Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa che sta realizzando degli immobili con contributi regionali. Qualche giorno fa ho ricevuto una lettera dalla cooperativa per il pagamento delle quote di preammortamento riferite al mutuo deliberato.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate stabilisce che si ha diritto alla detrazione solo se c’é una delibera di assegnazione dell’alloggio.
Chiedo: è possibile a livello giuridico che la delibera di assegnazione alloggio possa avvenire anche se le unità immobiliari non sono completate e quindi ancora non avviene l’accollo del mutuo? A me la cooperativa ha risposto che la delibera di assegnazione avviene con la consegna delle chiavi a lavori ultimati, è corretto quanto mi è stato riportato?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, il mutuo ipotecario contratto dalla Cooperativa è ancora indiviso e gli alloggi non sono stati assegnati, in quanto in fase di ultimazione. Pertanto, la Cooperativa richiede ai soci il pagamento della quota di preammortamento del mutuo, che non ha nulla a che vedere con l’ammortamento del mutuo medesimo, in quanto remunera la Banca nel periodo tra l’erogazione e il relativo frazionamento.
Il diritto alla detrazione fiscale compete al socio esclusivamente in riferimento agli interessi di ammortamento del mutuo, con le modalità di seguito descritte.
Soltanto successivamente all’avvenuta assegnazione in proprietà dell’alloggio, ciascun socio potrà, secondo quanto previsto dall’art. 15 T.U.I.R., detrarre gli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso degli interessi passivi (di ammortamento) e degli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario, anche se risulta ancora indiviso.
La Circolare del MEF n. 122/e/1999, nel rispondere ai quesiti sulla compilazione del modello di dichiarazione 730, ha chiarito che la detrazione di cui trattasi può essere esercitata dal socio già in presenza della delibera di assegnazione dell’alloggio (ancorché antecedente alla stipula dell’atto pubblico), a condizione che alla stessa conseguano l’immissione in possesso dell’alloggio, l’effettivo pagamento della rata per interessi, nonché l’obbligo per il socio (anche se non ancora titolare di mutuo individuale) di dichiarare il reddito fondiario dell’alloggio stesso (quest’ultima circostanza si risolve sostanzialmente in un maggiore onere per il socio, il quale farebbe, comunque, bene ad attendere l’obbligo di dichiarazione e il conseguente diritto di detrazione dopo la stipula dell’atto pubblico).
Ciò posto, l’eventuale assegnazione provvisoria (cioè a lavori non ancora ultimati) non sarebbe sufficiente a far sorgere il diritto alla detrazione da parte del socio, poiché, comunque, verrebbero a mancare gli anzidetti ulteriori presupposti.

Sono socio di una cooperativa, che non ha il mutuo regionale ma un mutuo con normale istituto di credito, tuttavia la cooperativa ha avuto assegnata l’aera in proprietà in base a una convenzione comunale (il terreno è stato comunque acquistato), nella quale si definisce il piano costruttivo di tipo economico e popolare.
La domanda è se gli alloggi sono da considerarsi di edilizia economica e popolare, se abbiamo dei vincoli, tipo quello di destinazione d’uso (se non possiamo fare studi) o di alienazione prima dei 5 anni, se ci dobbiamo considerare cooperativa libera, e se si se abbiamo vincoli oppure no.

Risposta al quesito:
Se il terreno è stato assegnato in area con destinazione urbanistica di edilizia popolare, in tal caso la Cooperativa deve stipulare con l’Ente concedente una Convenzione, il cui contenuto regola i rapporti economici di concessione e anche la destinazione degli immobili da costruire.
La Convenzione è stipulata mediante atto pubblico e viene trascritta nei registri immobiliari, sicché di essa si deve fare espressa menzione nell’atto di assegnazione degli alloggi ai soci, i quali, con il trasferimento della proprietà individuale degli alloggi, assumono tutti i relativi diritti e obblighi.
Normalmente gli alloggi convenzionati sono vincolati alle norme generali per l’edilizia economica e popolare, ma può accadere che la specifica Convenzione regoli diversamente alcuni aspetti. Occorre, pertanto, verificare il contenuto della Convenzione.

Gent.mo avvocato Cannavò, sono socio di una coop indivisa. Ogni anno la Cooperativa indice una assemblea per informare i soci della chiusura del conto economico dell’anno già passato con l’illustrazione del commercialista che ha redatto l’atto spiegando le vari voci che lo compongono.
La mia domanda è: l’atto in questione deve essere firmato dal commercialista con la dovuta città, via, e numero civico si o no oppure è facoltativo?

Risposta al quesito:
Il bilancio sociale deve essere firmato esclusivamente dagli amministratori, i quali ne hanno la responsabilità in ordine al su contenuto.
La redazione tecnica del bilancio è affidata la commercialista (quella gestionale è degli amministratori) secondo le regole del mandato professionale, con le conseguenti responsabilità in caso di errori direttamente imputabili al professionista.
Se la Cooperativa ha affidato il controllo dei conti ad un Revisore (in ragione dell’obbligo di legge per alcune Cooperative), in tal caso il professionista incaricato (diverso dal commercialista che ha redatto il Bilancio) deve firmare il documento contabile e corredarlo della sua relazione in cui esprime il suo parere sulla regolarità formale del Bilancio.

Spettabile Studio, grazie innanzi tutto per le risposte che date sulla Vostra pagina web e che trovo di grande interesse e chiarificatrici di molte situazioni.
La cooperativa edilizia di cui faccio parte ha realizzato il programma edificatorio con 100 appartamenti di due diverse tipologie di grandezza. Il Condominio che si è costituito prevede che le relative spese di gestione siano pagate dai 100 soci facendo ricorso ai millesimi di proprietà degli appartamenti come prevede il codice civile. Per quanto riguarda invece le spese della Cooperativa esse vengono suddivise non attraverso i millesimi di proprietà ma in parti eguali tra i 100 soci. Tali spese sono relative al comprenso del CdA, del collegio dei revisori, delle spese legali per una causa alla ditta costruttrice, ecc.
I miei quesiti sono:
1. E’ giusto il criterio di ripartizione delle spese che vede una suddivisione paritaria delle stesse anche se alcuni soci hanno avuto appartamenti più grandi o meglio esposti?
2. Come mai si adotta per ripartire le spese del Condominio il codice civile e i millesimi di proprietà mentre per le spese della Cooperativa si può adottare un diverso criterio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda sul contratto di società, stipulato tra i soci per l’ottenimento di vantaggi mutualistici.
Dopo la costituzione, la Cooperativa assume la personalità giuridica ed agisce per il raggiungimento dello scopo sociale, secondo le norme dello Statuto e del codice civile.
Accanto al rapporto societario insorge il rapporto mutualistico, il primo riguardante la struttura societaria, il secondo attinente alla prestazione dovuta al socio a fronte della controprestazione dallo stesso eseguita.
I due rapporti, ancorché connessi hanno cause giuridiche diverse in ragione delle finalità contrattuali, le une riguardanti la struttura societaria, le altre inerenti allo scambio dei beni (alloggio contro danaro).
Alla luce della distinzione che precede, le spese inerenti il funzionamento della Società sono di carattere generale e si ripartiscono tra tutti i soci in parti uguali, non sussistendo alcuna differenza immediata di vantaggio (la Società opera comunque, indipendentemente dalla dimensione dell’alloggio); al contrario, l’onere della prestazione mutualistica deve essere proporzionale al valore della stessa, al pari di un normale contratto commerciale; in chiave mutualistica il socio assegnatario di un alloggio più grande versa un prezzo maggiore, ma fruisce di un vantaggio maggiore. In tal caso sussiste un effetto immediato nel rapporto costi/benefici.
Se gli alloggi sono stati assegnati è insorto per legge il Condominio, che costituisce una entità giuridica del tutto autonoma dalla Cooperativa, in quanto è riconducibile ai singoli proprietari.
Il Condominio, infatti, è una comunione di beni, che a differenza della Cooperativa non ha personalità giuridica e non si fonda sulla volontà associativa dei partecipanti.
Il Condominio, infatti, nasce per legge e regola i rapporti tra i comproprietari delle cose comuni, secondo le regole del codice civile.
In tal caso gli oneri di gestione delle cose comuni devono essere ripartite in proporzione al diretto vantaggio fruito dal proprietario dell’unità immobiliare e, pertanto, la contribuzione deve avvenite in ragione della dimensione del bene ovvero della particolar allocazione del bene medesimo (maggiore fruizione del vantaggio)

Egr. avvocato, sono il Presidente di una Soc. Coop. Edilizia a proprietà indivisa che dopo aver ottemperato agli adempimenti previsti dall’art. 18 della L. 179/92 per la trasformazione indivisa/divisa ha chiesto e ottenuto dalla Regione l’autorizzazione alla cessione in proprietà individuale dei sedici alloggi realizzati, ai soci che li hanno già ottenuti in uso e godimento.
La Cooperativa dovrà provvedere, pena la decadenza automatica del provvedimento, alle assegnazioni in proprietà con rogito notarile entro i prossimi 45 giorni. Poiché nell’imminenza del rogito ci sono due situazioni, di natura diversa, che preoccupano il Consiglio di Amministrazione, Le pongo due quesiti:
1° – Un socio da circa due anni non versa le quote mensili per le spese generali di amministrazione, ivi comprese quelle condominiali e personali come il consumo di acqua. E’ stato sollecitato, invano, al rientro dall’esposizione debitoria con sette delibere di C.d.A. e di Assemblea, i cui verbali gli sono stati regolarmente notificati con raccomandata a mano. Il 02.02.2018, giusta delibera del C.d.A., con raccomandata A.R. gli è stato notificato un prospetto riflettente le somme a debito comprensive della quota parte del costo del rogito e del contributo da restituire alla Regione per la trasformazione indivisa/divisa. Gli è stato nuovamente rammentato che dopo le assegnazioni in proprietà la società sarà sciolta per il raggiungimento dello scopo sociale e gli sono stati concessi 5 giorni per saldare il debito, con l’avvertimento che il mancato pagamento e/o il mancato riscontro alla lettera, costringerebbe l’amministrazione a escluderlo da socio per morosità ai sensi dell’art. 8 dello statuto sociale.
Non avendo il socio ottemperato ai suoi obblighi e non avendo dato riscontro alla raccomandata A.R., Le chiedo cortesemente (in assenza di soluzione) l’iter per escludere il socio per morosità e se, data la scadenza imminente dell’autorizzazione alla cessione, si possono assegnare gli altri 15 alloggi ai 15 soci escludendolo.
2° – Ad un socio è stata diagnosticata una grave malattia e potrebbe non coronare il sogno di diventare proprietario dell’alloggio per cui ha fatto tanti sacrifici. In tal caso, data l’imminente scadenza dell’autorizzazione alla cessione, Le chiedo cortesemente se il Notaio in sede di rogito può assegnare l’alloggio al coniuge con una delibera del C.d.A. senza alcuna autorizzazione regionale.

Risposta al quesito:
Per il socio moroso si prospettano tre percorsi legali, tutti adottabili dal CdA:
il primo è quello della esclusione, il cui procedimento si fonda sulla conclamata inadempienza del socio, dopo i chiari e reiterati inviti ad adempiere entro un termine determinato, non inferiore a 15 giorni (se l’inadempienza riguarda le spese generali, il mancato versamento non deve essere inferiore a tre mensilità, per le Cooperative a contributo pubblico); con la lettera di esclusione occorre prospettare la volontà risarcitoria della Cooperativa in ordine ai danni subiti a seguito della inadempienza del socio (occorre individuare le prove dei danni); nel caso di esclusione occorre includere nella qualità di prenotatario dell’alloggio il socio aspirante, dandone immediata comunicazione all’Ente Regionale preposto al nulla osta; la sopravvenuta circostanza non incide sul termine per l’assegnazione degli alloggi se il procedimento ha già avuto corso nei riguardi degli altri soci.
Il secondo è quello con cui si procede all’assegnazione dell’alloggio effettuando la riserva di prezzo, pari alle somme non versate e agli oneri conseguenti; se il socio accetta la Cooperativa può assegnare un termine entro il quale eseguire i versamenti e in mancanza azionare la riserva mediante ingiunzione di pagamento e successivo pignoramento mobiliare o immobiliare a seconda dell’importanza del credito; tale percorso ha il vantaggio di semplificare l’attività della Cooperativa, ma ha lo svantaggio di recuperare le somme dovute dal socio con le maggiorazioni risarcitorie nel tempo.
Il terzo è quello di non procedere all’assegnazione dell’alloggio, che resterebbe nell’ambito della proprietà indivisa; nel caso di specie, però, non essendoci altri soci la Cooperativa indivisa sarebbe sciolta di diritto e l’immobile sarebbe affidato ad un Ente pubblico per la relativa gestione; una tale eventualità dovrebbe essere segnalata all’Ente regionale e imporrebbe la modifica del provvedimento autorizzativo già assunto.
E’ consigliabile che la scelta del percorso da seguire venga approvata dall’assemblea dei soci con regolare deliberato.

Sono socio di una cooperativa che ha raggiunto lo scopo sociale assegnando tutti gli immobili e deliberato lo scioglimento, che non ha eseguito per una causa iniziata con il Comune e l’impresa costruttrice che verosimilmente sarà pluridecennale. Trovandomi nell’impossibilità economica di sopportare ulteriori esborsi futuri vorrei recedere da socio utilizzando l’art. 2530 c.c. previsto dallo statuto.
Vorrei sapere se e quali conseguenze questa mia scelta potrebbe recarmi considerando la possibilità di provare a vendere l’immobile (che per colpa della cooperativa risulta senza agibilità).

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda sul contratto di società che vincola tutti i soci in ragione delle norme statutarie, delle disposizioni di legge e dei deliberati sociali.
Nelle Cooperative edilizie coesistono due rapporti contrattuali, uno inerente al contratto di società e l’altro relativo al contratto mutualistico.
La cessazione del rapporto mutualistico in ragione dell’avvenuta assegnazione dell’alloggio, non comporta l’automatica cessazione del rapporto sociale, che prosegue fin all’estinzione della Cooperativa.
Ciascun socio, pertanto, resta obbligato a sopportare le spese di mantenimento della Società fino alla definitiva liquidazione delle attività e delle passività, con la conseguente cancellazione dal Registro delle Imprese.
Nel caso di specie, sembra che l’Assemblea dei soci abbia confermato il deliberato consiliare di instaurare il giudizio contro l’impresa e, conseguentemente, la Cooperativa non può estinguersi per la pendenza del Giudizio, che certamente incide sulla condizione patrimoniale della Società.
Alla luce di quanto precede, il socio è obbligato agli adempimenti sociali sino alla definitiva conclusione della controversia e alla presumibile conseguente estinzione della Società.
Se, tuttavia, il socio si è opposto all’instaurazione del giudizio e può dimostrarne l’inutilità ha diritto di recedere dal contratto di Società.