Cooperative: casi e soluzioni

Abbiamo acquistato casa da una cooperativa di cui sono pure socia le case dovevano essere consegnate tre anni fa, i lavori sono andati a rilento e ancora mancano alcune cose a completamento. Noi dobbiamo dare alla cooperativa ancora 28.000,00 mentre i lavori che mancano a completamento si aggirano più o meno a 4.000,00 euro.
Io gentilmente Le chiedo è vero che devo pagare gli interessi che loro mi chiedono?
Inoltre mi chiedono di pagare i 28.000,00 euro subito dicendomi che altrimenti non mi finiscono i lavori e non mi consegnano casa. Come bisogna agire in questi casi?

Risposta al quesito:
Se i deliberati sociali hanno imposto ai soci i versamenti nella misura indicata, i soci medesimi hanno l’obbligo di eseguirli tempestivamente.
Il ritardato pagamento da parte dei soci consente agli amministratori di applicare ai morosi gli interessi e altri oneri che siano stati effettivamente sopportati dalla Cooperativa per i debiti sociali (ad esempio: interessi di mora bancari, interessi di preammortamento, commissioni bancarie etc.).
La persistenza nella morosità consente agli amministratori di escludere i morosi, pretendendo legittimamente il risarcimento del danno dagli stessi provocato alla Cooperativa.
L’unica difesa del socio moroso è quella di provare che le richieste di versamento non siano legittime (ad esempio: interessi di preammortamento non dovuti, pagamenti irregolari all’impresa appaltata, etc.).

Gentile Avvocato, Le scrivo per richiederLe un parere preliminare per eventuale successivo incarico circa il problema in oggetto.
Sono socio ed ex presidente di una cooperativa edile non a scopo di lucro che ha operato in Regione Sardegna realizzando 13 case a schiera.
Le faccio una breve cronistoria: nel 2006 la coop riceve la prima trance del contributo per il bando riferito alla legge di cui sopra. Nel 2012 a seguito dell’allontanamento del primo direttore dei lavori, di cui ravvisammo l’estrema imperizia, e della nomina di un nuovo tecnico presentammo un accertamento di conformità per sanare degli abusi generati dalla condotta del primo tecnico. Dopo l’esecuzione dei lavori in accertamento di conformità, richiedemmo la liquidazione dell’ultima parte del fondo perduto.
Il Comune, invece, nel 2016 richiese la restituzione della prima tranche erogata in quanto si ravvisava il mancato rispetto delle prescrizioni dell’articolo 1 del bando per la concessione di contributi destinati alla costruzione di alloggi di civile abitazione per i soci delle cooperative edilizie secondo cui “sono ammissibili a contributo gli interventi di nuova costruzione di alloggi da destinare a prima abitazione a favore dei soci della Cooperativa Edilizia. Gli alloggi devono avere una superficie utile abitabile non superiore a mq. 95, nonché superfici non residenziali e superfici destinate a parcheggi non superiori, ciascuna, al 45% della superficie abitabile …”. Infatti il nostro stabile seppur sviluppa superfici residenziali corrette, supera i limiti per le superfici non residenziali e destinate a parcheggi (di circa 25 mq).
Premetto che l’accertamento di conformità è stato concordato con gli uffici tecnici dell’Assessorato ai Lavori Pubblici della Regione Sardegna i quali, prima verbalmente e successivamente in due distinte occasioni, per iscritto, hanno specificato, sia alla coop che al Comune, che il superamento delle SNR non rappresenta motivo di decadenza del contributo ma osservando che esso rappresenta un limite di finanziamento.
A supporto di tale tesi la Regione porta il fatto che i QTE predisposti dal CER nella modulistica ufficiale riportino la voce superfici compressive e non residenziali non ammesse a contributo totale. La Regione fa inoltre riferimento alla Nota 443/99, dello stesso CER, in cui si chiarisce che il limite del superamento del 45% sia un limite di finanziamento, ma non un limite di decadenza. Gli Uffici Tecnici Comunali nonostante le comunicazioni della Regione sostengono la linea della decadenza dei requisiti e rigettano sia le osservazioni della Regione che la nota del CER rivendicando autonomia in materia.
Noi soci abbiamo perplessità sulla posizione del Comune, avremmo piacere di ricevere il conforto del Suo autorevole parere.

Risposta al quesito:
Il quesito proposto esige il preventivo esame degli atti amministrativi, al fine di accertarne l’effettivo contenuto in ordine alla concessione e alla revoca del finanziamento pubblico.
Sarebbe, infatti, necessario comprendere se l’Ente locale, esecutore del Bando di finanziamento, sollevi la questione dei requisiti con riferimento agli aspetti della regolarità progettuale e urbanistica, piuttosto che in relazione alla esclusione delle superfici non residenziali dalla agevolazione finanziaria.
Se, nel caso di specie, sussiste la conformità tra il progetto ammesso a finanziamento e quello effettivamente realizzato, non sussistono dubbi sull’errato comportamento amministrativo del Comune.
Qualora, viceversa non esista tale conformità ovvero  rilevino difformità urbanistiche, in tal caso occorre eliminare le irregolarità (ad esempio con variante progettuale) e riproporre l’istanza di erogazione del finanziamento e, in caso di diniego, previo accertamento dei presupposti di diritto, proporre tempestivamente ricorso amministrativo al TAR competente.

Egregio avvocato, una cooperativa edilizia a proprietà divisa all’atto dell’assegnazione definitiva ha richiesto ai soci il rimborso dell’IMU, pagata per conto degli stessi e non portati a conoscenza, con la più onerosa aliquota prevista per gli “altri fabbricati” e non come prima casa, considerato che:
– trattasi di alloggio con contributo statale destinato a prima casa;
– dall’assegnazione provvisoria mediante verbale del c.d.a. era stato già fatto il frazionamento delle unità immobiliari, con consegna delle chiavi, presa di possesso dell’alloggio e fatte le variazioni anagrafiche;
– la normativa ICI-IMU prevede il possesso, anche senza atto notarile, per definire “soggetti di imposta” gli assegnatari e poter usufruire quindi delle agevolazioni in materia per la prima casa, pur prevedendo la convenzione con il Comune (mai notificata ai soci e mai applicata) un regime di affitto con patto di futura vendita;
– gli importi dell’IMU vengono fatturati ai soci con applicazione dell’iva.
E’ corretto il comportamento della Cooperativa? E’ possibile che in una cooperativa a proprietà divisa ove i soci partecipano direttamente alla costruzione dell’alloggio e quindi al rischio d’impresa possano affittare a loro stessi l’alloggio?

Risposta al quesito:
In via generale, qualora l’immobile sia concesso in locazione con patto di futura vendita, l’IMU sarà dovuta esclusivamente dal proprietario. In tale ipotesi, infatti, il locatario non ha il possesso dell’alloggio, ma la mera detenzione fino al momento dell’atto pubblico di trasferimento in cui diventerà soggetto passivo IMU relativamente all’alloggio medesimo.
Pertanto, nel caso di specie l’imposta in oggetto andrebbe pagata dalla Cooperativa durante il periodo di locazione e poi riaddebitata ad ognuno dei soci proporzionalmente all’immobile detenuto.
Quanto al regime iva applicabile in sede di riaddebito, come più volte chiarito dall’Amministrazione finanziaria lo stesso segue quello dell’operazione principale, che in questo caso è rappresentata dall’obbligazione tributaria esente da iva.
Ne consegue che gli importi versati dai soci alla Cooperativa titolo di rimborso dell’IMU sugli alloggi assegnati in locazione con patto di futura vendita non sconteranno in ogni caso l’iva.
Premesso ciò, pur in assenza di espresso riferimento normativo, può sostenersi che, trattandosi di Cooperativa a proprietà divisa, l’IMU non sia dovuta sull’immobile concesso in locazione con patto di futura vendita (necessariamente adibito dal socio a prima casa, secondo la normativa sull’edilizia a contributo pubblico).
Ciò in quanto nelle cooperative a proprietà divisa il contratto di locazione di cui trattasi, essendo propedeutico al trasferimento della proprietà in capo al socio, è assimilabile al periodo di assegnazione provvisoria dell’alloggio, durante il quale il socio è ritenuto già possessore dello stesso ed è espressamente esonerato dal versamento dell’imposta ove lo adibisca a sua abitazione principale.

Aiuto, aiuto!
Il fatto: 1) alloggio nuova costruzione da Coop. edilizia in LCA 2) ipoteca fondiaria mai frazionata per morosità, nè cancellata – debito milionario 3) fine lavori depositato più di 5 anni fa, ma agibilità non è ancora concedibile 4) liquidatore è autorizzato dal Ministero ad assegnare ex art. 72 LF 5) sono unica ad avere il preliminare prima casa (immessane in possesso e residente dal 2013) trascritto prima della LCA ed in scadenza triennale al 22.09.2017 6) altri 14 hanno trascritto la domanda 2932 c.c. come seconda casa 7) assegnazione imminente a tutti sotto vigilanza L. 400/1975 8) accatastamento avvenuto 9) saldo mio da versare è di 300.000 Euro…
Paure: 1) la Banca fondiaria minaccia reclami, ricorsi e obiezioni, vuole difendere l’ipoteca 2) altri 12 le offrono un addendum di mezzo milione anche dopo i rogiti conclusi per ottenere la riduzione ipotecaria subito 3) in tre vogliamo versare solo il saldo come da preliminari ed aspettare la fine di tutte le vendite quindi ipoteca da cancellare dal Ministero 4) il Liquidatore dice che saremo aggrediti dalla Banca e ci conviene farle l’offerta…
Allora, l’esecuzione preliminare prima casa obbligatoria non ha carattere di vendita forzata (invece è contrattuale?) e quindi non porta gli effetti purgativi sicuri su ipoteca? Devo andare a resistere alla Banca per anni? Espropriazione mi sorride?
Ma oltretutto il Liquidatore vuole sconfinare il termine di autorizzazione mettendoci in inadempienza, e mandare subito il palazzo intero all’asta senza lottizzare (ipoteca non frazionata…) Posso oppormi utilmente alla vendita del mio subalterno (al TAR?) oppure solo aspettarmi la prelazione sul prezzo d’aggiudicazione?
I Notai sono reticenti a rogitare ma io devo salvare il preliminare che mi scade il 22 settembre. Sto mettendo in mora il Liquidatore per procedere non so se al TAR oppure instaurando la domanda 2932 c.c.. Oppure le mie paure sono infondate e sto comprando con sicurezza di vedermi cancellata l’ipoteca senza impaurirmi della banca (Cassazione febbraio 2017 contro Popolare di Vicenza – la mia creditrice fondiaria, ma ora diventata Intesa SanPaolo – mi consola, ma cassazioni vanno e vengono…)
Mi scusi, ma devo investire tutti i soldi, e l’adrenalina sale.

Risposta al quesito:
Il quesito merita l’adeguato approfondimento mediante l’esame della documentazione.
In generale sembra che si prospettino due soluzioni fattuali: l’una che il Liquidatore proceda all’assegnazione e in tal caso la L. 400 prevede la cancellazione delle ipoteche; l’altra inerisce alla mancata assegnazione da parte del Liquidatore, in tal caso è urgente agire con il 2932 c.c. per ottenere il trasferimento dell’immobile e il risarcimento del danno, ciò in base al preliminare di assegnazione a suo tempo trascritto.
In quest’ultima ipotesi, tuttavia, occorre preventivamente esaminare l’autorizzazione del MISE, al fine di valutare la procedibilità dell’azione.
In ogni caso, va precisato che la Banca è obbligata al frazionamento e, nel caso di avvenuta assegnazione e cancellazione dell’ipoteca, non può vantare alcun diritto nei confronti del socio assegnatario (in conformità alla giurisprudenza della Suprema Corte).
Quanto alla competenza a conoscere la controversia, essa è demandata al Giudice ordinario vertendosi in materia di diritti soggettivi perfetti.

Sono socia di Cooperativa dal 2013. E’ stata notificata al Presidente cartella esattoriale per debiti della Cooperativa per anni 2011 e 2012. Il presidente afferma che i soci attuali debbano pagare e quelli che si sono cancellati no anche se all’epoca erano iscritti.
Ed io che ancora non c’ero devo pagare?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere l’ipotesi del debito fiscale inerente l’attività generale dell’ esercizio, diversificandolo da quello riguardante l’attività costruttiva o gli immobili realizzati.
Ad esempio: nel primo tipo (molto raro) rientrano le imposizioni inerenti all’utile d’esercizio, al personale dipendente, ai diritti camerali e quant’altro riguardi la vita sociale in se stessa, sicché la relativa “perdita” va ripartita sui soci iscritti nel periodo di competenza della tassa e/o imposta; nel secondo tipo sono ricomprese le imposizioni inerenti al rapporto mutualistico, cioè riguardanti gli alloggi sociali da assegnare, il cui prezzo contiene tutti i costi sopportati per la loro realizzazione, ivi compresi i balzelli fiscali di vario genere.
Alla luce di quanto precede per le perdite d’esercizio rispondono i soci presenti al momento della loro determinazione, mentre per i costi di costruzione imputabili a ciascun alloggio, il socio assegnatario ne sopporta il prezzo.

Da 7 anni sto attendendo autorizzazione dal MISE a rogitare un immobile che abito come socia assegnataria. Ho versato il 65% del valore. Per la quota rimanente dovrò accendere un mutuo.
L’età anagrafica però non mi permetterà di farlo per 20 anni e alzandosi la rata rischio che la banca non me lo conceda, perdendo la possibilità di diventare proprietaria.
Posso chiedere al liquidatore che venga contemplata la possibilità di saldare l’importo rimanente scontando gli anni che non ho potuto pagare, dovuto a cause che non dipendono dalla mia volontà?

Risposta al quesito:
E’ presumibile che la  Cooperativa in bonis abbia a suo tempo stipulato il mutuo con un tale Istituto di credito e, pertanto, sugli appartamenti da assegnare gravi la quota d rimborso e la corrispondente ipoteca.
Previo accordo con il predetto Istituto di credito (certamente disponibile!), al momento del rogito il socio assegnatario può accollarsi una parte del mutuo e estinguere anticipatamente quella restante.
In generale, comunque, non ci sono impedimenti all’estinzione anticipata del mutuo, anche in via parziale. Le Banche consentono tali operazioni a fronte di un ridotto compenso, normalmente convenuto con l’atto di mutuo originario.