Cooperative: casi e soluzioni

Nel momento del rogito in una cooperativa edilizia con atto notarile, sé è applicabile come imposta l’iva o imposta registro?

Risposta al quesito:
L’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa edilizia in favore del socio configura una cessione di immobile ad uso abitativo nei confronti di un privato, da parte di un’impresa nell’esercizio della propria attività, e rappresenta, pertanto, un’operazione rilevante ai fini iva.
Tuttavia, il relativo regime di imposizione fiscale (ed in particolare l’alternativa tra l’applicazione dell’iva o dell’imposta di registro) varia in base a determinati presupposti.
Nello specifico, gli atti di vendita costituiscono operazioni imponibili ai fini iva se la venditrice ha costruito l’immobile o lo ha ristrutturato e non sono ancora decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori, mentre successivamente il regime iva non è più obbligatorio bensì opzionale. La vendita è imponibile anche se ha ad oggetto un alloggio sociale e la venditrice opta per l’applicazione dell’iva.
In tali ipotesi, sul prezzo dell’immobile dovrà essere applicata l’iva nella misura ordinaria del 10% (ridotta al 4% qualora si tratti di prima casa) e, inoltre, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.
Negli altri casi (impresa non costruttrice né ristrutturatrice o, comunque, vendita ultraquinquennale senza opzione iva o, ancora, alloggio sociale senza opzione) l’operazione sarà esente ai fini iva e sconterà l’imposta di registro con aliquota ordinaria del 9% (ridotta al 2% per gli immobili da adibire a prima casa), il cui importo non potrà in ogni caso essere inferiore a 1000,00 Euro. Saranno dovute, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa pari ad Euro 50,00 ciascuna.

Il sottoscritto presidente e legale rappresentante di una Cooperativa edilizia chiede un parere a proposito della posizione di alcuni soci.
Premesso che la cooperativa che rappresento: ha cambiato, con atto notarile, la convenzione con il comune di Troia passando da titolare di diritto di superficie a diritto di proprietà dell’area assegnata per la costruzione dell’immobile; ha trasformato, con atto notarile, l’assetto societario passando da coop a proprietà indivisa a coop a proprietà divisa; ha assegnato, con atto notarile, in proprietà esclusiva, ai soci della coop, la gran parte degli alloggi già assegnati in uso e godimento agli stessi, questi soci hanno sottoscritto, all’atto del rogito, una dichiarazione che li impegna a restare soci della coop fino allo scioglimento della stessa ovvero fino a quanto tutti i soci non avranno rogitato per divenire proprietari esclusivi (L. 179/1992).
Alcuni di questi soci divenuti proprietari degli alloggi purtroppo sono deceduti e dato che la coop ha ancora delle partite giudiziarie, amministrative e finanziarie aperte, a questo punto chiede un parere in merito alla posizione degli eredi del defunto socio, dal punto di vista del sodalizio cooperativo.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, al socio deceduto prima dell’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio, succedono nel rapporto sociale tutti gli eredi secondo il diritto successorio.
La Comunione ereditaria deve designare un rappresentante che esprima in assemblea la volontà comune, dandone comunicazione al CdA.

Gent.mo Avvocato vorrei sottoporLe il seguente problema: mio padre era (in quanto deceduto) socio di una cooperativa, dopo diverse controversie giudiziarie contro l’impresa esecutrice dei lavori, a breve si dovrebbe procedere all’assegnazione definitiva dei nove appartamenti, di cui 2 dislocati nel padiglione A, 6 nel padiglione B e 1 nel padiglione C.
Il presidente della cooperativa, per il padiglione B, ha proposto la realizzazione di un ascensore che verrebbe collocato in un’area del fabbricato tale da andare a ridurre i mq dedicati allo “stanzino” di due appartamenti posti al primo dei due piani di cui si compone il blocco B. Chiaramente gli assegnatari dei due detti appartamenti abitati da oltre 20 anni, ormai, e uno di questi è mia madre, non sono d’accordo sulla realizzazione dell’ascensore poiché subirebbero una perdita di mq oltre ad uno scombussolamento dell’appartamento.
Quesito: pur non essendo ancora proprietari dell’appartamento possono opporsi a tale opera? Per la relativa approvazione è richiesta la maggioranza dei soci e dunque voterebbero anche quelli del corpo A e C? Inoltre qualcuno di noi figli potrebbe presenziare alle assemblee al posto della mamma essendo tutti eredi?

Risposta al quesito:
Se l’atto di prenotazione dell’alloggio (contratto preliminare) prevede la superficie nella misura attuale, senza la possibilità di modifica per la collocazione dell’ascensore, in tal caso il socio può legittimamente opporsi a qualunque riduzione della superficie medesima.
Occorre, tuttavia, verificare se esiste un deliberato assembleare che abbia autorizzato la modifica, senza che sia stato poi opposto dal socio che vi ha partecipato.
Il socio può tutelarsi intentando un’azione giudiziaria ex art. 2932 cc. e trascrivendola domanda giudiziale con cui richiede l’assegnazione dell’alloggio nelle condizioni previste dal preliminare originario.
Nelle Cooperative edilizie, allorquando il socio deceda prima dell’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio, nel rapporto sociale succedono tutti gli eredi secondo il diritto successorio.
La Comunione ereditaria deve designare un rappresentante che esprima in assemblea la volontà comune.

Sono un socio di una Società Cooperativa a mutualità prevalente senza fini di lucro. La Coop. è finalizzata alla vendita dei lotti per l’edificazione di case unifamiliari.
Assieme ad altri soci vorremmo uscire dalla Coop. in quanto da tempo non condividiamo le modalità di gestione della stessa ma, facendo parte di una cooperativa che conta più di 400 soci, rappresentiamo una minoranza e quindi non siamo in grado di modificare l’assetto direttivo. Quindi vorremmo recedere, ma lo statuto non ce lo consente senza la contestuale vendita della casa e del lotto su cui essa insiste.
Vi sono delle possibilità per poter recedere comunque senza dover vendere la propria casa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa in questione è stata presumibilmente costituita per consentire ai soci di realizzare le loro abitazioni singole sui lotti di terreno specificatamente assegnati.
In ragione di quanto precede, dopo l’assegnazione dei lotti e la realizzazione delle case, la Cooperativa è rimasta proprietaria delle parti comuni e, conseguentemente, provvede alla relativa amministrazione.
La Cooperativa, inoltre, ha predisposto i regolamenti riguardanti la gestione delle parti comuni e, per certi versi, anche la manutenzione delle proprietà individuali.
Ciascun socio, pertanto, ha assunto l’obbligo dell’osservanza delle norme statutarie e di quelle regolamentari, inscindibilmente connesse all’immobile di cui è proprietario.
Tale contratto di Società, dunque, è assimilabile a quello di “multiproprietà”, sicché il rapporto mutualistico non può prescindere da quello sociale e, conseguentemente, il socio non può recedere e, al contempo, mantenere la proprietà individuale dell’abitazione, necessariamente inserita nel contesto “comune”.
Il socio può, viceversa, tutelare i propri diritti in riferimento alla cattiva gestione sociale, come, peraltro, accade per ogni abitazione in condominio.

Chiedo un parere in merito alla controversia di seguito indicata.
Ero socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa istituitasi nel 1998, ho pagato regolarmente le quote spettanti in rate trimestrali sino a marzo del 2013. Successivamente a seguito della mia separazione coniugale che vedeva assegnata a mia moglie l’abitazione, per conseguenti problemi economici omettevo ulteriori pagamenti sino alla data odierna.
Per tale motivo la cooperativa istituiva nei miei confronti un’azione legale a mezzo lodo arbitrale, contestandomi tutte le rate ommesse oltre alle spese accessorie di gestione per un totale complessivo di euro 70.000,00.
All’esito dell’istanza arbitrale “Collegio Arbitrale della Conciliazione delle Cooperative” che mi condannava al pagamento di cui sopra e notificata nell’anno 2018, nel 2019 mi giungeva la comunicazione di esclusione quale socio con richiesta di riacquisizione dell’unità abitativa. Restituzione che si formalizzava quando mia moglie volontariamente nel mese di Settembre 2020 liberava l’unita abitativa restituendo le chiavi.
Tanto premesso atteso che come previsto dallo Statuto della cooperativa i soci esclusi hanno diritto al rimborso delle quote versate e poiché io ho versato: 32.000,00 euro quale importo relativo alle quote trimestrali, 15.000,00 euro quale importo relativo alle quote ingresso socio e considerato che la somma di euro 70.000,00 sopra citata relativa all’esito del Collegio arbitrale comprende anche le quote trimestrali da me non versate sino alla restituzione dell’unità abitativa, e che se le avessi versate queste mi sarebbero state restituite dopo l’estromissione di socio.

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, la causale dei versamenti eseguiti, ciò al fine di controllare se ve ne siano a fondo perduto non rimborsabili a norma di legge e/o di Statuto.
Ciò posto, si deve precisare, in generale, che i soci di Cooperative, esclusi o receduti, hanno diritto al rimborso di quanto versato in conto costruzione (non delle spese generali o altro) se non hanno fruito dell’assegnazione dell’alloggio.
Le Cooperative, tuttavia, possono trattenere anche le somme che imputano al socio per il periodo di detenzione dell’alloggio sine titulo, sicché nel caso di specie occorre verificare tale eventualità.
Il mancato versamento delle quote/contributi/acconti può costituire valida ragione per consentire alla Cooperativa di agire per il risarcimento del danno cagionato dal socio inadempiente al contratto sociale.
Alla luce di quanto precede, dunque, occorre valutare tutte le predette circostanze prima di accampare diritti verso la Cooperativa.

Gentile Avvocato, vorrei sottoporre alla Sua attenzione il seguente quesito: aderisco come nuovo socio ad un piano sociale già cominciato per la decisione della cooperativa di mettere in vendita ulteriori alloggi che prima figuravano come locali commerciali senza prenotazione, comincio a fare versamenti importanti in conto costruzione e avanzamento lavori senza accedere al mutuo cooperativo che comunque risultava già esaurito, pochi mesi prima del rogito la cooperativa fraziona il mutuo attraverso atto notarile ipotecando anche quegli alloggi prima esclusi tra i quali il mio.
Ora mi viene chiesto di pagare una quietanza per interessi personali dalla data del frazionamento al rogito di alcune migliaia di euro; è legittima questa richiesta?
Come posso oppormi eventualmente avendo già pagato?

Risposta al quesito:
Prima del rogito di assegnazione definitiva con accollo di mutuo individuale il mutuo concesso alla Cooperativa per la costruzione degli alloggi genera gli interessi di preammortamento, che si riversano pro quota su ciascun assegnatario provvisorio.
Questi interessi, diversi da quelli di ammortamento (che decorrono dal frazionamento del mutuo) costituiscono parte del “costo alloggio”, sicché ogni socio deve sostenere la propria quota, adeguatamente calcolata.
Se un assegnatario non ha assunto alcuna quota mutuo, non è tenuto a pagare gli interessi di preammortamento se non ha fruito delle erogazioni di liquidità, cioè nel caso in cui abbia sostituito con i propri acconti le erogazioni medesime (in quota parte); in assenza delle predette condizioni, anche il socio non mutuatario deve versare la quota degli interessi di preammortamento.