Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa a mutualità prevalente a proprietà indivisa che ha la proprietà di un villaggio turistico con campeggio. Il villaggio è composto di tre tipologie di unità abitative: bungalow in muratura, cui si ha diritto di uso con l’ acquisto di 1600 quote, bungalow in prefabbricato, cui si ha diritto di uso con la proprietà di 1100 quote, piazzole cui si ha diritto di uso con la proprietà di 500 quote. Il villaggio comprende servizi quali piscine, ristoranti, bar campo da tennis, calcetto etc..
Le piazzole sono una minoranza e nelle assemblee dove si decidono i valori da corrispondere alla cooperativa per i servizi offerti ne escono perdenti. Accade così che i soci assegnatari di una piazzola paghino un corrispettivo in linea con i prezzi di mercato di strutture vicinali raffrontabili (srl e spa) e i bungalow, sempre rispetto alle stesse strutture, si trovano ad avere uno sconto reale di circa il 37% (raffrontando i prezzi praticati a soci in entrambi i casi).
Volevo sapere se ciò è appellabile e se, dato lo scopo mutualistico, si possa chiedere di avere imputato, per ogni tipologia, essenzialmente i costi sostenuti specificamente dalla coop senza o con minimo ricarico.

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se la Cooperativa ha un regolamento interno approvato dall’assemblea e se esso viene correttamente applicato in base ai parametri prefissati (che potrebbero riguardare situazioni complessive).
Ciò posto, in linea generale va precisato che nelle Cooperative vige il principio di parità di trattamento (art. 2516 c.c.) in ordine ai rapporti mutualistici intrattenuti dai soci.
Se, dunque, dopo le verifiche necessarie, dovesse risultare che la Cooperativa applica, senza logica giustificazione, trattamenti diversi per i soci, in tal caso può essere intentata l’azione in sede di Vigilanza per la rettifica della prassi gestionale ovvero in sede giudiziaria per la modifica dell’eventuale regolamento e/o il risarcimento del danno.

Dal 2011 ho acquistato uno dei 4 appartamenti di una palazzina in cooperativa edilizia che ora è fallita.
Volendo liberarmi della casa a quale problematiche potrei andare in contro?

Risposta al quesito:
Se l’acquisto è con rogito antecedente la declaratoria di fallimento e l’importo pagato è congruo non esiste alcun rischio, soprattutto se si tratta di prima casa.
La problematica potrebbe emergere se esistono deliberati assembleari relativi ai pagamenti non eseguiti dal socio e non menzionati nell’atto pubblico di assegnazione ovvero di accolli di spese future assunti con il medesimo atto.
In tal caso il Curatore potrebbe agire per il recupero di quanto dovuto.

Ho acquistato un immobile da un socio di cooperativa edilizia a r.l. il quale aveva la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile da sette anni in virtù di assegnazione di alloggio da parte della cooperativa con atto pubblico notarile regolarmente trascritto. Nell’atto di compravendita tra me e il socio venditore si fa menzione che la parte venditrice garantisce la piena proprietà e disponibilità dell’unità immobiliare alla stessa pervenuta per assegnazione di alloggio di cooperativa di cui all’atto notarile etc… franco e libero da qualsiasi peso, onere, vincolo, iscrizione e trascrizione pregiudizievole ad eccezione delle ipoteche nascenti dai contratti di mutuo. Io ho comprato la singola unità immobiliare e non ho mai fatto richiesta di subentrare nella qualità di socio della cooperativa, tanto meno mi sono state trasferite quote sociali e nemmeno dall’atto di compravendita risulta in qualche modo il mio subentro nella qualità di socio.
Accade che già al momento della compravendita era pendente in primo grado una causa civile promossa dalla proprietaria dell’area espropriata dal Comune e concessa alla cooperativa contro il Comune stesso e la cooperativa per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno per l’occupazione del terreno di sua proprietà, circostanza relativa alla pendenza della causa a me non nota e non riportata nell’atto di compravendita.
Accade che con Sentenza definitiva Comune e cooperativa venivano condannati in solido al pagamento del risarcimento nei confronti della proprietaria dell’area.
Il Comune in forza della Sentenza ha emanato ordinanza ingiunzione nei confronti della cooperativa e dei soci o ex soci (le somme sono riguardevoli, trattasi di 36.000,00 euro circa richiesti a ciascuno) e ha notificato a me il relativo pagamento indicandomi quale socio assegnatario dell’alloggio sociale della Coop. giusto l’atto di vendita sopra richiamato.
La mia domanda allora è la seguente: ma se io non ho mai assunto la qualifica di socio della cooperativa ma ho semplicemente acquistato un’unità immobiliare di proprietà di un socio della cooperativa e inoltre se nell’atto di compravendita non si fa espresso richiamo a possibili accolli di debiti della cooperativa o del socio, può il Comune ingiungere a me il pagamento, che rimedi ho?

Risposta al quesito:
L’assegnazione delle aree prevede la Convenzione per atto notarile tra la Cooperativa beneficiaria e l’Ente concedente.
La Convenzione viene trascritta e normalmente è menzionata negli atti di trasferimento.
Trattandosi di concessione la relativa obbligazione insegue il bene, sicché, in linea generale, l’ingiunzione può essere emessa dall’Ente concedente.
Occorre, tuttavia, verificare l’entità dell’importo preteso dal Comune, posto che accade spesso che la richiesta riguardi l’intero pagato anche nell’ipotesi di condanna risarcitoria che, viceversa, andrebbe ripartita al 50% tra Ente e Cooperativa beneficiata.
In tal caso è possibile che l’importo ingiunto vada dimezzato.
Occorre, però verificare il contenuto della Convenzione e della Sentenza di condanna per confermare quanto precede.

Mi perdoni avvocato se disturbo nuovamente. Ma non mi è chiara una Sua risposta ad un mio quesito.
Io Le chiesi se potevo richiedere copia fotostatica del libro soci al Presidente di una cooperativa edilizia s.r.l. di cui sono socio. Questo perché vorrei controllare se tutti i soci hanno versato nel tempo le quote annuali (250,00 euro). Il Presidente mi concede solo di visionarlo e non mi vuole rilasciare copia fotostatica. Ora Lei nella Sua precedente risposta scrisse: “Nel caso di irregolarità e di conseguente contenzioso, il socio può chiedere la consulenza tecnica ovvero l’esibizione del Libro in giudizio ed anche il deposito delle relative copie.”
Ora quello che vorrei capire è: la copia del libro soci può essere data solo e solamente se vi è un contenzioso? Oppure un socio può richiedere copia del libro soci quando ritiene opportuno per fare dei controlli?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va segnalato che nel Libro soci non sono annotati i versamenti annualmente dovuti da ciascun socio, che viceversa vanno trascritti nel Libro Giornale.
In ogni caso, va ribadito che la norma prevede la consultazione del Libro soci (non del Libro giornale), ma nell’ipotesi di contenzioso (ragionato) sarebbe possibile anche la produzione in giudizio.

Ho diretto i lavori di costruzione di n° 23 alloggi sociali per conto di una cooperativa edilizia (costituita nel 1979). I lavori sono stati chiusi, e collaudati, nel 2003. Il saldo della mia parcella, attraverso pretesti vari, non è mai avvenuto per cui mi sono rivolto al Tribunale ottenendo decreto ingiuntivo. La cooperativa è ricorsa in appello e nel 2018 è uscita la Sentenza d’appello a me favorevole con condanna anche alle spese legali per la cooperativa.
Alcuni soci hanno versato una quota ritenuta a loro dire congrua (?) mentre la maggioranza dei soci ha fatto orecchie da mercante puntando sul fatto che la cooperativa (a proprietà divisa) non possiede alcun bene attaccabile e che l’attuale legge non consente di attaccare i beni personali dei singoli soci.
Credo sia una grande ingiustizia oltre che una beffa gigantesca che dovrei subire dopo 16 anni di cause e due Sentenze favorevoli.
Quale è il Suo parere in merito? Sarebbe disposto ad assistermi qualora Lei vedesse una soluzione percorribile (ovviamente a pagamento)?

Risposta al quesito:
Sussiste certamente la responsabilità personale degli amministratori, i quali hanno assegnato gli alloggi ai soci, quindi dismettendo il patrimonio sociale senza preventivamente rispettare il credito pregresso (ancorché sub iudice). Occorre, inoltre, verificare se nell’atto di assegnazione a ciascun socio è previsto un accollo generale per debiti futuri.
In entrambi i casi si può procedere in danno di tutti componenti del Consiglio di Amministrazione.

Sono proprietario di un appartamento costruito da una cooperativa come in oggetto riportata inizialmente indivisa, poi passata divisa e alla fine nel 2014 proprietario con atto notarile, nello stesso atto contestualmente all’acquisizione della titolarità di proprietario sono stato dichiarato non più appartenenti alla stessa e quindi ho perso la titolarità di socio (cito testualmente),
Il problema che volevo esporLe riguarda il contributo che percepiamo in quanto la società che gestisce la cooperativa dice che non può dividerlo per quota pro capite, ma lo riceve lei sul conto della cooperativa di cui non sono più socio e quando gli fa comodo bonifica la quota parte togliendoci ulteriori spese di tenuta conto ecc.
La domanda che volevo porLe è la seguente: è impossibile come dice la società avere il contributo dall’ente erogatore direttamente ai singoli proprietari? Nemmeno farcelo accreditare sul conto del condominio in modo da togliere ogni cordone ombelicale con codesta società che fa solo i comodi suoi?
La ringrazio per la risposta e ove fosse positiva La renderò partecipe ai restanti soci per intraprendere le azioni necessarie magari con l’aiuto del Suo Studio.

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è diretto alla Cooperativa, sicché non è possibile che l’Ente erogatore lo accrediti direttamente ai singoli assegnatari degli alloggi, maggiormente in quanto non più soci (la cooperativa non potrebbe erogare pro quota ai non soci).