Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei porLe la seguente richiesta: essendo “proprietari” (non più assegnatari quindi) di un alloggio in cooperativa tra appartenenti alle forze armate con contributo 492/75 e decorsi i 5 anni per la l’alienazione, una volta venduto l immobile (previa autorizzazione della Regione) il contributo erogato per 35 anni,
1) decade automaticamente?
2) rimane erogato al socio fino a liquidazione della cooperativa?
3) si può o si deve recedere dall’essere socio? Il notaio all’atto di compravendita come deve comportarsi rispetto a questi contributi?

Risposta al quesito:
Il contributo di cui alla L. 492/75 è previsto che venga erogato alla Banca convenzionata, a titolo di contributo sugli interessi del mutuo originariamente concesso alla Cooperativa e poi accollato pro quota dal socio assegnatario.
Alla luce di quanto precede se il mutuo agevolato viene accollato dall’acquirente autorizzato sarà lo stesso a beneficiare implicitamente del contributo sugli interessi.

La nostra società cooperativa edilizia nasce con regolare statuto nel 2005 con durata fino al 31 dicembre 2020. In questi anni, dopo mille litigi, numerosi lodi arbitrali, problemi di insolvenza delle rate del mutuo ecc. ecc… si è giunti alla realizzazione dei 12 alloggi previsti (uno per ogni socio della società).
A causa di alcuni soci insolventi (richiamati a regolarizzarsi nei diversi lodi arbitrali, di conseguenza resi esecutivi, ma ancora non monetizzati a causa dei tempi biblici della giustizia italiana), nel 2018 sono state trasferite solo 10 proprietà ai soci, ossia solo a chi era in regola con i versamenti richiesti nelle delibere del C.d.A..
Due alloggi sono quindi ancora di proprietà della società. Come premesso, la durata societaria è stabilita da statuto fino al 31 dicembre 2020 e a nulla sono servite le convocazioni assembleari per discutere sulla sorte della società, nonché dei due alloggi ancora “in testa” alla cooperativa. In assemblea non era mai presente la maggioranza e i presenti si astenevano da ogni decisione.
Ad oggi come si può risolvere la situazione? A chi bisogna rivolgersi per mettere in liquidazione la società? O più semplicemente, i 10 soci possono uscire dalla società in quanto scaduto il termine statutario?

Risposta al quesito:
Occorre verificare se:
il contenzioso con i due soci è incentrato su pretesi crediti di questi ultimi; nel rogito di assegnazione esiste l’accollo pro quota di eventuali risultanze negative per la Cooperativa;
il contenzioso riguarda l’esclusione dei soci dalla Cooperativa.
In tutti i casi sarebbe consigliabile che i dieci soci (soprattutto per gli ex amministratori) si riunissero per deliberare la Liquidazione volontaria della Cooperativa, affidando al Liquidatore la gestione del contenzioso.
Nel primo caso l’esito negativo dei giudizi si potrebbe riversare sugli amministratori e sui soci (per questi ultimi nel caso in cui si dovesse profilare una società di fatto succeduta alla Cooperativa scaduta, per i primi in ragione della dismissione del patrimonio sociale a seguito delle assegnazioni non gravate dell’accollo).
Nel secondo caso si profilerebbe l’obbligo dei soci in ragione dell’accollo.
Nel terzo caso l’esito negativo riguarderebbe le spese e l’eventuale risarcimento del danno con le ricadute di cui sopra.

Sono socio di una cooperativa a mutualità prevalente a proprietà indivisa che ha la proprietà di un villaggio turistico con campeggio. Il villaggio è composto di tre tipologie di unità abitative: bungalow in muratura, cui si ha diritto di uso con l’ acquisto di 1600 quote, bungalow in prefabbricato, cui si ha diritto di uso con la proprietà di 1100 quote, piazzole cui si ha diritto di uso con la proprietà di 500 quote. Il villaggio comprende servizi quali piscine, ristoranti, bar campo da tennis, calcetto etc..
Le piazzole sono una minoranza e nelle assemblee dove si decidono i valori da corrispondere alla cooperativa per i servizi offerti ne escono perdenti. Accade così che i soci assegnatari di una piazzola paghino un corrispettivo in linea con i prezzi di mercato di strutture vicinali raffrontabili (srl e spa) e i bungalow, sempre rispetto alle stesse strutture, si trovano ad avere uno sconto reale di circa il 37% (raffrontando i prezzi praticati a soci in entrambi i casi).
Volevo sapere se ciò è appellabile e se, dato lo scopo mutualistico, si possa chiedere di avere imputato, per ogni tipologia, essenzialmente i costi sostenuti specificamente dalla coop senza o con minimo ricarico.

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se la Cooperativa ha un regolamento interno approvato dall’assemblea e se esso viene correttamente applicato in base ai parametri prefissati (che potrebbero riguardare situazioni complessive).
Ciò posto, in linea generale va precisato che nelle Cooperative vige il principio di parità di trattamento (art. 2516 c.c.) in ordine ai rapporti mutualistici intrattenuti dai soci.
Se, dunque, dopo le verifiche necessarie, dovesse risultare che la Cooperativa applica, senza logica giustificazione, trattamenti diversi per i soci, in tal caso può essere intentata l’azione in sede di Vigilanza per la rettifica della prassi gestionale ovvero in sede giudiziaria per la modifica dell’eventuale regolamento e/o il risarcimento del danno.

Dal 2011 ho acquistato uno dei 4 appartamenti di una palazzina in cooperativa edilizia che ora è fallita.
Volendo liberarmi della casa a quale problematiche potrei andare in contro?

Risposta al quesito:
Se l’acquisto è con rogito antecedente la declaratoria di fallimento e l’importo pagato è congruo non esiste alcun rischio, soprattutto se si tratta di prima casa.
La problematica potrebbe emergere se esistono deliberati assembleari relativi ai pagamenti non eseguiti dal socio e non menzionati nell’atto pubblico di assegnazione ovvero di accolli di spese future assunti con il medesimo atto.
In tal caso il Curatore potrebbe agire per il recupero di quanto dovuto.

Ho acquistato un immobile da un socio di cooperativa edilizia a r.l. il quale aveva la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile da sette anni in virtù di assegnazione di alloggio da parte della cooperativa con atto pubblico notarile regolarmente trascritto. Nell’atto di compravendita tra me e il socio venditore si fa menzione che la parte venditrice garantisce la piena proprietà e disponibilità dell’unità immobiliare alla stessa pervenuta per assegnazione di alloggio di cooperativa di cui all’atto notarile etc… franco e libero da qualsiasi peso, onere, vincolo, iscrizione e trascrizione pregiudizievole ad eccezione delle ipoteche nascenti dai contratti di mutuo. Io ho comprato la singola unità immobiliare e non ho mai fatto richiesta di subentrare nella qualità di socio della cooperativa, tanto meno mi sono state trasferite quote sociali e nemmeno dall’atto di compravendita risulta in qualche modo il mio subentro nella qualità di socio.
Accade che già al momento della compravendita era pendente in primo grado una causa civile promossa dalla proprietaria dell’area espropriata dal Comune e concessa alla cooperativa contro il Comune stesso e la cooperativa per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno per l’occupazione del terreno di sua proprietà, circostanza relativa alla pendenza della causa a me non nota e non riportata nell’atto di compravendita.
Accade che con Sentenza definitiva Comune e cooperativa venivano condannati in solido al pagamento del risarcimento nei confronti della proprietaria dell’area.
Il Comune in forza della Sentenza ha emanato ordinanza ingiunzione nei confronti della cooperativa e dei soci o ex soci (le somme sono riguardevoli, trattasi di 36.000,00 euro circa richiesti a ciascuno) e ha notificato a me il relativo pagamento indicandomi quale socio assegnatario dell’alloggio sociale della Coop. giusto l’atto di vendita sopra richiamato.
La mia domanda allora è la seguente: ma se io non ho mai assunto la qualifica di socio della cooperativa ma ho semplicemente acquistato un’unità immobiliare di proprietà di un socio della cooperativa e inoltre se nell’atto di compravendita non si fa espresso richiamo a possibili accolli di debiti della cooperativa o del socio, può il Comune ingiungere a me il pagamento, che rimedi ho?

Risposta al quesito:
L’assegnazione delle aree prevede la Convenzione per atto notarile tra la Cooperativa beneficiaria e l’Ente concedente.
La Convenzione viene trascritta e normalmente è menzionata negli atti di trasferimento.
Trattandosi di concessione la relativa obbligazione insegue il bene, sicché, in linea generale, l’ingiunzione può essere emessa dall’Ente concedente.
Occorre, tuttavia, verificare l’entità dell’importo preteso dal Comune, posto che accade spesso che la richiesta riguardi l’intero pagato anche nell’ipotesi di condanna risarcitoria che, viceversa, andrebbe ripartita al 50% tra Ente e Cooperativa beneficiata.
In tal caso è possibile che l’importo ingiunto vada dimezzato.
Occorre, però verificare il contenuto della Convenzione e della Sentenza di condanna per confermare quanto precede.

Mi perdoni avvocato se disturbo nuovamente. Ma non mi è chiara una Sua risposta ad un mio quesito.
Io Le chiesi se potevo richiedere copia fotostatica del libro soci al Presidente di una cooperativa edilizia s.r.l. di cui sono socio. Questo perché vorrei controllare se tutti i soci hanno versato nel tempo le quote annuali (250,00 euro). Il Presidente mi concede solo di visionarlo e non mi vuole rilasciare copia fotostatica. Ora Lei nella Sua precedente risposta scrisse: “Nel caso di irregolarità e di conseguente contenzioso, il socio può chiedere la consulenza tecnica ovvero l’esibizione del Libro in giudizio ed anche il deposito delle relative copie.”
Ora quello che vorrei capire è: la copia del libro soci può essere data solo e solamente se vi è un contenzioso? Oppure un socio può richiedere copia del libro soci quando ritiene opportuno per fare dei controlli?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va segnalato che nel Libro soci non sono annotati i versamenti annualmente dovuti da ciascun socio, che viceversa vanno trascritti nel Libro Giornale.
In ogni caso, va ribadito che la norma prevede la consultazione del Libro soci (non del Libro giornale), ma nell’ipotesi di contenzioso (ragionato) sarebbe possibile anche la produzione in giudizio.