Cooperative: casi e soluzioni

Ex legale coop sociale, ceduta coop a nuovi soci, subentrati soci fondatori in assemblea nel 2016. Nel 2018 sono state notificate dalle Entrare quote a ruolo, il nuovo amministratore ha rottamato e rateizzato il tutto per circa 20.000 Euro.
La domanda è questa: sono io in qualità di ex Amministratore a rispondere come preteso o i nuovi hanno assunto oneri e onori?
Su questa questione gradirei una consulenza anche onerosa.

Risposta al quesito:
In materia fiscale gli amministratori rispondono in proprio per i pagamenti non effettuati all’Erario, nonostante la sussistenza delle risorse economiche nelle casse sociali (ad es.: dirottamento verso altri creditori privati).
Gli amministratori, inoltre, rispondono in proprio per le eventuali inosservanze degli obblighi loro incombenti nell’esercizio delle funzioni svolte nell’interesse della Società.
Nel caso di specie, dunque, risponde l’amministratore uscente per gli atti direttamente a lui riconducibili, mentre per i pagamenti a seguito della dilazione, rispondono gli amministratori che li devono eseguire.

Stiamo per definire con notaio atto per intestazione individuale degli appartamenti di una cooperativa.
La domanda è come funziona il Catasto? Nell’ipotesi di cessione di quote tra soci antecedente all’associazione definitiva, al Catasto cosa risulta? E cosa si deve fare ad ogni cessione quota di un nuovo socio?

Risposta al quesito:
Il Catasto è curato dall’Agenzia del Territorio e contiene l’elenco di tutti gli immobili siti nel Distretto di competenza, con tutti i riferimenti riguardanti la composizione logistica, l’estensione della superfice, le particelle identificative, le rendite fiscali, i soggetti proprietari.
Il Catasto è collegato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, la cui funzione è diversa, in quanto custodisce tutti gli atti pubblici costitutivi della proprietà dei beni immobili.
Il Catasto assolve prevalentemente alla funzione fiscale, mentre i Registri Immobiliari costituiscono lo strumento necessario della pubblicità degli atti, di modo che la relativa trascrizione sia valida verso chiunque, anche coloro che non hanno preso parte agli atti medesimi.
Ciò posto, le vicende riguardanti la prenotazione dell’alloggio e della sua gestione, antecedenti all’atto pubblico non vengono rilevati né nel Catasto, né nei Registri Immobiliari.
Solamente con l’atto di assegnazione innanzi al notaio si verifica il passaggio di proprietà, che, se trascritto nei Registri è opponibile a chiunque.
Le cessioni delle quote, dunque, rilevano esclusivamente nei rapporti obbligatori tra socio uscente, socio entrante e Cooperativa, mentre l’immobile riconducibile alla “quota” resta sempre nella disponibilità ufficiale della Società sin alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione definitiva.

Ringraziando per per la cortese risposta al quesito del 16/02/2021, mi chiedo però se la legge non sia interpretabile a mio favore visto che dalla scelta dell’appartamento al rogito passeranno circa 10 anni in cui appunto il mio stato di famiglia è mutato e l’appartamento già da anni è stato personalizzato e rifinito.
A questo punto che cosa dovrei fare? Scegliere un appartamento più grande prima del rogito? Perché comunque non me lo posso permettere visto che già i costi del mio stesso alloggio sono lievitati.

Risposta al quesito:
Le agevolazioni alle Cooperative edilizie previste dalle leggi di finanziamento pubblico sono limitate all’abbattimento del costo di costruzione.
Alle predette agevolazioni possono accedere i soci che siano in possesso dei requisiti soggettivi, tra cui è previsto quello della impossidenza di alloggi nello stesso Comune in cui viene eseguito l’intervento costruttivo agevolato.
La norma prevede che la proprietà di altro alloggio sia impeditiva dell’accesso all’agevolazione, almeno che l’appartamento nella disponibilità del socio non sia idoneo al di lui nucleo familiare.
L’idoneità di cu trattasi sussiste se l’appartamento è munito di vani in numero maggiore ai componenti il nucleo familiare (se tutti conviventi).
Alla luce di quanto precede, l’idoneità di cui si tratta non è quella dell’appartamento agevolato, bensì quella riferita all’eventuale appartamento già in possesso del socio prenotatario.
La problematica delle difficoltà finanziarie del socio non rientrano nella legislazione delle Cooperative edilizie fruenti del contributo pubblico, ma riguardano altre normative di sostegno ai meno abbienti (ad esempio edilizia pubblica).

Gentile avvocato, con atto di citazione notificato in luglio 2020 a noi eredi, il commissario liquidatore per conto della società cooperativa edile conveniva in giudizio mio padre deceduto a giugno 2020 chiedendone dichiarazione di occupazione sine titulo immobile, indennità di occupazione dal 2001 ad oggi e rilascio immediato di immobile. Tutto questo a fronte di una delibera di esclusione da socio di mio padre del luglio 2001 per una morosità di circa 16 milioni di Lire in virtù del mancato pagamento delle rate di sua spettanza dei mutui contratti.
Premesso che il verbale di assegnazione alloggio è del 1988 e che sono seguiti quasi 10 anni di lavori di costruzione per un alloggio che doveva essere di edilizia convenzionata agevolata, l’ingresso da parte della mia famiglia nell’immobile è avvenuto nel 1994 a lavori ancora in corso e che l’alloggio è attualmente abitato dalla mia famiglia, facendo fronte a tutte le adempienze condominiali e lavori di manutenzione quali infissi, impianto idraulico e altre migliorie.
Dalla documentazione in nostro possesso abbiamo scoperto però che mio padre ha versato alla società un importo pari a 136.861.414 milioni di vecchie lire a fronte del futuro acquisto ma che avrebbe interrotto i versamenti residui per presunto illeciti ed omissioni documentali nella gestione della cooperativa, opportunamente segnalati ai competenti organi di controllo quali regione Basilicata, banca erogatrice mutuo, soci e CDA e mai riceventi risposte esaustive e chiare (conservo ricevute di raccomandate e fax di invio). In tutto ciò tra le richieste evase ai danni di mio padre vi è stata la omissione della visione di documentazione richiesta, quali criteri frazionamento mutuo, legittimità di alcuni soci al diritto di contrazione del mutuo agevolato, il dettaglio versamento delle quote singole degli altri soci, resoconto dei versamenti personali e residui di sua spettanza, in questo modo converrà con me, a mio padre è stata negata la possibilità oltre che di contestazione, quella di difesa dei propri diritti tra i quali anche la conoscenza lecita dei costi effettivi di eventuale acquisto immobile compromettendo inequivocabilmente la sua posizione in maniera subdola e inducendone il difetto.
Ci siamo affidati ad un avvocato ma ho l’impressione che abbia addotto una difesa labile in merito dell’udienza fissata a metà marzo 2021. Nel frattempo tramite avvocato abbiamo tentato contemporaneamente in maniera privata una trattativa con il commissario liquidatore, in virtù di una risoluzione pacifica ma ad oggi commissario liquidatore e avvocato di controparte sembrano assumere atteggiamento schivo e superficiale non dando nessun accenno di risposta.
La mia domanda è attraverso quali strumenti possiamo appellarci per non perdere la casa?
A fronte degli importi versati e di un debito residuo irrisorio si può risolvere equamente in maniera più giusta senza dover versare importi stratosferici di indennità di occupazione richiesta si può mediare sugli importi?
Eventualmente in mancanza di un accordo, in sede giudiziale possono essere addotte contestazioni, richieste visioni e fatti accertamenti sulla gestione del CDA sui bilanci e sugli importi acquisiti e usati da essa e la natura lecita di essa a fronte di un abbassamento dell’indennità richiesta?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che ci sia stata l’esclusione del socio, divenuta definitiva per la mancata opposizione nei termini di legge.
Conseguentemente, non è più possibile contestare oggi il provvedimento di esclusione, anche nell’ipotesi in cui siano valide e dimostrabili le ragioni del socio escluso.
Va, inoltre, osservato che la Cooperativa è stata messa in Liquidazione coatta, sicché in atto è sottoposta alla normativa prevista per le Società in fallimento e, pertanto, sarebbe impossibile far valere oggi inadempienze pregresse, presumibilmente addebitabili ai vecchi amministratori, da anni già decaduti.
Occorre, viceversa, verificare se sia stata eseguita l’ammissione al passivo degli eredi del socio escluso, relativamente a quanto da quest’ultimo anticipato a titolo di acconto prezzo di assegnazione dell’alloggio.
L’ammissione al passivo è importante perché qualifica gli eredi come creditori della Procedura, sicché gli stessi potrebbero acquisire un “potere contrattuale” con il Commissario Liquidatore in ordine alla trattativa privata per l’acquisto della casa.
I creditori, infatti, possono contestare l’operato del Commissario che non sia conforme alle norme che regolano le procedure concorsuali, ciò in quanto gli stessi sono “parte interessata” nella realizzazione dell’attivo.

Ho visto sul vostro sito molti interessanti pareri relativi a questioni legate a cooperative edilizie.
Sottopongo la mia questione, sono iscritto dal 2005 ad una cooperativa edilizia ed ho scelto il mio appartamento alcuni anni dopo, 2009 circa, nel tempo ho versato circa i 2 terzi del valore dell’immobile, a giugno dovrei andare a rogitare ed accendere un mutuo per la restante somma ancora da pagare. Premetto che l’appartamento misura circa 59 metri quadrati netti con due stanze inferiori ai 14 metri quadri ciascuna ed un salotto con angolo cottura di circa 25 mq.
Oggi ho 2 figli ed una compagna, volevo chiedere se il mio alloggio è considerato idoneo per 4 persone e se ho quindi la possibilità di venderlo o affittarlo prima dei 5 o 10 anni richiesti.

Risposta al quesito:
Per le norme in materia di edilizia popolare, l’alloggio si considera idoneo quando abbia almeno un vano per componente del nucleo familiare.
Nel caso di specie, dunque, sembra sussistere l’inidoneità dell’alloggio, ma tale condizione è antecedente al rogito e non successiva, come richiesto per legge.
Occorre, pertanto, che l’istanza autorizzativa si fondi sulle situazioni sopraggiunte, che potrebbero essere rappresentate dalla crescita dell’età dei figli (in particolare se di sesso diverso) ovvero da altre circostanze riguardanti i componenti il nucleo dei conviventi.

Vorremmo costituire una cooperativa (necessariamente indivisa) per ricavare 8 alloggi per 8 soci, sfruttando il superbonus 110%.
Quesito: questa cooperativa sarà comunque libera? Si potrà trasformare da indivisa in divisa per assegnare gli alloggi in proprietà e se si con quale impatto fiscale?

Risposta al quesito:
Il Decreto Rilancio del Maggio 2020 consente anche alle Cooperative edilizie a proprietà indivisa (indipendentemente dal fatto che siano “libere” o appartenenti a categorie determinate) di usufruire dell’agevolazione fiscale nota come “Superbonus”.
Ne consegue che le suddette Società, a fronte della realizzazione degli interventi previsti dalla normativa, potranno detrarre l’importo pari al 110% dei costi sostenuti, nei limiti di cui alla normativa medesima, mediante quote uguali da distribuirsi in cinque anni. Il diritto alla detrazione spetterà alla Cooperativa nei limiti dell’imposta lorda dovuta, ma nei fatti si rifletterà sui Soci assegnatari in godimento degli alloggi, che si vedranno rimborsati i pagamenti richiesti dalla Società per la realizzazione degli interventi (nel caso in cui la Cooperativa svolga altra attività e tragga concreto beneficio finanziario dalla detrazione).
La Cooperativa potrà, comunque, rinunciare alla detrazione (ad esempio nel caso in cui non produca reddito e, quindi, non debba versare alcuna imposta), cedendo a terzi il credito di imposta (per esempio ad una Banca) corrispondente all’importo della detrazione stessa oppure beneficiando dello sconto sulla fattura emessa dal fornitore dei beni e servizi connessi agli interventi, fino alla copertura dell’intero importo dovuto (nel secondo caso, quindi, la Società potrebbe non dover anticipare alcuna spesa con implicito beneficio per i soci).
Per quanto riguarda la successiva trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a divisa valgono le regole generali ex Legge 179/92 (deliberazione dell’Assemblea straordinaria, eventuale nulla osta dell’Organo di controllo), potendosi configurare implicazioni di natura fiscale soltanto nell’ipotesi in cui l’assegnazione in proprietà ai soci avvenga quando la Società non abbia ancora detratto interamente l’importo spettante, ossia prima che siano decorsi i cinque anni di imposta (e sempre che la Cooperativa non abbia optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura).
In tal caso, trattandosi di cessione di immobili oggetto degli interventi agevolati, da una prima lettura delle indicazioni fornite dall’Amministrazione finanziaria è possibile ipotizzare che le detrazioni non utilizzate dalla Cooperativa cedente spetteranno agli acquirenti e, quindi, ai soci assegnatari in proprietà (per le quote relative agli interventi sui singoli alloggi) ed al nascente Condominio (per le quote corrispondenti agli interventi realizzati sulle parti comuni).