Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Cooperativa Edilizia a proprietà INDIVISA. La Società è stata sottoposta a LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA.
Le chiedo: in fase di liquidazione la Cooperativa può essere definitivamente ESTINTA (sciolta) senza prima acquistare il terreno dal Comune per trasformarla da PROPRIETA’ INDIVISA a proprietà divisa?

Risposta al quesito:
Nella fase della Liquidazione Coatta (procedura concorsuale assimilabile al fallimento) non ha alcuna importanza la qualificazione giuridica della Cooperativa, se divisa o indivisa, in quanto il Liquidatore ha il mandato di realizzare l’attivo mediante la vendita dei beni di proprietà della Società e, con il ricavato, soddisfare i creditori.
Il Liquidatore deve procedere all’acquisizione del patrimonio sociale se detenuto da terzi, ma non può compiere attività gestionali previste dallo scopo sociale. Nel caso di specie, se la Cooperativa è già titolare del diritto di superficie può alienarlo nel rispetto della Convenzione, se, viceversa, non ha alcun diritto non può acquisirlo, essendo cessato lo scopo sociale.

Questa è una coop edilizia a proprietà indivisa, con locazione a termine di 8 anni, e ha usufruito di un contributo della Regione Lazio a fondo perduto, per tutti e due i lotti.
La cooperativa ha due costruzioni in due lotti, al primo lotto nel 2012 sono scaduti gli otto anni e vorrebbero fare il rogito, vorrei sapere se per fare il rogito per il primo lotto, bisogna trasformare tutta la cooperativa a proprietà divisa, o il primo lotto può fare il rogito indipendentemente, rimanendo a proprietà indivisa.

Risposta al quesito:
E’ improbabile che la Cooperativa sia a proprietà indivisa, posto che dal Bando di finanziamento è prevista la locazione di otto anni con patto di futura assegnazione definitiva.
Nella prospettazione che precede, previa acquisizione della documentazione autorizzativa (che dovrebbe essere già acquisita!) dalla Regione, alla scadenza degli otto anni può stipularsi il rogito.
Va, anzi, osservato che sin dall’atto di locazione (se redatto adeguatamente) avrebbe dovuto essere prevista anche la dichiarazione unilaterale del socio per perfezionare il trasferimento di proprietà dell’alloggio a lui assegnato.

Sono socio assegnatario di un appartamento a Luino, della cooperativa omissis di Busto Arsizio attualmente in liquidazione, facente capo alla omissis di Lecco in gravi difficoltà economiche sotto concordato preventivo.
Alla scadenza dei 5 anni dovevo fare il rogito, dalla data di assegnazione 03/2014, adesso vorrei alla scadenza dei 3 anni fare il rogito, ho scritto alla società di volerlo fare, anticipando i 2 anni in denaro, ma non mi hanno risposto, significa che non si può fare?

Risposta al quesito:
Il Concordato preventivo è una procedura concorsuale compositiva, che sostanzialmente tutela da una parte lo scopo sociale e dall’altra i diritti dei creditori.
Se nel corso della procedura  risulta impossibile la conciliazione dei contrapposti interessi, la Cooperativa viene dichiarata insolvente, con ogni conseguenza anche sui crediti dei soci.
In questa ottica è necessario esaminare la proposta di concordato e rilevare se è prevista l’assegnazione degli alloggi ai soci mediante atto pubblico definitivo. In tale ultimo caso, potrebbe essere utile per il socio versare somme a titolo di saldo prezzo dell’alloggio, ma previa verifica delle “condizioni di sicurezza”.

Nel 2013 ho ceduto la mia quota di partecipazione del valore nominale di 2.805,00 della cooperativa cui facevo parte. La cessione è avvenuta con scrittura privata non registrata e al punto 6.2 della scrittura è espressamente  previsto il diritto di recesso, previo pagamento di corrispettivo.
Posso recedere? e se controparte non accetta posso attivare giudizio per chiedere il recesso?

Risposta al quesito:
Sembra improbabile che la scrittura di cessione contempli il diritto di recesso senza alcun limite temporale, ma se così fosse, sussisterebbero seri dubbi sulla nullità della clausola.
Per potere fornire una adeguata risposta al quesito, si appalesa necessario il preventivo e approfondito esame della documentazione.

In una Cooperativa edilizia di abitazione costituita da 31 soci di cui, 27 soci adempienti-diligenti che hanno stipulato il rogito notarile acquisendo la proprietà individuale delle loro abitazioni e i restanti 4 soci che non hanno stipulato ancora il rogito notarile, in quanto inadempienti-morosi.
a) In presenza di questa situazione che dura ormai da circa poco meno di un anno, motivo per il sorgere dei debiti della Cooperativa stessa, e tra varie sollecitazioni nei confronti dei soci inadempienti nel chiarire la loro posizione nei confronti dell’Assemblea dei soci della Cooperativa, i soci adempienti possono presentare un istanza al Ministero dello Sviluppo economico, autorità governativa di controllo delle Cooperative, per chiedere il commissariamento della stessa?
b) Il sottoscritto Le chiede inoltre spiegazioni in merito alla procedura di commissariamento, cioè quanti soci in questo caso occorrono? Ed eventuali costi, da poter capire se ai soci adempienti conviene intraprendere tale procedura.
Oppure ai soci adempienti conviene (da un punto di vista di costi e non ) chiedere direttamente la liquidazione della Cooperativa?

Risposta al quesito:
I soci inadempienti sono evidentemente responsabili di tutti i danni arrecati alla Cooperativa a seguito della loro morosità.
Nell’ottica che precede, per i soci adempienti sono percorribili due ipotesi:
1) La maggioranza dei soci pone in liquidazione la Cooperativa, nominando un liquidatore con il preciso mandato di provvedere a definire giudizialmente la questione con i soci morosi; in particolare ottenendo i decreti ingiuntivi e procedendo all’espropriazione mobiliare e/o immobiliare al fine di ottenere la provvista finanziaria, estinguere i debiti sociali e cancellare la Società dal Registro delle Imprese;
2) Formulazione di un esposto alla Vigilanza con la richiesta della nomina di un Commissario. In tal caso il predetto Commissario dovrebbe attuare il programma dell’ipotesi a) ovvero chiedere la Liquidazione Coatta Amministrativa, a cui seguirebbe la nomina di un Commissario Liquidatore.
Non v’è dubbio che la prima ipotesi sia quella più conveniente per tutti i soci, morosi e non, sia perché meno costosa, sia perché più efficiente.
Può accadere, infatti, che i Commissari delle Società Cooperative non siano adeguati, mentre è certo che il Liquidatore volontario possa essere scelto dai soci in base alla valutazione della sua professionalità.

Premetto che in data 2010 sono diventato socio di cooperativa edile per la costruzione di box auto, favorito dalla L. Tognoli, in quanto ero in procinto di acquistare un appartamento nelle vicinanze del punto dove sarebbero sorti questi box.
Trascorso quasi un anno, non ho più acquistato l’appartamento suddetto e pertanto ho fatto richiesta di recesso in quanto da statuto non possedevo più i requisiti per essere socio. La Soc. Coop. non mi ha mai risposto. Trascorso un altro anno, la Soc. Coop. mi inviava raccomandata con la quale mi chiedeva il pagamento di una certa somma ed alla quale ho risposto di aver espresso già un anno prima la mia volontà di recedere quale socio, in quanto non più in possesso dei requisiti.
Trascorsi altri 3 anni (2015), ricevo lettera di messa in mora nella quale mi veniva richiesto di corrispondere una esorbitante cifra, senza neanche una precisa distinta della somma, e con l’avvertenza che sarebbero potute seguire conseguenze legali. Alla stessa ho risposto nuovamente quanto su esposto e ad ora non ho ricevuto nè risposta alla mia nè alcun atto di citazione.
Le chiedo quindi: 1) Devo segnalare quanto accaduto alla Vigilanza Coop presso il Ministero? 2) Se si come posso procedere?

Risposta al quesito:
Appare improbabile che l’esposto alla Vigilanza possa sortire, nel caso di specie, alcun effetto, posto che, da quanto sinteticamente esposto, sembra trattarsi di problematiche privatistiche, inerenti al rapporto contrattuale tra socio e Cooperativa.
Appare, viceversa, importante concentrarsi sulla efficacia del recesso, in quanto essa determinerebbe la risoluzione del rapporto.
Dalla prospettazione formulata dall’ex socio, sembra che il recesso sia diventato efficace e, pertanto, se non sussiste una specifica ragione di credito, dettata dallo Statuto ovvero da specifici deliberati assembleari, la Cooperativa nulla può pretendere in ragione del rapporto sociale ormai risolto (a seguito del recesso comunicato e della mancata risposta nei termini di legge).