Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa divisa di 31 soci assegnatari, dopo vari problemi gli appartamenti sono stati ultimati, abbiamo provveduto al frazionamento del mutuo concesso dalla banca e fatto l’accollo per i soci che hanno fatto l’atto, ma su 31 soci, 15 hanno fatto l’atto mentre alcuni non vogliono fare l’atto perché l’appartamento ha avuto un aumento del 10% circa dovuto a varianti in corso d’opera importanti commissionate dal presidente al costruttore, altri non riescono ad avere il mutuo dalla banca.
Questa situazione di stallo ha portato il costruttore, creditore con la cooperativa per il saldo dell’appalto ad avviare un decreto ingiuntivo nei confronti della cooperativa, naturalmente il presidente ha dato mandato di opposizione ad un legale.
La mia domanda è: come possiamo tutelarci da questi costi extra (avvocato e perito) e problemi causati dai soci inadempienti?
Possiamo chiedere al consiglio di amministrazione di dimettere tutti i soci che hanno saldato con la cooperativa e fatto l’atto?
O ci converrebbe la messa in liquidazione in quanto la cooperativa ha ancora gli alloggi dei soci che non hanno fatto l’atto da rendere disponibili per liquidare tutti i debiti ancora in corso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare la regolarità dei costi sostenuti e il contenuto delle contestazioni dei soci, ciò al fine di potere assumere idonei comportamenti di tutela.
Se, infatti, la contabilità dei costi risulta regolare (ad esempio esistono delibere di approvazione dei bilanci sociali non opposte), in tal caso tutti gli oneri dell’ingiunzione si riverseranno a carico dei soci inadempienti.
Occorre, però, fare attenzione all’opposizione a decreto ingiuntivo, posto che la Cooperativa potrebbe cadere in contraddizione con gli argomenti ivi sostenuti.
I soci inadempienti possono essere esclusi e la Cooperativa può rivalersi per i danni  sulle somme da loro dovute in restituzione.
In ogni caso il decreto ingiuntivo verrebbe  eseguito con pignoramento immobiliare sugli immobili prenotati dai soci inadempienti, sicché la situazione debitoria, anche in questa ipotesi, si riverserebbe sui soci inadempienti.

Può essere sottoposto a pignoramento immobiliare, un alloggio assegnato con rogito notarile a socio di cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Per eseguire il pignoramento immobiliare, il creditore deve avere un titolo esecutivo nei confronti del proprietario dell’immobile o dell’avente un diritto reale sull’immobile medesimo.
Se, dunque, nel caso di specie, è stato stipulato il rogito, dalla data della trascrizione dell’atto nei Registri immobiliari, il pignoramento dell’immobile può avvenire esclusivamente ad opera del creditore dell’assegnatario proprietario.

Nel 2007 mi iscrivo a una cooperativa versando le quote quando queste mi venivano richieste con lettera dal presidente della coop. o da un altro presidente capo delle cooperative secondo accordi.
01/072011 fine lavori. Lettera di convocazione per consegna alloggi.
Qui scopro che il mio alloggio è stato venduto due volte. L’altro proprietario occupa detto alloggio da vari mesi. Discussioni, minacce legali, avvocato.
La cooperativa mi propone un nuova casa entro 6 mesi, casa a tuttora mai avuta, ho in corso una denuncia penale contro i due presidenti.
Una sentenza civile non rispettata (Agenzia delle Entrate vuole il pagamento della sentenza), le società sono state fatte fallire, i beni sono stati venduti a nuove cooperative dove il presidente, il vice e altri personaggi sono sempre loro ma sono riusciti ad evitare un pignoramento e sono di nuovo in Tribunale.
Ho un avvocato, ma cosa altro devo fare?

Risposta al quesito:
Gli elementi informativi, forniti nel quesito, sono troppo scarni per potere dare una efficace risposta.
In via generale, si può ritenere che, essendo la Cooperativa (o le Cooperative) fallite, l’unica via praticabile sia quella dell’azione di responsabilità verso gli amministratori responsabili.
Occorre, però, rilevare che in sede civile l’azione si prescrive in cinque anni, mentre in sede penale la prescrizione segue quella del reato specifico, se sussistente.
Sembra, pertanto, corretta l’azione intrapresa per la persecuzione dei reati, a condizione che si coltivi la costituzione di parte civile.

Il Commissario straordinario di una cooperativa può successivamente essere nominato commissario liquidatore della stessa qualora ne esistano i presupposi o bisogna ricorrere ad altro Commissario liquidatore per non incorrere nell’ipotesi di cui all’art 28 ultimo comma della L.F.

Risposta al quesito:
Se non sussistono ostacoli specifici, inerenti al comportamento del Commissario Straordinario, quest’ultimo può legittimamente essere nominato Commissario Liquidatore dall’Autorità amministrativa.
L’art. 28 L.F. riguarda il Curatore  che è una figura diversa, seppure analoga, da quella inerente al Commissario Liquidatore.
Quest’ultimo, infatti, viene nominato dall’Autorità amministrativa, anche in assenza della condizione di insolvenza della Cooperativa.
Se, comunque, nel corso della propria gestione, il Commissario Straordinario ha causato il dissesto economico della Società, per analogia può applicarsi la disposizione dell’art. 28 L.F. che prevede l’incompatibilità con la nomina di Commissario Liquidatore.

Come vengono calcolati gli interessi passivi sul mutuo erogato dalla banca alla cooperativa edilizia, come vengono addebitati ai vari soci e poi, al momento dell’accollo della quota di mutuo richiesta da ogni singolo socio, gli interessi passivi ripartono da zero oppure viene tenuto conto degli interessi che si sono pagati in precedenza?

Risposta al quesito:
Gli interessi passivi vengono calcolati annualmente al tasso convenuto sulla somma mutuata; possono essere di preammortamento ovvero di ammortamento, a seconda che siano imposti rispettivamente prima o dopo che decorra il pagamento delle rate inerenti alla sorte capitale.
Gli interessi di preammortamento compensano la Banca per l’impegno della somma, sicché scattano anche prima che vi siano le erogazioni e sino alla messa in ammortamento del mutuo, che ha inizio con il pagamento delle rate in diminuzione della sorte capitale.
Normalmente, nelle Cooperative edilizie, l’ammortamento del  mutuo avviene allorquando gli alloggi sono interamente ultimati e da questo momento in poi gli interessi passivi si calcolano a scalare sulle somme residue ancora dovute in restituzione.
Dalla stipula del mutuo individuale, il socio verserà esclusivamente gli interessi passivi del mutuo in ammortamento, calcolati a scalare sulle somme residue (si prosegue nel pagamento delle rate, composte da quota interessi e quota capitale, anche se la Cooperativa ha già iniziato il versamento di somme in restituzione del mutuo).

Vorrei sapere se è normale che una cooperativa edile a proprietà indivisa, faccia pagare gli interessi di preammortamento del mutuo 13 mesi prima dell’effettiva erogazione.
Il mutuo è stato erogato a luglio 2008, con atto notarile, nello stesso atto, stesso giorno è stato frazionato il mutuo per gli 11 assegnatari, pagamento prima rata 27 agosto 2008, gli interessi di preammortamento li abbiamo pagati da giugno 2007.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano l’Istituto mutuante per avere impegnato la somma mutuata, indipendentemente dalla relativa erogazione.
Si deve, dunque, presumere che, nel caso di specie, la Banca abbia concesso il mutuo alla Cooperativa nel 2007 e, successivamente nel 2008, in base agli stati d’avanzamento maturati (secondo la scadenza contrattuale) abbia effettivamente erogato le somme.
In tal caso, la situazione prospettata appare legittima.