Cooperative: casi e soluzioni

In una cooperativa a statuto indiviso creata nel 1986 ancora tutt’oggi ci chiedono la polizza assicurativa poichè sono aperti ancora i lavori.
Se non vengono più pagate le mensilità della polizza cosa comporta per i soci della stessa?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa il dominio diretto sugli immobili resta esclusivamente nella disponibilità della Cooperativa, avendo il socio assegnatario il solo diritto d’uso.
La Cooperativa, dunque, provvede all’amministrazione dei beni, nonché alla relativa manutenzione straordinaria, compiendo tale attività nell’interesse di tutti i soci.
Sono questi ultimi che devono approvare i bilanci sociali e il programma delle attività predisposto dagli amministratori, sindacando eventuali illegittimità nella gestione sociale e degli immobili.
Se i predetti amministratori chiedono ai soci il versamento di somme per la copertura di spese e costi, legittimamente approvati con i bilanci d’esercizio, il mancato versamento costituisce inadempienza, che se grave e reiterata può essere sanzionata anche con l’esclusione.

In una coop edilizia a proprietà indivisa, il Comune assegna il piano di zona 167, il comparto x, foglio x e particella x. Nella convenzione Comune/Regione e nel permesso di costruire, il comparto è sempre x, il foglio è sempre x e la particella è sempre x.
Quando la coop a chiesto il mutuo e l’ha frazionato sui singoli appartamenti, il comparto ed il foglio sono rimasti uguali, però è cambiata la particella e anche da un estratto all’Agenzia delle Entrate risulta cambiata.
Ma la particella non dovrebbe essere sempre la stessa assegnata all’inizio, è scritta nella convenzione e nel permesso di costruire?

Risposta al quesito:
Nell’atto di frazionamento e nella visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate viene riportata la particella del Catasto Urbano, mentre nei precedenti atti viene riportata la particella del Catasto Terreni, posto che non esisteva la realizzazione edilizia.

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha assegnato 89 alloggi dei 90 costruiti. Alcuni alloggi hanno dei problemi nei bagni dovuti a materiali inadatti usati dalla Ditta costruttrice e per le quali si è in causa.
Volevo sapere, visto che il mio appartamento non ha di questi problemi (ho usato materiali nei bagni di qualità e costo superiori pagando la relativa differenza), se è corretto che anche io debba partecipare alle spese legali che la Cooperativa sta sostenendo per il risarcimento del danno nei bagni anche se non avrò beneficio alcuno.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare bene l’oggetto del giudizio, individuando anche le eventuali pretese creditorie dell’impresa.
Se così fosse, la causa riguarderebbe tutti i soci, in quanto la pretesa creditoria sussiste autonomamente dalla riconvenzionale formulata dalla Cooperativa.
Qualora, viceversa, il giudizio ha avuto corso esclusivamente nell’interesse di alcuni soci, in tal caso le spese dovrebbero essere a carico di questi ultimi, lasciando indenni i soci non interessati alla materia controversa.
Occorre, comunque, controllare anche l’eventuale deliberato assembleare, al fine di verificarne il contenuto impositivo generalizzato anche nei confronti dei soci estranei alla materia del contendere.

Spett.le avvocato, innanzitutto sono a congratularmi con Lei per le esaurienti risposte che riesce a formulare ai vari quesiti che gli vengono posti.
Sono un ex Presidente di cooperativa Edilizia nonchè assegnatario di alloggio che nel 1997 ha portato a termine (non Le dico dopo quante peripezie fra Ministeri – Comune – Banche – Notai etc) il progetto cooperativistico per la realizzazione di nr.12 villette a schiera con la Legge 492/75 per le Forze Armate e di Polizia.
Nel 2005 ho lasciato la Presidenza ed è subentrato un nuovo C.d.A. che ha portato avanti le pratiche per il riscatto del terreno di proprietà del Comune e fatto il Piano Casa per sanare alcune modifiche apportate negli alloggi assegnati da parte di alcuni soci.
Rimane da fare la prescritta APE per poi iniziare a parlare di proprietà individuale. Siamo ancora fruenti di Contributo da parte del Min. dei Lavori pubblici.
Il quesito è questo: Il suddetto contributo va suddiviso fra i soci in parti uguali oppure secondo tabella millesimale dell’unità abitativa già approvata nel 2007?
Io sono per la seconda, anche perché i soci hanno contribuito economicamente in modo differente a seconda dell’alloggio assegnato.
La stessa domanda l’ho posta nel 2014 al Comitato di Vigilanza del Ministero dei Lavori Pubblici ed il Dirigente di quell’ufficio ha confermato che i contributi vanno divisi in base a detta tabella.
Lo spirito cooperativistico e aggregativo è comunque sempre presente in noi ma sinceramente non vedo giusto che la cooperativa si appropri indebitamente di denaro di cui ne ha la disponibilità per impegnarlo a suo piacimento. Io ad esempio ero e rimango del parere di rimanere a proprietà indivisa per 99+ 99 anni, anche perché so già cosa comporta il passaggio a proprietà individuale, ma nonostante tutto ho dovuto aderire alla proposta.
Fino al 2005, tolte le spese di gestione e parte del mutuo contratto con l’Istituto Bancario e lasciando sempre una certa disponibilità sul c/c per eventuali imprevisti, quello che si poteva veniva ridistribuito fra tutti i soci assegnatari. Da quando è subentrato l’attuale C.d.A. come si suol dire non si vede più un Euro.
La ringrazio della cortese attenzione e rimango in attesa di un Suo autorevole parere (prima di adire per vie legali).

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è finalizzato alla copertura dei costi di costruzione e il suo impiego è soggetto agli specifici controlli sull’osservanza del vincolo.
Non appare, pertanto, corretta l’impostazione secondo cui il contributo sarebbe “suddiviso” tra i vari soci, almeno che esso sia direttamente distribuito agli stessi.
Può accadere, viceversa, che i soci anticipino l’acconto prezzo e il contributo sia erogato successivamente alla Cooperativa per le finalità cui è destinato; in tal caso può accadere che all’interno della contabilità sociale residuino dei crediti dei soci, sicché con la liquidità sopraggiunta a seguito della effettiva percezione del contributo si effettuino le restituzioni delle anticipazioni.
Nell’ottica che precede non sussiste un rapporto diretto tra il socio e il contributo pubblico, posto che la destinazione del beneficio economico è verso la Cooperativa per la realizzazione dell’opera.
In altri termini, il contributo copre i costi della costruzione sostenuti dalla Cooperativa, quest’ultima assegna l’alloggio ai soci e gli stessi pagano il relativo prezzo in proporzione al valore dell’alloggio ricevuto.
La parità di trattamento dei soci è, quindi, rispettata, posto che ciascuno di loro paga la prestazione mutualistica secondo il diverso valore della stessa, sicché la maggior quota di contributo è compensata dalla maggiore entità del prezzo versato.

Il quesito che Le sottopongo riguarda l’apertura in modo non autorizzato dalla cooperativa di uno studio medico.
La nostra è una cooperativa edilizia senza contributo statale, ma che ha avuto assegnata l’area a seguito di convenzione con il comune in zona “peep”. Il terreno assegnato è stato comunque acquistato dalla cooperativa. Il socio, a seguito di consegna dell’alloggio ancor prima del rogito e dell’approvazione del regolamento condominiale, ha aperto lo studio.
Volevo sapere se il socio poteva aprire anche se non autorizzato dalla cooperativa, e se no, quali sono le conseguenze.
Cosa deve fare la cooperativa in tale situazione; è possibile fare il rogito? E in quali modalità?
Si deve fare la variazione di destinazione d’uso, se possibile, quali sono le conseguenze fiscali, se iva al 4%, decadono i requisiti prima casa per il socio che ha destinato l’alloggio a studio? Cosa si deve fare in sede di rogito notarile?

Risposta al quesito:
Occorre verificare innanzitutto la Convenzione stipulata tra la Cooperativa ed il Comune concedente.
Normalmente nelle Zone PEEP vigono i vincoli abitativi per gli edifici insediati. L’atto di convenzione può prevedere la destinazione di alcuni locali come botteghe commerciali, ciò al fine di integrare l’insediamento abitativo con attività di servizi per gli abitanti.
Lo Studio medico potrebbe appartenere ai servizi essenziali di supporto all’insediamento abitativo, ma se l’immobile interessato è originariamente vincolato all’edilizia abitativa, per il cambiamento della destinazione d’uso è necessaria la modifica della delibera di assegnazione (consiglio comunale) e la conseguente modifica dell’atto convenzionale.
Va osservato, però, che l’attività medica può essere esercitata anche nell’abitazione del professionista, sicché, in alternativa a quanto precede, potrebbe ipotizzarsi l’uso promiscuo, a condizione che il medico risieda stabilmente nell’appartamento.

In ragione di un accordo concluso tra una cooperativa edilizia ed uno dei suoi soci, questa prima si è impegnata a rimborsare al socio i finanziamenti erogati nel tempo dal medesimo.
Poiché la cooperativa è in difficoltà economiche, in caso di liquidazione coatta amministrativa, tali somme dovranno essere restituite dal socio?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una procedura concorsuale del tutto assimilabile al Fallimento, sicché il Commissario Liquidatore deve redigere lo Stato Passivo e procedere all’ammissione dei crediti dallo stesso ritenuti fondati in conformità alla legge.
Se l’accordo scritto tra la Cooperativa e il socio è legittimo, il Liquidatore deve ammettere il credito nello Stato Passivo. Se l’ammissione non avviene o viene effettuata in misura inferiore, il socio può proporre opposizione al Tribunale Fallimentare.
La distribuzione delle somme ai creditori ammessi viene effettuata in proporzione all’attivo sociale, in assenza del quale la procedura si chiude senza la soddisfazione dei crediti.
Ciò che rileva, però, è la gradazione di ciascun credito, in quanto quello privilegiato (ad esempio credito ipotecario per mutuo bancario) viene prima di quello chirografario.
Or poiché il credito del socio è chirografario, occorre valutare l’incidenza dei crediti privilegiati, posto che essi potrebbero essere assorbenti dell’intero attivo.
In tale ultimo caso il credito del socio resterebbe insoddisfatto.