Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia assegnataria di un alloggio a proprietà indivisa in L.c.a. da ormai 6 anni, abbiamo in questi anni lavorato per trasformare la proprietà da indivisa a divisa versando anche un acconto al liquidatore, ora scopriamo che i creditori privilegiati che sono società di recupero credito, che hanno acquistato i crediti delle banche non sono d’accordo, vogliono più soldi, il credito è dovuto a ipoteche di II grado che la Cooperativa ha attivato all’insaputa dei soci per avere liquidità.
In che modo possiamo difenderci? Non sono illecite queste ipoteche?
Noi la casa l’abbiamo pagata già e la ripaghiamo ancora, anche perché non abbiamo ancora capito se esiste una norma per il calcolo dall’acquisto dell’alloggio. Questi crediti deteriorati fin quando possono richiedere il riconoscimento di quanto dovuto.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se i mutui sono validi, in quanto in caso contrario anche le relative ipoteche seguirebbero la stessa sorte. Se i mutui sono stati concessi in violazione del merito creditizio potrebbero essere dichiarati nulli in sede giudiziale.
Occorre, quindi, resistere adeguatamente alle richieste dei cessionari dei crediti alfine di ottenere il migliore risultato possibile.

Sono socio di una Cooperativa edilizia, iniziata con 11 soci, poi 9, poi 10, ma come è possibile?
Il Presidente dice che qualcuno è uscito pagando l’alloggio in contanti… ma è possibile? So soltanto che il mio accollo mutuo da 105 è passato obbligatoriamente a 105 e poi il socio dell’ultimo piano si è appropriato del sottotetto senza nessuna delibera assembleare. Non saprei… c’è puzza di vizi e favoritismi.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società in cui i soci partecipano alla vita sociale secondo le regole dello Statuto, del codice civile e delle leggi speciali, sicché ciascun socio può richiedere le dovute informazioni agli amministratori.
A seguito delle informazioni il socio può capire se agire a tutela dei propri diritti eventualmente violati.
Se sussistono violazioni normative da parte degli amministratori, il socio può ricorrere alla Vigilanza sulle Cooperative presso il Ministero dello Sviluppo Economico (Assessorato per le Regioni a Statuto speciale).

Mi è stato assegnato nel 2015 un appuntamento in proprietà con rogito notarile da parte di una cooperativa edilizia dietro il pagamento del relativo prezzo. Io ero quindi socio della Cooperativa in virtù della prenotazione e successiva assegnazione dell’immobile.
Lo scorso anno mi è stato riferito che la Cooperativa stava per fallire, e mi fu consigliato di recedere dalla qualità di socio per evitare qualsiasi tipo di conseguenza derivabile dal fallimento (in realtà la società è a responsabilità limitata quindi da ciò che mi risultava non avrei corso rischi). Mi ero quindi informato presso la stessa cooperativa sulle conseguenze di un eventuale recesso o eventuali rischi nel caso fossi rimasto socio e poi la società fosse fallita. Mi avevano risposto che in nessuno dei due casi io avrei avuto conseguenze sul piano della proprietà dell’appartamento, che quindi avrei potuto a mio piacimento recedere dalla qualità di socio mantenendo ovviamente l’appartamento, ma che, anche se fossi rimasto dentro la società non avrei corso rischi in quanto a responsabilità limitata.
In quel momento, viste queste informazioni e consigli esterni, mi dava comunque più sicurezza recedere e ho inviato comunicazione di recesso via Pec un anno fa. Nei tempi successivi però mi sono venuti dei dubbi, ho pensato che l’atto di assegnazione posse essere ritenuto nullo per mancanza sopravvenuta di causa visto che gli immobili vengono assegnati in proprietà ai Soci e io non ho più tale qualità.
Posso stare tranquillo da questo punto di vista oppure questo dubbio è fondato? Sono corrette le informazioni che mi hanno dato? Io ho trovato una sentenza del che dice che l’atto di assegnazione non è affetto da nullità in caso di recesso ma anche altre che in certi punti sembrano dire il contrario, ma comunque non trovo il caso esatto e più cerco più vado in ansia pensando di aver potenzialmente fatto un grave errore che potrebbe portarmi alla perdita della casa.
La Cooperativa comunque mi aveva assicurato che io avrei potuto recedere a mio piacimento senza alcun problema, e che anzi, ai soci di più vecchia data stavano chiedendo addirittura loro di recedere, io vivo attualmente nell’appartamento in questione.

Risposta al quesito:
Se il rogito notarile riguarda il trasferimento della proprietà dell’immobile al socio, non sussiste alcun problema sul diritto reale già definitivamente acquisito dal socio.
In tal caso, infatti, il “rapporto mutualistico” si è concluso e il rogito non può essere dichiarato nullo, salvo il caso previsto dalla legge per gli atti illeciti (ad esempio abuso edilizio).
Permane il “rapporto sociale” fino all’estinzione della Società, salvo il recesso anticipato accolto dalla Cooperativa.
Tale rapporto, tuttavia, non incide sugli oneri economici incombenti sulla Cooperativa, in quanto, essendo a responsabilità imitata, la stessa risponde esclusivamente con il proprio patrimonio.
L’eccezione a quanto precede è rappresentata da eventuali deliberazioni assembleari che impongano versamenti ai soci ovvero esposizioni creditorie della Cooperativa nei confronti dei soci medesimi.
In tali casi il fallimento ovvero la liquidazione coatta amministrativa potrebbero richiedere il relativo adempimento ai soci obbligati.

Egr. avvocato, in data 1.3.2019 sono diventato socio di una Cooperativa, versando la quota di iscrizione. Dopo una serie di colloqui, il giorno 24 marzo 2019 ho effettuato bonifico di € 15.000,00. Il giorno successivo al bonifico, ho sottoscritto insieme al presidente della Cooperativa un “verbale di assegnazione” dove è scritto:
– il socio assegnatario ha manifestato la volontà di prenotare un alloggio;
– la cooperativa assegna al socio l’alloggio al costo complessivo di € 100.000;
– il socio versa al momento della sottoscrizione del presente atto l’importo di € 15.000,00 pari al 15% del costo (bonifico da me effettuato il giorno precedente) e riconosce sin da ora la quota parte di sua spettanza delle spese di gestione già previste nel costo convenuto di € 100.000,00;
– il socio accetta l’assegnazione e si impegna ad accollarsi il mutuo a seguito di assegnazione definitiva dell’alloggio.
Lo stesso giorno si è riunito il C.d.A. della Cooperativa che ha deliberato l’assegnazione dell’immobile in mio favore. Poiché i lavori non sono mai iniziati, a fine ottobre 2020 ho fatto richiesta di recesso dalla Cooperativa sulla quale non ho mai avuto una risposta formale.
Di fatto però non ho più versato la quota annuale. Da allora ho vanamente richiesto la restituzione dell’acconto ma nonostante le rassicurazioni ancora non ho ricevuto nulla.
Ho diritto alla restituzione integrale oppure la Cooperativa ha titolo per trattenere le somme? Eventualmente, come posso procedere?

Risposta al quesito:
Occorre verificare la causale del versamento, rilevando se gli importi sono stati collegati al costo di costruzione ovvero anche alle spese generali.
Nel primo caso il socio receduto ha diritto al rimborso dell’intero, posto che nella Cooperative edilizie a chi recede deve essere restituito quanto pagato in acconto prezzo, mentre può essere trattenuto quanto versato per spese generali.
In caso di ritardo o rifiuto illegittimo in ordine alla restituzione dell’acconto prezzo da parte della Cooperativa, il socio receduto può agire giudizialmente (Tribunale delle Imprese) ovvero in sede amministrativa( Vigilanza Cooperative) a tutela dei propri diritti.

Egregio avvocato, dal 2005 sono socio di una cooperativa edilizia che per statuto è aperta ai soci per soddisfare il bisogno della casa ad un prezzo di mercato il più conveniente possibile. Lo Statuto ha poi previsto che l’intento mutualistico dei soci può essere raggiunto anche con la realizzazione di immobili destinati ad uso diverso dalle abitazioni (come studi e box da vendere a terzi).
Ebbene, pur non avendo bisogno di abitazione sono diventato socio perché interessato unicamente ad un eventuale acquisto di un ufficio. Nel 2015 si è realizzata la costruzione delle abitazioni, uffici e box ma non essendo più interessato all’acquisto dell’ufficio ho rinunciato e mi è stata restituito l’acconto versato. Nel 2019, a completamento delle operazioni di assegnazione delle abitazioni ai soci e vendita degli uffici e box a terzi, in occasione di un’ispezione del M.I.S.E., l’Ispettore incaricato ha eccepito, per vie brevi, che i soci interessati solo al terziario (uffici e box) non potevano essere soci della Cooperativa.
Fino al 2018 ho versato le quote amministrative di gestione, poi non più. Attendevo che l’Assemblea dei Soci, deliberasse la mia giusta esclusione dal sodalizio ma non è avvenuto rimanendo annoverato come socio. In questi giorni, dopo più di 3 anni, la Cooperativa mi ha chiesto il versamento delle quote amministrative annuali di gestione non pagate del 2019, 2020 e 2021. Le chiedo a che titolo dovrei versare tali quote amministrative se stando al rilievo dell’Ispettore, non ho mai avuto i requisiti mutualistici di socio?
Non dovrebbe, anzi, essere la Cooperativa a restituirmi le quote amministrative versate senza motivo, almeno da quando ho rinunciato al terziario nel 2015?

Risposta al quesito:
Con la rinuncia all’assegnazione e soprattutto con la restituzione del versatosi dovrebbe essere concluso anche il rapporto sociale, sicché non si dovrebbe porre alcun problema in ordine alla qualità di socio negli anni successivi.
Si dovrebbe, tuttavia, verificare la situazione documentale al fine di potere stabilire la predetta vigenza dell’obbligo asserito dalla Cooperativa.
In ogni caso, a seguito dell’accertamento ispettivo e della effettiva cessazione dei rapporti (convocazioni, riunioni, corrispondenza) appare plausibile che nessun importo sia dovuto per spese generali dalla data dei predetti eventi.
Non è così per i periodi precedenti , in quanto anche il “rapporto di fatto” può ritenersi idoneo a giustificare la partecipazione alle spese generali del soggetto che lo intrattiene.
Quanto precede, quindi, esclude il diritto al rimborso del versato per le spese generali, mentre resta fermo l’assenza dell’obbligo contributivo successivamente alla cessazione del rapporto a seguito degli eventi sopra citati.

Tre anni fa ho prenotato un alloggio con una cooperativa per l’acquisto di un immobile di euro 300.000 pagando un acconto di euro 30.000, diventandone socio.
A fine mese iniziano i lavori di costruzione, sono stata contattata dalla Cooperativa e mi è stato detto verbalmente che per continuare ad essere socio devo pagare 60.000 in più rispetto alla cifra pattuita nell’atto di prenotazione. Ci sono rimasta molto male, il tutto mi è stato comunicato verbalmente, non è stata fatta nessuna riunione tra i soci per evidenziare questa ulteriore richiesta onerosa, anzi mi è stato detto che se non posso coprire la cifra, posso effettuare il recesso e mi è stata inoltrata la richiesta di recesso.
E’ possibile una cosa del genere? La Cooperativa non è tenuta a fare una riunione a tutti i soci? Posso chiedere che venga effettuata una riunione tra tutti i soci per capire se gli è stata fatta la stessa richiesta?
Ho pensato che potrebbe essere un modo per rivendersi il mio appartamento ad un altro socio ad un costo più elevato. Mi fate sapere gentilmente come devo procedere?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono (o dovrebbero essere) società mutualistiche, finalizzate all’assegnazione degli alloggi ai soci, i quali devono versare esclusivamente il costo di costruzione e le spese generali, senza alcun lucro da parte del sodalizio.
Le Cooperative sono rette secondo le regole dello Statuto sociale e del codice civile, nonché dalla normativa speciale cooperativistica.
Occorre, pertanto, verificare le norme statutarie in ordine alla previsione delle informazioni e delle partecipazioni dei soci alla vita sociale, al fine di predisporre gli interventi necessari.
Il socio potrà certamente richiedere le adeguate informazioni, nonché formulare istanza per la convocazione dell’assemblea, indicando l’ordine del giorno sugli argomenti da trattare.
In caso di rifiuto, il socio può formulare esposto alla Vigilanza sulle Cooperative ovvero agire giudizialmente a tutela dei propri diritti (previa verifica documentale della effettiva situazione).