Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia. Nel momento in cui sono subentrato l’immobile a me assegnato era parzialmente realizzato e i lavori erano sospesi.
L’impresa, visto che non rispondeva all’invito di riprendere i lavori, venne sostituita da altra società. Al momento della sostituzione venne redatto dalla direzione lavori uno stato di consistenza descrittivo e una liberatoria che venne firmata dall’impresa uscente.
Con la ripresa dei lavori l’impresa edile subentrante rilevò diversi errori costruttivi e difformità rispetto al capitolato. In esito a ciò la direzione lavori ha redatto una relazione con annesse fotografie chiedendo all’impresa uscente di provvedere. Tra le problematiche rilevate vi erano infiltrazioni dal terrazzo e il carotaggio dello stesso evidenziò la mancanza della copertura termica.
Trascorsi più di 90 giorni, dovendo procedere con i lavori e avendo ravvisato tra i vizi la mancata copertura termica del terrazzo ho, a mezzo pec, informato la cooperativa e la direzione lavori che avrei intrapreso a mie spese il rifacimento del solaio e di altre problematiche ritenendo indenne per il momento la cooperativa. Tutti i pagamenti sono stati fatti con bonifico. La cooperativa e la direzione lavori alla mia comunicazione non ha fatto seguire alcuna indicazione. Ad oggi siamo pronti per effettuare i rogiti.
Posso recuperare i costi maggiori da me sopportati. Vi è una responsabilità?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, rilevare che, nel caso di specie vi è certamente la responsabilità dell’impresa originaria , ma anche del Direttore dei Lavori, obbligato a vigilarne l’esecuzione.
Ciò posto, occorre verificare se sussistano anche le responsabilità dell’impresa subentrante, la quale ha accettato l’appalto dopo avere controllato le opere (a tal fine occorre esaminare i contratto di appalto).
Occorre, infine, esaminare il rapporto che si è instaurato tra il socio e la Cooperativa in ordine ai costi dal primo sostenuti; in particolare se i versamenti del socio sono stati eseguiti in favore della Cooperativa, la quale ha gestito i lavori, in tal caso tutti i versamenti devono essere conteggiati nel prezzo e, per la parte ad esso esuberante, vanno rimborsati al socio assegnatario.
I vizi e difetti costruttivi, infatti, devono essere sopportati dalla Cooperativa (intera compagine sociale) la quale si deve tutelare verso i soggetti responsabili (impresa e Direttore dei Lavori).
Se la tutela non è eseguita o non è più eseguibile, dei relativi danni rispondono gli amministratori per la mancata diligenza nell’attuazione del mandato loro conferito.

Sono socio di una cooperativa edilizia (a fondi agevolati dalla Regione siciliana ) composta da dodici alloggi che per regola sui finanziamenti non può superare i 110 mq. Mi è capitato di chiedere una visura catastale dei Sub della nostra particella, ed ho notato che otto alloggi hanno una rendita catastale di euro 464,81 (categoria A/2), mentre gli ultimi piani risulta un valore di rendita catastale di euro 542,28.
La domanda che mi pongo, ma i valori dei singoli alloggi non dovrebbero essere tutti uguali? Quindi avere, ognuno dei dodici, lo stesso valore?

Risposta al quesito:
La rendita catastale è un indice fiscale che varia in ragione di diversi parametri, tra cui il più eminente è quello della superficie abitabile. Da una visura catastale si possono rilevare le diverse superfici degli alloggi e nel caso esse siano uguali occorrerebbe verificare gli altri parametri dichiarati in sede di catastazione.

Sono un socio assegnatario di cooperativa che è in stato di LCA. Il commissario liquidatore chiede che l’immobile che abito (non ho reddito e non ho dove abitare , essendo disoccupato) deve essere rilasciato tra 15 gg perché a suo dire essendo abitato non può essere facilmente venduto all’asta. Premetto pure che una prima volta mi ha chiesto il rilascio, ma mi ha fatto sottoscrivere a verbale che mi impegnavo ad acquistare prima del prossimo accesso e termine per il rilascio, concedendomi tre mesi per trovare la liquidità necessaria per acquistare l’immobile.
Premetto pure che mi ha anche fatto firmare che le somme giá a suo tempo da me versate quale acconto pari a 20.000 euro ed ammesse al passivo del procedimento di liquidazione, al chirografo, non possono essere compensate nel caso di acquisto.
Chiedo se esiste una tutela per l’assegnatario in tali casi, quantomeno per continuare ad abitare l’immobile, e quali azioni posso esperire nel caso in cui a suo tempo non è stata rilasciata la fideiussione per futura costruzione. E, comunque, se esistono ulteriori rimedi.

Risposta al quesito:
Ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare il Liquidatore può sciogliersi dal contratto di prenotazione dell’alloggio; in tal caso il socio diventa creditore vero la Procedura delle somme versate a titolo di anticipazione sul prezzo di assegnazione e perde ogni diritto sull’alloggio.
Nel caso di specie sembra che il Liquidatore, in un primo tempo non si sia sciolto dal contratto e lo abbia integrato con nuove convenzioni inerenti i tempi e le modalità di pagamento del prezzo.
Se il socio non ha rispettato le predette convenzioni, egli stesso non ha alcun titolo per occupare l’alloggio.
Il Liquidatore può dare corso al giudizio ordinario per il rilascio dell’immobile e il risarcimento del danno, ma può anche ottenere un sequestro giudiziario che accelererebbe i tempi dello spossessamento dell’immobile medesimo.

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha realizzato 12 alloggi di cui 6 ubicati a piano terra con ingressi indipendenti e 6 dislocati su piani secondo e terzo.
Per sanare degli abusi edilizi realizzati nel corso degli anni, non avendo mai ottenuto l’agibilità, il Comune ha imposto l’installazione dell’ascensore.
Il consiglio di amministrazione ha proposto la ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali comportanti, su un importo di euro 28.000, 300 euro per i 6 soci degli alloggi dislocati a piano terra e circa 4.500 per i restanti soci (cifre approssimative) per evidenziare la differenza notevole della ripartizione.
Lo scrivente sostiene, invece, che la suddetta ripartizione deve essere effettuata in parti uguali, visto che trattasi di una sanatoria.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie vige il principio della parità di trattamento dei soci, sicché ciascuno di loro deve versare il corrispettivo in proporzione alla prestazione mutualistica ricevuta, in modo che nessuno abbia un vantaggio economico a discapito di altri.
Nel caso di specie, il CdA ha proposto la ripartizione delle spese di installazione degli ascensori in conformità alle tabelle millesimali, che dovrebbero rispettare della destinazione d’uso del bene e del maggiore vantaggio di alcuni fruitori rispetto ad altri.
Se nei fatti, il parametro utilizzato dal CdA rispetta il principio della proporzionalità dei costi all’entità della prestazione mutualistica ricevuta da ciascun socio, in tal caso l’operato degli amministratori sembra corretto.
Il problema della “sanatoria” non appare comprensibile, posto che la prescrizione del Comune nulla toglie e nulla aggiunge alla metodologia di ripartizione dei costi in proporzione alla prestazione effettivamente ricevuta.

Ho interrotto da maggio 2017 il mio rapporto con una cooperativa di servizi per lo spettacolo, in modo consensuale e su loro proposta. Rimane però una fattura a quanto pare non pagata da un cliente per cui ho svolto un lavoro insieme ad altri tre colleghi associati, di circa 9.000 euro (di cui solo 2000 pagati come anticipo), ora che sono fuori coop (e dopo mesi di silenzi da parte loro), ho chiesto di essere pagato, per la mia percentuale, che d’accordo con gli atri ex collaboratori è stata quantificata in euro 1.500 netti.
La domanda: è mio diritto chiedere questi soldi, ora che non sono più socio e non avendo garanzie di essere ricontattato da questa cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, distinguere tra il rapporto intrattenuto come socio e il rapporto contrattuale per prestazioni rese alla Cooperativa da esterno.
Nel primo caso, il socio ha svolto lavoro dipendente nell’ambito del rapporto sociale e, pertanto, occorre verificare il saldo dei reciproci debiti e crediti tra la Cooperativa e l’associato.
Se il saldo è a favore di quest’ultimo, lo stesso è tutelato dalle norme sul lavoro dipendente e, se può provare il proprio credito, può ottenere un decreto ingiuntivo emesso dal Giudice del Lavoro.
In tal caso, tuttavia, è necessario esaminare il deliberato che ha sancito la cessazione del rapporto di lavoro, in quanto se esso ha imposto un qualche versamento a carico del socio, in mancanza di opposizione da parte di quest’ultimo, la Cooperativa può chiedere la compensazione del proprio debito di lavoro con il credito vantato in ragione del deliberato medesimo.
Nell’altra ipotesi, quella del libero rapporto esterno, cioè privo di vincolo sociale, il creditore può ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti della Cooperativa, a condizione che possa provare per iscritto il proprio credito (ad esempio con il contratto); nel caso contrario può instaurare un giudizio ordinario per ottenere la sentenza di condanna della Cooperativa debitrice.

Il quesito è il seguente: Tizio molti anni fa ha ottenuto in provincia di Taranto un alloggio a proprietà indivisa con riconoscimento di un contributo semestrale. Lo stesso ha abitato lì sino al febbraio 1992 per poi farvi ritorno nel dicembre 1998, circa sei anni e mezzo dopo. Nel 2015 riceve una nota da parte della Regione Puglia con la quale si intima il recupero della contribuzione dal 1992 sino all’estinzione del mutuo in quanto il diritto alla contribuzione stessa è cessato al momento dell’inadempienza dell’abbandono dell’alloggio sociale.
Possono chiederne la restituzione?
L’abbandono dell’alloggio e il successivo rientro costituisce inadempienza tale da far perdere il diritto al contributo anche una volta rientrato?
Il diritto a chiedere la restituzione non è a prescrizione decennale?

Risposta al quesito:
Da quanto enunciato si può comprendere che la Regione Puglia ha revocato il contributo pubblico in ragione della presunta mancanza del requisito essenziale della residenza nell’alloggio da parte dell’assegnatario. Occorrerebbe, però, approfondire se l’allontanamento dall’alloggio si possa effettivamente considerare rinuncia alla residenza ovvero se esso sia stato dettato da momentanee esigenze familiari o di lavoro.
Per quanto riguarda la prescrizione inerente alla restituzione del contributo percepito, essa è decennale e decorre dalla estinzione del mutuo e dalla conseguente cessazione del contributo.