Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei porre il seguente quesito: la coop. di cui da anni sono socio, mi ha da tempo assegnato provvisoriamente un immobile, senza consegnarmi le chiavi. Tutti gli altri soci le hanno ricevute per il loro.
Scopro che il mio appartamento non è uso abitativo come richiesto e non possiede il certificato di ultimazione lavori. Per due anni la coop. non ha fatto nulla. Gli altri hanno addirittura rogitato.
Sono giunto con la coop. ad un accordo: io rinuncio all’appartamento e loro mi restituiscono il prezzo versato. Ma tale restituzione non solo è subordinata all’ottenimento del suddetto certificato, per il quale la coop. si attiverà al max in 30 gg., ma potrà avvenire solo entro 180 gg dall’ottenimento del certificato.
Preciso che la coop. non ha altri immobili. Come posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
Così come esposto, l’accordo  sembra sfavorevole per il socio, in quanto è subordinato ad una condizione, non solo ormai estranea al suo interesse, ma anche assolutamente incerta in ordine ai tempi dell’ottenimento della certificazione, che potrebbero essere anche molto lunghi o, addirittura, non compiersi mai per motivi urbanistici oggi sconosciuti.
Da quanto esposto sembra che gli amministratori abbiano delle responsabilità, sia per l’oggettiva mancanza della qualità dell’immobile, sia per averla  nascosta al socio prenotatario.
In ogni caso, gli amministratori rispondono per avere dismesso il patrimonio sociale (assegnazione alloggi ad altri soci) nonostante fossero conoscenza del danno arrecato al socio prenotatario dell’immobile privo dei requisiti.
Alla luce di quanto precede, è consigliabile non stipulare alcun accordo e mettere in mora gli amministratori.
Saranno questi ultimi a dovere trovare la soluzione restitutoria (rimborso anticipazioni) e quella risarcitoria (danni subiti per il vizio dell’immobile), altrimenti risponderanno con il loro patrimonio personale.

Sono socio di una cooperativa edilizia per FF.AA. a proprietà indivisa.
Il coniuge separato con omologazione del tribunale può subentrare al socio escluso dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
Se il socio è stato escluso dalla Cooperativa, in assenza di opposizione, il relativo rapporto sociale si estingue, sicché non è ipotizzabile alcun subentro del coniuge o di parenti del socio medesimo.
Nel caso in cui l’esclusione venga revocata, anche a seguito di un provvedimento giudiziale, il coniuge separato del socio ha diritto all’occupazione dell’alloggio se prevista in sede di separazione consensuale ovvero autorizzata con provvedimento giudiziale.

A dicembre 2008 sono entrato in una coop edilizia a proprietà indivisa, mi è stato assegnato un appartamento, valore 140.000 euro, però la coop, anzi il costruttore, ha preteso 60.000 euro, 40 mila in assegni e 20 mila in contanti, di cui ancora aspetto  la ricevuta, accollo del mutuo 120.000 euro + 60.000 fa 180.000 euro non 140.000 euro, perchè la coop da 20 anni la gestisce il costruttore, il presidente firma solo.
Il costruttore ad ogni costruzione faceva in modo, che dei locali diventavano di sua proprietà, vantando dei crediti inesistenti, al secondo lotto, vantava un credito di 10.000 euro, il presidente di sua iniziativa gli ha dato una soffitta e due garage, valore più o meno 100.000 euro, per il terzo lotto si è inventato un credito di 250.000, e il presidente vorrebbe compensare il credito, co n 2 soffitte, 4 garage e un locale di 172 mq, che durante la costruzione del palazzo il costruttore ha rifinito le soffitte, con pavimenti, piastrelle sanitari, inpianto elettrico, porta blindata, e con un immobiliare di sua fiducia le vende come attici vista mare a 90.000 euro cadauna, perché già sapeva che diventavano di sua proprietà.
Visto l’andazzo e l’indifferenza degli altri soci, a luglio 2011 ho dato le dimissioni, il presidente (ma in realtà è il costruttore) mi ha scritto, che per liquidarmi doveva trovare un altro socio, io ho risposto che nello statuto non c’è scritto, ma niente da fare, comunque dal mio recesso e fino a febbraio 2013 ho pagato il mutuo, poi io e mia moglie per la crisi abbiamo perso il lavoro, e non abbiamo più pagato il mutuo, sia nelle assemblee che per lettera ho fatto presente la situazione, per tutta risposta mi hanno chiesto di restituire le chiavi dell’appartamento.
Finalmente a novembre 2015 la Regione Lazio ci ha sbloccato il finanziamento di 223.000 euro, con parte del finanziamento il presidente ha coperto le mie rate di mutuo, e nello stesso tempo mi ha mandato la lettera che mi esclude da socio.
A me non sembra un comportamento corretto, anzi adesso potrebbero liquidarmi con i soldi della Regione Lazio, come al solito vogliono fare il colpo grosso, riprendersi l’appartamento e non darmi un euro.

Risposta al quesito:
L’attività posta in essere dal costruttore è illecita, in quanto la Cooperativa è una società mutualistica, la cui volontà si determina nei modi previsti dalla legge, attraverso il meccanismo delle assemblee dei soci e dei deliberati degli amministratori.
Questi ultimi rispondono delle inadempienze e dei danni arrecati alla compagine sociale.
In caso di recesso il socio ha diritto al rimborso di tutto quanto versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, mentre la Cooperativa può trattenere esclusivamente le spese generali pro quota addebitabili al socio receduto per il periodo in cui ha avuto corso il rapporto sociale.
Il termine per il rimborso è normalmente previsto nello Statuto, ma normalmente è di un anno successivo all’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è  verificato il recesso.
Il socio che non ottiene il rimborso nei termini può agire giudizialmente contro la Cooperativa, anche per il risarcimento del danno.

Da circa 10 anni sono socia di una cooperativa edilizia che avrebbe dovuto costruire 120 alloggi.
Nel 2009 sono iniziati i lavori, con la consegna prevista entro due anni dall’inizio dei lavori, ma ad oggi non sono ancora stati ultimati, anzi siamo molto lontani dal rogito. Da parte del CDA non ci sono mai state comunicate le motivazioni ufficiali di questo grave ritardo, premesso che il Cantiere, non si sa il perchè, è rimasto chiuso ed incustodito per due anni.
A partire dal 2014 non ho più pagato gli interessi passivi, perchè dopo aver pagato per due anni in più rispetto alle previsioni di consegna sono dell’idea che debbano rimetterci i responsabili del disastro in corso e non io.
Posso rifiutare di pagare senza rischiare di perdere l’immobile?
Questi soldi per gli interessi bancari che continuano a richiedere senza nessuna garanzia di consegna degli alloggi e che, per ovvi motivi io rifiuto di pagare, possono essere considerati quale risarcimento dei danni da me subiti per non aver avuto nei tempi stabiliti il mio alloggio?

Risposta al quesito:
Ciascun socio ha diritto a conoscere le attività poste in essere dagli amministratori per la realizzazione del programma costruttivo approvato dall’assemblea de soci.
Le predette informazioni possono essere richieste nel corso dell’esercizi sociale e, comunque, devono trasparire dal bilancio esercizio e dalle relazioni ad esso allegate.
Se ritardi e inadempienze sono attribuibili agli amministratori, nei loro confronti è esperibile l’azione di responsabilità, sia sociale che individuale, a seconda che il danno sia stato arrecato alla Cooperativa ovvero al singolo socio che agisce.
Occorre, però, che il socio partecipi alla vita sociale e, dopo avere individuato le responsabilità, metta in mora gli amministratori, intimando loro di ripristinare la regolarità dello svolgimento della realizzazione costruttiva.
Se, infatti, il socio approva i bilanci ovvero altre assemblee, non può più recriminare su quanto quei bilanci o quelle assemblee hanno stabilito.

Ero socio di una cooperativa edilizia sita in Bari per la quale possedevo una quota capitale per un appartamento e una quota capitale per locale commerciale.
Visti i tempi lunghissimi di realizzazione e cambiate le esigenze familiari abbiamo acquistato un’altra casa e abbiamo trovato un socio che subentrasse a me.
Ad agosto 2014 ho mandato raccomandata di recesso di socio e a settembre mi hanno liquidato tramite bonifico con causale “Recesso socio” solo esclusivamente il capitale inerente alla quota dell’ appartamento.
Oggi ,visti sempre i tempi estremamente lunghi, per la realizzazione dei locali non è più mio interesse ottenere il Locale commerciale.
Volevo chiederLe è nella mia possibilità, avendo fatto domanda di recesso che mi è stata accolta in qualità di Socio della cooperativa, pretendere che mi venga anche restituito il capitale versato per il Locale commerciale? E in che tempi?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto, sembra potersi dedurre che la prenotazione di entrambi gli immobili attenga al rapporto mutualistico, il cui scioglimento è consequenziale al recesso da socio.
Ciò posto, occorre verificare se la Cooperativa ha dato corso al rimborso delle anticipazioni inerenti all’alloggio in quanto espressamente richiesto, mentre ha ignorato il credito del socio receduto relativamente al locale commerciale.
All’esito della predetta verifica, si potrà capire se la Cooperativa intende rifiutare il rimborso a seguito dell’assenza di una specifica richiesta del socio e del presumibile decorso del termine.
Se così non fosse, si applica la regola generale, che prevede il termine di un anno (può essere imposto un termine diverso dallo Statuto) dall’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificato il recesso ovvero, in caso di sopravvivenza del rapporto mutualistico-contrattuale, in cui è insorto il diritto al rimborso in favore del socio receduto.

Sono socio di una coop. edilizia (Società di Capitale) che ha raggiunto lo scopo finale, abbiamo rogitato e siamo diventati proprietari delle case.
Non vi sono pendenze non abbiamo nessun debito, tutto è stato pagato non vi sono immobili invenduti, insomma tutto a posto. Il problema è che per le dimissioni la coop. chiede soldi ad ogni socio per spese varie inerenti lo scioglimento.
Le chiedo è giusto pagare queste spese (circa € 2000,00 per socio)?

Risposta al quesito:
Tutte le spese generali, necessarie per la procedura di liquidazione, devono essere sostenute da ciascun socio pro quota, fino all’estinzione della Cooperativa.
Ciò che, nel caso di specie, sembra rilevare è l’entità della somma richiesta a ciascun socio, apparentemente smodata rispetto alle esigenze di copertura dei soli costi di liquidazione (a meno che non sussistano debiti pregressi che debbano ancora essere onorati).
Alla luce di quanto precede, occorre che i soci interessati richiedano al Liquidatore le opportune informazioni e verifichino i bilanci sociali.
All’esito si può valutare l’adeguata azione di tutela.