto alla Vigilanza sulle Cooperative presso il MISE richiedendo l’ispezione straordinaria sulle irregolarità gestionali.
Attraverso il verbale degli ispettori potrebbe apprendere fatti e circostanze utili per l’eventuale denuncia penale.
I costi dell’attività sopra citata sarebbero molto più contenuti.

Gentile avvocato, sono assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il contributo della Regione. Presso un notaio tre anni fa è stato fatto l’atto di acquisto con patto di futura vendita regolarmente trascritto. Attualmente la cooperativa è in liquidazione volontaria ma i progetti costruttivi sono tre di cui due sono vincolati per quindici anni con la Regione, il mio per dieci anni che scadranno nel 2020.
I miei quesiti sono: allo scadere dei dieci anni cessa per me qualsiasi rapporto con la cooperativa o ci sono appendici per via degli altri progetti costruttivi o di debiti con il fisco, rimborsi ex soci…?
Qualora prima del 2020 il liquidatore procedesse alla cancellazione della cooperativa o venisse richiesto il fallimento quali impegni resterebbero a mio carico?
In ultimo, se decidessi di restituire il contributo sarei libera da tutto e tutti? Preciso che il liquidatore ha presentato a dicembre 2017 un bilancio unico senza far menzione dei tre progetti costruttivi.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie occorre esaminare il contratto di locazione con patto di futura vendita, verificando gli obblighi imposti al locatario in riferimento al prezzo di cessione.
Ciò posto, è anche necessaria la verifica dei deliberati sociali, in quanto permane il rapporto societario per gli anni in cui vige la fase della locazione.
I predetti deliberati (non opposti dai soci) potrebbero imporre versamenti ai soci locatari.
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché i soci rispondono solamente del capitale sottoscritto e degli eventuali debiti contratti, anche a seguito dei deliberati sociali; conseguentemente, i soci prenotatari di un programma costruttivo rispondono esclusivamente dei debiti riguardanti il programma medesimo.
Se il contratto di locazione con patto di futura vendita stipulato da ciascun socio è stato trascritto nei Registri immobiliari e l’alloggio assegnato costituisce prima casa, in tale ipotesi il Liquidatore /Curatore non può sciogliersi dal contratto ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare e sarebbe obbligato a perfezionare l’assegnazione definitiva.
E’ possibile la rinuncia al contributo e l’acquisizione della proprietà immediata a condizione che sia la maggioranza dei soci con apposita delibera, se la Regione concedente ha legiferato in tal senso.
La problematica del bilancio va verificata adeguatamente, in quanto l’eventuale omissione di dati contabili costituirebbe reato per gli amministratori.

A seguito del decesso della socia di una cooperativa in LCA assegnataria provvisoria di un alloggio, il coniuge superstite della stessa può agire ai sensi dell’art. 2932 c.c al fine di ottenere l’obbligo di rogito di atto di assegnazione definitiva?

Risposta al quesito:
Con la LCA la Cooperativa è sciolta e con essa i rapporti societari. L’assegnazione dell’alloggio al socio prenotatario costituisce contratto mutualistico, pendente al momento della messa in Liquidazione coatta.
L’art. 72 della legge fallimentare consente al Liquidatore di sciogliersi dal contratto pendente, ammettendo il socio prenotatario al passivo nella misura dei versamenti eseguiti in conto anticipazioni del prezzo di assegnazione.
Alla luce di quanto precede, l’azione ex art. 2932 c.c. non è procedibile, sia nel caso in cui il Liquidatore si sia sciolto dal contratto, sia nell’ipotesi in cui lo stesso formuli offerta transattiva di assegnazione.

Sono un ex socio di una cooperativa edilizia, ho pagato solo la quota d’ingresso. Successivamente ho fatto domanda di recesso ed è stata tranquillamente accolta. A distanza di 5 anni non vogliono rimborsarmi la quota iniziale di 250 euro da me versata.
La domanda che pongo è questa: posso richiedere una copia dello statuto? Possono rifiutare di darmela? Se devono obbligatoriamente darmela alla mia richiesta ufficiale, in base a quale normativa?

Risposta al quesito:
Lo statuto della Società, quindi anche delle Cooperative, può essere ottenuto in copia (pagando i diritti) dalla Camera di Commercio del luogo dove la Società medesima ha la sede.
Lo Statuto è il contratto fondamentale con cui si instaura il rapporto societario e dovrebbe essere consegnato o comunque richiesto all’atto dell’assunzione della qualità di socio.
Successivamente all’ingresso in società non è previsto alcun obbligo di consegna al socio, anche perché si tratta di un atto pubblico accessibile a chiunque, come sopra illustrato.

Sono socia e prenotataria di un appartamento acquistato nel 2013 in cooperativa di edilizia agevolata. Per svariati cavilli e pretese della ditta costruttrice… questi appartamenti non sono stati mai consegnati. In quanto ogni volta la ditta richiedeva dei soldi per terminare e puntualmente si fermava. Mi ritrovo ad oggi con 65 mila euro versati e la cooperativa messa in liquidazione in quanto da conteggi annuali è emerso un debito di oltre 2 milioni di euro verso la Banca che aveva erogato il mutuo alla Coop.
Al momento il Liquidatore e l’avvocato che stanno seguendo la vicenda, hanno proposto un concordato preventivo, obbligando la maggior parte dei soci assegnatari a sottoscrivere un rent to buy della validità di 4 anni con la possibilità di riscatto. Questo contratto prevede una somma di ingresso di 10 mila euro che comprende oneri avvocato, oneri notaio e oneri alla ditta costruttrice (per completare gli immobili) + una quota mensile di affitto di 250 euro che andranno a scalare dall’eventuale mutuo personale di ogni socio, sempre se questo concordato venga approvato in fase giudiziale.
Come detto sopra, la maggior parte dei soci ha aderito, tranne io ed altre 2 persone. Noi non siamo intenzionati a versare ulteriori importi non avendo certezze sul risultato.
Dal momento che non vogliamo aderire, a cosa andiamo incontro? Rischiamo che i nostri immobili vengano venduti ad altri? Se il concordato dovesse passare, quelli che non hanno aderito come devono muoversi? Cosa ci consiglia?

Risposta al quesito:
Il Concordato di Liquidazione regola ex lege i rapporti tra Cooperativa e creditori e consiste in una proposta formulata a questi ultimi di ottenere il pagamento parziale dei loro crediti.
Per quanto riguarda l’acquisizione della provvista finanziaria, viceversa, valgono i rapporti tra i soci e la Cooperativa, regolati dallo Statuto e dai vincoli societari previsti dalla Legge.
In ragione di quanto precede la Cooperativa delibererà a maggioranza i versamenti dei soci per eseguire il Concordato, ne consegue, pertanto, che i soci di minoranza resteranno incagliati nei vincoli societari e rischiano anche l’esclusione dalla Cooperativa tornata in bonis a seguito della chiusura della procedura.
In altri termini, l’ipotesi del Concordato di Liquidazione (se ben strutturato) sembra, da un esame approssimativo, l’ultima valida opportunità per i soci, i quali, pur sempre danneggiati, piangerebbero con un occhio.

Spett.le Studio legale, se possibile volevo un informazione in merito al diritto di superficie dato dai Comuni alle coop edilizie per costruire.
Se una coop edilizia è chiusa con atto di autorità e nomina del commissario liquidatore dal M.I.S.E., i soci assegnatari e già alcuni hanno fatto i rogiti, cosa rischiano, il Comune può annullare la convenzione del diritto di superficie per 99 anni?

Risposta al quesito:
Per i soci i quali hanno già rogitato, gli effetti della Convenzione con il Comune si trasferiscono sui singoli assegnatari, obbligati a rispettare i vincoli di legge sull’area e sugli alloggi.
I rimanenti alloggi saranno venduti all’asta dal Commissario Liquidatore, previa autorizzazione dell’Autorità di Vigilanza.
Anche per questi ultimi alloggi i vincoli si trasferiscono sugli acquirenti, i quali devono, peraltro, possedere i requisiti soggettivi di legge.
Il problema può sorgere in ordine agli oneri espropriativi non versati al Comune dalla Cooperativa, posto che, in tal caso, potrebbe sussistere l’obbligo di pagamento pro quota per ciascun assegnatario.
Occorre, quindi, verificare la situazione concreta e rilevare i particolari del rapporto intercorso tra Cooperativa e Comune, controllando, tra l’altro, se l’Ente ha formulato istanza di ammissione al passivo della Procedura concorsuale.