Cooperative: casi e soluzioni

Intanto grazie per la risposta al mio precedente quesito del 07.04.2018, riporto le testuali parole inserite nella Legge regionale in materia di cooperative finanziate dall’Ente locale:
Art. 1. comma a): divieto di cessione in proprietà degli alloggi e obbligo del trasferimento degli stessi al competente Istituto Autonomo per le Case Popolari, in caso di liquidazione o scioglimento della Cooperativa stessa.
E nella convenzione con il Comune:
Art. 13 Divieto: Gli alloggi non potranno essere ceduti dalla Cooperativa ne ai Soci, nè ad altri: in caso di liquidazione o scioglimento della Cooperativa stessa, gli alloggi ed infrastrutture saranno trasferiti all’Ente che sarà individuato in relazioni alle vigenti disposizioni in materia.
A questo punto gli alloggi andranno a finire all’Atc ex Iacp?

Risposta al quesito:
La “liquidazione” di cui alla norma indicata è quella volontaria (per il raggiungimento dello scopo sociale) e non già la Liquidazione Coatta Amministrativa che è un Procedura Concorsuale regolata dall’art. 214 della Legge Fallimentare.
In tale ultimo caso, quindi, il patrimonio attivo della Cooperativa deve essere liquidato (venduto all’asta) secondo le regole del R.D. n. 267/1942 , cioè le norme dettate per il Fallimento.

Sono proprietaria di un alloggio edilizia residenziale. Sono in procinto di sposarmi e il mio compagno è possessore di una casa più adatta alle nostre esigenze, abbiamo un figlio con qualche problema.
I miei suoceri abitano in questa casa, possiamo fare uno scambio?

Risposta al quesito:
La formulazione del quesito è troppo sintetica, ma si può presumere che l’alloggio di edilizia residenziale sia stato realizzato dalla Cooperativa di cui è socio la prossima novella sposa.
In tal caso è preminente il rapporto sociale, in quanto l’alloggio deve essere assegnato al socio, sicché lo “scambio” potrebbe avvenire mediante la cessione della quota, preventivamente autorizzata dalla Cooperativa.
Qualora ciò non fosse possibile (ad es. per il rifiuto della Coop) occorre verificare se l’alloggio ha goduto di finanziamento pubblico ovvero risulta, comunque, insediato in zona PEEP.
Nell’ipotesi negativa, lo scambio può essere liberamente effettuato con atto pubblico di compravendita ovvero con altro tipo di contratto, da adattare secondo le esigenze delle parti e la convenienza fiscale.
Nell’ipotesi affermativa, sussiste in entrambi i casi il vincolo dell’inalienabilità per almeno cinque anni, che, tuttavia, nel caso prospettato, può essere superato formulando la specifica e circostanziata istanza all’Ente pubblico finanziatore ovvero al Comune con cui la Cooperativa ha stipulato la Convenzione.
Entrambi gli Enti possono autorizzare lo scambio in ragione delle obiettive dimostrate esigenze abitative delle parti.

Volevo chiedere se il codice fallimentare prevede che una cooperativa edilizia indivisa se fallisce o viene liquidata gli alloggi possono essere venduti ai soci e messi all’asta, o destinati come prevede la Convenzione con il Comune e la legge regionale all’Istituto case popolari?

Risposta al quesito:
Occorrerebbe verificare l’effettivo contenuto della Convenzione citata, al fine di rilevare la portata del vincolo sugli alloggi sociali.
Normalmente gli immobili rientrano nel patrimonio arrivo della Cooperativa, sicché la Liquidatela deve venderli sul libero mercato per incamerare il ricavato da distribuire ai creditori.
I soci possono partecipare alle aste pubbliche formulando le relative offerte, secondo la procedura di legge.

Innanzitutto ringrazio sinceramente lo Studio per questa opportunità. Cerco di spiegare brevemente la mia storia (calvario quasi).
Mediante atto notarile stipulato in data 18.09.2017 e registrato il 19.09.2017 acquisto una villetta in corso di costruzione (accatastata in corso di costruzione) da una società cooperativa edilizia in proprietà divisa. Il prezzo d’acquisto è stato concordato con il presidente della cooperativa e con il relativo cda (ovviamente sono in possesso del relativo verbale di assegnazione del consiglio di amministrazione).
Nell’atto risulta specificato che il completamento della villetta è a mio carico. Poichè la cooperativa “naviga in cattive acque economiche” alcuni fornitori hanno fatto istanza di fallimento (fornitori che tra l’altro non hanno lavorato nella mia villetta perchè, ripeto, è in corso di costruzione), il nuovo cda (nominato e votato in una riunione dove non ho ricevuto alcuno invito ufficiale) ha proposto che per far fronte ai debiti della cooperativa, ogni socio debba sborsare una quota aggiuntiva di circa 40000 euro. Vengo ai miei quesiti:
1) In un eventuale fallimento della cooperativa, alla luce della nuova legge fallimentare, e dal fatto che sono passati 7-8 mesi dalla stipula dell’atto, possono revocare il mio atto? Preciso che la cooperativa possiede circa 105 alloggi dei quali solo una decina (compreso io) sono stati assegnati mediante atto di assegnazione.
2) Poichè fondamentalmente i fornitori che hanno fatto istanza fallimentare nella mia villetta non hanno lavorato e né hanno fornito materiali, sono tenuto anche io a pagare questa cifra in più? Faccio presente che poi io dovrei far fronte al completamento della villetta a mie spese.
3) Una decina di giorni fa, mediante pec e raccomandata a/r, ho chiesto alla cooperativa il recesso… è un mio diritto uscirne? Se non mi rispondono entro 60 gg cosa posso fare? Questa situazione mi sta attanagliando e condizionando il quotidiano.
Attendo con ansia una Sua risposta e La ringrazio infinitamente.

Risposta al quesito:
Se la villetta in questione costituisce “prima casa” e tale circostanza risulta dall’atto pubblico di assegnazione definitiva, la Curatela dell’eventuale Fallimento non potrà esperire l’azione della revocatoria fallimentare.
Ciascun socio della Cooperativa non risponde dei debiti sociali, fatta eccezione per la quota azionaria e per gli eventuali crediti sociali approvati con il Bilancio ovvero con deliberati assembleari, mai opposti e divenuti esecutivi.
Occorre, quindi, verificare se il socio ha assunto obblighi (Bilancio, deliberati, atto di assegnazione) verso la Cooperativa e, constatatane l’assenza, può stare tranquillo (posto che ha già stipulato l’atto di assegnazione definitiva senza alcuna riserva di prezzo).

Sono socio di una cooperativa edilizia dalla quale ho acquistato un immobile 7 anni fa. A distanza di tempo, sono emersi alcuni vizi occulti nelle aree condominiali (infiltrazione di acqua nella corsia garage).
Nonostante le ripetute segnalazioni al Presidente della Cooperativa ed alla ditta costruttrice, ad oggi, nessun intervento di riparazione è stato effettuato. Insieme agli altri 3 soci abbiamo individualmente e congiuntamente esposto la questione.
Domanda: è possibile citare in giudizio la cooperativa per mancato intervento? Quali mezzi (giudiziali e non) è possibile adire per ottenere un intervento che, a questo punto, è oltremodo urgente?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se le infiltrazioni provengano da parti condominiali e se siano riconducibili a difetti di costruzione.
Nel primo caso è necessario accertare se si è costituito il Condominio ovvero se sia ancora la Cooperativa a gestire le parti comuni, tenendo conto che, nell’ipotesi di atti di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio a diversi soci, il Condominio nasce per legge.
Nel secondo caso occorre fare attenzione alla tipologia del fenomeno in quanto i difetti di costruzione scontano una disciplina particolare, sottoposta alla decadenza oltre i termini prestabiliti.
Se, dunque, il fenomeno dannoso è riconducibile al difetto di costruzione e sussistono i presupposti dei termini (artt. 1667, 1669 cc) si può instaurare l’azione contro la Cooperativa, l’impresa appaltata e il Direttore dei Lavori; se, viceversa, il predetto fenomeno riguarda opere di manutenzione riconducibili al Condominio si può esperire l’azione per l’eliminazione del fenomeno ed il risarcimento del danno contro il Condominio.
Se sussiste un danno grave e irreparabile che si aggrava nel tempo, può essere esperita l’azione ex art. 700 c.p.c. per ottenere il provvedimento in via d’urgenza.

Sono una ex socia di cooperativa edilizia a proprietà divisa. Nel 2006 assegnataria di alloggio in locazione con patto di futura vendita per 8 anni. Non ho mai stipulato un contratto di locazione. Ho versato negli 8 anni e più una rata mensile di mutuo come “affitto”.
Al momento della regolarizzazione dei documenti per poter accedere all’assegnazione definitiva la cooperativa ha presentato la tabella con i canoni di locazione (mai visti in 8 anni!!!) e al momento dell’atto, tanto i canoni di locazione, che le rate di mutuo, non sono state considerate in detrazione al costo alloggio. Il prezzo massimo di cessione è stato deliberato dal consiglio di amministrazione a fine febbraio 2016 e ricorretto successivamente ad ottobre 2016.
Ho stipulato l’atto ad agosto 2016 con il prezzo di cessione calcolato dalla cooperativa ad ottobre!!!! Inoltre il costo dell’alloggio è lievitato di circa 20.000 euro aggiunti quali migliorie (guarda caso cifra corrispondente al contributo regionale per la costruzione).
In conclusione mi chiedo se ciò sia giusto.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono obbligate a redigere i Bilanci annuali, che devono contenere tutti i movimenti finanziari ed economici sostenuti nell’esercizio.
I canoni di locazione fino alla stipula del definitivo passaggio di proprietà individuale devono essere commisurati alla copertura delle spese (quota mutuo, quota spese generali, quota manutenzione etc.). L’Assemblea dei soci deve approvare annualmente i predetti bilanci, sicché, nel caso di falsa rappresentazione contabile, ciascun socio ha diritto a tutelarsi giudiziariamente, a condizione che abbia la prova della irregolarità.
Occorre, quindi, riscontrare le eventuali irregolarità mediante la verifica dei bilanci (anche quelle del calcolo del prezzo massimo) e successivamente tutelarsi nei modi di legge.
Va tenuto in conto che la Cooperativa ha lo scopo mutualistico e, pertanto, non può registrare contabilmente somme non inerenti al costo di costruzione.