Cooperative: casi e soluzioni

Nel luglio 2016 mi è stato assegnato con regolare atto notarile un alloggio in cooperativa (piano PEEP) prenotato dal 2010 e interamente pagato con assegni circolari n.t. e bonifici di volta in volta rilasciati a partire dal 2010.
Per vari motivi ho dovuto dare in affitto tale immobile con regolare contratto registrato a canone concordato rientrando anche nei limiti previsti dalla convenzione con il Comune; non sono proprietaria di altri immobili, sono in regime di divisione di beni con il coniuge che però è proprietario dell’immobile in cui abitiamo sito nello stesso Comune dell’altro.
In caso di fallimento della cooperativa (molto probabilmente a breve) cosa rischio? Il mio atto potrebbe essere revocato (ho riscontrato le risposte a tutti i precedenti quesiti ma non ho trovato un caso simile)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha goduto di un piano PEEP ciò vuol dire che ha stipulato una convenzione con il Comune assumendo diversi obblighi, tra i quali quelli attinenti ai requisiti dei soci assegnatari e alla gestione degli immobili da parte degli stessi.
Orbene, secondo le norme di legge, gli assegnatari non possono alienare o affittare gli immobili loro assegnati se non dopo che siano trascorsi cinque anni dall’atto di assegnazione; in casi particolari la disposizione può essere derogata, ma occorre una specifica autorizzazione dell’Ente concedente l’area ovvero il contributo pubblico.
Per quanto attiene al regime economico coniugale esso è indifferente ai fini dei requisiti, che debbono essere posseduti da entrambi i coniugi al momento dell’assegnazione (anche il requisito inerente all’impossidenza di alloggio utile nello stesso Comune).
Da quanto precede sembra che il socio non avesse i requisiti al momento dell’assegnazione e, pertanto, in caso di fallimento della Cooperativa, il Liquidatore o il Curatore potrebbero revocare l’atto.

Sono socio di una società cooperativa edilizia srl in liquidazione. A seguito di sentenza divenuta irrevocabile la società è debitrice nei miei confronti di una somma stabilita dal Tribunale oltre oneri e spese.
Ho inviato al Liquidatore una raccomandata con ricevuta di ritorno con la richiesta della somma in questione, allegando copia della sentenza, e quest’ultimo mi ha riferito verbalmente che non è di sua competenza.
Chiedo cortesemente un Suo autorevole parere.

Risposta al quesito:
La liquidazione delle Cooperative può essere volontaria se deliberata dai soci a seguito del raggiungimento dello scopo sociale, ovvero coatta amministrativa se disposta dall’Ente di Vigilanza per le cause previste dalla legge.
La prima è una procedura di tipo contrattuale, in quanto finalizzata all’estinzione della Società con il consenso dei soci; la seconda è una procedura concorsuale (assimilabile al Fallimento) di natura pubblicistica ed è finalizzata alla estinzione della Società per motivi di ordine pubblico economico.
In entrambe le procedure il Liquidatore deve provvedere alla estinzione di tutte le passività e di tutte le attività sociali, solo che nella prima possono instaurarsi trattative separate con i creditori, ottenendo decurtazione dei crediti in misura diversa a seconda degli accordi; nella seconda la Liquidatela deve rispettare la par condicio creditorum, non potendo attuare trattamenti diversi tra i creditori.
Alla luce di quanto precede non sembra fondata la risposta del Liquidatore, a meno che, in caso di Liquidazione coatta amministrativa, lo stesso volesse significare che l’ammissione al passivo, la gradazione del credito e la distribuzione finale non dipendano dalla sua volontà, bensì dalla legge.
In tal caso, occorre verificare l’operato del Liquidatore nell’ambito della procedura concorsuale.

In una cooperativa a statuto indiviso creata nel 1986 ancora tutt’oggi ci chiedono la polizza assicurativa poichè sono aperti ancora i lavori.
Se non vengono più pagate le mensilità della polizza cosa comporta per i soci della stessa?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa il dominio diretto sugli immobili resta esclusivamente nella disponibilità della Cooperativa, avendo il socio assegnatario il solo diritto d’uso.
La Cooperativa, dunque, provvede all’amministrazione dei beni, nonché alla relativa manutenzione straordinaria, compiendo tale attività nell’interesse di tutti i soci.
Sono questi ultimi che devono approvare i bilanci sociali e il programma delle attività predisposto dagli amministratori, sindacando eventuali illegittimità nella gestione sociale e degli immobili.
Se i predetti amministratori chiedono ai soci il versamento di somme per la copertura di spese e costi, legittimamente approvati con i bilanci d’esercizio, il mancato versamento costituisce inadempienza, che se grave e reiterata può essere sanzionata anche con l’esclusione.

In una coop edilizia a proprietà indivisa, il Comune assegna il piano di zona 167, il comparto x, foglio x e particella x. Nella convenzione Comune/Regione e nel permesso di costruire, il comparto è sempre x, il foglio è sempre x e la particella è sempre x.
Quando la coop a chiesto il mutuo e l’ha frazionato sui singoli appartamenti, il comparto ed il foglio sono rimasti uguali, però è cambiata la particella e anche da un estratto all’Agenzia delle Entrate risulta cambiata.
Ma la particella non dovrebbe essere sempre la stessa assegnata all’inizio, è scritta nella convenzione e nel permesso di costruire?

Risposta al quesito:
Nell’atto di frazionamento e nella visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate viene riportata la particella del Catasto Urbano, mentre nei precedenti atti viene riportata la particella del Catasto Terreni, posto che non esisteva la realizzazione edilizia.

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha assegnato 89 alloggi dei 90 costruiti. Alcuni alloggi hanno dei problemi nei bagni dovuti a materiali inadatti usati dalla Ditta costruttrice e per le quali si è in causa.
Volevo sapere, visto che il mio appartamento non ha di questi problemi (ho usato materiali nei bagni di qualità e costo superiori pagando la relativa differenza), se è corretto che anche io debba partecipare alle spese legali che la Cooperativa sta sostenendo per il risarcimento del danno nei bagni anche se non avrò beneficio alcuno.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare bene l’oggetto del giudizio, individuando anche le eventuali pretese creditorie dell’impresa.
Se così fosse, la causa riguarderebbe tutti i soci, in quanto la pretesa creditoria sussiste autonomamente dalla riconvenzionale formulata dalla Cooperativa.
Qualora, viceversa, il giudizio ha avuto corso esclusivamente nell’interesse di alcuni soci, in tal caso le spese dovrebbero essere a carico di questi ultimi, lasciando indenni i soci non interessati alla materia controversa.
Occorre, comunque, controllare anche l’eventuale deliberato assembleare, al fine di verificarne il contenuto impositivo generalizzato anche nei confronti dei soci estranei alla materia del contendere.

Spett.le avvocato, innanzitutto sono a congratularmi con Lei per le esaurienti risposte che riesce a formulare ai vari quesiti che gli vengono posti.
Sono un ex Presidente di cooperativa Edilizia nonchè assegnatario di alloggio che nel 1997 ha portato a termine (non Le dico dopo quante peripezie fra Ministeri – Comune – Banche – Notai etc) il progetto cooperativistico per la realizzazione di nr.12 villette a schiera con la Legge 492/75 per le Forze Armate e di Polizia.
Nel 2005 ho lasciato la Presidenza ed è subentrato un nuovo C.d.A. che ha portato avanti le pratiche per il riscatto del terreno di proprietà del Comune e fatto il Piano Casa per sanare alcune modifiche apportate negli alloggi assegnati da parte di alcuni soci.
Rimane da fare la prescritta APE per poi iniziare a parlare di proprietà individuale. Siamo ancora fruenti di Contributo da parte del Min. dei Lavori pubblici.
Il quesito è questo: Il suddetto contributo va suddiviso fra i soci in parti uguali oppure secondo tabella millesimale dell’unità abitativa già approvata nel 2007?
Io sono per la seconda, anche perché i soci hanno contribuito economicamente in modo differente a seconda dell’alloggio assegnato.
La stessa domanda l’ho posta nel 2014 al Comitato di Vigilanza del Ministero dei Lavori Pubblici ed il Dirigente di quell’ufficio ha confermato che i contributi vanno divisi in base a detta tabella.
Lo spirito cooperativistico e aggregativo è comunque sempre presente in noi ma sinceramente non vedo giusto che la cooperativa si appropri indebitamente di denaro di cui ne ha la disponibilità per impegnarlo a suo piacimento. Io ad esempio ero e rimango del parere di rimanere a proprietà indivisa per 99+ 99 anni, anche perché so già cosa comporta il passaggio a proprietà individuale, ma nonostante tutto ho dovuto aderire alla proposta.
Fino al 2005, tolte le spese di gestione e parte del mutuo contratto con l’Istituto Bancario e lasciando sempre una certa disponibilità sul c/c per eventuali imprevisti, quello che si poteva veniva ridistribuito fra tutti i soci assegnatari. Da quando è subentrato l’attuale C.d.A. come si suol dire non si vede più un Euro.
La ringrazio della cortese attenzione e rimango in attesa di un Suo autorevole parere (prima di adire per vie legali).

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è finalizzato alla copertura dei costi di costruzione e il suo impiego è soggetto agli specifici controlli sull’osservanza del vincolo.
Non appare, pertanto, corretta l’impostazione secondo cui il contributo sarebbe “suddiviso” tra i vari soci, almeno che esso sia direttamente distribuito agli stessi.
Può accadere, viceversa, che i soci anticipino l’acconto prezzo e il contributo sia erogato successivamente alla Cooperativa per le finalità cui è destinato; in tal caso può accadere che all’interno della contabilità sociale residuino dei crediti dei soci, sicché con la liquidità sopraggiunta a seguito della effettiva percezione del contributo si effettuino le restituzioni delle anticipazioni.
Nell’ottica che precede non sussiste un rapporto diretto tra il socio e il contributo pubblico, posto che la destinazione del beneficio economico è verso la Cooperativa per la realizzazione dell’opera.
In altri termini, il contributo copre i costi della costruzione sostenuti dalla Cooperativa, quest’ultima assegna l’alloggio ai soci e gli stessi pagano il relativo prezzo in proporzione al valore dell’alloggio ricevuto.
La parità di trattamento dei soci è, quindi, rispettata, posto che ciascuno di loro paga la prestazione mutualistica secondo il diverso valore della stessa, sicché la maggior quota di contributo è compensata dalla maggiore entità del prezzo versato.