Cooperative: casi e soluzioni

Gent.mo avvocato, circa 8 anni fa ho acquistato un appartamento (già ultimato e abitato da diversi anni) in una cooperativa edilizia. Nell’ambito di tale cooperativa, un certo numero di soci aveva già riscattato il suolo dal Comune, ottenendo la piena proprietà dell’immobile. Avendo acquistato l’appartamento da uno di tali soci, ho acquistato la piena proprietà dell’immobile (con regolare atto di compravendita).
Ciononostante, mi fu “imposto” il pagamento di una quota per subentrare come socio, che pagai per “quieto vivere”. Di fatto, da allora sono socio della cooperativa e continuo a pagare annuali “spese di gestione” (oltre alle regolari quote condominiali – di fatto c’è una “gestione” parallela cooperativa/condominio).
La prima domanda è questa: avrei potuto rifiutare di subentrare come socio a suo tempo, avendo acquistato un immobile in piena proprietà e (mi corregga se sbaglio) non avendo nulla a che spartire con la cooperativa?
Attualmente, posso recedere dallo status di socio (sempre ritenendo di non avere nulla a che spartire con la cooperativa essendo proprietario dell’immobile)?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie constano di due rapporti : uno sociale, basato sul “contratto di società” riconducibile allo Statuto e al conseguente svolgimento della vita sociale (deliberati assembleari e consiliari, Bilanci d’esercizio etc…); l’altro riconducibile al rapporto mutualistico, basato sul contratto di scambio tra l’alloggio e il pagamento del prezzo.
Allorquando si conclude il rapporto mutualistico mediante l’assegnazione dell’alloggio con atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale, non necessariamente si verifica la cessazione automatica del rapporto sociale, che può proseguire in  ordine alla regolamentazione delle modalità di estinzione della Società.
Va, tuttavia, osservato che, una volta assegnato l’immobile con atto pubblico, la Cooperativa non ha più alcun potere sull’immobile medesimo, le cui successive vicende non incidono sul rapporto sociale in prosecuzione.
Nel caso di specie, pertanto, l’acquirente dal socio (purché già proprietario) non era necessitato ad assumere la qualità di socio della Cooperativa, ma se ciò ha fatto deve osservare le regole del contratto di Società (Statuto).
Se, tuttavia, l’acquisto dell’immobile  è stato effettuato mediante la cessione della quota sociale, in tal caso si è verificato per legge il subentro del nuovo socio nella posizione del socio uscente, sicché il primo ha acquisito necessariamente la qualità di socio, così assumendo i relativi diritti e obblighi.
Il socio subentrante non può recedere a meno che la sua richiesta venga approvata dal CdA; egli resta obbligato al pagamento delle spese di gestione sino alla estinzione della Società; ha, tuttavia, i diritti di controllo sula gestione sociale, spettanti a tutti i soci, in conformità alla legge e alle disposizioni statutarie.

La ditta costruttrice di tre palazzine commissionate da una cooperativa edilizia per azioni, ha chiesto alla cooperativa il pagamento dell’ultimo sal, sospeso perché una parte di lavori non era stata eseguita bene, della rivalutazione prezzi non prevista dal contratto, dell’affitto del ponteggio non previsto dal contratto e di una somma per interessi passivi.
La cooperativa nonostante possegga altri terreni non vuole pagare. La ditta costruttrice ha invitato i proprietari degli alloggi, ex soci, a pagare quel debito altrimenti avrebbe chiesto la invalidità dell’atto.
Chiedo, se nell’atto dell’immobile non è precisato che c’è un sospeso con la ditta costruttrice, dobbiamo pagare? La ditta non dovrebbe rivalersi sulla cooperativa, considerato che ha dei beni? Il presidente della cooperativa non dovrebbe presentare un bilancio di fine costruzione?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto emerge che la Cooperativa ha diritto di sospendere i pagamenti in ragione della cattiva esecuzione dei lavori.
La Società, tuttavia, deve intentare l’azione risarcitoria nei confronti dell’impresa per i vizi costruttivi e in quella sede verrà definito il rapporto debitorio-creditorio tra Cooperativa e impresa.
L’impresa minaccia di attivare l’azione revocatoria in ordine agli atti di assegnazione, ma occorre verificare se esistono i presupposti di diritto, cioè l’accordo fraudolento tra Cooperativa e soci, nonché il minor prezzo pagato. Non si ritiene che, nel caso di specie, sussistano i presupposti per la predetta azione revocatoria. In ogni caso i soci devono verificare l’entità dei vizi e il prezzo ancora dovuto all’impresa, nonché la regolarità del prezzo pagato per l’assegnazione, quindi, all’esito valutare la convenienza a resistere alle richieste della Ditta costruttrice (presumibilmente non fondate nei loro diretti confronti).

Sono stato escluso dalla qualità di socio e non ho comunque impugnato la delibera di esclusione. A distanza di quasi un anno, con raccomandata a/r ho richiesto la liquidazione della mia quota e quanto a me spettante da statuto.
Se dovessi far causa alla cooperativa per il rimborso della mia quota e di quanto da me anticipato devo rivolgermi al Tribunale delle imprese o al Tribunale ordinario?

Risposta al quesito:
Trattandosi di controversia inerente al pregresso rapporto sociale, il Tribunale competente è quello della Sezione specializzata per le imprese, come previsto per legge.

Esimio avvocato, sono un socio di una cooperativa edilizia che usufruisce di un contributo a fondo perduto da parte dello Stato. Avrei un quesito da sottoporre sul criterio di ripartizione delle spese della Cooperativa ovvero compenso al Presidente, spese di amministrazione e contabilità, ecc.. Premetto che le spese relative al Condominio vengono gestite separatamente attraverso i millesimi di proprietà e articoli del codice civile.
La Cooperativa per suddividere le sue spese non applica una suddivisione secondo millesimi di proprietà ma secondo una equa suddivisione delle spese. Invece, il contributo dello Stato viene suddiviso secondo il criterio dei millesimi di proprietà.
Si genera quindi la seguente situazione: chi ha l’appartamento più grande (più millesimi) usufruisce di un’entrata maggiore rispetto ai proprietari di appartamenti più piccoli (per effetto della suddivisione del contributo statale) e una spesa eguale agli altri per pagare i costi di esercizio della Cooperativa.
Secondo Lei è corretto un tale approccio?

Risposta al quesito:
E’ molto improbabile che il “contributo pubblico” fruito dalla Cooperativa non sia vincolato alla destinazione edificatoria e possa legittimamente essere utilizzato anche per le spese senza il rispetto dei canoni di cui al Quadro Tecnico Economico redatto in sede di ammissione al contributo.
Ciò posto, previa verifica del Bando pubblico, occorre rilevare che normalmente il contributo è destinato alla realizzazione edificatoria nel suo complesso e, pertanto, esso va a supportare il costo nel suo completo ammontare, non rilevando la diversa entità del costo per i vari alloggi.

Siamo due soci di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa. Ci accorgiamo nell’anno 2001 che il Presidente del cda, in assenza di specifiche delibere assembleari o del CDA, nell’occasione di un incarico tecnico per un condono, sottoscrive al catasto l’attribuzione di porzioni di aree comuni (terrazzi, locali ad uso comune ed addirittura la sede sociale) ad alcuni soci, tra cui i tre componenti del collegio sindacale.
Si chiedono informazioni e l’ispezione della DPL Provinciale, solo dopo vari accessi, confermerà l’effettiva assegnazione di beni comuni a privati.
Nel frattempo il presidente ci convoca dal notaio per la stipula dei contratti di assegnazione in proprietà. Noi scriviamo al notaio ed al presidente che, al fine di evitare la cristallizzazione degli assetti proprietari, avremmo sottoscritto il contratto solo all’esito delle ispezioni richieste. Il presidente però, conducendo una campagna denigratoria verso di noi, propone la nostra espulsione al cda.
Il CDA delibera l’espulsione nel maggio 2003 e noi proponiamo ricorso al collegio sindacale, nell’ambito della procedura endoprocedimentale prevista dallo statuto e quindi non come collegio arbitrale. I sindaci non concluderanno mai il ricorso e la società ha impugnato lo statuto per sentir dichiarare nulla la clausola che prevede la procedura endoprocedimentale.
Solo nell’anno 2014 è arrivata la sentenza del Tribunale che respinge la richiesta della cooperativa. Nel frattempo la società ci chiede notevoli somme di denaro per addivenire alla stipula dei contratti. Noi ci siamo rifiutati perchè le somme richieste erano prive di titolo. La società ha proposto appello, per il quale ancora ci dobbiamo costituire.
Nel frattempo i soci e gli altri componenti del CDA hanno deliberato di chiudere il contenzioso assegnando l’alloggio, in cambio del reciproco impegno a non proporre azioni di responsabilità. Ciò però non varrebbe nei confronti del presidente, il quale metterebbe nero su bianco di non rinunciare a subire azioni di responsabilità in quanto in passato ci aveva querelato e successivamente alla sentenza di assoluzione, a suo dire, avrebbe fatto ricorso in Cassazione. Coltivando la speranza di un giudizio positivo in Cassazione, in caso di accordo non rinuncerebbe all’azione di responsabilità.
A questo punto siamo a chiedere se, con la delibera di riammissione noi soci, tornando ad avere tutti i diritti fino ad oggi negati, possiamo proporre azione di responsabilità verso l’unico amministratore senza immunità: il Presidente, contestando lui l’ammontare del patrimonio comune ceduto indebitamente ai soci, il danno che ci ha creato assegnandoci l’abitazione dopo 16 anni rispetto agli altri, la mancanza di un regolamento di assegnazione che disciplini le procedure ed i criteri di assegnazione degli alloggi e ripartizione del patrimonio?
Si chiede di valutare la fattibilità dell’azione diretta di responsabilità e l’eventuale costo, qualora Codesto Spett.le Studio sia disponibile per la Provincia di Siena.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, distinguere tra le azioni civilistiche nell’ambito societario e le azioni penali, che sembra siano ancora in via di pronuncia definitiva.
Occorre, inoltre, verificare i termini effettivi della proposta di riammissione, sia dal punto di vista degli obblighi effettivamente imposti ai soci, sia in riferimento ad una non ben chiara rinuncia del presidente all’azione di responsabilità (rinuncia attiva o passiva? Quale effettiva portata?).
Ciò posto, nel caso di accordo con la Cooperativa (delibera del CdA) non è esclusa la possibilità che l’eventuale azione di responsabilità possa essere eseguita solo nei confronti di alcuni e non di altri amministratori.
E’ però, importante, valutare se, rispetto al l’evento dannoso, ci siano ancora oggi i termini per l’esercizio dell’azione di responsabilità (cinque anni dal fatto!).

Gentilissimo avvocato Cannavò, volevo sapere se è lecito da parte di un socio di cooperativa edilizia citare per danni gli altri soci che giustamente non intendono aderire alla sua richiesta di ripristino da gravi difetti costruttivi del suo appartamento (umidità grave proveniente dal garage e dalla facciata non adeguatamente coibentati, questo detto dai periti) in quanto c’è già una vertenza in corso da parte di tutti i soci nei confronti dell’impresa di costruzione (con tanto di perizie e carotaggi già eseguiti), direttore dei lavori, ecc.
Purtroppo Lei sa benissimo che in sede di udienza ci sono sempre dei ritardi e intoppi dove noi possiamo fare ben poco. Noi capiamo la situazione del nostro socio, ma noi altri non possiamo sobbarcarci ulteriori spese o addirittura anticipare i soldi (decine di mila euro a testa) per risolvere un problema che tocca fare all’impresa di costruzione. Tenendo presente che inizialmente la nostra vertenza era stata fatta specificatamente per l’umidità che si creava nei giorni di scirocco sul pavimento dell’interrato del garage, poi col tempo l’umidità risalendo dal garage ha iniziato ad intaccare le mura del nostro socio al primo piano.
Quindi cosa ci consiglia di fare in sede di assemblea che si terrà giovedì prossimo venturo? Con questo La saluto e La ringrazio da parte di tutti noi soci!!!

Risposta al quesito:
Il socio che abbia avuto assegnato l’alloggio affetto da vizi costruttivi ha diritto di agire contro la Cooperativa, contro l’impresa e contro il Direttore dei Lavori per ottenere il risarcimento dei danni.
Il predetto socio non ha diritto all’azione diretta contro gli altri assegnatari per i vizi di costruzione, a meno che sia già sorto il Condominio e il vizio costruttivo riguarda le parti comuni.
In tale ultimo caso il condomino può citare in giudizio il Condominio, che a sua volta, se ricorrono i presupposti, può chiamare in garanzia l’impresa e il D.L..
Il CdA della Cooperativa deve valutare la lamentela del socio dal punto di vista tecnico e quindi rilevare che la Cooperativa è già in causa con l’impresa, sicché per i vizi costruttivi il socio reclamante deve aspettare l’esito del giudizio, a seguito del quale potrà ottenere la quota parte del risarcimento se a lui dovuta.