Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia di Catania volevo sapere cortesemente come posso obbligare il presidente e tutto il consiglio di amministrazione di codesta cooperativa edilizia affinché si adoperi per mettere in regola tutti gli appartamenti per quanto riguarda il certificato di abitabilità?
Sono 25 anni che ogniqualvolta li chiedo di chiudere la cooperativa trova sempre scuse e non posso vendere il mio appartamento perché manca l’abitabilità posso citarlo per danni per la mancata vendita? Come posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è obbligata a garantire l’abitabilità-agibilità degli alloggi assegnati ai soci, al pari dell’impresa venditrice.
In mancanza dell’adempimento il socio assegnatario può convenire in giudizio la Cooperativa e richiedere il risarcimento del danno. Il socio può anche agire contro gli amministratori per il risarcimento dei danni a seguito della loro inadempienza. Occorre, però, capire preventivamente bene i motivi reali della mancata abitabilità degli alloggi e individuare le responsabilità.
Occorre, inoltre, accertare se i predetti motivi siano a conoscenza dei soci i quali sono rimasti inerti.

Sono socio di una cooperativa edilizia in L.C.A. dal 2005 che ha da anni concluso totalmente il programma edilizio (140 alloggi) ed altrettanto assegnato ai soci gli appartamenti tramite rogito notarile.
Al momento il Commissario Liquidatore mi scrive una Raccomandata A.R. comunicandomi la conclusione (favorevole!!) di tutti i contenziosi e le cause in atto nel tempo, chiedendomi di effettuare un versamento come “saldo estratto conto finale della procedura di liquidazione coatta” in base ad un saldo scheda personale ed oneri relativi alla procedura di liquidazione coatta, comunicandomi inoltre di non aver più nulla a che pretendere dopo il pagamento del citato importo.
Occorre precisare che restano in atto dei contenziosi tra cooperativa ed alcuni soci morosi da tempo (una decina) di cui il giudice ha già stabilito di dover procedere tramite arbitrato (previsto da statuto).
La domanda è questa: per meglio e maggiormente tutelarmi vorrei procedere al pagamento e chiedere le dimissioni da socio. Rientra tra i compiti del Commissario Liquidatore accettare le mie dimissioni? Quale altra formula o possibilità potrei adottare o proporre al Commissario Liquidatore per assicurarmi che non mi verranno chiesti ulteriori versamenti?

Risposta al quesito:
Il Commissario Liquidatore provvede alla realizzazione dell’attivo e alla conseguente distribuzione delle somme ai creditori ammessi al passivo, secondo la gradazione prevista dalla Legge; tale attività è svolta nell’esclusivo interesse dei creditori.
Emanato il provvedimento di Liquidazione Coatta (alias fallimento) la Cooperativa è sciolta di diritto, sicché non sono ipotizzabili problematiche attinenti con le dimissioni da socio.
Il rapporto che si instaura tra Liquidatela e prenotatari può essere quello della prosecuzione del contratto pendente (assegnazione) ovvero quello dello scioglimento del contratto medesimo ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Nel primo caso il “rapporto” si svolge in ragione delle convenzioni contrattuali s si conclude, al pari di qualunque altro contratto, con la quietanza.
Nel caso di specie sembra che gli alloggi siano stati assegnati, sicché, a meno che non ci sia una riserva nell’atto medesimo, il prezzo dovrebbe risultare per intero pagato, sicché la Liquidate non dovrebbe avere alcun credito.
La procedura, tuttavia, potrebbe vantare il credito a seguito di deliberati sociali che hanno obbligato i soci.
Occorre, pertanto, verificare bene le clausole contrattuali, soprattutto quelle relative al pagamento del saldo prezzo (se dovuto in ragione della riserva nell’atto pubblico di assegnazione, entità commisurata ai versamenti già eseguiti) e della quietanza (normalmente apposta nei rogiti notarili).
Occorre, inoltre, verificare l’esistenza di deliberati vincolanti per i soci e la loro validità.
Nel caso di accettazione da parte del socio, sarà necessario stipulare con la Liquidatela la scrittura transattiva con l’apposizione della quietanza, sufficiente a liberare il socio da ulteriori pretese.

Ho acquistato nel luglio del 2008 un appartamento da un socio di una cooperativa edilizia, giusto atto di assegnazione del 21.12.2001 rogato dal Notaio. Oggi la Cooperativa chiede, sia ai soci che agli acquirenti, delle somme derivanti da d.i. da parte del Comune per pagamento dell’area espropriata.
Gradirei sapere se questa quota è da addebitare al socio o all’acquirente.

Risposta al quesito:
Se la richiesta è formulata dalla Cooperativa essa non può legittimamente essere attivata verso l’acquirente, il quale non ha alcun obbligo sociale.
Va, tuttavia, verificato l’originario atto di assegnazione in riferimento all’eventuale riserva di prezzo, formulata anche nei confronti degli aventi causa dell’assegnatario, perché in tal caso sarebbe obbligato anche l’acquirente.
Occorre, poi, verificare la Convenzione ex art. 35 L. 865/71, stipulata tra la Cooperativa e il Comune concedente, posto che quest’ultimo potrebbe vantare dei crediti sugli oneri espropriativi anche nei confronti degli aventi causa degli originari assegnatari.

La nostra è una cooperativa edilizia a proprietà individuale che ha ricevuto un finanziamento a tasso agevolato con contributo regionale per la realizzazione di 9 alloggi. Gli alloggi sono già ultimati ed assegnati ai soci per mezzo di verbale del consiglio di amministrazione della cooperativa (Ottobre 2016).
L’importo totale del mutuo è di circa 1.000.000 € dei quali la banca non ha ancora erogato circa 100.000 € (che corrisponde all’importo ancora da saldare alla ditta costruttrice). Eravamo alle fasi finali, in attesa di atto notarile dei singoli soci e relativa ripartizione del mutuo, quando nel Giugno 2018 la cooperativa riceve raccomandata dalla regione, nella quale si notificava, a seguito dell’informazione antimafia interdittiva pervenuta dalla prefettura, l’avvio del procedimento amministrativo di decadenza dei benefici concessi nel 2016 per mezzo di D.D.S (dove veniva concesso il contributo regionale relativo agli interessi sul prestito).
Nelle more dell’emissione del provvedimento definitivo è stata sospesa immediatamente l’erogazione dei contributi regionali in conto interessi sul mutuo acceso presso Unicredit. L’interdittiva è dovuta ad un componente del consiglio di amministrazione della cooperativa che è anche socio assegnatario di alloggio. Il consigliere, oltre a dimettersi dalla carica, ha provveduto a fare ricorso al TAR. La Banca, propone di rinegoziare il mutuo ipotecario agevolato in un mutuo senza agevolazione.
Sembrerebbe che la banca sia impossibilitata a proseguire con l’attuale configurazione di mutuo anche se non è chiarissima la motivazione. Non si potrebbe continuare con questo mutuo addebitando gli interessi che avrebbe dovuto pagare la regione alla cooperativa?
Detto questo, supponendo di rinegoziare il mutuo agevolato in un mutuo “normale” (ancora il mutuo è indiviso) e proseguire con gli atti dei singoli soci, esistono motivazioni per le quali la banca potrebbe non accettare la ripartizione dei mutui?
Chiaramente l’interesse di ognuno dei soci è quello di ripartizionare le quote del mutuo in modo tale che ognuno dei soci sia garante per la quota mutuo partizionata e non per quella del mutuo indiviso.
Cosa succederebbe nel caso in cui uno dei soci non possa accollarsi parte del mutuo per questioni di reddito? I singoli soci continuerebbero ad essere responsabili del mutuo indiviso in quanto soci della cooperativa?
Ho letto che l’art. 39 TUB dovrebbe tutelare in qualche modo l’acquirente che avrebbe il diritto alla ripartizione da parte della banca. Mi è sembrato di capire che la legge si applica ai mutui fondiari e non a quelli ipotecari (dalla documentazione bancaria emerge che il nostro è un mutuo ipotecario agevolato).

Risposta al quesito:
Il contratto di mutuo agevolato (nel caso di specie presumibilmente con contribuzione diretta della Regione sugli interessi) viene stipulato tra più soggetti, specificatamente la Cooperativa, la Banca, l’Ente Pubblico finanziatore.
Qualora l’Ente Pubblico revochi il contributo, non v’è ragione per ritenere risolto il contratto tra la Cooperativa e la Banca, ciò a condizione che la prima si dichiari disponibile a coprire la quota del contributo su cui si era impegnato l’Ente finanziatore.
E’ ovvio che, per il caso che ci occupa, la Cooperativa deve regolarizzare la sua situazione in riferimento al rapporto intrattenuto con il soggetto sottoposto alla misura di prevenzione antimafia.
Occorre, pertanto, verificare le ragioni in base alle quali l’Istituto di credito rifiuta la prosecuzione del contratto e, poi, intervenire di conseguenza.
L’art. 39 TUB è applicabile al mutuo agevolato e l’Istituto è obbligato a frazionare il mutuo in proporzione al valore di ciascun alloggio.
Se uno dei soci è inadempiente nel pagamento delle rate di mutuo, la Cooperativa deve escluderlo e sostituirlo con il subentrante, estinguendo a posizione debitoria.
L’inadempienza di un o più soci non può impedire la stipula degli atti pubblici ai soci adempienti, ma è probabile che situazioni del genere finiscano in sede contenziosa, dove ciascuna parte deve bene esporre i propri diritti.

Anni fa sono entrata in una coop edilizia a proprietà indivisa, nel 2011 ho dato le dimissioni perché non mi piaceva come era gestita, e non ho mai occupato l’appartamento.
Aspettando che la coop ratificasse il mio recesso ho continuato a pagare per circa due anni la rata del mutuo, ad oggi la banca continua a chiedere a me di pagare le rate, in base alla fideiussione che ho firmato, li ho più volte avvertiti che la coop con verbale del consiglio di amministrazione mi ha escluso, ma per la banca non conta niente, testualmente riporto quello che mi scrivono: “Quanto alla fideiussione, ribadiamo che Lei ha sottoscritto un contratto autonomo con la banca e nell’interesse della cooperativa, il quale sopravvive alla Sua uscita dalla compagine sociale della cooperativa”.
Ma è normale? All’epoca mi sono accollato la quota parte del mutuo dell’appartamento a me assegnato, adesso io dovrei continuare a pagare le rate di un immobile che non sarà mai mio.
Comunque il M.I.S.E. con decreto del 06.06.2018 ha sciolto questa coop edilizia con atto di autorità e nomina del commissario liquidatore.

Risposta al quesito:
La fideiussione è un contratto autonomo, sicché la Banca può legittimamente pretendere il pagamento dell’importo anche nel caso in cui il socio fideiussore abbia risolto in contratto sociale.
Il predetto ex socio avrebbe dovuto chiamare in garanzia la Cooperativa obbligata al pagamento delle rate di mutuo.
Con la messa in liquidazione della Cooperativa la situazione si complica, in quanto il contratto di fideiussione conserva la sua autonomia e il socio diviene creditore della Procedura concorsuale.
Occorre, quindi, verificare innanzitutto se la Banca ha formulato istanza di ammissione al Passivo, in tal caso resistere in ragione della scelta operata dalla fideiussa; in ogni caso il socio deve formulare istanza di ammissione al Passivo in prededuzione, essendo l’importo direttamente connesso alla realizzazione del bene che rientra nell’attivo della Procedura.

Sono socio di una cooperativa edilizia. Ho acquistato l’immobile dopo l’assegnazione. Adesso ho necessità di vendere a privato. La cooperativa non risulta liquidata per la presenza di cause contro costruttore ed Agenzia delle Entrate.
La mia domanda è relativa al nuovo privato acquirente. E’ quest’ultimo libero e non responsabile di eventuali condanne a pagamenti per la cooperativa a seguito di sentenza definitiva e risoluzione delle cause di cui sopra?
Il socio resterei infatti io (nonostante non sia più proprietaria dell’immobile) e l’acquirente non subentrerebbe come socio.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il rapporto mutualistico (assegnazione alloggio) è indipendente dal rapporto sociale, sicché ,qualora si sia verificata l’assegnazione mediante atto pubblico, l’assegnatario diviene pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile, la cui vendita a terzi è del tutto autonoma dal rapporto sociale.
Occorre, tuttavia, verificare l’esistenza di “vincoli“ comunque incombenti sull’alloggio, quali eventuali riserve di prezzo enunciate nell’atto pubblico di assegnazione ovvero termini per la libera vendita imposti ex lege agli alloggi che hanno fruito di contributo pubblico ovvero il limite massimo di prezzo per l’edilizia convenzionata.