Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, Le scrivo per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione abbastanza complicata.
Sono socia di una cooperativa edilizia. Questa cooperativa ha avuto un contributo regionale per la costruzione di alloggi da concedere in locazione a termine di 15 anni con patto di futura vendita. Mio marito ed io abbiamo fatto un contratto di prenotazione (2013) per uno di questi alloggi, versando una cospicua somma come anticipo e il restante come mutuo.
Innanzitutto, nel contratto di prenotazione la parola locazione non compare mai, infatti mio marito ed io pensavamo di aver fatto una normale compravendita, cosa che nella realtà non è, per cui ci siamo trovati di fronte ad un’ amara realtà, cioè quello di aver pagato ( e non poco) per intero una casa che diventerà nostra tra 15 anni, e che per questo lungo periodo è di fatto proprietà della cooperativa,con tutti i rischi che si potrebbero verificare.
Inoltre il mutuo che paghiamo è una quota di mutuo frazionata della cooperativa, per cui noi versiamo la rata di mutuo alla cooperativa che mensilmente lo gira alla banca (il mutuo non è intestato a noi ma alla cooperativa), per cui non possiamo scalare gli interessi passivi e siamo vincolati dal passaggio socio-cooperativa con i rischi che ne potrebbero derivare se un bel giorno la cooperativa decide per esempio di prendersi i soldi e non pagare la banca.
Preoccupati, e non poco da questa situazione, abbiamo deciso di recedere dalla cooperativa ed abbiamo presentato verso fine 2015 una lettera di recesso dalla cooperativa con restituzione di tutte le somme versate per motivi personali, descrivendo tutte le problematiche di cui eravamo venuti a conoscenza e che non ci erano state prospettate prima. La cooperativa ci ha risposto dopo un mese dicendo che non c’erano gli estremi per un nostro eventuale recesso (di fatto loro ci hanno detto che solo se dovesse subentrare un altro socio a prenotare il nostro alloggio potremo recedere, cosa che non è descritta nello statuto della cooperativa che prevede il recesso del socio e la restituzione delle somme versate).
In effetti le soluzioni che noi avevamo prospettato loro erano due: o il recesso, con restituzione dei soldi o la cessione in proprietà prima della scadenza del vincolo dei 15 anni. Come è possibile realizzare l’una o l’ altra soluzione?

Risposta al quesito:
Nell’ambito dell’edilizia agevolata-convenzionata non è possibile derogare alle norme di legge che regolano la realizzazione dei programmi edilizi (come ad esempio il termine della locazione preventiva al trasferimento della proprietà).
Quanto al recesso sembra che esso sia stato rigettato dal CdA e tale rigetto non sia stato opposto innanzi all’Autorità Giudiziaria, come per legge.
Occorre, pertanto, verificare se sussistono i presupposti per esercitare il diritto di recesso senza dovere affrontare la problematica del “risarcimento dei danni” (per superare detta problematica la Cooperativa chiede di essere garantita da un subentro che eviti i danni).
Sembra che si possa ipotizzare il vizio del consenso, posto che nell’atto di prenotazione non è menzionata la locazione con patto di futura vendita e, pervia verifica della reale situazione contrattuale, su tale base potrebbe ipotizzarsi una nuova domanda di recesso.
Resta ferma l’ipotesi di praticare altri percorsi fondati su eventuali inadempienze oggettive della Cooperativa, tali da supportare il diritto di recesso del socio.

Dopo quattro degli otto anni previsti di locazione non ho ancora stipulato nessun tipo di atto/contratto colpa frazionamento del mutuo della cooperativa con banca e vari cambi di CDA.
Premetto che il mio alloggio è escluso da ipoteca perché non ho richiesto mutuo e ho saldato l’intero costo di costruzione quindi la parte di locazione sarebbe a questo punto solo formale come tra l’altro era previsto fin dal primo momento della prenotazione.
Che tipo di atto/contratto potrei fare per non perdere il tempo già passato, avendo già di fatto iniziato il periodo di locazione nello stesso alloggio da quattro anni?

Risposta al quesito:
Ai fini della decorrenza degli otto anni locativi è necessaria la stipula del contratto di locazione, che deve preferibilmente essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, anche in ragione del patto di futura vendita.
Se la Cooperativa è inadempiente la migliore tutela è quella in sede giurisdizionale, mediante atto di citazione ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che prevede l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre.
In tal caso verrebbe trascritta la domanda giudiziale, che garantirebbe la decorrenza degli otto anni (anche per il periodo già trascorso) e salvaguarderebbe il socio prenotatario da eventuali diritti di terzi insorti nel periodo.

Sono socio di coop.indivisa, ora mutata in divisa con legge F.Botta, posso ora acquistare l’appartamento assegnatomi nel 1986?
Mi verrà restituito il conto costruzione versato nel 1986? Era di £ 10.000.000, ora in euro 5.000 senza rivalutazione, senza aggiornamenti!
Quali sono i miei diritti, cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Il cambiamento dello scopo sociale genera la conseguente mutazione della causa contrattuale del rapporto mutualistico, sicché a seguito dell’evento la Cooperativa è obbligata a trasferire al socio prenotatario la proprietà dell’alloggio dallo stesso già condotto in locazione.
Nel caso di specie si deve presumere che la Cooperativa sia a mutualità pura (rapporti solo con i soci) sicché essa non ha alcuna finalità speculativa.
Alla luce di quanto precede la Cooperativa deve trasferire la proprietà degli alloggi al costo sopportato per la loro realizzazione, mentre può pretendere separatamente i costi di manutenzione e le spese generali di amministrazione della Società.
Nelle Cooperative vige il principio di parità di trattamento dei soci, sicché il prezzo di assegnazione deve essere uniforme, tenuto conto delle eventuali diverse dimensioni di ciascun alloggio assegnato.
Ai fini del pagamento del prezzo, le parti devono tenere conto dei versamenti eseguiti da ciascun socio nel corso della vita sociale, differenziando quelli per la copertura del costo di costruzione da quelli inerenti le spese generali e gli oneri di manutenzione degli immobili.

Le vorrei chiedere se, non essendo specificato nello statuto, è possibile eleggere nel CdA di una Coop una persona che rappresenta il socio tramite procura notarile generale.

Risposta al quesito:
La nomina dell’amministratore di una Società è equiparabile al contratto di mandato per l’esecuzione di attività da svolgere nell’interesse dei soci.
Si tratta di un mandato intuitu personae, cioè basato sul rapporto personale e fiduciario tra elettori ed eletto, sicché non è ipotizzabile che il mandatario conferisca a sua volta un sub-mandato; si possono ipotizzare delle specifiche deroghe (ad es. per attività tecniche), ma limitatamente a particolari situazioni (non già per le funzioni generali di amministratore) e, in generale, sul presupposto della previsione statutaria.

In una coop. edilizia nel caso in cui vengano nominati più liquidatori e lo statuto preveda che l’assemblea indichi il numero dei liquidatori, indicando:
a) le regole di funzionamento;
b) quelli cui spetta la rappresentanza;
è obbligatorio indicare anche chi è il Presidente? Si devono seguire per forza le norme che regolano il cda? Oppure si può semplicemente dire che tutti hanno la rappresentanza? Devono per forza essere in numero dispari?
Lo statuto non dice nulla in merito.

Risposta al quesito:
La liquidazione delle Società è diretta all’estinzione dei debiti e dei crediti sociali secondo le regole dettate dallo Statuto e dal Codice Civile.
Possono essere nominati più  Liquidatori, ma, in tal caso e  in assenza di previsione statutaria, non insorge un organo collegiale, sicché non è prevista la figura del presidente.
Ciascun Liquidatore nominato deve attendere al mandato ricevuto, concordando con gli altri le operazioni di liquidazione.
Nel caso di dissenso, il Liquidatore che vi ha interesse può convocare l’Assemblea per la precisazione del mandato ovvero per la decisione sul punto controverso.

Gent.mo Avvocato, il socio di una cooperativa edilizia, senza scopo di lucro, avente come oggetto sociale l’assegnazione in vendita, godimento o locazione di immobili ai soci, ha chiesto ed ottenuto l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo al fine del rimborso del denaro versato in favore della società su un libretto di risparmio dalla stessa aperto ed intestato al socio.
Ciò in quanto la Cooperativa ha commesso delle irregolarità nella gestione economica ed amministrativa e sostiene inoltre di non poter rendere tali somme.
Si può avviare una procedura esecutiva (pignoramento presso terzi) nei confronti della cooperativa o vi sono delle preclusioni normative?

Risposta al quesito:
Non esiste alcuna preclusione all’azione esecutiva in danno della Cooperativa, anche con riferimento al pignoramento presso terzi, purché vi siano i normali presupposti di diritto per tale tipo di azione (credito della Cooperativa verso il terzo pignorato).
Va, inoltre, osservato che, qualora l’azione esecutiva non andasse a buon fine per l’assenza di patrimonio sociale, stante la prospettata ipotesi di irregolarità gestionali, può essere presa in considerazione l’azione di responsabilità da esperire direttamente verso gli amministratori.