Cooperative: casi e soluzioni

Il Comune dove risiedo chiede al giudice civile, con ricorso ex art 702 bis c.p.c., il diritto di rivalersi su 40 soci di cooperativa edilizia srl (Cooperativa sciolta nel 2015) ed essere manlevato e restare indenne, in virtù di convenzioni e dell’art. 35 l. 665/71, dai costi per indennità di occupazione delle aree concesse (i proprietari del terreno espropriato vinsero una causa nel 2009 – Sentenza di appello prima e di Cassazione poi, con condanna in solido tra cooperativa e Comune).
Premetto di aver acquistato l’immobile in cooperativa avendo versato tutto quanto richiesto dal piano contabile. Nel rogito datato 2004 nulla è scritto circa eventuali obbligazioni per indennità di espropriazione. Non ho mai avuto copia né mi è stata mai notificata alcuna convenzione o statuto della cooperativa.
Orbene, che tipo di tutela posso avere (si parla di circa 800.000 euro di indennità per cui pro quota sarebbero circa 20.000 euro, insomma una somma sproporzionata se si pensa che all’epoca acquistai una casa di edilizia popolare). Dimenticavo… nell’atto di assegnazione, risultiamo siamo io e mia moglie (50% e 50%) ma nel ricorso presentato dal Comune al Tribunale il citato sono soltanto io, con la conseguenza che in caso di condanna dovrei rispondere soltanto io. Cosa potrei fare?

Risposta al quesito:
Gli oneri di concessione dell’area 167 in cui si insedia l’edificio abitativo della Cooperativa concessionaria, sono obbligazioni “propter rem”, cioè inseguono il bene materiale, sicché di esse rispondono i proprietari dei singoli alloggi dell’edificio medesimo.
A ciò si deve aggiungere che nel rogito di assegnazione definitiva dell’alloggio, il notaio ha certamente menzionato l’atto di Convenzione.
Ai fini della “tutela” verso il Comune, occorre verificare la Sentenza di condanna, anche se si può presumere che essa sia stata comminata a titolo di risarcimento del danno per occupazione illegittima del terreno.
Ciò posto, una parte dell’importo ricade sul Comune in quanto responsabile per mancato controllo, sicché il convenuto può formulare l’eccezione al fine di avere una riduzione dell’importo dovuto.
Ancora nell’ambito della tutela occorre verificare se il socio ha versato alla Cooperativa l’importo del prezzo del terreno e se il Comune ha omesso l’attività di recupero presso la Società.

Gent.mo avvocato, faccio parte d una cooperativa edilizia a proprietà divisa e senza contributo statale che ha realizzato tre diversi lotti. Il primo è una palazzina di 5 appartamenti, il secondo una villetta bifamiliare e il terzo una casa singola (o villa singola). Per la realizzazione sono stati sottoscritti con il medesimo costruttore tre diversi contratti, con importi diversi, ma il capitolato di tutti i lotti (senza distinzione di tipologia) è il medesimo. La cooperativa ha sottoscritto un unico mutuo ed ha operato utilizzando un solo conto corrente.
Ora al momento della definizione dei costi ci siamo resi conto che le tre tipologie di alloggio hanno un costo di costruzione diverso (per costo di costruzione intendo esclusivamente quello della realizzazione fisica del manufatto). In particolare il costo al mq. degli appartamenti nella palazzina risultano superiori a quello della villa singola. In nessun caso sono state apportate migliorie al capitolato.
Il quesito pertanto è il seguente: è possibile che un socio debba sostenere un costo al mq. diverso da altri? Non risulta violato il principio mutualistico?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie vige il principio della parità di trattamento dei soci, relativamente alla prestazione mutualistica resa dalla Cooperativa (assegnazione dell’alloggio).
Da quanto precede consegue che ciascun socio deve versare il corrispettivo per l’assegnazione commisurato al valore effettivo dell’alloggio che riceve.
Se la Cooperativa ha realizzato tipologie costruttive diverse con costi diversi, è conseguenziale che ciascun assegnatario versi il prezzo effettivo dell’immobile a lui assegnato, purché il calcolo venga eseguito con i medesimi criteri per tutte le tipologie costruttive e per tutti gli assegnatari (parità di trattamento).

Buongiorno Avvocato, sarei intenzionato ad entrare in una cooperativa edilizia per l’assegnazione di alloggio in quanto potrei sfruttare i requisiti di appartenenza alle forze dell’ordine. La cooperativa mi ha proposto un alloggio con locazione con patto di futura vendita chiedendomi l’anticipo della maxi rata di 50.000 Euro.
La mia domanda è al termine del quindicesimo anno se la cooperativa fallisce rischio di perdere la quota e la proprietà dell’immobile e chi dovrebbe stipulare dal notaio o atto di asseverazione se la cooperativa fallisce?

Risposta al quesito:
Il contratto di locazione con patto di futura vendita va trascritto nei Registri Immobiliari, sicché, trattandosi di prima casa (condizione necessaria), nell’ipotesi di fallimento sopraggiunto della Cooperativa, il Curatore/Commissario liquidatore non può sciogliersi dal contratto come a lui normalmente consentito dall’art.72 della Legge Fallimentare.
Il socio assegnatario deve essere in grado di provare i versamenti eseguiti (la certezza è data dai bonifici bancari, mentre a nulla servono le ricevute firmate dal presidente della Società), sicché deve munirsi della necessaria documentazione in tempo utile (le Banche possono non avere la documentazione per il lasso di tempo trascorso).
Al socio, tuttavia, possono essere richiesti i versamenti che nel corso degli anni sono stati deliberati dall’assemblea dei soci (sono vincolanti anche le quote di costo di un programma seppure genericamente approvato).
Il socio deve curare che la trascrizione sia rinnovata dopo il decennio.

Spettabile Studio volevo porre questo quesito: È nullo il contratto di vendita di un immobile commerciale in una zona 167 per l’edilizia economica e popolare dove il piano di zona comprendeva solo attrezzature sociali, tra una cooperativa edilizia a scopo mutualistico con contributo erariale e una società di terzi non soci, in cui detta cooperativa ha anche passato il mutuo dell’immobile alla società terza?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se l’area 167 sia stata assegnata con Bando o meno, posto che, nel caso affermativo, la Convenzione ex art. 35 L. 865/71 vincola l’uso dell’area medesima alla Cooperativa assegnataria e prevede l’inalienabilità a favore di terzi.
In assenza di Bando pubblico, può accadere che la Cooperativa possa cedere l’area ad altra Società con l’impegno dell’osservanza dei vincoli per le aree PEEP, ma in tal caso è necessaria la preventiva autorizzazione amministrativa dell’Ente concedente.
La violazione delle normative sull’assegnazione e la gestione delle aree 167 comporta la nullità degli atti di cessione, in quanto eseguiti contro legge.

Sono socio di una cooperativa edilizia che aveva acquistato solo il terreno, senza aver mai iniziato a costruire. A maggio, l’assemblea ha deliberato la liquidazione e, il liquidatore ha avuto mandato di vendere il terreno (verrà firmato l’atto la settimana prossima) per procedere con la chiusura della cooperativa al 31-12-2020. Noi soci, a suo tempo, avevano versato delle quote per l’acquisto che, suppongo, ci vengano restituite.
L’utile che rimane (rimarrà la differenza tra il prezzo di vendita e le varie spese di liquidazione) a chi vanno? Si dovrà pagare IRES e IRAP?
Dell’utile riceveremo solo la nostra quota rivalutata (lo statuto indica una rivalutazione pari agli interessi dei buoni postali)?

Risposta al quesito:
Il costo del terreno rientra nel complessivo “costo di costruzione” degli alloggi, sicché la Cooperativa affronta la spesa attraverso le “anticipazioni” da parte dei soci.
Nel caso in cui la Cooperativa non porti a termine il programma costruttivo, i soci avranno diritto alla restituzione di quanto anticipato pro quota, detratte le spese sostenute a vario titolo.
Trattandosi di restituzione delle anticipazioni non sussiste alcun reddito per la Cooperativa, almeno che il ricavato della vendita non sia superiore al valore appostato in Bilancio e alle spese generali sostenute dalla Cooperativa sino alla definitiva estinzione.

Socio di Cooperativa edilizia a proprietà divisa, con relativo appartamento in stato di assegnazione; desidero sapere a quanto ammonta la capacità di spesa del Consiglio di Amministrazione senza obbligo di delibera dell’Assemblea di tutti i soci.

Risposta al quesito:
I poteri del Consiglio di Amministrazione sono specificati nello Statuto sociale, che, normalmente, prevede l’affidamento al predetto Organo di tutti gli atti necessari per la gestione della Cooperativa.
In pratica il CdA predispone un programma costruttivo che sottopone all’assemblea dei soci e, in caso di approvazione, esplica le attività conseguenti.
Per ciascun esercizio il CdA deve, poi, sottoporre all’assemblea il Bilancio, il cui contenuto riguarda gli oneri economici e finanziari inerenti al programma costruttivo, sicché con la relativa approvazione gli amministratori conseguono la ratifica del proprio operato e/o si assicurano il consenso per le future operazioni.
In sostanza non esiste un limite normativo alle operazioni economiche per la gestione delle Cooperative, trattandosi di atti conseguenti all’esecuzione del mandato, la cui dettagliata regolamentazione risiede nello Statuto sociale.
Alcuni Statuti prevedo non che il CdA abbia esclusivamente i poteri di ordinaria amministrazione, mentre per quelli di straordinaria devono essere di volta in volta autorizzati dall’assemblea dei soci.