Cooperative: casi e soluzioni

Abito da 25 anni in un immobile concessomi in godimento da una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa di cui sono socio e pago mensilmente la quota a me spettante come specificato nello Statuto.
I due quesiti per cui gentilmente La contatto e sottopongo alla Sua attenzione sono i seguenti.
La Cooperativa ha deliberato nel 2018 i lavori per l’adeguamento delle canne fumarie in modo da permettere l’istallazione di caldaie a condensazione, utilizzando i fondi appositi presenti in Cooperativa, nati da versamenti mensili di tutti i soci che provvediamo a versare in aggiunta alla nostra quota di competenza. Ad oggi il lavoro non è mai stato eseguito.
Premetto che noi soci non abbiamo mai visto il verbale in cui fu deliberato l’intervento, mi chiedo però se non debba essere presente nel verbale una data entro la quale venga fissato il termine della realizzazione dei lavori o se non specificato se giuridicamente vi è un termine entro il quale i lavori deliberati debbano essere realizzati. Inoltre non potranno mai appellarsi alla mancanza dei fondi come potrebbe accadere ad un amministratore di un condominio normale in cui magari potrebbe mancare il fondo cassa, non è assolutamente questo il caso per i motivi già specificati. Personalmente ho necessità di sostituire la caldaia, ma non essendo stati eseguiti i lavori di adeguamento delle canne fumarie dovrei optare per lo scarico in facciata per il quale però l’installatore necessita dell’autorizzazione dell’amministratore o della Cooperativa, la quale mi è stata negata in uno scambio di email con l’amministratore.
In seguito al lavoro eseguito all’ultimo piano del palazzo in cui abito con lo scarico in facciata, ho inviato una pec in cui chiedevo spiegazioni in merito e richiedevo in maniera specifica l’autorizzazione a procedere anche io alla sostituzione della caldaia con scarico in facciata. Non mi hanno mai risposto!
Dopo 60 giorni potrei avvalermi del silenzio assenso? Oppure giuridicamente il silenzio potrebbe anche essere considerato diniego?

Risposta al quesito:
Il CdA deve eseguirei deliberati assembleari, soprattutto quelli relativi ai lavori di urgenza quali l’installazione delle canne fumarie per il funzionamento delle caldaie.
Qualora l’assemblea dei soci non abbia previsto un termine specifico, deve ritenersi che esso sia quello richiesto dal tipo di intervento da eseguirsi con la diligenza del buon padre di famiglia (tempi ordinari).
Il caso in esame riguarda diritti dei soci e la gestione della Cooperativa, sicché non è applicabile la disciplina del silenzio assenso ovvero del silenzio rifiuto, che attiene ai soli rapporti con la Pubblica Amministrazione, regolati dal diritto amministrativo.
Nel caso di specie si tratta di diritti soggettivi tutelabili innanzi all’Autorità Giudiziaria Ordinaria, sicché il socio potrà tutelarsi instaurando un giudizio, dopo avere messo in mora gli amministratori e avere valutato l’esistenza dei loro gravi inadempimenti.

A dicembre 2019 con atto notarile di frazionamento siamo passati a proprietà divisa. Dal 2020 chiediamo alla banca l’accollo del mutuo per ognuno dei vecchi soci; ad oggi la banca dopo vari solleciti e dopo aver avuto qualche incontro non ha fatto nessun rogito. Molti ex soci hanno già estinto il mutuo.
Chiedo se possiamo fare delle azioni contro la banca; se le nuove condizioni sono le stesse del vecchio mutuo, allora 15 anni fa al 6% di interesse, sapendo che oggi gli interessi sono molto minori ed essendo un nuovo mutuo applicare nuovi interessi. Loro da un primo incontro vogliono applicare il vecchio interesse, siamo obbligati?
Siccome sono passati due anni possiamo chiedere un risarcimento?

Risposta al quesito:
Il quesito non è completo in quanto non si comprende come alcuni soci abbiano estinto il mutuo se non esiste il frazionamento.
Se la Banca ha contrattato solo con alcuni soci eseguendo la restrizione, in tal caso occorre verificare quali siano le condizioni applicate e quale sia stato il ruolo della Cooperativa, che dovrebbe ancora essere la mutuataria.
La Cooperativa e la stessa Banca non possono applicare condizioni diverse, ma devono attenersi alla parità di trattamento di tutti i soci.
Per quanto riguarda il tasso di interesse occorre verificare il contratto di mutuo per esaminare le relative previsioni.
La Cooperativa quale mutuataria dovrebbe richiedere all’Istituto di credito la rinegoziazione del contratto di mutuo, individuando le relative clausole contrattuali che regolano gli effetti dei cambi dei tassi, ciò anche in ragione della eventuale estinzione del mutuo in base alla vigente normativa.
I soci potrebbero agire e contrattare in proprio sia con la Cooperativa che con la stessa Banca, previo adeguato approfondimento sulle clausole contrattuali e sulla relativa esecuzione.

Sono socio di una cooperativa edilizia che con molta probabilità essendo venuto meno lo scopo sociale si scioglierà entro quest’anno.
Tra le spese che la cooperativa ha affrontato sino ad oggi e che dovrà affrontare sino alla chiusura vi è naturalmente il compenso del professionista (commercialista) che segue la cooperativa.
Il mio quesito è: la cooperativa mensilmente dà al commercialista il compenso pattuito con lo stesso. Ma io chiedo, è cosa normale che lo stesso professionista (commercialista) oltre a tale compenso ogni volta che trasmette il bilancio emette altra fattura facendosi pagare per tale operazione?
Naturalmente tale operatività del professionista è stata da me accertata solo per la trasmissione del bilancio annuale passato. Il mio dubbio è che questo interessi altre operazioni.

Risposta al quesito:
Sarebbe utile verificare se la Cooperativa ha mai stipulato un contratto disciplinare per le prestazioni rese dal Commercialista.
In assenza di un tale contratto, il professionista può applicare le tariffe approvate per legge, le cui previsioni riguardano analiticamente tutte le attività compiute dal mandatario.
Occorre, pertanto, verificare se il professionista ecceda in qualche voce, perché in caso contrario è suo diritto richiedere il compenso per ogni prestazione eseguita.

Sono un socio di una cooperativa edilizia di 13 villette sulla carta. Abbiamo versato un acconto di 11.000,00 euro per il contratto di preassegnazione della casa. Ma nei mesi successivi il progetto è cambiato per esigenze di mancanza di spazio e le villette sono state cambiate di planimetria e ridimensionate di giardino di parecchio, per me la differenza ora è di 70 Mq che mi mancano.
Non abbiamo mai avuto una conferma che eravamo soci con una lettera o una delibera e poi in questi mesi il CdA faceva cose ma noi sempre dopo lo sapevamo; non c’è dialogo non c’è fiducia non sappiamo ancora una sede fisica né i libri sociali e inoltre non abbiamo firmato nessun foglio di assegnazione della nuova villetta modificata assegnata.
Possiamo chiedere la rescissione e i soldi che abbiamo versato per giusta causa?

Risposta al quesito:
Il quesito riguarda il diritto di recesso dalla qualità di socio, che viene regolato oltre che dal codice civile anche dallo Statuto della società.
La volontà di recesso deve essere comunicata dal socio alla Cooperativa e opportunamente giustificata, anche in ragione delle disposizioni statutarie.
La Cooperativa può rigettare o accogliere il recesso.
Nel primo caso il socio deve proporre opposizione al Tribunale territorialmente competente prospettando le ragioni del recesso, chiedendo anche la condanna della Cooperativa alla restituzione degli acconti versati sul prezzo di cessione dell’alloggio.
Con il medesimo giudizio il socio può anche chiedere il risarcimento del danno se sussistono i relativi presupposti.
Nel secondo caso, il socio ha diritto al rimborso degli importi versati in acconto prezzo, che devono essere eseguiti nei termini previsti nello Statuto (normalmente entro 180 giorni successivi all’approvazione del Bilancio relativo all’anno in cui si è determinato il recesso).

La cooperativa, in caso di immobile in costruzione, può addebitarmi il costo della fideiussione che deve fornirmi a garanzia dei miei acconti sul prezzo dell’immobile o chiedermi di pagare interessi del 5% nel caso di pagamento totale al rogito (al netto della caparra)?

Risposta al quesito:
La Cooperativa gestisce le risorse rese disponibili dai soci, sicché se la gestione è corretta tutti i costi devono essere pro quota coperti dai soci medesimi, ivi compresi quelli relativi alla polizza fideiussoria.
Il quesito sugli ”interessi” non è chiaro in quanto non si comprende quale sia la qualificazione giuridica, cioè se siano interessi sul mutuo ovvero sui ritardati pagamenti.
Si può osservare che la Cooperativa a scopo mutualistico non può lucrare richiedendo ai soci importi che non siano relativi ai costi da coprire.
Nel caso di interessi per ritardati pagamenti occorre che la relativa imposizione sia preventivamente deliberata dall’assemblea, che venga applicata in tutti i casi di ritardo attribuibili ai soci, che il tasso non sia superiore a quello legale e sia, comunque, finalizzato a ricavi lucrativi.

Una cooperativa edilizia è stata condannata in primo grado al pagamento del risarcimento danno oltre spese legali a favore del socio assegnatario dell’alloggio per vizi ex art. 1669 c.c.. La somma è stata richiesta con formale messa in mora ma la Cooperativa non vuole provvedere.
La successiva azione esecutiva nei confronti di chi va effettuata?
I soci rispondono del debito?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché i soci rispondono esclusivamente della quota sociale.
Il predetto principio di diritto può essere superato solamente se sussiste in atti un deliberato assembleare valido, con cui i soci hanno assunto l’accollo di uno o più specifici debiti della Società.
Occorre poi verificare se la Cooperativa ha assegnato gli alloggi ai soci imponendo l’ipoteca relativa all’esposizione debitoria, poiché in tal caso gli stessi risponderebbero in proprio del debito verso il socio receduto.
Quest’ultimo può anche valutare di agire verso gli amministratori con l’azione di responsabilità di cui all’art. 2395 c.c., qualora siano riscontrabili gravi inadempienze gestionali che hanno arrecato il danno per il mancato rimborso delle quote versate dal receduto.