Cooperative: casi e soluzioni

Sono purtroppo diventata Presidente di una cooperativa edilizia! Gli atti di prenotazione degli immobili sono del 2007, gli immobili sono stati finiti nel 2009 e le assegnazioni sono iniziate nel 2010.
Al momento dell’invito formulato dalla cooperativa a rogitare, sono iniziati i problemi! Il costo di assegnazione degli immobili è salito per diversi motivi di molto e su 26 appartamenti solo 23 sono stati assegnati! Un socio ha promosso azione giudiziaria e altri 2 diffidati più volte mai hanno rogitato tanto che l’anno scorso si è provveduto alle delibere di esclusione per morosità! Delibere non impugnate dagli stessi!
Il problema fondamentale è che a causa della crisi immobiliare il prezzo originario unito alle migliorie ordinate dal socio escluso è diventato ormai irrecuperabile! Ad oggi, un solo appartamento dei 2 è stato assegnato!
Si è trovato un socio interessato all’acquistato, ma a questi poco è importato del prezzo di assegnazione originario! Ha fatto domanda di socio di riserva ed ha poi fatto offerta di acquisto tenendo conto del valore di mercato dell’immobile! La vendita è stata comunque fatta e con il ricavato si è finalmente riusciti ad estinguere l’originario mutuo fondiario della banca sgravando così da ipoteca tutti gli immobili della cooperativa (Appartamento venduto, appartamento per il quale pende azione giudiziaria, appartamento ancora da assegnare e 2 garage)!
Sono state inoltre pagate delle cartelle Equitalia e si sono sanati ulteriori debiti! In tutto ciò però ai due soci esclusi non è stato rimborsato nulla! Ora c’è un altro possibile acquirente interessato all’ultimo immobile disponibile ma anche qui non solo l’offerta è di molto inferiore al prezzo originario, ma l’acquirente trovato da agenzia immobiliare, non ha voluto fare la previa domanda di ammissione socio ma solo proposta di acquisto dell’immobile subordinata all’approvazione mutuo! Accettata proposta ed avuto mutuo vorrà entrare come socio!
Inoltre la cooperativa ha, nelle more di questa proposta di acquisto, ricevuto pure un preavviso di iscrizione ipotecaria per una ingiunzione fiscale impugnata ma ancora pendente!
Ora vero è che socio receduto-escluso ha diritto agli acconti costruzione e migliorie fatte nell’appartamento; ma come potremo mai rimborsare i soci esclusi se gli appartamenti sono stati venduti o si venderanno a prezzi di molto inferiori rispetto ai prezzi originari?
Esempio concreto: se prezzo originario era 180.000 e si è venduto a 150.000 chi risponde dei 30.000 euro di danni subiti dalla cooperativa?
Il socio escluso per suo inadempimento contrattuale non ha mai provveduto a stipula atto di assegnazione tanto che di fatti è stato escluso o il presidente e il cda che hanno acconsentito a vendere ad un prezzo diverso dall’originario per far fronte ai debiti sociali?
Il socio escluso può contestare la vendita appartamento a prezzo mercato? E come si può dare al socio escluso l’importo totale dei suoi versamenti se il prezzo finale di vendita non è lo stesso? Avrebbe avuto diritto all’esatto importo versato se al suo posto fosse subentrato un socio che avesse acquistato alle medesime condizioni!
Ma dopo 7 anni dalle assegnazioni degli altri immobili e con la crisi generale del mercato è una condizione impossibile da realizzare! Come fare per limitare il più possibile i danni per tutti? E soprattutto soci esclusi o anche gli altri soci della cooperativa possono muovere obiezioni alcune al presidente e cda?
Spero di essere stata chiara, infine assegnato ultimo immobile come muoversi per estinzione, fermo restando che ci sono pendenze giudiziarie e che addirittura c’è un ulteriore piano costruttivo mai partito, che mai partirà e di cui una parte di soci sono sempre stati convocati ma altri risultano sconosciuti!

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre osservare che la vicenda rappresentata contiene una serie di fatti e circostanze diversi, tutti giuridicamente rilevanti e tra di essi concatenati in modo da condizionare il raggiungimento dello scopo sociale, nonché determinare gravi responsabilità in capo agli amministratori.
Alla luce di quanto precede, risulta necessario l’approfondito esame di tutti i predetti fatti rilevanti, in modo da potere formulare l’adeguata strategia di tutela nel dovuto rispetto dei vincoli normativi.
In via del tutto generale si può subito rilevare che, nell’ipotesi di fondatezza delle ragioni dei soci esclusi insorgerebbe la responsabilità personale degli amministratori per avere dismesso gli alloggi sociali in dispregio dei diritti dei soci creditori.
Appare, quindi, necessario individuare correttamente  le responsabilità dei soci esclusi perla morosità, in modo da addebitare agli stessi tutti i danni subiti dalla Cooperativa a seguito della loro conclamata inadempienza.
Occorre, altresì, predisporre i sostegni probatori in ordine al prezzo di vendita degli appartamenti residui, per dimostrare l’impossibilità di eguagliare il costo di costruzione.
In ogni caso, appare determinante l’esito dei giudizi in corso con i soci esclusi.

Le scrivo per richiederLe una consulenza in merito alla procedura di subentro come socio di mia madre in  una cooperativa edilizia situata a Catania.
La cooperativa in questione nasce come cooperativa a proprietà indivisa ed alcuni mesi prima della morte del socio assegnatario in godimento (mio padre), la Regione Siciliana ha emesso un  decreto di trasferimento di proprietà allo stesso.
A seguito della morte di mio padre in Giugno e su suggerimento di uno dei membri del consiglio di amministrazione della cooperativa, io e mio fratello abbiamo nominato mia madre a rappresentarci chiedendo che l’immobile venisse a lei assegnato.
Successivamente ci è stato richiesto dallo stesso membro del consiglio di amministrazione di produrre una autocertificazione dei requisiti  del socio subentrante.
Facendo riferimento al decreto regionale del 16-12-2015 ed in riferimento alla legge n. 457 del 1978, il nucleo familiare a cui mia madre appartiene potrebbe non  rispettare i requisiti in termini  di limite di reddito. Uso il condizionale perchè non sappiamo sotto quale comma dell’articolo 1 rientra la cooperativa in oggetto e non sono riuscito a ricavare l’informazione dai membri della cooperativa con cui sono in contatto.
Non abbiamo ancora inviato l’autocertificazione dei requisiti al  consiglio di amministrazione.
Abbiamo suggerito di inviare una richiesta di subentro alla Regione Siciliana del nuovo socio mortis causa riservandoci di produrre ulteriore documentazione  in seguito.
Le mie domande sono:
Cosa succede se inviando l’autocertificazione viene appurato che il socio non possiede i requisiti per l’assegnazione?
Dove è possibile evincere i dati di cui all’articolo 1 del decreto regionale?
Come suggerisce di procedere?
Mi faccia sapere come è possibile procedere per ricevere una Sua consulenza ed i relativi costi.

Risposta al quesito:
Premesso che appare necessario esaminare la documentazione per dare una risposta esaustiva.
In generale va rammentato che i redditi da lavoro dipendente sono abbattuti del 40% ai fini del calcolo del requisito soggettivo per l’assegnazione di alloggio fruente di finanziamento pubblico.
Occorre, quindi, verificare nel caso concreto l’effettiva composizione del nucleo familiare e controllare la sommatoria dei redditi imponibili (al netto degli oneri deducibili!) alla luce del predetto abbattimento.

Una coop edilizia con contratto di locazione a termine di otto anni, a proprietà indivisa, ha usufruito dalla Regione Lazio di un contributo a fondo perduto, il mutuo preso in banca è intestato alla coop e frazionato su gli appartamenti.
Volendo fare i rogiti, i soci per diventare proprietari, visto che sono passati gli otto anni, devono chiedere il permesso alla Regione Lazio? O meglio se mi può spiegare tutta la procedura da seguire.

Risposta al quesito:
L’Ente finanziatore (Regione Lazio) deve rilasciare il nulla osta in base all’esistenza dei requisiti oggettivi (conformità alloggi) e soggettivi (reddito, impossidenza etc. di ciascun socio) come previsto per legge.
In ragione del nulla osta, l’Istituto di credito accerta il requisito della solvibilità e, quindi, procede all’accollo della quota parte del mutuo al socio assegnatario in via definitiva.

La contatto da Avellino. Nel 2014 sono entrato all’interno di una cooperativa edilizia della zona, dopo un anno e mezzo all’interno dell’immobile si sono formate evidenti macchie di muffa. Inoltre ho la fogna del palazzo sovrastante la mia casa che spesso scarica liquami vicino all’immobile nel quale risiedo.
In varie occasioni ho sollecitato la ditta esecutrice dei lavori e il presidente della cooperativa ma ad oggi non ho risolto il problema. All’inizio del corrente anno ho fatto fare dei sopralluoghi da parte dell’ASL di Avellino i quali mi hanno riconosciuto l’insalubrità degli ambienti.
Le scrivo perchè sono spaventato dal fatto che in casa ho un bambino di 10 mesi. In questo momento io alla cooperativa sto pagando un canone di locazione che la cooperativa gira alla banca alla quale loro ci hanno fatto accendere il mutuo.
Vorrei sapere se posso in qualche modo per avvicinarli a risolvermi i problemi a non pagare questo canone oppure se ci sono altre soluzioni. Al momento io sono il locatario dell’immobile con patto di futura vendita.

Risposta al quesito:
La Cooperativa risponde dei vizi e difetti costruttivi, sicché il socio danneggiato può intraprendere azione di tutela verso il Sodalizio inadempiente.
Nel caso di specie ricorrono i presupposti di fatto e di diritto per agire in via d’urgenza ex art. 700 cpc.
Accertato giudizialmente il fatto, il socio danneggiato può sospendere i pagamenti del canone nel caso di permanenza dell’inadempienza.

Sono un ex socio di un coop edilizia a proprietà indivisa, da sei anni aspetto il rimborso delle mie quote e c’è una causa in corso, il MISE negli ultimi anni ha fatto tre ispezioni di cui le ultime due straordinarie, l’ultima conclusa il mese scorso, per le troppe anomalie riscontrate, la Regione Lazio ha richiesto una ulteriore ispezione e sta valutando la revoca del finanziamento, il mutuo è intestato alla coop, e nonostante tutto questo tre soci hanno fatto il rogito e sono diventati proprietari.
E’ legale tutto ciò?

Risposta al quesito:
Del rogito stipulato per i tre alloggi sociali rispondono gli amministratori con il proprio patrimonio personale, avendo dismesso i beni immobili in dispregio dei creditori della Cooperativa, tra i quali il socio receduto.
Gli amministratori, inoltre, rispondono delle anomalie amministrative che hanno causato danno diretto ai creditori.
L’azione si prescrive nei cinque anni dal fatto.

Gentile avvocato, Le scrivo per chiederle dei chiarimenti. Mio marito ed io abbiamo prenotato, in qualità di soci, un alloggio da una cooperativa.
La cooperativa ha partecipato ad un bando della regione Campania che concedeva un contribuito per la costruzione di questi alloggi da assegnare in locazione con patto di futura vendita per 15 anni ai propri soci. Per questo alloggio noi abbiamo versato circa il 60% come acconto, per il restante 40% la banca ci ha concesso un mutuo, o meglio la cooperativa ha provveduto a frazionare il suo mutuo in varie quote ed assegnarle ad i singoli soci (di fatto il mutuo è intestato alla cooperativa, essendo la stessa proprietaria del bene e noi soci provvediamo a versare mensilmente la nostra quota alla banca attraverso la cooperativa stessa).
Volevo sapere, in una situazione del genere, non essendo noi reali proprietari del bene, ma solo locatari per 15 anni, che rischi corriamo? Ed eventualmente, cosa potremmo fare per tutelarci?

Risposta al quesito:
Il contratto stipulato con la Cooperativa è di natura reale con effetti obbligatori, trattandosi di una locazione con patto di futura vendita.
In tale casi non si hanno tutte le garanzie conseguenti al contratto di immediata assegnazione (effetti reali), in quanto la proprietà resta in capo alla Cooperativa e, pertanto, il bene è esposto alle eventuali aggressioni di creditori del sodalizio.
E’ importante che venga trascritto il contratto di locazione con patto di futura vendita, in modo da acquisire qualche garanzia nel caso di fallimento della Cooperativa.