Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una coop indivisa, sono stati fatti lavori di ristrutturazione sul fabbricato, il costo di tutte le varie voci con l’aggiunta dell’iva e commissioni più parcelle dei professionisti è di 142.824,00 euro finale, diviso per 12 soci (quota pro capite = 11902,00).
Chiedo: la cooperativa nel momento della dichiarazione ai fini irpef al singolo socio deve dichiarare la somma effettivamente versata dal socio (11.902,00), oppure defalcata dall’iva del 10% (vale a dire 11.902 -10% =1.190,2) che dovrò rimetterci nella denuncia irpef.
Se è questa l’ipotesi che mi sembra probabile accada, mi domando: quante volte devo pagare l’iva?

Risposta al quesito:
La detrazione ai fini irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio dei fabbricati è applicabile anche nei confronti dei soci delle cooperative sia a proprietà divisa che indivisa.
L’importo detraibile è pari al 50% dei costi sostenuti nel singolo anno, da distribuire in dieci quote annuali di pari importo. Il limite dei costi (incluse le varie consulenze professionali) su cui poter effettuare la detrazione è pari a 96.000 euro per anno, da riferirsi in ogni caso al singolo immobile, anche qualora i lavori interessino un complesso edilizio.
Come chiarito dall’Amministrazione finanziaria, la detrazione va effettuata sui costi effettivamente sostenuti, come indicati in fattura e, quindi, comprensivi di iva.
Ciò premesso, nel caso prospettato, trattandosi di lavori di ristrutturazione sull’intero fabbricato (o, comunque, su parti comuni), i relativi costi vengono sostenuti dalla Cooperativa, nei cui confronti i fornitori emettono fattura con aliquota iva agevolata.
Tutti gli importi versati (inclusi quelli a titolo di iva) vengono poi riaddebitati dalla Cooperativa ai soci pro quota, i quali sono, in definitiva, onerati di tali costi e, pertanto, beneficiari delle connesse agevolazioni fiscali in quanto “consumatori finali” (la Cooperativa, infatti, opera una partita di giro, tra iva sugli acquisti ed iva sulla fattura al socio).
Conseguentemente, ciascun socio, ai fini della detrazione, potrà indicare nella propria dichiarazione dei redditi il complessivo importo versato alla Cooperativa quale quota parte del costo di ristrutturazione.

Sono socio di una cooperativa edilizia; mi viene chiesto di effettuare il pagamento del penultimo SAL, solo in virtù di un’ appendice al contratto firmata tra il presidente e la ditta costruttrice che ha scorporato dal complesso edilizio un’ abitazione, che il presidente non è riuscito a far prenotare ad alcun socio (poiché l’alloggio era stato in un primo momento prenotato da un socio che in seguito si è dimesso), facendo così aumentare la percentuale delle lavorazioni fino a raggiungere il 90% del totale lavori.
Vorrei sapere se bisogna accettare questo SAL oppure se il SAL è illegittimo e quindi non pagare, visto che il presidente mi dichiarerà moroso se non pagherò.

Risposta al quesito:
Occorrerebbe, innanzitutto, verificare il contratto tra la Cooperativa e l’impresa al fine di comprendere le condizioni concordate tra le parti, il cui contenuto non sembra univoco rispetto a quanto prospettato nel quesito.
Se, infatti, l’alloggio non assegnato è stato realizzato, in tal caso non può verificarsi il caso di un SAL aggiuntivo in quanto i relativi lavori non sono stati eseguiti; se, viceversa, l’alloggio è stato realizzato, in tal caso il valore “aggiuntivo” è ricompreso nel valore d’appalto, senza alcun onere imprevisto per la Cooperativa. In tale ipotesi, tuttavia, le risorse necessarie per la copertura del costo dell’alloggio non assegnato devono essere recuperate presso i soci esistenti.
Questi ultimi, per il buon andamento del programma costruttivo, devono procedere alle anticipazioni, che verranno loro rimborsate al momento in cui l’alloggio sarà assegnato al nuovo socio. Va precisato che il valore dell’alloggio resta nella disponibilità della Cooperativa sino all’assegnazione, sicché i soci che eseguono l’anticipazione sono garantiti dal valore medesimo esposto in bilancio.

Sono socio di una cooperativa libera (nessun finanziamento regionale) la mia domanda è se è possibile da subito destinare l’alloggio a studio professionale medico e se in qualche modo si può proibire la variazione di destinazione d’uso nel futuro.

Risposta al quesito:
Si deve presumere che l’immobile di cui trattasi venga assegnato con atto pubblico come alloggio ad uso abitativo.
Per la modifica dell’originaria destinazione d’uso occorre verificare il regolamento urbanistico comunale, ma, con una apposita istanza non dovrebbero esserci ostacoli al relativo accoglimento.
Ciò che occorre, però, controllare se la Cooperativa ha stipulato una Convenzione con il Comune, in base alla quale gli alloggi realizzati devono avere esclusivamente la destinazione abitativa.

Gentilissimo avvocato, grazie della chiarezza della sua risposta del 15.12.2017.
Per avere conferma di aver compreso, Le domando: dunque, a seguito del rogito, non posso in alcun modo concordare con la Cooperativa l’annullamento del rogito (o altre formule per recedere dalla proprietà e dalla cooperativa) in ragione della mia incapacità di far fronte all’aumento del prezzo (avvenuto dopo il rogito)?
L’alternativa sarà il pignoramento e la successiva messa all’asta del “mio” immobile?

Risposta al quesito:
Gli “accordi” intervengono con la volontà di entrambe le parti e, pertanto, sono sempre possibili. E’, tuttavia, presumibile che la Cooperativa non abbia alcun interesse alla retrocessione dell’atto, a meno che le venga prospettato un “utile” (facilmente immaginabile con un abbattimento consistente del prezzo e sempre che abbia il socio subentrante a cui cedere l’immobile).

Sono il Presidente di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, abbiamo deciso di modificare il nostro statuto, per consentirci di assegnare ai nostri soci, appena possibile, l’appartamento in proprietà individuale. Quale maggioranza occorre per la modifica?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di finanziamento pubblico, la trasformazione da proprietà indivisa a proprietà divisa è consentita a norma della Legge n. 179 /1992, detta Legge Botta.
La predetta normativa, tra l’altro, statuisce che il quorum minimo dell’assemblea non può essere inferiore al 60% dei soci assegnatari.
Se la Cooperativa non è vincolata dal finanziamento pubblico, in tal caso si applicano le maggioranze previste per le assemblee straordinarie (più del 50% dei soci in prima convocazione; più di 1/3 dei soci e 2/3 dei voti dei presenti in seconda convocazione), se lo Statuto non prevede limiti più elevati.

Sono socio e proprietario di una quota di una cooperativa edilizia. L’immobile è stato completato e assegnatomi con regolare rogito notarile nel 2014. Ho pagato completamente i costi di costruzione e assegnazione. La Cooperativa è in fase di liquidazione (il liquidatore è l’ex amministratore).
I bilanci, considerando crediti e debiti, sono in ordine. Malgrado ciò, per ulteriori vicissitudini (es. causa con il Comune), la cooperativa sta richiedendo un ulteriore impegno economico. Trovandomi indisponibile a operare questi ulteriori versamenti la Cooperativa mi ha fatto causa. Tralasciando il merito della causa, il punto nodale è che io desidererei recedere (!), restituendo l’immobile rogitato e rientrando in possesso del denaro versato. Però le uniche due possibilità di recesso, da Statuto, sono: A) per insolvenza (caso mio!), ma tale recesso è sub conditio (!) al subentro di un nuovo socio; B) trasferimento della mia quota ad altri, con medesimi requisiti (in questo caso, in teoria, la cooperativa si limiterebbe a vagliare o, con il silenzio assenso, trascrivere il trasferimento della quota ad altri).
Allo stato attuale ho tentato entrambe le vie senza ottenere nulla (se non il fatto che per ora abbiano desistito dal procedere nella causa).
A) Ho chiesto il recesso, sono trascorsi i 60 giorni senza risposta. Ma il recesso non è “completo”, in quanto potrò uscire e vantare il mio credito solo al subentro del nuovo socio (che la cooperativa non ha nemmeno cercato). Quindi, di fatto, temo di non aver ottenuto nulla…
B) ho trovato persone interessate all’acquisto / trasferimento della mia quota ma la cooperativa, banalmente, raffredda chi già nutre delle perplessità. Per dirla in due parole, mi fa “fuggire” gli acquirenti che, seppure interessati, prima di acquistare le quote di una cooperativa, vorrebbero delucidazioni e l’accesso agli atti della stessa. L’ostruzionismo della cooperativa non è dimostrabile. Allo stato attuale ho solo una decina di raccomandate alle quali non ho ricevuto risposta come unici elementi attestanti la scarsa correttezza/collaborazione della Cooperativa.
Riassumendo: mi fanno causa perché non posso dare di più ma non mi fanno uscire, continuando a tenermi “prigioniero”.
Potrei fargli causa ma temo un esisto incerto: alla fine il mio recesso non ha avuto luogo per mancanza del socio ed il trasferimento non ha avuto luogo per apparente mancanza di concretezza degli acquirenti che non vogliono comprare (diciamo che, come suol dire, acquisterebbero la “gatta nel sacco”, giusto un pazzo entrerebbe in una cooperativa senza aver visionato nulla).
Ho anche tentato la via della “diffida ad adempiere” in raccomandata (per alcuni obblighi contrattuali -non importantissimi- contenuti nei due contratti: di prenotazione e rogito notarile), con l’intento di risoluzione di questi due contratti. La Coop non ha risposto e un paio di avvocati mi hanno spiegato che tale diffida non è efficace in questo caso. Capisco lo scopo mutualistico e la solidarietà ma qui io sono obbligato ad essere solidale con un “nemico”, a mie spese?
La ringrazio per i chiarimenti e l’inquadramento che vorrà fornirmi in questa sede.

Risposta al quesito:
C’è molta confusione e occorre, innanzitutto, mettere un poco di ordine.
Se il socio ha acquistato l’immobile ciò vuol dire che è pieno proprietario e, pertanto, ne può disporre al meglio.
E’ però probabile che nel rogito la Cooperativa abbia effettuato la riserva di prezzo in ordine ai costi del terreno (causa con il Comune?) non ancora definiti e per i quali il socio assegnatario si è obbligato alla rifusione.
Vi sono, poi, i costi di gestione della Cooperativa sino alla sua estinzione, a cui il socio assegnatario è obbligato pro quota.
Nell’ottica che precede, non ha senso parlare di subentro di altro socio, in quanto l’immobile è già nella proprietà del socio e, dunque, rispetto allo stesso la Cooperativa non ha più alcun dominio e non potrebbe trasferirlo al subentrante.
Esiste, viceversa, il credito della Cooperativa verso il socio assegnatario, ciò in ragione del residuo prezzo (da verificare!) di assegnazione dell’alloggio, presumibilmente per il prezzo del terreno; nonché le spese generali, a cui il socio assegnatario è obbligato pro quota sino all’estinzione della Società.
In ordine alla domanda di recesso, essa deve essere riscontrata dal CdA e, in caso di rigetto, il socio deve opporre la delibera nei trenta giorni successivi alla notifica, enunciando le sue ragioni di fatto e di diritto; nel caso in cui il CdA non riscontri la domanda di recesso, essa deve intendersi accolta. In quest’ultimo caso il socio avrebbe il vantaggio di potersi esonerare esclusivamente delle spese generali di gestione.