Cooperative: casi e soluzioni

In riferimento al quesito del 28/10/2016, il consenso del coniuge alla proprietà esclusiva deve essere espressa nell’atto pubblico di assegnazione alloggio?
Qualora questa affermazione comparisse in un atto di separazione tra i due coniugi avvenuta molti anni dopo, avrebbe lo stesso significato?

Risposta al quesito:
Se i coniugi hanno acquistato in comunione, possono certamente regolare successivamente i loro rapporti mediante atto pubblico, che costituirebbe un nuovo atto con valore autonomo e con specifico trattamento fiscale.

Sono socio prenotatario di un alloggio di una Cooperativa edilizia a r.l. che ha ottenuto un finanziamento agevolato dalla Regione Lazio concesso ai sensi della Legge 493/93, per cui gli alloggi dovranno essere dati in locazione per un periodo non inferiore a otto anni, con concessione in proprietà degli alloggi stessi al termine del periodo di locazione, secondo le disposizioni di cui ai commi da 3 a 8 dell’articolo 8 della Legge 17 febbraio 1992, n. 179 .
In aggiunta al prezzo convenzionale dell’immobile, sono stati già versati ulteriori soldi che corrispondono, oltre alle migliorie dell’immobile, anche all’intero canone di locazione per gli otto anni in cui noi soci abbiamo la figura di locatari. Ora dovremmo fare l’atto dal notaio per l’assegnazione degli alloggi.
Il problema è che non tutti i soci concordano sul tipo di atto:
1. alcuni soci si attengono a eseguire la convenzione alla lettera e intendono fare un contratto di locazione con canone mensile da dare alla Cooperativa;
2. altri, come me, vorrebbero registrare un contratto di uso e godimento – locazione con il canone già versato nel momento della costruzione.
Qual è, secondo Lei, l’iter migliore da seguire? E soprattutto: se vengono fatti due atti notarili diversi, cosa cambia alla Cooperativa a livello fiscale – tributario considerando che mensilmente vi è un’entrata relativa al canone di locazione dei soci che hanno optato per la prima opzione?

Risposta al quesito:
Il canone di locazione deve essere commisurato ai costi sopportati dalla Cooperativa per la gestione degli immobili, nonché alla copertura necessaria del fabbisogno finanziario indispensabile per le spese generali amministrative.
Ciò posto, nel caso di specie può essere accaduto che i soci abbiano versato delle somme in esubero a titolo di anticipazioni costi di costruzione e, pertanto, abbiano in bilancio un credito verso la Cooperativa.
In tale ottica, la Cooperativa emetterà la fattura relativa al canone di locazione, con il dovuto trattamento fiscale e, al contempo, compenserà contabilmente pro quota con il credito del socio, il quale non effettuerà alcun versamento materiale.
Sotto diversi profili, non è  consigliabile che la Cooperativa adotti un procedimento diverso da quello appena enunciato.

Sono stato socio di coop edilizia indivisa per 4 anni. All’atto dell’ingresso ho versato quasi 30 mila euro di quota, e dopo l’assegnazione dell’alloggio ho pagato regolarmente il canone di affitto.
Nel febbraio 2013 con raccomandata ho dato le dimissioni e restituito l’alloggio. Il CDA ha accettato il mio recesso comunicandomelo con raccomandata e promesso che sarei stato rimborsato entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio, praticamente a fine 2014.
In questo periodo è subentrato un nuovo CDA e a dicembre 2014 mi ha inviato una raccomandata dicendo che le mie dimissioni non erano valide in quanto non era stato fatto il verbale di accettazione delle mie dimissioni dal CDA precedente. Per questo motivo il nuovo CDA mi ritiene ancora socio con tutte le conseguenze del caso.
Chiedo se la decisione del precedente CDA di accogliere le dimissioni sia per me valida a prescindere della compilazione o meno del verbale, non avendo io alcuna responsabilità in merito. E comunque rilevando il lungo periodo dalla data delle dimissioni.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, il rapporto sociale si deve ritenere risolto legittimamente a seguito del recesso espressamente accettato dal CdA.
Le questioni interne al Consiglio, riguardanti la trascrizione del verbale, non incidono sulla predetta risoluzione del rapporto che deve, comunque, ritenersi legittima e operativa.
Alla luce di quanto precede, il socio deve opporre la delibera del Consiglio, convenendo il giudizio la Cooperativa per ottenere il rimborso della quota di sua spettanza.

Nel caso di coop.a proprietà individuale se l’unico erede di un socio (deceduto precedentemente) nel momento dell’assegnazione dell’alloggio si trova in comunione di beni, il coniuge è proprietario per metà?

Risposta al quesito:
Se il socio dante causa è deceduto prima dell’assegnazione, il rogito notarile di trasferimento della proprietà individuale deve dare menzione del regime patrimoniale e, qualora sussista la comunione, il bene deve essere acquisito da entrambi i coniugi.
Può tuttavia accadere che, in ragione della prevalente contribuzione del de cuius e della successiva esclusiva contribuzione dell’erede, quest’ultimo possa acquisire la proprietà esclusiva dell’alloggio assegnato, ma in tal caso è, comunque, necessario che il consenso del coniuge sia espresso nell’atto pubblico.

Una società cooperativa, non inscritta a l’albo della società cooperative edilizie dello sviluppo economico, può avere terreni per costruire in zona PEEP dal Comune, e può usufruire dei contributi regionali?

Risposta al quesito:
Per tutte le provvidenze pubbliche agevolative (assegnazione terreni, contributi , etc.., agevolazioni fiscali…), le Cooperative devono essere iscritte nell’apposito Albo Nazionale.
In mancanza di tale iscrizione non possono fruire di agevolazioni pubbliche di qualunque genere.

1) In una Società Cooperativa edilizia di abitazione cosa si intende “che la Cooperativa può anche svolgere attività con terzi, se lo prevede l’atto costitutivo o lo statuto, e questa attività è oggettivamente lucrativa”? Tale dicitura è consentita dalla legge all’art. 2521, 2^ comma del c.c.?
Il sottoscritto chiede spiegazioni in merito e se si può intendere ad esempio che la Cooperativa, se l’assemblea dei soci approva, può compiere operazioni di vendita di quegli eventuali alloggi di soci morosi-inadempienti che non hanno e non vogliono stipulare il rogito notarile. Ciò per consentire poi, con il ricavato della vendita di poter estinguere i debiti sociali.
2) In una Società Cooperativa edilizia di abitazione per il residuo di debiti sociali, per legge vi è un ordine dei creditori sociali? Cioè può essere considerato per legge creditore privilegiato la banca nei confronti dell’ impresa costruttrice e su terzi? Infine i creditori sociali possono essere soddisfatti come dal quesito n.1 che Le ho sottoposto all’attenzione?
3) In una Cooperativa edilizia di abitazione, per la legge esiste la possibilità per il socio del recesso oppure delle dimissioni? Visto che, secondo la legge, art. 2532 del c.c., si parla di recesso, può essere considerata quindi per la legge ” NULLA” una clausola inserita in un rogito notarile che fa riferimento alla sola dicitura “dimissioni”? Infine, è corretto presentare al Presidente e al Consiglio di Amministrazione di una Cooperativa una lettera per chiedere il recesso, con questa motivazione: “Richiesta di recesso immediato della qualità di socio cooperatore della Cooperativa per GIUSTA CAUSA, in seguito cioè, AL CONSEGUIMENTO DELL’OGGETTO SOCIALE DEL PROGRAMMA DI…, COME PREVISTO DALLO STATUTO E DALLA LEGGE”?

Risposta al quesito:
Gli artt. 2512, 2513 e 2514  del  codice civile definiscono, sotto diversi profili, le caratteristiche  che contraddistinguono le Cooperative  a mutualità prevalente, incentrate, innanzitutto, sulla qualificazione dell’attività svolta, a seconda che essa sia diretta ai soci ovvero ai terzi.
Se la predetta attività è diretta esclusivamente ai soci, in tal caso la Cooperativa è definita a mutualità pura; la Cooperativa, tuttavia, può anche effettuare operazioni con i terzi e, in tal caso, se le operazioni medesime sono quantitativamente minoritarie (ai sensi dell’art.2513 c.c.) in tal caso emerge la definizione di mutualità prevalente. Se la Cooperativa effettua operazioni con i terzi, ma senza stravolgere la finalità mutualistica, essa perde la mutualità prevalente.
Le definizioni che precedono hanno importanti riflessi, sia in sede di rapporti contrattuali, sia in sede fiscale.
Ciò posto, se la Cooperativa edilizia non fruisce di contributo pubblico, è consentito che essa stipuli contratti di vendita degli alloggi con i terzi, fermo restando l’aspetto quantitativo di cui alle definizioni che precedono.
La gradazione dei crediti ha rilevanza in sede di procedure esecutive ovvero in sede di procedure concorsuali (liquidazione coatta amministrativa o fallimento) in ragione della priorità di  distribuzione delle somme ricavate secondo la normativa dettata dal codice civile.
Se il credito della Banca è garantito da ipoteca fondiaria, esso è prioritario rispetto ai crediti sia privilegiati sia a quelli chirografari.
Non esiste alcuna differenza tra recesso o dimissioni, dovendosi entrambi i termini riferirsi alla specifica modalità di cessazione del rapporto sociale, regolata dalle norme statutarie e dall’art. 2532 del codice civile.
Nelle Cooperative edilizie di abitazione, i soci assegnatari che abbiano ottenuto la proprietà individuale dell’alloggio, restano, comunque, obbligati alle contribuzioni delle spese generali sino alla definitiva estinzione della Società (ferme restando le regole di buona amministrazione).