Cooperative: casi e soluzioni

In ritardo La ringrazio della cortese risposta al mio quesito del 06.03.2018, anche se ho documentazione scritta dall’Ufficio preposto del Min. OO.PP dove si legge che il contributo, a loro parere, va suddiviso in base ai millesimi dell’unità abitativa.
Comunque al di là di ciò, può essere così gentile da dirmi quali procedure bisogna seguire per passare da proprietà indivisa a quella di proprietà individuale? Bisogna rimborsare qualcosa per suddetto passaggio o avere autorizzazione dal Min.OO.PP.?

Risposta al quesito:
La Legge 179/1992 prevede che le Cooperative possano ottenere l’autorizzazione alla trasformazione dello scopo sociale dalla proprietà indivisa a quella divisa.
Per ottenere l’autorizzazione occorre il preventivo deliberato assembleare che con la maggioranza del 60% approvi la trasformazione; è, inoltre, necessario che venga adeguato lo Statuto della Cooperativa se non prevede la concorrente possibilità di assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai soci; occorre, infine, che la Cooperativa versi all’Ente finanziatore la differenza aggiornata tra il contributo previsto per la proprietà individuale e quello minore inerente alla proprietà indivisa.

Sono Presidente di una cooperativa edilizia che ha realizzato alloggi in piano peep. La convenzione notarile di conferma della concessione del diritto di superficie è del 2002. Come per legge, in tale convenzione si regolamentava cosa spettasse al Comune e cosa alla Cooperativa in termini di opere di urbanizzazione, opere allacciamento a pubblici servizi, corrispettivo aree etc.
Ora i dct di esproprio delle aree comprese nel peep sono stati fatti solo in parte! Le opere di urbanizzazione non sono state mai completate! Parte delle opere di urbanizzazione già le abbiamo fatte noi nonostante non fossero a nostro carico! Per alcune aree sono seguiti tanti dct temporanei di occupazione rimasti poi lettera morta perché mai fatti i dct definitivi!!!
I proprietari terrieri mai pagati, hanno fatto cause su cause ed in tutto ciò, oggi, a seguito di contenziosi etc, il costo di acquisizione delle aree è più che raddoppiato a seguito di una sentenza della Cassazione cui si sono uniformate anche sentenze di Tribunale per cause fatte da altri proprietari!!!!
Ora il peep nel 2012 é scaduto! Il venir meno del peep comporta anche il venir meno della convenzione di attuazione del peep? Visto che il peep originario è non solo scaduto ma mai più verrà realizzato, come fare per le aree che non sono mai state espropriate??
Scaduto ormai il peep, chi dovrà pagare questi proprietari e chi completare queste opere di urbanizzazione? E a che prezzo??
Ci hanno detto che tutto dovrà ricadere sui beneficiari delle aree perchè noi usiamo i suoli… noi usiamo le aree a nostro esclusivo vantaggio e noi dovremo pagare al prezzo stabilito dalla Cassazione che ha più che raddoppiato prezzo originario per acquisizione aree!!!!
Riassunto: scaduto peep scadono anche obblighi del Comune in termini di urbanizzazione? E se anche il Comune facesse dct esproprio e completasse l’urbanizzazione, lo farebbe solo a condizione che noi beneficiari pagassimo il tutto??? Grazie! Inoltre chi è responsabile quindi per un piano peep previsto, regolamentato ma poi mai portato a compimento? Hanno dato permessi a costruire… abbiamo fatto gli atti di assegnazione degli alloggi da ben 8anni!
Perchè presidente fondatore, notaio, Comune e comunque nessuno ci ha mai avvisati che dopo gli atti assegnazione avremmo dovuto rispondere ancora di decine di migliaia di euro? Si parlerebbe se tutto va bene di quasi 10.000 euro a famiglia se non di più!

Risposta al quesito:
La vicenda esposta si appalesa particolarmente complessa ed esige l’adeguato approfondimento mediante l’esame della documentazione.
In via generale si può rilevare che la scadenza del Piano comporta la sopraggiunta inefficacia di tutte le autorizzazioni e le convenzioni precedenti (peraltro stipulate in gran parte con dei termini precisi comunque oggi autonomamente scaduti).
Sull’addebito delle responsabilità e sul conseguente risarcimento del danno, occorre individuare gli obblighi conseguenti alla Convenzione e verificare le relative trasgressioni.
Occorre, poi, verificare le soluzioni possibili per l’esecuzione dei lavori residui, adeguandole al regolamento urbanistico e munendole delle nuove autorizzazioni.
In ogni caso, prima dell’esecuzione dei lavori a spese dei soci, è bene predisporre l’approfondito accertamento preventivo della situazione tecnico-giuridica, premunendosi in ordine alle diffide per le responsabilità eventualmente addebitabili all’Ente e per quelle eventualmente addebitabili agli ex amministratori ovvero a professionisti incaricati delle opere.

Sto subentrando ad un socio di una cooperativa edilizia per un appartamento quasi in consegna… il socio uscente chiede per uscire oltre alla cifra capitale investita (60.000 euro) dalla coop, il 50% degli interessi passivi maturati e l’iva versata pari a 2.400 euro.
Questa iva il presidente della coop sostiene che non può restituirla perché già versata allo Stato, ora la mia domanda è: a chi spetta rimborsare quest’iva a me alla coop o il socio uscente l’ha persa?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante deve versare l’importo necessario per coprire il costo di costruzione sostenuto alla data, cioè tutte le anticipazioni eseguite dall’uscente, comprensive dell’IVA.
All’uscente, poi, la Cooperativa deve rimborsare l’intero importo anticipato in conto costruzione.
Il predetto importo che deve versare il socio entrante non sconta l’iva in quanto contiene già quella vecchia versata dl socio uscente; l’importo in questione, infatti, attiene al rapporto finanziario di restituzione delle anticipazioni effettuate dall’uscente a coperture del costo di costruzione, parzialmente già fatturato.
Al momento dell’assegnazione definitiva al nuovo socio la Cooperativa emetterà la fattura, portando in detrazione i versamenti già eseguiti (comprensivi dell’IVA).
I nuovi versamenti del socio subentrante , viceversa , saranno regolarmente fatturati con iva.
Al momento dell’assegnazione definitiva il socio assegnatario avrà acquistato per il prezzo pari al costo alloggio, interamente fatturato dalla Cooperativa (una parte prima del subentro una seconda parte dopo).
Alla luce di quanto precede, non esiste la problematica rappresentata, almeno secondo la normativa fiscale.

Sono socio lavoratore di una cooperativa sociale, insieme ad altri due colleghi. L’amministratore unico, che svolge anche altre mansioni, non lavora nel rispetto degli orari (arriva puntualmente in ritardo), degli altri dipendenti (spesso usa toni aggressivi nei loro confronti, immeritatamente), è disorganizzato, negli anni a causa della sua superficialità sono stati smarriti contanti che doveva custodire lui ecc…
In considerazione delle sue numerose negligenze e dei richiami informali fatti da me e dall’altra socia serviti a poco, chiedo come è possibile procedere. Pur essendo soci alla pari, il fatto che lui sia amministratore unico può impedirci di licenziarlo? Come si può procedere? Servono delle lettere di richiamo?
Stiamo lavorando il doppio per porre riparo ai suoi errori e temiamo per il futuro della cooperativa.

Risposta al quesito:
I soci di maggioranza possono chiedere la convocazione dell’Assemblea indicando all’odg la revoca dell’amministratore per le gravi inadempienze.
Se l’amministratore non vi provvede, i soci di maggioranza possono rivolgere istanza al Tribunale per la convocazione dell’assemblea presieduta da soggetto designato dall’Ufficio giudiziario.
Sostituito l’amministratore, può procedersi prima all’esclusione da socio e poi al licenziamento del soggetto in questione, a condizione che si provino le sue inadempienze.

Mio padre assegnatario di alloggio in cooperativa fino al 1997, nello stesso anno ci fu il passaggio da mio padre a me.
Tenendo presente che nel 1994 mi sono sposato, la casa è al 50% con la mia ex o no? Tenendo presente che al notaio nel 2012 sono andato solo io ed il presidente di cooperativa.

Risposta al quesito:
La comunione dei beni tra coniugi è il regime legale che regola i rapporti economici tra coniugi, comportando l’acquisizione automatica al 50% della proprietà di tutti i beni da loro stessi acquistati in costanza di matrimonio.
Vengono esclusi dalla comunione ex lege i beni ereditati, che restano nel dominio esclusivo dell’erede.
Nel caso di specie, dunque, occorre verificare se il “passaggio” di sui di tratta sia stato a titolo ereditario ovvero a titolo contrattuale; occorre ulteriormente verificare se nella seconda ipotesi si sia verificata la donazione del genitore dei versamenti a titolo di acconto prezzo da lui eseguiti.
In quest’ultima ipotesi si verificherebbero le medesime condizioni di esclusione dalla comunione previste per l’eredità del bene.
Nel caso di subentro contrattuale, con i versamenti del prezzo eseguiti in costanza di matrimonio, il bene entra automaticamente nella comunione coniugale.

La nostra Cooperativa, appartiene ad un Consorzio il cui oggetto sociale previsto da statuto è quello di realizzare opere di urbanizzazione e quanto altro necessario per una funzionale attuazione del Piano PEEP del Comune di Quarto (NA).
Tali opere sono state realizzate nonchè si è provveduto alla restituzione delle aree al Comune stesso. Il Comitato Esecutivo del Consorzio, non ha ancora proceduto alla messa in liquidazione del Consorzio. Il Consorzio è stato citato dal Comune per una maggiore richiesta del prezzo del terreno.
Si chiede se si possa procedere alla chiusura del Consorzio in considerazione che la causa citata pende sulle singole cooperative consorziate, le quali si sono singolarmente anche costituite in giudizio oltre al Consorzio, e che in caso di soccombenza, sarebbero le stesse ad ottemperare all’eventuale esborso di danaro.
Inoltre se il Comitato Esecutivo debba procedere alla messa in liquidazione del Consorzio, in questo modo si potrebbero evitare delle spese che gravano solo sulle singole cooperative consorziate.

Risposta al quesito:
Mentre la cessione dei crediti è consentita dalla legge anche in assenza del consenso del debitore, per la cessione dei debiti vale il contrario.
Nel caso di specie, pendendo il giudizio per un debito del Consorzio, quest’ultimo potrebbe estinguere la sua obbligazione mediante la cessione, ma a condizione che essa sia accettata dalla controparte creditrice.
A nulla vale il rapporto di garanzia tra il Consorzio e le Cooperative, in quanto l’Ente consortile debitore è dotato di personalità giuridica autonoma, con implicazioni di diverso genere, ivi comprese quelle riguardanti la responsabilità sussidiaria degli amministratori pro tempore.
L’eventuale liquidazione ed estinzione del Consorzio comporterebbe l’estensione della responsabilità al Liquidatore, il quale, se adeguatamente garantito, potrebbe accettare di procedere comunque alla chiusura del Consorzio.
L’alternativa sarebbe quella di una convenzione aggiuntiva e liberatoria con il Comune.