Cooperative: casi e soluzioni

Scrivo perché io e mia moglie abbiamo dato le dimissioni da una cooperativa abitativa a causa del notevole prolungarsi dei tempi di realizzazione (attualmente i lavori sono bloccati) e avendo la necessità di un appartamento più grande rispetto a quello dove viviamo, perché abbiamo appena finalizzato un altrettanto lunghissimo percorso di adozione.
Le dimissioni regolarmente comunicate sono state accettate e dopo qualche mese è subentrato un nuovo socio. Ora, noi abbiamo versato due acconti con IVA al 10%, perché già possediamo un appartamento acquistato come prima casa. Il nuovo socio è subentrato con una quota inferiore e pagando IVA al 4%. Quindi la quota da lui versata non copre la nostra e allo stesso modo gli importi dell’iva sono differenti.
I gestori della cooperativa ci dicono che possono restituire la quota versata, ma, a causa del fatto che è passato più di un anno dall’emissione delle fatture, non è possibile per loro “recuperare l’iva” e quindi il relativo ammontare non ci verrebbe restituito.
A partire dal presupposto che mi sembra evidente non ci sia alcun intento elusivo (chiediamo ci venga restituito quello che abbiamo versato per un bene di cui non possiamo beneficiare), credo il nostro caso rientri nella tipologia di situazione dell’evento che incide sul rapporto contrattuale, come descritto dal DPR 633/72 art. 26 comma 2. Il regolamento della cooperativa prevedeva la possibilità di recesso, le dimissioni sono state regolarmente richieste e accettate, e non é sopravvenuto alcun accordo differente da quanto pattuito.
La somma degli acconti é piuttosto importante e di conseguenza anche la relativa iva. Inoltre, dopo quasi un anno dalle dimissioni, ripeto, regolarmente accettate, non siamo stati liquidati nemmeno della quota di capitale.
Vorrei cortesemente richiedere un Suo parere in merito a questo caso e in particolare all’utilizzo da parte della cooperativa del comma 2 dell’art. 26 del DPR 633/72 sopra menzionato, per chiedere ci venga rimborsata l’intera somma versata comprensiva sia della quota di capitale che dell’iva versata.

Risposta al quesito:
Il quesito proposto prospetta tre ipotesi:
a) l’originario accordo prevede il possibile recesso a causa della perdita dei requisiti soggettivi;
b) il recesso si è verificato a seguito di fatti sopraggiunti, quali le nuove esigenze familiari ovvero il prolungarsi dei lavori realizzativi per motivi   obiettivi, non previsti né prevedibili;
c) il recesso è conseguente alle inadempienze della Cooperativa, ivi comprese quelle inerenti al protrarsi ingiustificato dei lavori;
Nel primo caso la fattura di emissione non subisce l’influsso del tempo e, pertanto, il socio ha diritto all’integrale rimborso.
Nel secondo caso il recesso ha natura negoziale modificativa del precedente contratto sociale e, pertanto, la fattura sconta il regime temporale, sicché il socio non ha diritto al rimborso dell’iva versata in eccedenza.
Nel terzo caso, il recesso è conseguenza dell’inadempimento della Cooperativa, sicché il socio ha diritto al rimborso integrale, non già per la normativa fiscale che rimane immutata, ma per il diritto al risarcimento del danno causato dalla Cooperativa.
In dettaglio la disciplina fiscale può essere riassunta come segue:
Relativamente alle operazioni per cui è stata emessa fattura che, successivamente alla registrazione, siano venute meno in tutto o in parte o di cui si sia ridotto l’imponibile a seguito di “dichiarazione di nullità, annullamento, revoca, rescissione o risoluzione e simili” verificatisi a seguito di sopravvenuto accordo tra le parti, è possibile, ai sensi dell’art. 26 III comma, del DPR 633/1972, operare le corrispondenti variazioni in diminuzione dell’imposta o dell’imponibile soltanto entro un anno dall’emissione della fattura stessa (ipotesi derogativa alla disciplina generale che non prevede limiti temporali per l’emissione delle note di variazione ai fini iva).
Nel caso prospettato gli importi versati sono stati corrisposti dai soci alla cooperativa a titolo di acconto sull’immobile prenotato (ipotesi assimilabile al pagamento effettuato dal promissario acquirente in sede di contratto preliminare). Successivamente i soci medesimi hanno proposto le proprie dimissioni (rinunciando, quindi, all’acquisto dell’alloggio prenotato) che sono state accettate dalla Cooperativa.
Salvo l’esito di un maggiore approfondimento delle diverse succitate ipotesi, sembra prevalere il caso b sopra prospettato, secondo il quale l’operazione imponibile ai fini iva (consistente nella promessa di cessione dell’alloggio) sarebbe venuta meno a causa del “sopravvenuto accordo delle parti” di cui al succitato art. 26. Accordo rappresentato, nel caso di specie, dall’atto di recesso posto in essere dai soci prenotatari per fatto sopraggiunto, nonché dalla conseguente accettazione da parte della Cooperativa.
In tal caso, le fatture emesse in favore dei soci non potrebbero essere rettificate dalla Cooperativa mediante nota di variazione in diminuzione, essendo ormai decorso il termine tassativo di un anno dall’emissione.
Per quanto riguarda, invece, il rimborso delle anticipazioni inerenti all’imponibile dei costi, va precisato che, trattandosi di credito inerente il rapporto mutualistico esso è liquido ed esigibile con l’accoglimento del recesso. Occorre, però, verificare le disposizioni dello Statuto che possono regolare diversamente il rimborso dei crediti dei soci receduti ed i relativi tempi.
E’ bene che il socio creditore formuli l’adeguata messa in mora della Cooperativa, ciò anche al fine della decorrenza degli interessi.

Sono stato recentemente nominato presidente di una Cooperativa a proprietà indivisa, quest’ultima già da tempo si è dotata di un regolamento interno, in particolare per la gestione delle parti in uso comune dell’edificio, approvato dalla assemblea dei soci è verbalizzato.
Questo regolamento deve essere firmato in ogni pagina dal Presidente e dal Segretario?
Se la risposta è affermativa, quale strada devo percorrere per costringerli a firmare, avendoli più volte sollecitati verbalmente?

Risposta al quesito:
Si deve dedurre che il Regolamento è stato predisposto dal precedente Consiglio di amministrazione e approvato dall’Assemblea regolarmente convocata.
In tal caso, soprattutto se il Regolamento è stato verbalizzato nel libro delle adunanze assembleari, non è necessario che esso venga materialmente firmato dal pregresso presidente e dal segretario.
Se anche il verbale di assemblea non è stato firmato, in tal caso sarebbe opportuno convocare una nuova assemblea per la ratifica del Regolamento, specificando nel verbale che la decorrenza ha inizio dalla prima approvazione.

In caso di licenziamento da parte della cooperativa di tipo B per cui ho lavorato, posso avere diritto a ricevere l’indennità di disoccupazione pur essendo da un anno in aspettativa per motivi familiari e precedentemente in maternità?
In pratica non ho lavorato negli ultimi 24 mesi.

Risposta al quesito:
Tra i lavoratori dipendenti in stato di disoccupazione involontaria che possono beneficiare dell’indennità denominata NASPI (Nuova prestazione di Assicurazione Sociale per l’Impiego) vi sono anche i soci lavoratori di cooperative con rapporto subordinato.
Occorre però tener presente, in via generale, che tra i requisiti necessari per poter fruire della NASPI vi è anche quello “lavorativo”, secondo cui, ai fini dell’accoglimento della domanda, il richiedente deve fornire la prova di aver svolto almeno trenta giorni di lavoro effettivo nei dodici mesi antecedenti all’inizio del periodo di disoccupazione (rimanendo ininfluente la durata oraria della prestazione lavorativa per ciascuna giornata).
Qualora, tuttavia, durante il predetto periodo di dodici mesi si verifichino, o comunque siano già in corso, gli eventi espressamente previsti dalla normativa (tra i quali l’aspettativa non retribuita per motivi politici e sindacali, il congedo parentale, il congedo obbligatorio di maternità purché all’inizio dell’astensione risulti già versata o dovuta la contribuzione), l’arco temporale all’interno del quale andrà dimostrato il possesso del requisito lavorativo aumenterà in misura pari alla durata degli eventi medesimi.
Nel caso prospettato, in base alla sequenza temporale dei fatti descritti ed in assenza di maggiori informazioni sulle circostanze concrete, non sembra soddisfatto il requisito lavorativo previsto per la fruizione della NASPI.

Sono un socio assegnatario di una cooperativa edilizia da 15 anni. Domanda: se vendo la casa posso avere un’altra casa sempre in cooperativa?
Io sono il presidente della cooperativa.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di finanziamento pubblico, in tal caso l’assegnatario non può aspirare alla nuova agevolazione.
Se la Cooperativa non ha avuto alcun contributo e/o finanziamento pubblico, per la nuova assegnazione occorre verificare se la seconda Cooperativa ha beneficiato o meno di fondi pubblici: nel primo caso scattano le limitazioni dei requisiti soggettivi imposti dalla legge di finanziamento (ad es: impossidenza, idoneità alloggio per i nucleo familiare, reddito da immobili etc.); nel secondo caso non ci sono limitazioni e il socio può fruire della seconda assegnazione.

Grazie mille per il quesito del 22/08 a cui ha subito risposto! Risposta però che mi ha mandata in panico!
Mio marito è socio ed il mio mandato di Presidente è a titolo gratuito! Siamo una cooperativa edilizia per azioni. Nelle casse sociali non c’è nulla da anni ormai! Sto anticipando anche io soldi e sto impazzendo da 8 mesi a studiare sempre a titolo gratuito tutti i faldoni societari di 30 anni ad oggi! Ho accettato l’incarico perché se non lo avessi fatto, saremmo ricorsi al Presidente esterno nominato dal Tribunale con ulteriori aggravi di costi. Con cassa vuota, come mai avremmo fatto?
Ho accettato lavorando gratuitamente perché pensavo che ne saremmo usciti! Non avendo però mai partecipato a riunioni o letto carte sociali non avrei mai immaginato di ritrovarmi intrappolata senza via di fuga. Sono avvocato non però esperto nè in cooperative né materia societaria!
Da avvocato pensavo di riuscire a gestire il tutto perché abbiamo sempre pensato che riuscendo ad assegnare l’ultimo appartamento avremmo risolto. Ho cercato di trovare un socio per assegnare ultimo immobile ma in 6 mesi nessuno!
Ora ricorrendo ad agenzia, come detto c’è una proposta che tiene conto però del mercato e non del prezzo originario! Qui tutti vogliono vendere l’ultimo immobile che ormai è finito e sta qui da 7 anni di cui noi paghiamo spese! Solo così potremmo far cassa e quanto ai soci morosi-esclusi, si è sempre parlato di “danni da loro arrecati”.
Io per prima però non so a chi far quantificare danni e come! Un ingegnere? Un avvocato esperto in cooperative? Chi e come? È evidente che se avessero rogitato con atto definitivo, mai oggi avremmo dovuto vendere!
Ora però dalla Sua risposta leggo che vendendo sarei responsabile io di dismettere il patrimonio sociale con responsabilità personale!? E come dovremmo mai fare? Se non io con l’avallo di cda e soci, chi quindi può vendere questo ultimo appartamento il cui prezzo originario di assegnazione è irrecuperabile per il mercato attuale?
Inoltre c’è anche un preavviso di iscrizione ipotecaria che dipende dal 1 ricorso pendente in Commissione tributaria! In pratica se perdiamo ricorso iscrivono anche ipoteca! Inoltre ci sono anche problemi con gli espropri!
Cosa devo fare per non rispondere io che mai ho toccato 1 euro e sto da 8 mesi impazzendo a titolo gratuito facendo salti mortali e facendo da tuttofare? E dovrei anche rimetterci a titolo personale?
Non vendere quindi fino a quando non si sono quantificati i danni dei morosi? E se nel frattempo iscrivono ipoteca sull’immobile e giungono anche a pignoramento qualora arrivassero ulteriori richieste di pagamenti? I soci morosi a quel punto non avrebbero proprio nulla! Come tutelare me stessa per prima, ma anche i soci (compresi i morosi!)?
Siamo una società cooperativa edilizia per azioni. Dei debiti sociali non risponde solo la cooperativa? E se non si riesce a far fronte a tutti debiti e a risolvere questione dei morosi come fare? Chi risponde dei debiti che sorgeranno? Rifiutare quindi la vendita in attesa di risolvere prima coi morosi? E come? Senza vendere non abbiamo 1 euro! Un incubo!

Risposta al quesito:
Occorre certamente regolarizzare l’attività sociale secondo la normativa speciale e quella del codice civile, a cominciare dai Bilanci, sia pregressi sia in corso.
Questa attività è ex lege affidata al Consiglio di amministrazione il quale deve poi sottoporre il proprio operato all’assemblea dei soci.
Nello svolgimento della propria attività il CdA può (deve!) essere supportato da professionisti esperti del settore.
Ciò posto, nel caso di specie sembra prioritaria la vicenda dei soci morosi, verso i quali il CdA ha il dovere di intervenire con le azioni giudiziarie per il recupero delle somme a credito della Cooperativa.
La vendita dell’immobile residuo deve essere autorizzata dall’assemblea, soprattutto se al prezzo inferiore a quello di costo, ma deve essere effettuato solamente dopo il deliberato assembleare di cui si dirà.
Occorre, quindi, elaborare un programma economico finanziario, in forza del quale è possibile ripianare tutte le passività, ivi compresa quella derivante dalla vendita sottocosto.
Il predetto programma deve essere approvato dall’assemblea dei soci, i quali (a garanzia dei componenti del CdA) devono assumere la responsabilità pro quota dell’ eventuale superamento delle passività previste.
Non ottenendo l’approvazione del programma economico-finanziario e dell’assunzione di responsabilità da parte dei soci, gli amministratori devono chiedere la Liquidazione coatta ovvero il fallimento della Cooperativa, ciò al fine di esonerarsi da ogni responsabilità.

Sono a richiederLe gentilmente un parere circa la situazione che si è creata tra mio figlio e la cooperativa edilizia di cui peraltro è anche vice-presidente.
Dunque, egli è assegnatario di un alloggio che è stato pagato in parte con permuta derivante dal valore del terreno su cui è costruita la struttura ed in parte con versamenti personali effettuati un pò alla volta. Ovviamente il suo appartamento non era ancora terminato a differenza degli altri che sono già abitati e rogitati. Nel mese di giugno u.s. ha provveduto al saldo del costo dell’alloggio e al pagamento dell’IVA. Ad oggi nulla deve alla cooperativa che quindi avrebbe dovuto finirlo (mancano solo la posa del marmo nelle scalette interne e la finitura e messa in funzione dell’impianto elettrico e poche cose).
Occorre far rilevare però che su tutto l’immobile (sono 12 appartamenti di cui 3 invenduti) grava una ipoteca derivante da c/c ipotecario il cui residuo è spalmato sugli alloggi. Sull’alloggio di mio figlio residua una somma di mutuo di circa 60.000 euro.
Abbiamo chiesto alla banca erogatrice l’accollo di tale somma, ma ha risposto che non è possibile l’accollo trattandosi di c/c ipotecario, nel contempo non gli eroga il mutuo in quanto egli era un insegnante precario ed io troppo anziana per prestare la fidejussione. Per fortuna ha superato le prove del concorsone della scuola e nei prossimi mesi passerà da insegnante precario a insegnante di ruolo e la banca potrà rivedere la sua posizione.
In attesa di ciò la cooperativa non sta ultimando i lavori dell’appartamento restando di fatto inagibile (anche se ha già il certificato di agibilità), mentre se finito potrebbe essere arredato e messo a reddito il che faciliterebbe ulteriormente l’accesso al credito. Noi saremmo anche disponibili a fare tali opere per conto nostro.
Può la cooperativa comportarsi in quel modo a fronte di un alloggio interamente pagato e sul quale è già stata pagata anche la somma relativa all’IVA?Come possiamo intervenire?

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito sembra che il socio abbia versato quanto dovuto alla Cooperativa, ma non è chiara la prospettazione di una quota di mutuo da erogare in relazione all’alloggio prenotato dal socio.
La disponibilità all’accollo sembra formalmente diretta all’Istituto di credito, ma sostanzialmente permane il diritto al rimborso verso la Cooperativa, che avrebbe già incamerato l’intero prezzo di assegnazione dell’immobile.
La Cooperativa deve garantire la parità di trattamento dei soci, sicché non può ultimare solo alcuni alloggi, penalizzando altri per mancanza di liquidità.
Qualora gli amministratori eseguissero le assegnazioni definitive in favore dei soci prenotatari degli alloggi finiti, senza acquisire preventivamente le risorse finanziarie per ultimare anche gli altri alloggi, in tal caso risponderebbero con il proprio patrimonio personale.
Se la Banca accoglie l’istanza di accollo (accertando preventivamente la solvibilità) è necessario che il socio si garantisca con scrittura privata regolarmente approvata dal CdA, possibilmente da trascrivere nei Registri Immobiliari.
Se, ultimati e catastati gli alloggi  dovesse permanere l’inadempienza della Cooperativa e il rifiuto dell’Istituo di credito ad accettare l’accollo, il socio deve citare in giudizio l’una e l’altro per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile e il risarcimento del danno.