Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di cooperativa edilizia, ho versato 50.000,00 Euro all’ingresso per l’acquisto del terreno dove costruire le case.
Il progetto si è interrotto senza costruire, ho dichiarato il recesso dalla cooperativa e chiesto il rimborso. La cooperativa è però in debito con la banca di 170.000,00 Euro (in capo ad alcuni soci soltanto).
Come faccio a recuperare i miei soldi? Se la banca vendesse il terreno ipotecato, è creditrice prima lei o posso prima io avere il rimborso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se il recesso proposto dal socio è stato accolto dalla Cooperativa ovvero rigettato.
Se il recesso si è compiuto il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto sul prezzo di cessione del costruendo alloggio.
Il socio può tutelarsi agendo in giudizio contro la Cooperativa, previo approfondito esame della sussistenza dei presupposti di diritto, primo fra tutti quello riguardante il perfezionamento del recesso.
Occorre, inoltre, verificare la capienza economica della Cooperativa, posto che potrebbe sopraggiungere l’insolvenza, i cui effetti vanificherebbero le ipotesi di recupero del credito da parte del socio.
Quest’ultimo, infatti, sarebbe titolare di un credito chirografario che verrebbe soddisfatto solo dopo i crediti prededucibili e i crediti privilegiati, tra cui quelli ipotecari dell’Istituto di credito.
Al socio insoddisfatto non resterebbe che l’eventuale azione di responsabilità verso gli amministratori, qualora ci fossero gravi inadempienze gestionali a loro imputabili.

Presidente di Cooperativa Edilizia a r.l., alloggi già assegnati, Cooperativa cessata nel 2015, il Comune di Palermo effettua il fermo amministrativo sulla mia personale vettura per Imu 2004/2005 non pagata per le parti comuni. Poteva farlo?

Risposta al quesito:
Il quesito verte sull’identificazione dei soggetti passivi IMU e sulla prescrizione del diritto alla riscossione coattiva dell’imposta.
Premesso che l’IMU sulle parti comuni dell’edificio, se munite di autonoma rendita catastale, è dovuta dal Condominio e, quindi, ripartita tra i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali, nel caso delle Cooperative occorre distinguerne la natura (a proprietà indivisa o divisa, potendosi solo per queste ultime formare il Condominio successivamente ai rogiti notarili e sempre a patto che la Cooperativa non si riservi la proprietà degli spazi comuni).
Nel caso di specie, sembra si tratti di una Cooperativa a proprietà divisa che dopo aver assegnato gli alloggi in proprietà ai soci sia stata cancellata dal Registro delle Imprese.
Ciò posto, occorrerà intanto valutare se nelle annualità in questione sussisteva o meno il Condominio.
In caso negativo il debito sarebbe rimasto in capo alla Società e, successivamente all’estinzione della stessa, si sarebbe trasferito su ciascuno dei soci nei limiti della quota di attivo finale di liquidazione percepita. L’Ente locale rimasto eventualmente insoddisfatto potrebbe, comunque, agire nei confronti degli ultimi amministratori al fine di accertare se vi siano state responsabilità per aver proceduto alla cancellazione della Cooperativa senza aver prima onorato il debito di imposta.
In ogni caso, indipendentemente dalla corretta o meno individuazione del soggetto destinatario della pretesa fiscale, dovrà essere verificato il rispetto da parte dell’Ente creditore del termine quinquennale di prescrizione. Pertanto, il fermo dell’autoveicolo, quale atto cautelare finalizzato all’esecuzione forzata, può essere effettuato non oltre cinque anni dopo l’ultimo atto interruttivo (notifica della cartella, formale messa in mora, preavviso di fermo).
Qualora il suddetto termine non sia stato rispettato, il contribuente potrà proporre alla Commissione tributaria provinciale il ricorso avverso l’atto cautelare, che secondo l’attuale orientamento della giurisprudenza non soggiace ad alcun termine di decadenza.

Nel 2008 ho sottoscritto un atto di prenotazione di uno dei venti alloggi previsti. La cooperativa nell’immobile da me prenotato ha realizzato 7 alloggi invece dei quattro previsti.
Ho chiesto un risarcimento danni in quanto l’immobile era difforme da quanto prospettato, ma mi è stato detto che la cooperativa poteva fare quello che riteneva più opportuno.
E’ corretta la loro risposta?

Risposta al quesito:
Il socio della Cooperativa edilizia instaura due rapporti giuridicamente rilevanti: quello sociale che trova il suo fondamento nello Statuto che regola la struttura e il funzionamento della Società; quello mutualistico che attiene al contratto di prenotazione dell’alloggio ed è equiparato ad un preliminare di compravendita.
In ragione del contratto mutualistico la Cooperativa si obbliga a realizzare l’alloggio e il socio si obbliga a versare il prezzo di cessione.
Se nel corso della realizzazione edilizia la Cooperativa modifica il programma costruttivo mediante un deliberato assembleare, i relativi cambiamenti devono essere giustificati da esigenze di convenienza economica ovvero necessità dettata da sopraggiunte norme urbanistiche.
In ogni caso la Cooperativa non può penalizzare un socio in quanto violerebbe il principio di parità stabilito dal codice civile, ma è obbligata a rispettare il contratto ovvero, nel caso di impossibilità sopravvenuta, di ricompensare il socio danneggiato.
Il socio, comunque, ha diritto di recedere e ricevere gli importi versati a titolo di acconto prezzo, nonché di ottenere il risarcimento del danno, qualora sussistano responsabilità gestionali della Cooperativa.

Gentile avvocato, nel ringraziarLa anticipatamente per il suo prezioso contributo, le pongo il mio quesito: la Cooperativa edilizia nel 2016 trasferisce ai soci, tramite atto notarile, la proprietà dei vari immobili. Da quella data in poi la Cooperativa si occupa dei vari contenziosi in essere, della gestione ordinaria e puntualmente presenta bilancio di esercizio e relativa fattura di contributo di gestione per l’anno corrente che ogni socio riconosce e paga.
Dopo ben 5 anni dal rogito però, nel 2021, ad ogni socio arriva una email dove, per poter fare cassa, gli amministratori sollecitano per la prima volta un elenco di crediti vantati dalla coop – ma a noi ignoti – riguardanti: contributi di gestione dal 2009 al 2015, e quindi risalenti a ben 12-11-10-9-8- ecc. ecc. anni fa, nonché ripianamenti di perdite di bilancio, sempre dal 2009 ad oggi, mai deliberati nelle varie assemblee, perché quasi sempre riportate a nuovo.
Inoltre, poiché nel 2016 in atto di assegnazione fu scritto che il presidente p.t. “…riconosce che é stato definito, con ciascuna parte assegnataria, qualsivoglia precorso rapporto di dare e avere, e rinuncia, senza riserva alcuna, a qualsiasi eventuale richiesta in merito nei confronti dei soci, ritenendosi pienamente soddisfatto da quanto ad oggi versato…”, Le chiedo su quali basi possono fare tutto ciò e come possiamo tutelarci, tenuto conto che ci chiedono importi non indifferenti?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia non può richiedere al socio assegnatario in via definitiva aumenti di prezzo dell’alloggio assegnato, se non previsti nel rogito di trasferimento della proprietà ovvero nei deliberati dall’assemblea dei soci.
Sulle spese generali occorre verificare le ragioni del tardivo addebito, posto che esse devono seguire il criterio della competenza dell’esercizio sociale.
Si rende, dunque, necessario controllare se le succitate spese risultino nei Bilanci sociali come crediti dei fornitori, ma per disguido o altro non siano stati rilevati come costi.
In assenza di richiami nei Bilanci (anche se erroneamente eseguiti) i predetti costi non possono essere tardivamente ripresi, sicché di essi devono semmai rispondere gli amministratori disattenti.
Eseguite le adeguate verifiche, i soci possono legittimamente rifiutare i versamenti e, in caso di controversia, possono sostenere le proprie ragioni.

Gent.mo Avvocato, siamo 70 soci di cooperativa edilizia abitativa e sono già passati 6 anni dall’atto di assegnazione degli immobili, tramite atto notarile. Per noi soci assegnatari, lo scopo sociale è stato raggiunto, ma ci viene negato il diritto di recesso in quanto la Cooperativa è piena di debiti verso terzi. Occorre specificare che i debiti di cui sopra incombono esclusivamente sulla Cooperativa, mentre per quanto riguarda i soci, ci facciamo carico annualmente del contributo – non indifferente – di gestione della stessa. In virtù di questi debiti e di alcuni terreni della coop non assegnati, facenti parte del patrimonio, il CdA respinge le richieste di recesso, perché a suo parere i debiti a bilancio sono riferibili, anche, al progetto costruttivo.
Da sottolineare che i soci hanno pagato tutto quanto – e anche di più – deliberato nell’assemblea soci propedeutica alla assegnazione notarile.
Le chiedo: 1) a cosa i soci potrebbero andare incontro, permanendo questa situazione; 2) cosa noi soci possiamo fare per uscire da questo incubo.

Risposta al quesito:
La Cooperativa che segue più programmi costruttivi non può pretendere che i soci i quali abbiano concluso il rapporto mutualistico, restino vincolati alla Società fino allo svolgimento di tutte le attività riguardanti gli altri soci interessati ai predetti programmi.
Alla luce di quanto precede, dunque, i soci che hanno esaurito il loro rapporto mutualistico hanno diritto al recesso, purché si dichiarino disponibili alla contribuzione una tantum per le spese di estinzione della Società, da calcolarsi pro quota in base alle spese necessarie per la chiusura, ma indipendentemente dai tempi relativi alla realizzazione degli altri programmi costruttivi.
Se, tuttavia, il rapporto mutualistico non si è concluso per la pendenza di controversie che incidano sul prezzo degli alloggi, in tal caso i soci sono obbligati all’attesa per la risoluzione delle predette controversie.
E’, però, necessario che le controversie siano espressamente menzionate nei rogiti ovvero nei verbali assembleari che impongono i versamenti aggiuntivi al prezzo di assegnazione.
Occorre, quindi, verificare i rogiti di assegnazione e i deliberati assembleari, posto che in assenza di vincoli contrattuali, la Cooperativa non può modificare il pezzo di assegnazione degli alloggi.

Spett.le Studio Legale, vorrei sapere come funziona una Cooperativa edilizia chiusa dal M.I.S.E. con atto d’autorità e nomina del Commissario liquidatore.
Questa Cooperativa ha una causa in corso con un socio dimissionario mai liquidato, il Commissario può vendere gli appartamenti nonostante la causa in corso e se si gli appartamenti vanno all’asta o si può incaricare un’agenzia immobiliare?

Risposta al quesito:
La procedura della Liquidazione Coatta Amministrativa è regolata dalla Legge Fallimentare, le cui disposizioni prevedono l’assoluta prevalenza del recupero dell’attivo da parte della medesima Procedura concorsuale.
Quanto precede comporta che tutti i creditori non possano proseguire le azioni individuali e devono essere ammessi allo Stato Passivo, secondo la gradazione dei loro crediti.
Il Commissario Liquidatore può sciogliersi dai contratti pendenti (con alcune eccezioni per gli alloggi prima casa o con preliminari trascritti) e vendere gli alloggi con o senza incanto, previa autorizzazione dell’Autorità di Vigilanza.
Nulla osta che Agenzie immobiliari pubblicizzino le predette aste pubbliche.