Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una cooperativa la quale ha proceduto alla consegna dell’alloggio da me prenotato prima con il verbale di consegna e poi presentandomi un verbale deliberato dal consiglio di amministrazione che in sostanza dice che “il C.d.A. delibera all’ unanimità di assegnare definitivamente alla sottoscritta l’alloggio censito al catasto…. dopo attente verifiche e valutazioni” cioè che si può procedere all’assegnazione definitiva dell’ alloggio alla socia che ha già ottemperato agli impegni economici assunti in sede di prenotazione dell’alloggio.
La cosa che Le chiedo è che valenza ha questo verbale di assegnazione definitiva dell’alloggio redatto dal C.d.A?
Con questi due documenti firmati è possibile andare dal notaio per fare l’atto di assegnazione anche se ancora il tecnico responsabile non ha presentato i documenti per l’agibilità?
Chiedo questo perché in fase di consegna voglio essere tutelato dopo che ho pagato per intero tutto l’ alloggio, ma di fatto non mi è stato ancora possibile fare l’atto di assegnazione.

Risposta al quesito:
L’atto di assegnazione promanante dal CdA ha valore contrattuale tra le parti, nel senso che il socio può pretenderne l’esecuzione mediante la stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio.
Occorre, però, che il socio verifichi bene il contenuto del predetto atto pubblico, in quanto potrebbero esserci obblighi a lui imposti dalla Cooperativa, sicché la stipula innanzi al notaio ne comporterebbe l’implicita accettazione da parte dell’assegnatario.
L’atto pubblico può essere stipulato anche in assenza dell’agibilità dell’immobile, purché esso sia conforme alle norme urbanistiche.

Ho versato alla cooperativa una quota per la riduzione del mutuo, nel frattempo la banca sta procedendo al pignoramento dei cinque alloggi della cooperativa di cui uno da me occupato, ora mi trovo nella posizione di socio escluso e con il rischio di perdere la casa quasi completamente pagata.
La banca non ha mai frazionato, vorrei sapere se almeno la quota da me versata per riduzione mutuo e messa in un conto di garanzia fino al frazionamento mai avvenuto posso riaverla indietro?
Sempre se il presidente della cooperativa ha detto il vero in merito al conto di garanzia.

Risposta al quesito:
Quanto da Lei versato in conto riduzione mutuo va, in ogni caso, qualificato come anticipazione in conto costruzione, sicché a seguito dell’esclusione è suo diritto averlo in restituzione.
Occorre, pertanto, mettere in mora la Cooperativa e, permanendo l’inadempienza della stessa, dare corso all’azione giudiziaria di tutela.

Sono socio lavoratore di una cooperativa di noleggio con conducente.
La mia domanda è molto semplice: devo essere retribuito in base al lavoro fatturato che come socio ho portato in cooperativa? Oppure devo essere retribuito in base alle ore che ho lavorato per svolgere tale lavoro che poi la cooperativa ha fatturato?

Risposta al quesito:
Se il socio è inquadrato con rapporto di lavoro dipendente, in tal caso la Cooperativa è obbligata ad applicare le regole del contratto collettivo nazionale di categoria e retribuire conseguentemente il socio lavoratore.
Se, viceversa, il socio è lavoratore autonomo, associato e/o convenzionato con la Cooperativa, in tal caso egli va retribuito secondo il contratto specifico stipulato tra le parti e in conformità all’eventuale regolamento interno della società.
Restano, comunque, vietati i contratti elusivi degli obblighi previsti dalla legge e l’intermediazione fittizia di manodopera.

Sono socia di una cooperativa edilizia che sta consegnando gli alloggi, tranne uno prenotato da poco che richiederà ancora un anno di tempo per il suo completamento. Il presidente sta consegnando gli alloggi singolarmente a qualche socio con un verbale di consegna.
Io ho richiesto che appena sarà completato il mio alloggio (10 giorni) oltre il verbale di consegna venga fatta l’ assegnazione dell’ alloggio (preciso che non ho richiesto mutuo), ma il presidente mi ha comunicato che può fare solo un verbale di assegnazione approvato dal consiglio di amministrazione ma non l’atto di assegnazione vero e proprio perchè si deve aspettare il completamento dell’ultimo alloggio ancora in costruzione. Il mutuo richiesto dagli altri soci ancora non è stato frazionato.
Come posso muovermi per avere la garanzia che se si verifica un fallimento la banca non si rivale sul mio alloggio non avendo inoltre chiesto alcun mutuo? Sono tutelato con il verbale di consegna e con il verbale di assegnazione approvato dal consiglio di amministrazione anche se non ho ancora
l’agibilità? In che modo posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
La procedura concorsuale consente al curatore/liquidatore di sciogliersi dal contratto preliminare di assegnazione ed ammettere il socio prenotatario al passivo fallimentare.
Il che significa che il socio concorrerebbe con gli altri creditori (in posizione sottomessa verso i privilegiati, ad es. Banche!) alla distribuzione del ricavato della vendita degli alloggi sul libero mercato (posizione molto svantaggiosa per il socio).
In tal caso le soluzioni sono due: o la trascrizione della “prenotazione“ ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, purché sia eseguita adeguatamente (se l’alloggio è prima casa, la trascrizione è opponibile al curatore/liquidatore); ovvero, in alternativa, procedere in giudizio con azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. e trascrivere la domanda giudiziale con effetto prenotativo (la trascrizione è opponibile al curatore/liquidatore).

Sono socio di una cooperativa che sta realizzando degli immobili con contributi regionali. Qualche giorno fa ho ricevuto una lettera dalla cooperativa per il pagamento delle quote di preammortamento riferite al mutuo deliberato.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate stabilisce che si ha diritto alla detrazione solo se c’é una delibera di assegnazione dell’alloggio.
Chiedo: è possibile a livello giuridico che la delibera di assegnazione alloggio possa avvenire anche se le unità immobiliari non sono completate e quindi ancora non avviene l’accollo del mutuo? A me la cooperativa ha risposto che la delibera di assegnazione avviene con la consegna delle chiavi a lavori ultimati, è corretto quanto mi è stato riportato?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, il mutuo ipotecario contratto dalla Cooperativa è ancora indiviso e gli alloggi non sono stati assegnati, in quanto in fase di ultimazione. Pertanto, la Cooperativa richiede ai soci il pagamento della quota di preammortamento del mutuo, che non ha nulla a che vedere con l’ammortamento del mutuo medesimo, in quanto remunera la Banca nel periodo tra l’erogazione e il relativo frazionamento.
Il diritto alla detrazione fiscale compete al socio esclusivamente in riferimento agli interessi di ammortamento del mutuo, con le modalità di seguito descritte.
Soltanto successivamente all’avvenuta assegnazione in proprietà dell’alloggio, ciascun socio potrà, secondo quanto previsto dall’art. 15 T.U.I.R., detrarre gli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso degli interessi passivi (di ammortamento) e degli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario, anche se risulta ancora indiviso.
La Circolare del MEF n. 122/e/1999, nel rispondere ai quesiti sulla compilazione del modello di dichiarazione 730, ha chiarito che la detrazione di cui trattasi può essere esercitata dal socio già in presenza della delibera di assegnazione dell’alloggio (ancorché antecedente alla stipula dell’atto pubblico), a condizione che alla stessa conseguano l’immissione in possesso dell’alloggio, l’effettivo pagamento della rata per interessi, nonché l’obbligo per il socio (anche se non ancora titolare di mutuo individuale) di dichiarare il reddito fondiario dell’alloggio stesso (quest’ultima circostanza si risolve sostanzialmente in un maggiore onere per il socio, il quale farebbe, comunque, bene ad attendere l’obbligo di dichiarazione e il conseguente diritto di detrazione dopo la stipula dell’atto pubblico).
Ciò posto, l’eventuale assegnazione provvisoria (cioè a lavori non ancora ultimati) non sarebbe sufficiente a far sorgere il diritto alla detrazione da parte del socio, poiché, comunque, verrebbero a mancare gli anzidetti ulteriori presupposti.

Sono socio di una cooperativa, che non ha il mutuo regionale ma un mutuo con normale istituto di credito, tuttavia la cooperativa ha avuto assegnata l’aera in proprietà in base a una convenzione comunale (il terreno è stato comunque acquistato), nella quale si definisce il piano costruttivo di tipo economico e popolare.
La domanda è se gli alloggi sono da considerarsi di edilizia economica e popolare, se abbiamo dei vincoli, tipo quello di destinazione d’uso (se non possiamo fare studi) o di alienazione prima dei 5 anni, se ci dobbiamo considerare cooperativa libera, e se si se abbiamo vincoli oppure no.

Risposta al quesito:
Se il terreno è stato assegnato in area con destinazione urbanistica di edilizia popolare, in tal caso la Cooperativa deve stipulare con l’Ente concedente una Convenzione, il cui contenuto regola i rapporti economici di concessione e anche la destinazione degli immobili da costruire.
La Convenzione è stipulata mediante atto pubblico e viene trascritta nei registri immobiliari, sicché di essa si deve fare espressa menzione nell’atto di assegnazione degli alloggi ai soci, i quali, con il trasferimento della proprietà individuale degli alloggi, assumono tutti i relativi diritti e obblighi.
Normalmente gli alloggi convenzionati sono vincolati alle norme generali per l’edilizia economica e popolare, ma può accadere che la specifica Convenzione regoli diversamente alcuni aspetti. Occorre, pertanto, verificare il contenuto della Convenzione.