Cooperative: casi e soluzioni

A luglio 2020 sono entrato a far parte di una cooperativa edilizia per l’assegnazione di una unità abitativa in un complesso di tre villette bifamiliari. Prima di stipulare il contratto ho fatto un sopralluogo al cantiere e mi è stata data una planimetria dell’immobile, planimetria allegata al capitolato sintetico che fa parte del contratto.
Andando sul cantiere in momenti successivi, mi sono accorto di alcune irregolarità rispetto a quanto consegnatomi, come ad esempio la modifica del sistema dei discendenti pluviali, la modifica della scala esterna che ha comportato anche un forte impatto sulla porta finestra di una stanza (si è reso necessario modificare la persiana della porta finestra montando una persiana a due ante a libretto estremamente scomode al posto della persiana a due ante con apertura standard prevista nel progetto) e il fatto che la scala stessa scarichi l’acqua piovana davanti alla porta finestra. Insospettitomi ho chiesto l’accesso al capitolato depositato al Comune e si evince che ci sono state anche alcune modifiche come ad esempio pluviali in rame sostituiti, predisposizione antifurto non realizzata, caldaia termica da 30kw invece dei 24kw indicati nel capitolato sintetico e altre cose su cui non mi dilungo.
Ho fatto notare la cosa al DL che per tutta risposta mi detto che come DL può decidere come meglio crede e a suo insindacabile giudizio, che ho concordato alcune modifiche con il costruttore e non con lui (anche se nel prospetto del documento in cui chiedo la realizzazione di alcune modifiche c’è il suo nome, ad onor del vero senza firma), per cui non ne vuole sapere che ad esempio due persiane non si possano aprire correttamente e si sovrappongano, piuttosto che una persiana a tre ante che non segue la simmetria delle facciate (secondo lui la simmetria è rispettata a persiana chiusa).
Personalmente sono convinto che anche se il DL non è direttamente a conoscenza di eventuali richieste, nel suo lavoro di sorveglianza e controllo del cantiere se ne sarebbe dovuto accorgere da solo e chiedere spiegazioni alla ditta di cosa stava realizzando e non dirmi che non ne sa nulla e che non ne risponde della realizzazione ad opera d’arte. Ne ho anche parlato con l’amministratore della cooperativa e mi è stato risposto che come socio non posso fare molto, perché agirei in qualche modo anche contro me stesso, che le modifiche erano già state effettuate prima della stipula del contratto e concordate con i soci che avevano acquistato casa prima di me, ma che non erano state riportate nella planimetria che mi è stata consegnata.
Dato che mi sembra di essere preso in giro da più parti, come mi devo comportare per far valere le mie ragioni? Mi scuso per la lunghezza del messaggio e La ringrazio ancora per la Sua professionalità e disponibilità.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se le difformità riscontrate siano rilevabili dagli atti stipulati dal socio prenotatario ai fini contrattuali (planimetria firmata dalle parti); in assenza del succitato supporto probatorio, tutta la vicenda è riconducibile al progetto e alle relative varianti che sarebbero state approvate dai soci receduti.
In tal caso, dunque, è necessario chiedere alla Cooperativa l’atto di approvazione e in assenza il socio danneggiato può agire giudizialmente contro la medesima Società, per ottenere la riduzione di prezzo in proporzione al danno subito, commisurato alla rilevanza oggettiva della difformità.
Il DL è responsabile se le difformità sono riconducibili alla di lui negligenza (le modifiche potrebbero essere state autorizzate dalla Cooperativa).

Sono socio di cooperativa in diritto di proprietà; vorrei sapere se, per quanto in oggetto, oltre alla restituzione delle quote versate alla coop potrei pretendere anche il rimborso della parte di mutuo già frazionata.

Risposta al quesito:
La risposta è affermativa, se, come sembra, le rate pagate hanno proporzionalmente estinto la quota del mutuo, che costituisce parte del prezzo dell’alloggio, certamente non addebitabile al socio receduto, il quale non ha ricevuto l’alloggio.

Faccio parte di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Il quesito che Le pongo è in merito agli interessi passivi che gravano sugli alloggi. Il mutuo edilizio della banca è attivo dal 2017, ad un socio subentrato nel 2018 sono stati addebitati (come costi dell’appartamento) anche gli interessi passivi relativi al 2017. Ad oggi che ci avviciniamo al rogito il socio in questione recrimina il versamento effettuato in passato dicendo che quegli interessi (essendo lui socio dal 2018) non gli erano dovuti.
Precisando che: il precedente socio non aveva versato gli importi necessari per partire con la costruzione, né tantomeno gli interessi passivi che non ha detratto dalla sua dichiarazione dei redditi; la persona che gestisce la cooperativa ha comunque detto che gli interessi passivi del 2017 spettano al socio entrante specificando inoltre che in questa fase i soci sono prenotatari dell’alloggio e non assegnatari.
Chi ha ragione? Il socio o la gestione della cooperativa?
Consideri anche il fatto che il socio uscente è stato mandato via dalla cooperativa in quanto socio non pagante delle quote per acconto di costruzione.

Risposta al quesito:
L’esclusione del socio è argomento che non riguarda la risposta al quesito, in quanto incentrato sull’addebito degli interessi inerenti al Mutuo fruito dalla Cooperativa per la realizzazione costruttiva.
Si tratta, evidentemente, degli interessi di preammortamento, sostenuti dalla Cooperativa fino al completamento degli alloggi e la conseguente messa in ammortamento del Mutuo.
I predetti interessi, dunque, sono strettamente connessi al costo dell’alloggio, in quanto oneri finanziari derivanti dalle erogazioni del mutuo, la cui provvista è impiegata per la copertura dei costi di costruzione.
Alla luce di quanto precede il socio assegnatario, anche se subentrante, deve sopportare tutti i costi dell’alloggio, anche quelli finanziari relativi agli interessi di preammortamento.

Gentilissimo Studio legale Cannavò, sono una socia di una cooperativa edilizia, nella quale all’interno dei propri terreni vi sono strisce di terra che sono state frazionate agli alloggi confinanti tramite un’assemblea del consiglio di cooperativa.
Uno di questi terreni è stato frazionato ad un socio, che ricopre anche la carica di presidente, che però possiede alloggio su altro terreno, in quanto la cooperativa sorge su due lotti non confinanti.
Mi chiedo questa procedura può essere stata fatta senza renderne conto ai soci? Poteva frazionare a lui medesimo una striscia di terreno non confinante con il suo alloggio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare i poteri conferiti dallo Statuto al CdA, tenuto conto che, nel caso di specie, non si tratta di assegnazione di terreno di pertinenza dell’alloggio, ma di un bene autonomo ricompreso nel patrimonio attivo della Cooperativa.
Ciò posto è probabile che ci sia un deliberato assembleare autorizzativo all’assegnazione dei terreni, sicché occorre verificarne il contenuto per rilevare se l’assegnazione di che trattasi vi rientra.
Se, poi, esiste solamente un deliberato consiliare, occorre verificare le modalità di assunzione, stante il conflitto di interessi determinato dalla identità tra l’assegnatario e il presidente dell’organo.
Alla luce di tutte le succitate verifiche si potrà valutare la legittimità dell’operazione.

Buongiorno avvocato volevo complimentarmi per le risposte sempre chiare. Io sono socio di una cooperativa abitazione che adesso è in L.c.a.. Ho preso una casa in edilizia agevolata legge 167 nel 2006. Dopo 8 anni la cooperativa non voleva rispettare il prezzo massimo di cessione e così non si è proceduto al rogito. Adesso il commissario liquidatore vuole applicare l’art. 72 L.F. nonostante le nostre proposte fatte anche con il MISE.
Adesso volevo chiederLe che influenza hanno gli artt. 376, 377, 378 dell’ultima Legge di bilancio 2021 sulla possibilità che il commissario metta le case all’asta, visto che è edilizia agevolata e sovvenzionata dalla Regione Lazio?
Che la banca che ha finanziato la costruzione non è nella lista delle banche presso il Ministero dei trasporti?

Risposta al quesito:
L’art. 1 commi da 376 a 379 della Legge di Bilancio 2021 affronta la tematica delle procedure esecutive e concorsuali sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata.
La normativa prevede la “sospensione” delle procedure per consentire al Comune in cui sorge l’insediamento e all’Ente pubblico finanziatore di intervenire al fine di “tutelare la finalità sociale degli immobili”.
L’applicazione della normativa, dunque, si presta alle interpretazioni giurisprudenziali, a tutt’oggi ancora assenti.
Questo Studio Professionale ha già affrontato la tematica dell’art. 72 L.F. sostenendo che il Curatore–Commissario Liquidatore non può sciogliersi dal contratto di prenotazione, stipulato dalla Cooperativa in bonis con il socio, stante la prevalenza dell’interesse pubblico della Convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/71.
La nuova normativa riprende la tematica allorquando richiama l’intervento del Comune o dell’’Ente finanziatore per “tutelare la finalità sociale degli immobili”.
Deve, pertanto, ritenersi che si possa sostenere il diritto del socio ad ottenere l’assegnazione dell’alloggio al prezzo vincolato, anche nell’ipotesi in cui la Cooperativa venga sottoposta alla sopraggiunta Procedura concorsuale .

Buonasera avvocato, un Comune può chiedere la condanna dei singoli soci al pagamento del prezzo del terreno, onorato solo in parte dalla Cooperativa? Si tratta di una Cooperativa a.r.l..

Risposta al quesito:
Si deve supporre che l’area dell’insediamento abitativo sia stata assegnata alla Cooperativa e sia stata stipulata la Convenzione ex art. 35 della L. 865/71.
In tal caso si tratta di concessione amministrativa che insegue il bene, quindi anche gli aventi causa dalla Cooperativa hanno l’obbligo di versare il relativo canone concessorio.
Il problema si pone sull’entità della pretesa, che va dimezzata a seguito della condanna risarcitoria del Comune e della Cooperativa, salva l’entità del canone concessorio convenuto.