Cooperative: casi e soluzioni

Nel 2006 ho venduto l’appartamento acquistato nel 1993 con agevolazioni prima casa.
Nel 2007 sono diventato socio di una cooperativa a proprietà indivisa con assegnazione di un appartamento con le sue pertinenze.
A fine anno dopo il cambio di statuto della società, da cooperativa indivisa a divisa, si procederà al rogito notarile per tramutare l’assegnazione dell’appartamento in proprietà dei singoli soci.
Al momento della stipula potrei usare il Credito d’imposta del primo appartamento venduto per diminuire le spese per l’acquisto del secondo?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto non sembra applicabile l’agevolazione prima casa, in quanto la norma prevede che il credito d’imposta possa essere utilizzato a condizione che il nuovo acquisto (reimpiego) venga effettuato entro l’anno successivo a quello della vendita del primo immobile.

Nel 2008 ho ereditato, in comunione con i miei fratelli, l’assegnazione di un alloggio in coop. edilizia con contributo totale dello Stato, cassa depositi e prestiti e poi Inpdap, edificato nel 1984.
Nel 2010 a seguito di trasformazione da proprietà indivisa a proprietà divisa si procede alla stipula del rogito, con agevolazione prima casa ai fini delle imposte.
Nel marzo 2012, anche a causa di insanabili contrasti tra fratelli si procede alla vendita dell’immobile (entro i cinque anni).
Ciò premesso gradirei sapere se si perdono i benefici prima casa non avendo acquistato entro un anno altro immobile. Non riesco a comprendere se i 5 anni decorrono dalla successione o dal rogito.

Risposta al quesito:
I cinque anni previsti dalla legge decorrono dal rogito, cioè dal momento in cui si acquisisce la proprietà.
Nel caso di specie, si presume che il rogito sia stato originariamente effettuato in favore di uno dei fratelli avente diritto all’agevolazione prima casa.
L’agevolazione fruita dall’assegnatario, tuttavia, viene a decadere, posto che non si è verificato il reimpiego in altra prima casa nei termini di legge.

Sono socio di una coop. edilizia dal Maggio 2014; per quanto dichiaratomi dal presidente della coop. a giugno sarebbe stato rilasciato il permesso di costruire e successivamente sarebbero partiti i lavori.
Riscontrando dei ritardi nel rilascio della concessione edilizia (giustificati dal presidente con motivazioni settimanalmente differenti), mi attivavo personalmente nel tentativo di reperire informazioni.
Successivamente venivo a conoscenza che la concessione edilizia non era stata rilasciata in quanto una parte del terreno su cui sarebbero dovuti sorgere gli alloggi era sottoposta a pignoramento.
Per tale pignoramento la stessa soc. coop. nell’anno 2013 presentava istanza al tribunale per richiedere la riduzione (ci sono altri beni pignorati) per la quale si attende ancora la pronuncia del Giudice dell’esecuzione.
La mia domanda è, essendomi stata taciuta la presenza di tale pignoramento, posso richiedere il recesso ed il rimborso delle quote versate?

Risposta al quesito:
Se esiste prova del nascondimento della procedura di esecuzione immobiliare da parte degli amministratori, si profila una giusta causa di recesso.
In tal caso il socio ha diritto al rimborso di quanto versato in conto anticipazioni sul prezzo di assegnazione dell’alloggio, mentre gli vengono imposte le quote di perdite sociali come risultanti dal bilancio e le eventuali somme non rimborsabili come previste nello Statuto sociale.

Sono socio e residente di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che ha realizzato il fabbricato in zona ex 167.
Da premettere che oggi si sono intraprese delle cause fra coop e il vecchio presidente (per non trasparente amministrazione), nonché fra coop e l’impresa costruttrice (per difetti nella realizzazione dell’opera e per aver percepito di più rispetto a quanto previsto dal contratto d’appalto).
Alla luce di questo dovremmo comunque essere prossimi al frazionamento del mutuo con la Banca per chi ha richiesto mutuo mentre prossimi al rogito per chi ha versato quanto dovuto senza fare richiesta mutuo.
Le domande sono:
Viste le cause predette purtroppo intraprese, chi decide di rogitare subito è sollevato da eventuali responsabilità della cooperativa, o potrebbero essere richieste ulteriori somme in danaro ai soci che hanno rogitato?
Il socio che dovrebbe rogitare può indicare nell’atto notarile che rinuncia a debiti e crediti eventuali della cooperativa?
Se la Banca dovesse ritardare con il frazionamento del mutuo quei soci che non hanno fatto richiesta di mutuo possono sollecitare la banca nel sollevare i loro immobili dall’ipoteca o restano vincolati al frazionamento degli altri soci richiedenti il mutuo?

Risposta al quesito:
Il rogito non esonera il socio assegnatario dal dovere contribuire alle spese sostenute e sostenende da parte della Cooperativa, sicché egli resta obbligato nella misura prevista dai deliberati sociali e dallo Statuto;
il socio non può esimersi dai debiti a suo carico, men che mai con una dichiarazione unilaterale, mentre può concordare con la Cooperativa eventuali compensazioni con i propri crediti verso la stessa e, in tal caso, esporre la quietanza nel rogito (con l’accordo della Società);
se l’ipoteca incombe su tutti gli appartamenti, normalmente l’Istituto mutuante dà corso al frazionamento e solo dopo acconsente alla cancellazione del gravame relativamente agli alloggi non interessati dal mutuo;
la Banca, tuttavia, adeguatamente sollecitata, potrebbe liberare taluni immobili ancor prima del frazionamento (caso già verificatosi).

Sono socio di una Cooperativa edilizia cui è stato assegnato nel 2001 un immobile pagato interamente in contanti e a saldo.
Per il finanziamento dell’intervento edilizio, la Cooperativa aveva contratto un mutuo di 8 miliardi di lire della durata di 15 anni e garantito da ipoteca generale iscritta nel 1998.
Nel mio Atto di Assegnazione a fronte di “ampia, finale e liberatoria quietanza” del corrispettivo versato, la Cooperativa si impegnava a procedere alla cancellazione dell’ipoteca nascente dal mutuo citato in premessa, in sede di frazionamento del mutuo. Premetto che tutti i 200 soci della cooperativa hanno effettuato l’Atto di Assegnazione, ma il frazionamento è avvenuto solo per coloro che si sono accollati il mutuo con un operazione durata fino al 2006.
Dalla documentazione fornita dalla Cooperativa si evince che una larga parte di coloro che si sono accollati il mutuo non hanno pagato gli interessi di preammortamento, che sono stati richiesti a quest’ultimi solo dopo l’Atto di Assegnazione. I debiti di questi soci, che si traducono in un debito della Cooperativa nei confronti della Banca, hanno fatto si che la cooperativa non possa chiudersi, che il frazionamento non possa concludersi, e che a chi come me, pur pagando in contanti e per intero, rimanga l’ipoteca sul terreno.
Vista l’insolvenza della Cooperativa, la Banca ha deciso di agire con un Atto di Pignoramento sul mio immobile e, come se non bastasse, la Cooperativa è stata commissariata dal Ministero dello Sviluppo Economico il cui Commissario Governativo sta minacciando la messa in Liquidazione Coatta Amministrativa.
Ho davvero bisogno di capire alcune cose:
1 – Possono pignorarmi una casa che è prima casa (e unica) in cui per di più risiedo..?
2 – Essendo un debito della Cooperativa, e non il mio, non dovrebbero risponderne tutti i soci..?
3 – Il mancato pagamento degli interessi di preammortamento da parte dei debitori può essere causa di esclusione di questi soci (che però hanno già un Atto di Assegnazione)..? In alternativa, esiste un modo per costringerli a pagare in tempi brevi, affinché possa salvarmi dal Pignoramento?
4- La liquidazione Coatta può darmi dei vantaggi..?
In estrema sintesi, cosa mi consigliate di fare..?

Risposta al quesito:
Se non esiste l’atto pubblico di assegnazione definitiva, l’alloggio resta nella disponibilità della Cooperativa e ne costituisce il patrimonio.
In conseguenza di quanto precede, il sopraggiungere della liquidazione coatta attrae nell’attivo della procedura concorsuale tutto il patrimonio sociale.
Se, tuttavia, l’immobile assegnato costituisce prima casa, il Liquidatore non può sciogliersi dal contratto ex art 72 L.F., ma il socio assegnatario resta debitore del residuo prezzo dell’alloggio.
In ogni caso sull’alloggio in questione grava l’ipoteca bancaria.
Va, comunque, valutata l’ipotesi di agire per danni nei confronti dei soci morosi, nonché per la nullità dell’ipoteca verso l’Istituto mutuante.
Le considerazioni che precedono hanno carattere generale e, pertanto, possono assumere una utilità orientativa, in quanto il caso prospettato richiede un adeguato approfondimento.

Nel giugno 2011 versai una notevole somma per prenotare un alloggio in social housing in un fabbricato di 12 appartamenti.
Dopo due anni il Comune varia la destinazione d’uso del terreno e di conseguenza la convenzione stipulata con lo stesso perdette di efficacia.
Il general contractor, con il quale la cooperativa aveva assunto impegni onerosi all’insaputa dei soci, nel stipulare una nuova convenzione, sfruttando le possibilità che nuova destinazione d’uso poteva offrire, stipula una nuova convenzione che prevede una modalità di vendita differente ed un prezzo di vendita maggiore di quello originariamente concordato.
Vorrei sapere se posso chiedere il recesso da socio e la restituzione delle quote versate dato che l’oggetto della vendita si presenta differente da quello stipulato in origine.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa prosegue nel suo programma come modificato, il socio dissenziente può recedere per giusta causa, ottenendo il rimborso delle anticipazioni eseguite in conto prezzo di assegnazione, mentre le quote di perdita e le eventuali  somme versate a fondo perduto (se previste nello Statuto) verranno trattenute dalla Società.