Cooperative: casi e soluzioni

Egr. avvocato, Le vorrei sottoporre un quesito visto che è un luminare al riguardo. Sono socio con mia sorella di una coop. edilizia a mutualità prevalente a r.l..
La coop doveva realizzare 8 appartamenti, frazionati da giunto tecnico in 2 lotti da 4 appartamenti. Il primo lotto è stato costruito (dove viviamo), il secondo invece ha solo dei garage e scheletro. Il lotto costruito è composto da persone richiedenti l’alloggio, dei quali solo 2 possono avere l’abitabilità, perchè appartamenti finiti mentre gli altri 2 allo stato grezzo e pertanto non possibili di rogito (ognuno costruisce in libertà).
L’altro lotto a scheletro, non è stato più completato e gli interessati sono emigrati in Germania… senza nessun pagamento di spese. A pagare le spese di costoro è stato il Presidente antistatario, il quale ha fatto causa a costoro e non ha beccato un centesimo; allora lo stesso ora chiede “un rientro” di 15.000,00 € anticipate (metà della somma), secondo lui giustamente, a 2 soci del lotto finito (che saremmo io e mia sorella) visto che siamo gli unici a volercene e potercene uscire dalla coop, altrimenti non firma la liberatoria per l’abitabilità richiesta per fare l’atto di assegnazione provvisoria davanti al notaio.
La domanda è questa: è legale una richiesta del genere? Non è un ricatto bello e buono il volere 15.000,00 € (a suo dire anticipate per le 4 persone latitanti) e volute da noi (dice per il principio mutualistico delle coop dove i debiti devono essere ripartiti tra i soci.. il che è stato risposto che sono stati pagati da lui per un suo errore aver inserito certa gente..e tra l’altro non ha fatto nemmeno una lettera di espulsione a queste sanguisuga perchè spera sempre di poter recuperare la somma…)?
Quindi o si cede a questo ricatto, oppure si va per muro contro muro e io non contribuisco più alle spese di coop visto che così verrà mantenuta aperta a vita con questi che non ci sono ed io dovrei pagare al posto loro!!?
Cosa potrebbe succedere in tal caso (io e mia sorella ci viviamo in questa casa perchè altre non abbiamo… 3 bimbi neonati… ed io sono disoccupato mentre lei è libera professionista part-time). Mi scusi la lunghezza, ma per farLe capire dovevo spiegare a sommi capi. La ringrazio per il parere-consiglio che mi vorrà dare quantomeno per poter capire come comportarmi ed affrontare il problema… sia io che mia sorella.

Risposta al quesito:
I soci assegnatari del lotto ultimato sono obbligati a versare il costo degli alloggi loro assegnato, nonché le spese generali fino a quando mantengono la qualità di soci.
In ordine alla mancata finitura degli altri alloggi occorre verificare i reali motivi e all’esito dell’esame intervenire con le opportune azioni di tutela, ivi compresa l’azione di responsabilità verso gli amministratori per loro errori o inadempienze.
Nel caso di specie (salvo approfondimento) sembra che i soci assegnatari degli alloggi ultimati debbano tutelarsi con azione diretta all’esecuzione forzata del contratto di assegnazione dell’alloggio, trascrivendo la relativa domanda nei Registri Immobiliari.

Faccio parte, come socio, di una cooperativa edilizia scarl fondata nel 2002 a Monte Sant’Angelo (FG). Abbiamo realizzato 12 alloggi tutti ultimati ed accatastati, ove abitano 8 soci su 12 (tutti residenti).
Abbiamo usufruito, per la costruzione, di un mutuo non agevolato dalla Banca di € 818.000,00, per soli 9 soci su 12. Il mutuo è in ammortamento ed è ancora in capo alla cooperativa, a cui i soci versano la loro quota parte.
Nel frattempo due soci sono diventati morosi, non avendo versato le rate dovute, il debito ammonta ad € 30.000,00. Nei loro confronti abbiamo vinto due contenziosi, con pignoramento dello stipendio, che è insufficiente a coprire le due rate del mutuo.
Domanda: i soci che sono in regola con i versamenti possono obbligare la Banca, in virtù dell’art. 39, comma 6, TUB, a procedere al frazionamento del mutuo per l’accollo?

Risposta al quesito:
Se il mutuo è in ammortamento è molto probabile che esso sia stato già frazionato sulle singole unità abitative, sicché non appare necessario richiedere il frazionamento forzato ex art. 39 TUB.
Relativamente alla problematica dell’atto pubblico di assegnazione  con l’accollo del mutuo, l’Istituto mutuante non può liberare la Cooperativa dall’obbligo solidale se non viene regolarizzata la situazione dei due soci morosi.
In ragione di quanto precede, i due soci potrebbero essere esclusi e gli alloggi potrebbero essere assegnati a due subentranti. Una tale ipotesi risolverebbe il problema.
In ogni caso, permanendo il disagio rappresentato, stante la responsabilità diretta dei soci morosi, gli stessi sono obbligati al risarcimento di tutti i danni subiti dalla Cooperativa e dai soci.

Sono una socia di cooperativa edilizia che ha accettato la locazione per 8 anni con patto di futura vendita insieme ad altri 4 soci. Era stato stabilito nel preliminare con la cooperativa che io avrei dovuto pagare per intero l’alloggio a me assegnato, anche se sono locataria, e che la cooperativa in cambio mi avrebbe fatto il contratto di locazione nel momento della consegna dell’alloggio.
Ebbene, io ho pagato interamente l’alloggio, tra contante e mutuo, come concordato, ma la cooperativa non mi ha fatto ancora il contratto di locazione, anche se son trascorsi oltre 4 anni. Dapprima mi ha proposto un contratto di locazione con un canone simbolico di 10 euro (complessivi per gli 8 anni di locazione) che io non ho accettato perchè non rispetta la Convenzione. 2 soci su 5 invece hanno accettato.
Io ho fatto intervenire gli ispettori del Ministero che si occupa delle cooperative e mi hanno dato ragione. Hanno stabilito il canone di locazione minimo mensile (intorno alle 220 euro) e hanno dato alla cooperativa 1 mese di tempo per stipulare i contratti di locazione mancanti, sottolineando che i contratti di 10 euro non rispettavano la Convenzione e che andavano rivisti.
La cooperativa, non solo non ha corretto i contratti “illegali”, ma continua a non volerci fare i contratti, a meno che noi locatari non accettiamo le loro condizioni: vogliono che nel contratto dobbiamo accollarci tutte le spese, comprese quelle straordinarie e l’IMU, spese che per legge spettano al proprietario. E’ chiaro che stiamo prendendo in considerazione di chiamare in causa la cooperativa perchè non rispetta nè la Convenzione, nè assolve ai propri doveri nei confronti dei soci locatari. In questi anni il C.D.A. ha chiesto un prestito infruttifero di 1000 euro a ogni socio per provvedere alle spese di gestione e che è stato approvato dall’Assemblea dei soci.
Volevo chiederLe, considerato che al momento io sono creditore nei confronti della cooperativa di 230 mila euro e che in cambio non ho ricevuto nè atto di proprietà, nè contratto di locazione, posso rifiutarmi di pagare questo prestito infruttifero perchè la cooperativa è inadempiente?
E posso anche non pagare più il condominio, visto che per la legge attualmente non sono locataria, nè proprietaria, ma un’occupante abusiva?
Il mutuo lo pago regolarmente, anche se non se lo meritano… potrei chiedere al Giudice un contratto di locazione retroattivo, per recuperare gli anni persi, più i danni subiti?

Risposta al quesito:
Sul presupposto di quanto esposto (salvo approfondimento mediante l’esame documentale), appare la responsabilità della Cooperativa in ordine alla gestione dei costi e dei ricavi da esporre in bilancio.
Sembra, inoltre, confermata anche la responsabilità contrattuale della Cooperativa in ordine alla stipula della locazione, con gravissimo danno per il socio assegnatario a seguito del ritardo nell’acquisizione della proprietà dell’alloggio.
In relazione ai costi di gestione degli alloggi nel periodo della locazione obbligatoria, la Cooperativa dovrebbe quantificarne l’entità (salvo conguaglio) e riversarla pro quota sulla determinazione del canone locativo (la Cooperativa gestisce le risorse acquisite dai soci).
In ragione delle gravi inadempienze che precedono, il socio può agire sia in sede amministrativa (richiedendo al Ministero il Commissariamento della Cooperativa stante il persistere dell’inadempienza), sia giudizialmente per il controllo giudiziario e l’eventuale risarcimento del danno.
E’ preferibile agire preliminarmente in sede amministrativa, inoltrando l’esposto contenente la precisa descrizione dei danni e la richiesta della nomina del Commissario ad acta.

Ho da qualche mese accettato l’incarico di presidente di una cooperativa edilizia a proprietà divisa a seguito di rimozione del precedente CDA su sentenza del Giudice per palesi violazioni.
Nei prossimi mesi dovrò procedere all’assegnazione degli ultimi alloggi rimasti ad alcuni soci, questi hanno sottoscritto con il mio predecessore dei preliminari di vendita con un prezzo di favore, sicuramente un’ultima regalia del vecchio presidente in odore di rimozione, rispetto ad altri soci.
Oggi mi trovo ad essere minacciato di azioni legali, da parte di alcuni soci, se non procedo immediatamente al rogito notarile e a rispettare il preliminare, e dagli altri soci già proprietari-assegnatari, i quali minacciano anch’essi di procedere ad azione di responsabilità qualora procedessi ad effettuare l’assegnazione di un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quanto da loro corrisposto a loro tempo, soprattutto in considerazione all’imminente esborso di soldi che la cooperativa dovrà affrontare per il ripristino di alcune opere comuni e che provvederò a ripartire equamente tra tutti i soci.
Attendendo ansiosamente una risposta, ringrazio anticipatamente.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie sussiste il principio della parità di trattamento dei soci, sicché, a meno di una delibera autorizzativa unitaria, non è consentito effettuare sconti nei prezzi di assegnazione degli alloggi, favorendo alcuni soci e danneggiandone altri.
In base a quanto precede, il preliminare di cui trattasi non è valido nella parte in cui prevede la violazione del predetto principio e, pertanto, può essere disatteso.
Va rilevato che gli amministratori i quali assegnino gli alloggi, peraltro ad un prezzo inferiore a quello già praticato, rispondono personalmente con il proprio patrimonio per eventuali obbligazioni sociali rimaste insoddisfatte a causa dell’incapienza finanziaria della Società.
Nel caso di specie, quindi, il neo presidente deve convocare il CdA affinchè deliberi per il disconoscimento del preliminare e inviti i soci a stipularne uno nuovo.

Le scrivo perché mi trovo in una situazione davvero complicata sia famigliare che lavorativa. Nel 2015 si è aperta una società cooperativa arl famigliare nel settore del Ncc Autonoleggio con conducente. A me non hanno messo nel direttivo ma ci sono mio padre, mia madre e mio fratello io sono una semplice impiegata socia lavoratrice.
A latere è stato scritta una scrittura privata tra noi della famiglia (siamo in quattro) che sostiene quanto siano le quote di appartenenza per ognuno. Tutto ciò ha valore? Poi mia nuora ha voluto scrivere un’altra scrittura privata in cui veniva scritto che quando non ci saranno più i nostri genitori avranno sia le percentuali della cooperativa sia auto, licenze e casa… questo firmato da tutti e quattro.
Ora le auto sono state inserite nella cooperativa a me hanno fatto una specie di mobbing ed ora non sto andando a lavorare e mi hanno fatto le due lettere di richiamo ed ora attendo il licenziamento.
Io mi sento ingannata da mio fratello che ha tutto l’interesse di prendersi tutta la cooperativa… e non ho l’appoggio dei miei che hanno paura che io posso far qualcosa contro e la cooperativa chiude. Mio fratello è sempre stato un prepotente e i miei sono succubi di lui (mio fratello è presidente ed amministratore).
Cosa mi consiglia di fare?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative di produzione e lavoro coesistono due rapporti, quello strettamente sociale e quello lavorativo.
In base al primo, il socio ha i diritti previsti dalla legge, tra cui il diritto di voto, il diritto (limitato) di controllo diretto, il diritto alla tutela giudiziaria (opposizione al bilancio, controllo contabile, opposizione a delibere).
I diritti di tutela, tuttavia, presuppongono la violazione da parte degli amministratori degli obblighi loro imposti dalla legge, quali la diligente amministrazione, la veridicità del bilancio, la parità di trattamento dei soci lavoratori etc…
Nel caso di specie, pertanto, occorre individuare quali siano le violazioni commesse dagli amministratori, ciò per potere procedere con eventuali azioni di tutela.
Quanto ai patti “parasociali” occorrerebbe leggerne la stesura per valutare la loro effettiva validità.
In riferimento al presunto “mobbing” occorre verificare se sussistono atti discriminatori o persecutori, comunque lesivi dei diritti del socio lavoratore, il quale, in caso affermativo, può agire per far cessare la prevaricazione e ottenere il risarcimento del danno.

La cooperativa edilizia di cui ho fatto parte ha frazionato gli immobili e deliberato la chiusura per raggiungimento oggetto sociale. Istituito condominio. Ha ottenuto decreto ingiuntivo e nei miei confronti per arretrati in parte arbitrari a mio avviso.
Essendo in difficoltà economiche ho tentato di vendere ma sono letteralmente fallite tre trattative già chiuse a causa del mancato rilascio agibilità. Scopro infatti che non è stato richiesto per tempo e che è stata negata causa franamento della strada di accesso agli immobili.
Il Comune ha vinto ricorso al TAR e obbligato la cooperativa a ripristinare in modo corretto la strada per regolarizzare. Il Comune non ha concluso l’atto di passaggio dell’urbanizzazione e non rilascia agibilità. La cooperativa non intende regolarizzare.
Io non posso vendere in quanto le banche non concedono mutuo agli acquirenti ed ho già perso molte occasioni.
Posso agire legalmente? Nei confronti di quali soggetti? Posso ottenere risarcimenti? Bloccare mutuo? Quali azioni posso intraprendere?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia che assegna al socio l’alloggio dallo stesso prenotato è obbligata a garantire l’assenza di vizi e difetti costruttivi, altrimenti incorre nell’onere risarcitorio verso l’assegnatario.
Ciò posto, in linea generale si può affermare che, nel caso di specie, il socio abbia il diritto ad ottenere la regolarizzazione della situazione urbanistica dell’alloggio e, in mancanza di adeguato intervento da parte della Cooperativa obbligata, può agire giudizialmente a tutela dei propri diritti.
Si può ipotizzare che anche le pretese creditorie della Cooperativa possano essere neutralizzate del socio ingiunto, se sussistono i presupposti giuridici del legittimo rifiuto a fronte della grave e persistente inadempienza della Società creditrice.