Cooperative: casi e soluzioni

La nostra è una cooperativa edilizia a diritto di proprietà divisa, formata da 12 soci. Sono stati costruiti 12 alloggi ed è stato fatto il fine lavori ed 8 soci vi abitano. Si sta procedendo alla ripartizione del mutuo con la banca.
Il presidente verbalmente ha detto che farà l’atto solo a chi è in regola secondo lui. Io mi sono informato da un altro notaio che mi ha riferito, che è molto complicato se l’atto non si fa a tutti.
Io faccio parte del CDA formato da 3 consiglieri. Posso oppormi, in quanto voglio che si faccia l’atto a tutti e dodici?

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico delle Cooperative edilizie è a prestazioni corrispettive, sicché il socio versa il prezzo di assegnazione e la Società assegna l’alloggio.
In ragione del principio che precede, il CdA assegna gli alloggi esclusivamente ai soci in regola coni versamenti.
In alternativa il CdA può assegnare con la riserva di prezzo, che sostanzialmente costituisce una sorta di ipoteca sull’alloggio.
Non sussiste alcuna difficoltà alle assegnazioni di una parte degli alloggi, in quanto i relativi atti possono essere eseguiti singolarmente.
Le eventuali contestazioni del socio in ordine alla regolarità dei versamenti a lui accreditati devono essere fatti valere con separate azioni giudiziarie (di diverso tipo), ovvero amministrative (vigilanza sulle coop).

Sono assegnatario di abitazione da parte di una coop, e dopo aver versato alla predetta circa 50.000 euro, la stessa abitazione è stata venduta all’asta per debiti della coop verso creditori. Naturalmente pagando quanto dovuto, è possibile recuperare la somma versata?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se la Cooperativa ha un residuo patrimonio (immobiliare) in grado di soddisfare il credito del socio, sia in ordine alla restituzione delle somme versate che in relazione al risarcimento dei danni subiti.
Se esiste la capienza economica, il socio può agire contro la Cooperativa, preventivamente in sede cautelare (sequestro conservativo) al fine di bloccare il patrimonio e avere una garanzia di solvibilità.
Se tale capienza non esiste, in tal caso il socio deve verificare se esistono i presupposti per agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori (ad esempio per atti di dismissione del patrimonio sociale) al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.
I presupposti della responsabilità degli amministratori vanno verificati mediante l’esame degli atti sociali, in particolare dei bilanci annuali, al fine di individuare eventuali atti illeciti dagli stessi compiuti.

Gentile avvocato, in una cooperativa edilizia viene presentata la contabilità finale e le tabelle millesimali, da ciò vengono suddivisi anche i costi extra sostenuti per ultimare le opere, viene dato però un valore uguale a pertinenze costruite in maniera differente e ad alloggi con differenze negli impianti idraulici ed elettrici, è corretto secondo Lei questo modo di agire?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative in generale vige il principio di parità di trattamento dei soci, sicché ciascuno di loro deve sopportare gli oneri in ragione dei servizi che riceve, in modo che non si verifichi un vantaggio di alcuni a discapito di altri.
Nelle Cooperative edilizie, inoltre, il principio mutualistico si basa sue prestazioni corrispettive, le une consistenti nel prezzo pagato dal socio, le altre inerenti all’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa.
Alla luce dei principi che precedono, ciascun socio assegnatario deve versare il prezzo in proporzione del valore dell’alloggio ricevuto, altrimenti alcuni soci verrebbero avvantaggiati e altri danneggiati. Tale disparità è vietata dalla legge.

Avrei bisogno di un parere per capire come agire.
Sono socio di una cooperativa dal 2011 a cui è stato assegnato un lotto misto (sotto la palazzina ci saranno dei locali commerciali). La cooperativa è andata in trattativa con il costruttore assegnatario dei locali commerciali perchè era auspicabile che la casa fosse costruita dallo stesso, ma quest’ultimo ha sparato cifre esagerate per la costruzione. Di li si è entrati in una sorta di contenzioso e si è chiesto al Comune di intervenire per regolare la situazione.
Sono stati versati dai soci nelle casse del Comune cifre considerevoli pari a 25.000 € a socio per le opere di urbanizzazione dell’area in cui sorgerà la palazzina (area con 21 cooperative) ma non c’è stato il formale passaggio di convenzionamento pertanto la cooperativa non è ancora proprietaria del lotto assegnato.
Noi come soci, vista la situazione di stallo, abbiamo prodotto formale lettera di recesso dalla cooperativa e oramai sono trascorsi due anni. Vorremmo ora però rientrare in possesso di quei 25.000 € in quanto stiamo acquistando casa, come possiamo fare? Abbiamo diritto ad avere questi soldi indietro o dobbiamo aspettare che la situazione si sblocchi anche se ci vorranno anni?

Risposta al quesito:
Quanto esposto nel quesito non sembra puntuale, posto che il versamento di somme al Comune, nell’entità dichiarata, presuppone che sia stata stipulata la Convenzione per l’assegnazione del terreno e che sia stata pagata l’indennità di esproprio.
Il rapporto tra Cooperativa e Comune, tuttavia, resta estraneo alla situazione dei soci receduti, i quali hanno diritto al rimborso delle somme versate a titolo di anticipazione dei costi di costruzione, mentre dal Sodalizio possono essere trattenute le spese generali e la tassa di ammissione (ove prevista dallo Statuto).
Si deve presumere che il Consiglio di amministrazione non ha rigettato la domanda di recesso o, comunque, che l’abbia accolta implicitamente per mancato riscontro.
Occorre, poi, che con la domanda di recesso il socio abbia anche formulato la richiesta di rimborso, in assenza della quale potrebbe essere decaduto dal diritto (se previsto dallo Statuto).
Sul presupposto della regolarità del recesso, il socio interessato deve immediatamente dare corso all’azione giudiziaria per la condanna della Cooperativa alla restituzione delle somme, formulando in corso di giudizio la domanda cautelare di sequestro conservativo del patrimonio sociale.
Occorre, infine, verificare se ricorrono anche le responsabilità degli amministratori per atti illeciti o illegittimi, in ragione dei quali essi stessi potrebbero rispondere personalmente verso i soci danneggiati.

Sono socio di una cooperativa di alloggi dove quasi tutti i soci hanno fatto l’atto notarile, ma per colpa di pochi che hanno dei difetti agli alloggi e non trovano accordo con il costruttore non hanno intenzione di fare l’atto.
Il presidente ha specificato che la cooperativa si può sciogliere solo quando tutti i soci hanno firmato l’atto e sembra che non si riesca a sciogliere. Questo significa che tutti i soci stanno continuando ad affrontare tutte le spese della cooperativa mensili e annuali.
Volevo chiedere se i soci che hanno provveduto a tutte le spese possono ritenersi danneggiati da quelli che si ostinano a non provvedere all’atto, chiedendo a loro di provvedere alle spese per tenere la cooperativa aperta, la quale non si può chiudere per loro colpa.

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico è a prestazioni corrispettive, sicché il socio prenotatario è obbligato a versare il prezzo e la Cooperativa è obbligata all’assegnazione dell’alloggio realizzato a regola d’arte.
In presenza di vizi e difetti costruttivi i soci prenotari hanno diritto a rifiutare la stipula dell’atto di assegnazione definitiva, a condizione che coltivino l’azione nei confronti della Cooperativa, la quale deve chiamare in garanzia il costruttore.
Le spese generali che si producono nelle more del giudizio possono essere oggetto di separato giudizio risarcitorio, i cui effetti di condanna si riversano sui soggetti di cui verrà accertata la responsabilità (costruttore in presenza di vizi, soci in assenza dei vizi).
Occorre però che la Cooperativa ponga in essere le adeguate intimazioni, mettendo in mora sia i soci (in ordine alla puntuale e tempestiva denuncia dei vizi), sia il costruttore (in ordine alla eliminazione dei vizi medesimi). Verso entrambi i soggetti la Cooperative deve riservarsi il risarcimento dei danni subiti.

Egr. avvocato, nel ringraziarLa per la risposta relativa al mio precedente quesito, Le porgo la seguente ulteriore domanda: quale provvedimento deve fare il Dirigente del personale di un Ente pubblico locale qualora viene a conoscenza che un dipendente ha svolto da anni e continua a svolgere l’incarico di Presidente del consiglio di amministrazione di una società cooperativa edilizia per azioni senza che lo stesso sia stato autorizzato?

Risposta al quesito:
Al socio può essere richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, con cui attesti di svolgere la predetta attività quale socio del sodalizio e senza percepire alcuna retribuzione.