Cooperative: casi e soluzioni

I soci di una Cooperativa edilizia sono stati beneficiari, in virtù della sussistenza di requisiti richiesti dalla legge, del Contributo Regionale per la categoria “Nuove costruzioni” ad erogazioni in conto capitale, in seguito al decreto 1753 del 2003 pubblicato sul Burc 47 del 06.10.2003.
Tale contributo è stato erogato per la metà prima dell’atto notarile di compravendita degli alloggi, avvenuto nel 2015, mentre il saldo solo ad inizi dell’anno 2017.
La Cooperativa è oggi posta in liquidazione ed interessata inoltre da due cause: una con il costruttore ed una con il Comune. Quest’ultimo vuole rivalersi sulla Cooperativa, in virtù di una convenzione, in quanto condannato in appello all’esborso di una maggiore somma dovuta dal maggior prezzo al mq del terreno dai proprietari terrieri.
In considerazione del fatto che la Cooperativa ha ormai raggiunto l’oggetto sociale, ha venduto tutti gli alloggi, non svolge più alcuna attività, si chiede se si possa procedere alla ripartizione del saldo dei contributi della Regione ai soci ed alla chiusura della cooperativa, indicando in un documento che gli eventuali debiti emergenti dalle cause facciano capo a ciascun socio. In questo modo si potrebbe evitare lo spreco di danaro legata ai costi di gestione che durerebbero fin tanto che le cause non finiscano.
Qual è la giusta prassi da adottare? E’ corretto non trattenere le somme del Contributo Regionale e distribuirle ai soci? Si può procedere alla chiusura della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, premettere che i contributi pubblici sono finalizzati alla realizzazione edilizia e, pertanto, hanno il vincolo della giustificazione di spesa.
Alla luce di quanto precede la “distribuzione” del contributo ai soci non è un termine esatto, posto che si tratta di una restituzione proporzionale alle anticipazioni effettivamente eseguite in conto ai costi di costruzione, che devono essere interamente documentati (destinazione del contributo pubblico).
Si può, quindi, procedere alla restituzione dei crediti dei soci, in ragione della liquidità sopraggiunta in forza dell’erogazione del contributo pubblico.
Per quel che attiene la cessazione della Società, occorre attenersi alle disposizioni del codice civile, che prevedono la messa in liquidazione volontaria con la nomina del liquidatore.
Quest’ultimo deve provvedere a definire tutte le pendenze attive e quelle passive e solo dopo avere compiuto le relative operazioni può procedere a compilare il bilancio finale di liquidazione e, dopo l’approvazione, procedere alla cancellazione della Cooperativa dal Registro delle Imprese, così determinandone l’estinzione.
Se sussistono giudizi in corso, ciò conferma l’incertezza su eventuali passività ovvero attività che potrebbero insorgere a seguito della loro definizione. Una tale circostanza comporta l’impossibilità di estinguere la Società. Va osservato che la cessione dei debiti, per avere valore oggettivo, deve essere accettata dai creditori, circostanza questa molto improbabile se non impossibile in pendenza di giudizio.
Il Liquidatore, tuttavia, potrebbe egualmente procedere alla cessione dei debiti sociali ai soci e alla chiusura della Cooperativa, ma in tal caso, in assenza di accettazione liberatoria dei creditori, risponderebbe personalmente di eventuali incapienze successive all’estinzione della Società.

Gentilissimo avv. Cannavò, cosa consiglierebbe a chi come me si trova molto vicino a firmare il contratto per diventare socio di cooperativa edilizia, a società divisa, con lo scopo unico di avere al termine di 8 lunghissimi anni la proprietà effettiva dell’abitazione (prima casa a proprietà differita)? Aggiungo che l’abitazione fa parte di una palazzina per la cui costruzione è stato richiesto un contributo regionale a fondo perduto. Inoltre la palazzina è stata quasi ultimata con consegna prevista giugno/luglio 2018.
Quali clausole e/o “condizione sospensiva” consiglierebbe di inserire nel contratto? Beh almeno le più macroscopiche (a parte la pluricitata fideiussione).

Risposta al quesito:
La locazione con patto di futura cessione in proprietà comporta che nel periodo locativo permane il rapporto sociale con la Cooperativa, sicché la prima cautela da osservare è quella di verificare bene lo Statuto e i deliberati pregressi che hanno dato corso al programma costruttivo con i relativi diritti e obblighi.
E’,inoltre, opportuno verificare i bilanci sociali al fine di rilevare le reali situazioni debitorie che incombono sulla Società (quindi sui soci!), nonché il quadro tecnico economico relativo alla costruzione, al fine di verificarne i costi programmati (curando di commisurarli a quelli effettivi risultanti dai bilanci e insorgenti nel orso della vita sociale).
Ciò posto, è consigliabile seguire bene la Cooperativa dopo avere perfezionato l’adesione, controllando le attività costruttive poste in essere, gli incarichi professionali e le spese generali come emergenti dai deliberati sociali.

Faccio parte di una cooperativa la quale ha proceduto alla consegna dell’alloggio da me prenotato prima con il verbale di consegna e poi presentandomi un verbale deliberato dal consiglio di amministrazione che in sostanza dice che “il C.d.A. delibera all’ unanimità di assegnare definitivamente alla sottoscritta l’alloggio censito al catasto…. dopo attente verifiche e valutazioni” cioè che si può procedere all’assegnazione definitiva dell’ alloggio alla socia che ha già ottemperato agli impegni economici assunti in sede di prenotazione dell’alloggio.
La cosa che Le chiedo è che valenza ha questo verbale di assegnazione definitiva dell’alloggio redatto dal C.d.A?
Con questi due documenti firmati è possibile andare dal notaio per fare l’atto di assegnazione anche se ancora il tecnico responsabile non ha presentato i documenti per l’agibilità?
Chiedo questo perché in fase di consegna voglio essere tutelato dopo che ho pagato per intero tutto l’ alloggio, ma di fatto non mi è stato ancora possibile fare l’atto di assegnazione.

Risposta al quesito:
L’atto di assegnazione promanante dal CdA ha valore contrattuale tra le parti, nel senso che il socio può pretenderne l’esecuzione mediante la stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio.
Occorre, però, che il socio verifichi bene il contenuto del predetto atto pubblico, in quanto potrebbero esserci obblighi a lui imposti dalla Cooperativa, sicché la stipula innanzi al notaio ne comporterebbe l’implicita accettazione da parte dell’assegnatario.
L’atto pubblico può essere stipulato anche in assenza dell’agibilità dell’immobile, purché esso sia conforme alle norme urbanistiche.

Ho versato alla cooperativa una quota per la riduzione del mutuo, nel frattempo la banca sta procedendo al pignoramento dei cinque alloggi della cooperativa di cui uno da me occupato, ora mi trovo nella posizione di socio escluso e con il rischio di perdere la casa quasi completamente pagata.
La banca non ha mai frazionato, vorrei sapere se almeno la quota da me versata per riduzione mutuo e messa in un conto di garanzia fino al frazionamento mai avvenuto posso riaverla indietro?
Sempre se il presidente della cooperativa ha detto il vero in merito al conto di garanzia.

Risposta al quesito:
Quanto da Lei versato in conto riduzione mutuo va, in ogni caso, qualificato come anticipazione in conto costruzione, sicché a seguito dell’esclusione è suo diritto averlo in restituzione.
Occorre, pertanto, mettere in mora la Cooperativa e, permanendo l’inadempienza della stessa, dare corso all’azione giudiziaria di tutela.

Sono socio lavoratore di una cooperativa di noleggio con conducente.
La mia domanda è molto semplice: devo essere retribuito in base al lavoro fatturato che come socio ho portato in cooperativa? Oppure devo essere retribuito in base alle ore che ho lavorato per svolgere tale lavoro che poi la cooperativa ha fatturato?

Risposta al quesito:
Se il socio è inquadrato con rapporto di lavoro dipendente, in tal caso la Cooperativa è obbligata ad applicare le regole del contratto collettivo nazionale di categoria e retribuire conseguentemente il socio lavoratore.
Se, viceversa, il socio è lavoratore autonomo, associato e/o convenzionato con la Cooperativa, in tal caso egli va retribuito secondo il contratto specifico stipulato tra le parti e in conformità all’eventuale regolamento interno della società.
Restano, comunque, vietati i contratti elusivi degli obblighi previsti dalla legge e l’intermediazione fittizia di manodopera.

Sono socia di una cooperativa edilizia che sta consegnando gli alloggi, tranne uno prenotato da poco che richiederà ancora un anno di tempo per il suo completamento. Il presidente sta consegnando gli alloggi singolarmente a qualche socio con un verbale di consegna.
Io ho richiesto che appena sarà completato il mio alloggio (10 giorni) oltre il verbale di consegna venga fatta l’ assegnazione dell’ alloggio (preciso che non ho richiesto mutuo), ma il presidente mi ha comunicato che può fare solo un verbale di assegnazione approvato dal consiglio di amministrazione ma non l’atto di assegnazione vero e proprio perchè si deve aspettare il completamento dell’ultimo alloggio ancora in costruzione. Il mutuo richiesto dagli altri soci ancora non è stato frazionato.
Come posso muovermi per avere la garanzia che se si verifica un fallimento la banca non si rivale sul mio alloggio non avendo inoltre chiesto alcun mutuo? Sono tutelato con il verbale di consegna e con il verbale di assegnazione approvato dal consiglio di amministrazione anche se non ho ancora
l’agibilità? In che modo posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
La procedura concorsuale consente al curatore/liquidatore di sciogliersi dal contratto preliminare di assegnazione ed ammettere il socio prenotatario al passivo fallimentare.
Il che significa che il socio concorrerebbe con gli altri creditori (in posizione sottomessa verso i privilegiati, ad es. Banche!) alla distribuzione del ricavato della vendita degli alloggi sul libero mercato (posizione molto svantaggiosa per il socio).
In tal caso le soluzioni sono due: o la trascrizione della “prenotazione“ ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, purché sia eseguita adeguatamente (se l’alloggio è prima casa, la trascrizione è opponibile al curatore/liquidatore); ovvero, in alternativa, procedere in giudizio con azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. e trascrivere la domanda giudiziale con effetto prenotativo (la trascrizione è opponibile al curatore/liquidatore).