Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia ed i lavori di costruzione degli alloggi sono circa al 75%. Le richieste di pagamento al termine dei vari SAL prevedono che il versamento venga effettuato entro 5 giorni altrimenti la cifra verrà attinta dal mutuo ma alcuni soci non versano nei tempi previsti causando ritardi nei pagamenti della cooperativa alla ditta costruttrice con conseguente blocco dei lavori e incremento degli interessi passivi per i soci che stanno già attingendo al mutuo da rate precedenti.
In che modo i soci puntuali nei pagamenti possono forzare gli amministratori ad applicare alla lettera le condizioni previste per i versamenti?
Un documento sottoscritto dalla maggioranza dei soci che attesti la richiesta di rispettare questi termini consegnato agli amministratori e verbalizzato durante una riunione può essere utile?

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Cooperative devono attenersi, tra l’altro, al principio della parità di trattamento dei soci, in modo che ciascuno sostenga i costi di costruzione di sua spettanza senza gravare su altri soci.
Se il ritardo nei pagamenti di alcuni soci, dunque, provoca danni rilevanti agli altri soci, gli amministratori devono intervenire imponendo agli inadempienti il relativo risarcimento.
Qualora i soci inadempienti non versassero gli importi dovuti, gli amministratori devono agire giudizialmente.
Il mancato adeguato intervento da parte degli amministratori, espone questi ultimi all’azione individuale di responsabilità che può essere intentata nei loro confronti dai soci danneggiati.
La lettera di messa in mora, peraltro, verbalizzata nel corso di adunanza assembleare, vale come messa in mora nei confronti degli amministratori e fa decorrere gli interessi e la rivalutazione sulle somme a titolo risarcitorio.

Sono subentrato in una cooperativa edilizia che aveva in programma la costruzione di tre lotti di cui due già completi ed assegnati (non rogitati) ed uno in fase di ultimazione. Al momento del mio ingresso i lavori erano sospesi. Con il mio ingresso i lavori sono ripresi non con l’impresa originaria ma con una nuova. L’impresa originaria ha firmato uno stato di consistenza e la liberatoria.
Al momento della ripresa dei lavori ho riscontrato diverse problematiche tra cui: vizi occulti come la realizzazione del terrazzo in maniera non conforme al capitolato (manca la barriera vapore e la coibentazione); esecuzione di lavori non conformi al progetto; lavori eseguiti in parte ma fatturati e pagati per intero, lavori non eseguiti, fatturati e pagati per intero.
La direzione lavori non ha mai controfirmato alcuno stato avanzamento lavori e con il mio ingresso avendo individuato le problematiche si è precipitata a predisporre una lettera di contestazione alla precedente impresa per la risoluzione delle problematiche. Indicativamente i lavori non eseguiti, le forniture non effettuate e i danni si aggirano attorno a 50mila €. Ora devo versare i soldi per liquidare la quota del precedente socio pari a 61mila€.
Qual è la responsabilità del Presidente e della Direzione Lavori? Posso rifiutare di versare la quota se la cooperativa non risolve la problematica. Quale azione dovrei intraprendere?

Risposta al quesito:
Nel caso di specie, i percorsi di tutela da intraprendere sono due: l’uno quello di non pagare, mettere in mora la Cooperativa e, nel caso di mancato positivo riscontro, risolvere il rapporto, sia mutualistico che sociale e chiedere il rimborso delle somme versate, maggiorato del risarcimento dei danni; l’altro è quello di mettere in mora la Cooperative e la vecchia impresa esecutrice, pagare l’importo e al momento del rogito riservarsi l’azione di riduzione del prezzo per i vizi e i difetti costruttivi.
Qualora la Cooperativa rifiutasse di stipulare l’atto definitivo di assegnazione, si dovrebbe  agire con azione giudiziaria ai sensi dell’art. 2932 del codice civile per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile prenotato (ovviamente al prezzo ridotto per i vizi costruttivi).
La prima ipotesi presenta i rischi della eventuale insolvenza della Cooperativa nelle more del giudizio, mentre la seconda si appalesa priva di rischi (se i vizi sono sussistenti).

Sono assegnatario di app.to in coop a proprietà divisa. Lavori ultimati. Ripartita l’esposizione bancaria (mutuo) sulle varie unità pure accatastate, la mia è gravata di un debito di € 156mila, con relativa ipoteca, su cui maturano a mio carico consistenti interessi (5,50%) per la banca.
Domando: posso chiedere alla banca di eliminare (sostituire) il mio detto debito con il ricavo di un mutuo sulla stessa unità, peraltro già gravata da ipoteca in suo favore, ma prima del rogito di intestazione e con la medesima coop in qualità di terzo datore di ipoteca?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che il socio assegnatario intenda rinegoziare il vecchio mutuo con la medesima Banca, ottenendo un tasso di interesse più conveniente.
In linea teorica la Banca potrebbe concedere un nuovo mutuo ed estinguere quello precedente, ma una tale operazione dovrebbe essere giustificata dalle obbiettive esigenze della parte mutuataria e, soprattutto, dalla “convenienza” della mutuante.
In pratica sembra improbabile che l’Istituto di credito consenta il nuovo mutuo, a meno che esso non riguardi il maggior numero di anni per il rimborso e sia accompagnato da idonee garanzie (reddito e età del mutuatario).

Descrivo sommariamente la situazione in cui mi trovo coinvolto per avere un suo parere in merito:
1) Ho stipulato un preliminare di vendita registrato presso l’ufficio delle entrate, ma non trascritto con atto notarile, per l’acquisto di un immobile in edilizia convenzionata;
2) Ho versato metà della somma con copertura fidejussoria assicurativa (per ora non saremmo comunque intenzionati ad escutere la fidejussione, abitando già nell’appartamento);
3) Da circa 6 mesi io e la mia famiglia (2 adulti + 2 minori) abbiamo avuto la consegna dell’immobile da parte della Cooperativa e vi abitiamo stabilmente con ottenimento della residenza;
4) avremmo dovuto stipulare l’atto notarile ma un’Impresa costruttrice (non quella che ha realizzato il mio intervento), ha posto un sequestro conservativo sull’immobile vantando crediti nei confronti della Cooperativa;
5) successivamente l’impresa costruttrice il nostro intervento ha predisposto un sequestro delle somme da noi dovute alla Cooperativa (teoricamente dovute, in quanto non essendo proprietari non siamo debitori di nulla);
6) la banca non ha ancora effettuato il frazionamento del mutuo, ormai la procedura perdura da almeno 6 mesi nonostante gli appartamenti siano accatastati;
7) la situazione è analoga per 10 aspiranti acquirenti su un totale di 12 appartamenti;
8) come ovvio i rogiti risultano ad oggi impossibili per il mancato frazionamento e per il sequestro conservativo dell’immobile. La cooperativa versa in conclamate difficoltà economiche (ufficialmente non ha ancora dichiarato fallimento) e, ad oggi, sta trattando con le parti per trovare una soluzione al problema, anche se la prima impresa sta comunque procedendo con la causa di arbitrato.
Sperando di aver illustrato la problematica in modo sufficientemente chiaro, Le faccio qualche domanda per le quali Le chiedo un parere:
1) nel caso non si trovasse un accordo extragiudiziario, come potrebbe evolvere la situazione? Tempistiche? Possibili scenari?;
2) nel caso l’immobile andasse all’asta credo di avere un diritto di prelazione all’acquisto: il prezzo di acquisto verrebbe comunque calmierato dalla presenza della convenzione non decaduta, essendo l’immobile completamente terminato o potrebbe essere battuto un prezzo libero? Come verrebbe determinato il prezzo a base d’asta? Se si partisse dal valore di mercato, il prezzo sarebbe sicuramente superiore a quello della convenzione;
3) come da preliminare, essendo stato consegnato l’immobile, non siamo più tenuti a rimborsare gli interessi del mutuo contratto dalla cooperativa con la banca. La banca potrebbe comunque rivalersi su di noi non ottenendo soddisfazione dalla cooperativa?
4) Si può obbligare la banca a procedere almeno con il frazionamento del mutuo? E se sì come?
5) Abbiamo qualche forma di tutela?

Risposta al quesito:
In base a quanto enunciato nel quesito, la situazione del prenotatario dell’alloggio è particolarmente complessa ed esige l’immediata scelta della strategia di tutela difensiva.
Occorre preliminarmente esaminare l’entità creditoria dell’impresa che ha ottenuto il sequestro conservativo e verificare se tale provvedimento cautelare insiste solamente sull’immobile di cui trattasi ovvero anche su altri beni della Cooperativa.
Successivamente, occorre raffrontare la capienza del patrimonio sociale sequestrato, ciò al fine di valutare se esistono concrete possibilità di escludere l’immobile in questione dall’importo necessario al soddisfacimento del credito dell’impresa sequestrante.
Con i dati che precedono si potrà valutare la convenienza a  procedere con atto di citazione ai sensi dell’art. 2932 del codice civile per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile prenotato, previo pagamento del prezzo convenuto. Con l’atto di citazione si converrà in giudizio anche la Banca, obbligata al frazionamento del mutuo ai sensi dell’art. 39 TUB.
L’atto di citazione verrà trascritto nei registri immobiliari in modo da impedire ulteriori aggressioni di terzi oltre quella già esistente, inerente al sequestro conservativo.
Se nelle more la Cooperativa dovesse andare in insolvenza, la trascrizione sarebbe opponibile anche alla procedura concorsuale e l’immobile non potrebbe essere messo all’asta.
Nel caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa , gli immobili sociali sarebbero valutati al prezzo di mercato (OMI)e venduti all’asta al migliore offerente senza alcun privilegio per il socio prenotatario, il quale resterebbe in coda unitamente agli altri creditori.
La definitiva messa a punto della strategia sarebbe, comunque, condizionata all’esame della documentazione di riferimento.

Siamo 21 soci di cooperativa, abbiamo acquistato 21 alloggi, l’operazione è durata dal 2000 al 2006, con lavori finiti al 90% il cantiere è stato fermo dal 2004 al 2006, la cooperativa ha richiesto alla banca un mutuo di € 1.807.599,14, abbiamo pagato interessi passivi per € 376.251,00.
Domanda: gli interessi passivi si possono detrarre dalla dichiarazione dei redditi? altra domanda: se la ristrutturazione era praticamente finita avemmo potuto dare la fine lavori e fare gli atti evitando così di continuare a pagare gli interessi sul mutuo?

Risposta al quesito:
In via generale, l’art. 15 DPR n. 917/1986 stabilisce che gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione, relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’immobile da adibire a “prima casa”, sono detraibili dall’Irpef nella misura del 19% fino all’importo massimo di 4.000 €.
Per quanto riguarda specificamente i soci assegnatari in proprietà, il succitato articolo prevede un’analoga detrazione con riferimento agli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso degli interessi passivi nel periodo in cui i mutui ipotecari erano ancora indivisi.
Per quanto riguarda gli interessi di preammortamento, va precisato che essi sono diversi dagli interessi compensativi convenzionali. I primi si pagano fino al frazionamento del mutuo, i secondi si pagano dalla data di stipula del mutuo individuale.
Se gli alloggi sono ultimati e catastati, l’Istituto mutuante è obbligato a frazionare il mutuo e da tale data non sono più dovuti gli interessi di preammortamento.

Sono socio di una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa in provincia di Torino, ultimata ed assegnata nel 2002.
Ultimamente sono sorti problemi nei confronti del CDA per la gestione dei mutui regionali dati per la costruzione della palazzina composta di 12 alloggi. Per farla breve un finanziamento regionale (FIP) e stato estinto nel giugno 2012. Il CDA ha continuato a tenerlo nel conteggio dell’affitto, questa decisione e stata contestata sopratutto da parte di un socio che ha deciso di non pagare piu l’affitto e facendo una denuncia al Ministero dello sviluppo economico.
Il Ministero ha avviato un’ispezione mettendo in evidenza (GRAVI IRREGOLARITA’) che dovevano essere chiarite con i funzionari regionali per la gestione del FIP stesso. Ora la Regione ha risposto dicendo che la quota inserita nell’affitto deve essere pagata perche entra nello scopo di questo tipo di cooperative che nascono con scopo mutualistico ed entrano in un (fondo di rotazione).
Domanda, questo vale anche per altri mutui in corso che finiranno nel 2017 e 2018? Il CDA ha agito correttamente mantenendo tale quota nell’affitto?Nel frattempo il CDA non e piu riuscito a concludere nessuna assemblea persino quella inerente il bilancio, e la discussione del verbale dei commissari del Ministero. Tutti i tentativi fatti si cocludevano in caciara (mi scusi il termine).
Vengo ad un’altra domanda alcuni di noi vogliono approvare il bilancio per non farci commissariare questa nostra posizione ci tutela da responsabilità future tipo sanzioni?
Per conoscenza deve sapere che nel frattempo la posizione dei commissari ministeriali è stata chiarita ammettendo umilmente che certe situazioni specifiche non le potevano conoscere. IL COMMISSARIO INFINE HA INVITATO I SOCI AD UN ACCORDO FRA NOI PER EVITARE IL COMMISSARIAMENTO.
Spero che la frattura fra i soci si sani altrimenti credo che avremo bisogno di un suo interessamento.

Risposta al quesito:
La problematica posta dal socio esige l’adeguato approfondimento, mediante l’esame della documentazione (delibere sociali, corrispondenza, atto di assegnazione in uso  etc…).
In generale si può affermare che gli atti di mutuo sono diretti all’acquisizione di risorse finanziarie per la costruzione degli immobili e le relative rate di rimborso gravano sulla Cooperativa mutuataria.
Il canone di uso, viceversa, viene determinato dalla Cooperativa in base al fabbisogno finanziario indispensabile per la copertura dei costi.
Occorre, dunque, verificare la regolarità delle operazioni di conteggio poste in essere dal CdA e dallo stesso esposte in bilancio.
Il bilancio che non sia legittimo non va approvato e non può intervenire alcun atto di pressione esterno, men che mai la preoccupazione del Commissariamento ovvero della messa in liquidazione coatta.
Se così non fosse, i soci sarebbero costretti a sottostare a ricatti e estorsioni con il benestare  degli organi pubblici, circostanza questa, oltre che illecita, certamente impossibile.
I soci, dunque, in presenza di irregolarità devono essere assistiti da professionisti in grado di affrontare e risolvere le problematiche societarie e strutturali della Cooperativa, nel rispetto delle norme di legge.