Cooperative: casi e soluzioni

In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, a mutualità prevalente:
1) nel caso in cui vi è una trasformazione societaria da S.r.l. a S.p.A., dove però nell’Assemblea straordinaria non vengono convocati tutti i soci, in questo caso, i soci cooperatori non convocati e che non hanno quindi potuto partecipare alla delibera di trasformazione societaria proprio per una violazione di non convocazione dovuta agli amministratori e Presidente, come possono tutelarsi da questa omissione?
2) quali strumenti secondo legge o art del c.c. hanno i soci cooperatori danneggiati per tutelarsi da una decisione assembleare di questo tipo non condivisa, anche, da una minoranza di soci?
3) nel caso concreto i soci cooperatori di minoranza, non convocati in una assemblea straordinaria, dagli amministratori, per decidere e deliberare sulla trasformazione societaria da S.r.l. a S.p.A. possono chiedere il recesso, mettere in liquidazione la società oppure cos’altro possono fare?

Risposta al quesito:
La mancata convocazione dei soci comporta la nullità assoluta dell’assemblea.
In ragione di quanto precede i soci possono impugnare il relativo verbale anche oltre il termine di giorni sessanta previsto per le delibere annullabili.
Se i soci hanno subito danni dall’esecuzione della delibera nulla, possono dare corso all’azione di responsabilità e/o risarcitoria in danno degli amministratori.

Nel 2016 ero socio di una cooperativa edilizia r.l., nel mese di luglio 2016 ho acquisito l’immobile e ho formalizzato l’uscita dalla società, come del resto il resto dei soci.
Al momento dell’atto notarile la cooperativa non ha fatto alcun riferimento all’assicurazione decennale, questa successivamente non rilasciata in quanto la ditta appaltatrice è tuttora in fase di fallimento.
L’amministratore della cooperativa ha messo in liquidazione la cooperativa edilizia e quindi chiedo se si può intraprendere un’azione legale nei confronti dello stesso considerato che gli immobili riportano diverse mancanze e difetti di fabbricazione. Infatti mancano alcune certificazioni, di cui durante l’atto non ci siamo resi conto, che però erano stabilite nelle varie riunioni.
Le chiedo gentilmente un contatto al fine di definire un preventivo.

Risposta al quesito:
L’amministratore della Cooperativa edilizia ha l’obbligo di richiedere alla ditta appaltata la polizza assicurativa per i difetti costruttivi, nonché l’obbligo di garantire il socio assegnatario in conseguenza della predetta polizza.
L’omessa stipula della polizza assicurativa costituisce titolo di responsabilità per il predetto amministratore.

Egr. avvocato nel 2006 sono subentrata come socia a mio marito deceduto in Coop edilizia composta da 8 soci.
Nel 2007 7 soci su 8 abbiamo fatto rogito con inserita una clausola in cui si precisa che gli assegnatari si assumono costi di gestione e quant’altro fino alla chiusura della coop. Nel 2012 viene posta in liquidazione e sempre 7 soci su 8 tramite racc. chiedono le dimissioni che vengono accettate.
La coop non può chiudere in quanto ci sono pendenze con il socio moroso. Gli viene notificato che è stato escluso dalla coop. Lo stesso cita la coop e i proprietari e nel 2015 tramite sentenza del giudice gli viene assegnata la casa e impone ai proprietari di pagare spese legali ed altro.
A maggio c/a riceviamo ingiunzione di pagamento esecutiva. Il liquidatore di tutto ciò non ci ha informati dicendo che non era tenuto a farlo in quanto siamo usciti dalla coop.
Le chiedo: i proprietari sono tenuti a pagare? Il liquidatore ha responsabilità al riguardo visto che non ci ha dato modo di ricorrere in appello? Il liquidatore può essere citato per negligenza?

Risposta al quesito:
A seguito dell’atto pubblico di assegnazione dell’alloggio non si perde automaticamente la qualità di socio e si resta obbligati a provvedere pro quota alle spese generali della Società.
Le Cooperative, tuttavia, sono società a responsabilità limitata, sicché in caso di fallimento i soci non rispondono delle obbligazioni sociali, ma solamente delle specifiche obbligazioni espressamente contratte.
Nel caso di specie occorre verificare se nell’atto pubblico è menzionato il predetto giudizio ovvero se esistono deliberati assembleari in cui sono stati imposti i costi del giudizio.
Se non esisto riferimenti all’obbligo dei versamenti sociali, nel caso di specie non sembra che i soci siano obbligati a versare le spese di soccombenza, posto che esse non rientrano nelle spese generali.
Il liquidatore deve convocare l’assemblea per gli atti straordinari e, quindi, se ciò non ha fatto in riferimento alla proposizione dell’appello, ne è responsabile.
Occorre, però, verificare se sussistono le condizioni per proporre appello alla sentenza e le ipotesi che esso sia favorevole.

Come deve essere perfezionato il frazionamento del mutuo in una cooperativa edilizia a proprietà divisa ancora in capo alla coop. prima che si proceda all’accollo e quindi all’atto notarile? In base alla richiesta del socio o a quanto è costata la casa meno quanto versato, diviso in parti uguali o in altro modo?
Inoltre come devono essere addebitati gli interessi di preammortamento dalla stipula del mutuo edilizio fino al momento degli atti (per tutto il periodo che il mutuo è intestato alla coop)? Vanno divisi in parti uguali per tutti i soci o a secondo i versamenti effettuati in conto costruzione e quanto usufruito ed utilizzato o in altro modo?
In quanto sono socio di una coop. di 16 soci ed ho usufruito di una quota di mutuo di circa € 50.000,00, la parte restante l’ho pagata con bonifici, ora il Presidente sta facendo frazionare il mutuo per un importo di € 200.000,00 a quota su un totale messo a disposizione dalla banca di
€ 3.200.000,00, anche se non ho usufruito di tale importo sulla mia quota di appartenenza, oltretutto lo stesso mi ha addebitato gli interessi pagati alla banca su un importo di € 200.000,00, ma usufruiti per la mia quota di € 50.000,00, mentre altri soci hanno usufruito di più mutuo (ed una di queste quote è del Presidente).
Lo stesso sostiene che è una coop. a mutualità prevalente e quindi gli interessi vanno divisi in parti uguali, ed io mi dovrò accollare € 200.000,00 come da richiesta di frazionamento (ancora da perfezionare), in seguito saranno fatti i conteggi e restituiti i versamenti fatti in più(non capisco come dato che c’è un socio che non versa più niente da 2 anni ed ha usufruito di € 300.000,00 circa di mutuo).
Le chiedo come mi devo comportare per cercare di recuperare i soldi versati in più, e questi vanno pagati degli interessi, faccio presente che non c’è nessun regolamento interno a riguardo, e non è stato chiesto a nessuno di quanto mutuo necessitava ogni socio?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative vige il principio della parità di trattamento, sicché non è consentito l’addebito di costi in genere in misura maggiore per alcuni soci e in  misura minore per altri.
Nel caso di specie la Cooperativa ha fruito di una certa quantità di mutuo per procedere alla realizzazione edilizia ed esso deve essere ripartito in parti uguali (proporzionali se le dimensioni degli alloggi sono diverse) per ciascun alloggio.
Se però alcuni soci hanno richiesto di versare maggiori somme in modo da diminuire l’accollo del mutuo, questa è una circostanza del tutto legittima e in tal caso il frazionamento deve essere adeguato alla richiesta del socio (tenuto conto delle maggiori somme dallo stesso versate in corso d’opera). In ragione di quanto precede gli interessi di preammortamento devono essere addebitati in misura diversa, fino ad escluderli del tutto nel caso in cui il socio abbia anticipato via via tutte le somme necessarie e il relativo alloggio non abbia sostanzialmente fruito delle erogazioni del mutuo).
Se così non fosse verrebbe violato il principio mutualistico della parità di trattamento.
Il socio, pertanto, può pretendere il rimborso di quanto versato in esubero e in caso di inosservanza dell’obbligo da parte della Cooperativa, può agire giudizialmente.

In caso di scioglimento e successivo fallimento di una cooperativa edilizia per gli immobili frazionati e venduti con accollo del mutuo vi sono dei rischi?
Il 50% degli appartamenti è rimasto invenduto e vi sono € 800.000,00 di debiti vari e un mutuo bancario senza fideiussione da € 3.000.000,00 in piedi. Eventualmente possono rivalersi sui beni dei soci o annullare la compravendita?

Risposta al quesito:
Premesso che occorre approfondire e circostanze inerenti al trasferimento delle unità immobiliari (ad es: esaminando l’atto), pur genericamente si può affermare che, non è esperibile la revocatoria fallimentare se gli immobili costituiscono rima casa.
In ragione di quanto precede, gli atti pubblici di assegnazione dovrebbero essere salvi.
Se non sussistono deliberati assembleari che impegnano i soci nell’esecuzione di versamenti sociali, il loro patrimonio personale resta indenne rispetto ai debiti sociali, posto che la Cooperativa è, comunque, una Società a responsabilità limitata.

Sono il Presidente di una Coop. a proprietà indivisa. Per vari motivi il C.D.A. ha deliberato che la gestione dei servizi e delle parti in uso comune dell’edificio venissero affidate ad un gestore di condomini, con il compito di gestirle secondo il nostro regolamento interno e seguendo principalmente le leggi che riguardano il condominio.
Abbiamo agito secondo quanto previsto dalle norme che regolamentano le Coop. a proprietà indivisa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può assegnare la gestione delle parti comuni ad un organo esterno che coadiuvi il CdA, che, tuttavia, rimane l’organo definitivo di riferimento.
Alla luce di quanto precede la contabilità delle spese di gestione delle parti comuni deve essere, comunque, inserita nella contabilità sociale e nel Bilancio consuntivo della Società.
Nello svolgimento della “gestione” possono essere applicate le norme del Condominio in quanto compatibili con le norme societarie, di cui deve essere mantenuta la prevalenza (ad esempio in materia di assemblee approvative delle spese).