Cooperative: casi e soluzioni

Vorrei solo chiedere un Vostro parere riguardo l’assegnazione alloggio con cooperativa.
Un mese fa ho dato la caparra per un’appartamento all’interno di un condominio in edilizia convenzionata, finanziato dalla Regione. È una cooperativa edilizia con la formula della proprietà indivisa con assegnazione in godimento ai propri soci. Ci dicono che verrà stipulato un mutuo per 25 anni per tutte le persone che hanno ricevuto in assegnazione questi alloggi. Alla fine dei 25 anni si farà il e rogito, si andrà dal notaio e si pagherà anche l’IVA essendo appartamenti di nuova costruzione e si diventa proprietari dell’appartamento facendo decadere la cooperativa. Guardando la definizione di proprietà divisa e indivisa notiamo che con la divisa sarebbe possibile fare questo processo, ma con la proprietà indivisa la cooperativa rimarrebbe sempre proprietaria dell’appartamento. Quindi non capiamo se sarà veramente possibile diventare proprietari tra 25 anni o se comunque ci sarà da sborsare altro denaro oltre a quello del rogito, iva e notaio.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa possono essere trasformate “a proprietà divisa” ai sensi della Legge n.179/92, ma occorre un procedimento amministrativo che impone obblighi specifici.
Innanzitutto occorre che lo Statuto preveda la possibilità che la Cooperativa sia a proprietà divisa; poi l’assemblea dei soci deve deliberare la trasformazione e successivamente ancora i soci assegnatari devono accollarsi il versamento in favore dell’Ente finanziatore della quota di contributo agevolato nella misura pari alla differenza con il contributo fruito dalle Cooperative a proprietà divisa.
Il problema dell’iva è conseguenziale, in quanto dovrà procedersi al rogito di trasferimento, sicché gli assegnatari dovranno versare l’imposta e pagare il corrispettivo professionale del notaio rogante.
I soci assegnatari sono inoltre obbligati a sostenere le spese generali della Cooperativa non solo per tutti i 25 anni di ammortamento del mutuo, ma anche fino alla effettiva estinzione, ivi comprese le spese di liquidazione.

Chiedo inizialmente una consulenza gratuita per vedere se sussistono gli estremi per poter invece avere un parere maggiormente dettagliato.
Ormai 2 anni fa un avvocato mi ha proposto di acquistare 2 beni immobili provenienti da 2 Liquidazioni Coatte diverse. Ora a distanza di due anni ho in mano dei documenti dove è riportata la dicitura “trascrizione a favore”, nei quali si ordina la trascrizione del bene a mio nome e la restituzione delle somme eccedenti. Il mio avvocato continua a dirmi di dargli qualche giorno di tempo, ma non essendo io in possesso di nulla, no chiavi, no indirizzo delle case, no restituzione dei soldi versati in eccesso, sono seriamente molto preoccupata.
Inoltre non figura da nessuna parte il nome del liquidatore per poter magari chiedere informazioni. Questi due fogli risultano protocollati presso l’UNEP di Latina, ma, contattato l’Ufficiale giudiziario che ha firmato, la stessa mi dice che nulla sa dirmi di questi atti e mi rimanda all’avvocato. Sono seriamente preoccupata.

Risposta al quesito:
Le Liquidazioni Coatte sono procedure concorsuali assimilabili al Fallimento, la cui funzione è quella di liquidare il patrimonio sociale nell’interesse del ceto creditorio, secondo le regole della Legge Fallimentare.
Normalmente la Liquidazione del patrimonio immobiliare si realizza mediante le vendite all’asta, con o senza incanto, ovvero, in alternativa mediante trattativa privata, ricorrendo precise condizioni normative.
In ogni caso, la vendita deve essere autorizzata dall’Autorità amministrativa, di Vigilanza (MISE ovvero MIT), che successivamente all’aggiudicazione deve ordinare la cancellazione delle eventuali ipoteche o gravami di altro genere.
Può essere anche accaduto che la Procedura di LCA sia sopraggiunta ad una procedura esecutiva immobiliare che ha fatto il suo corso con l’aggiudicazione al migliore offerente.
In entrambi i casi il destinatario dei beni aggiudicati deve aver dato la procura speciale all’avvocato incaricato.
Occorre, pertanto, verificare da chi proviene l’ordine di trascrizione a favore, nonché il relativo contenuto.
Successivamente alla verifica si potrà controllare la procedura e gli adempimenti ancora dovuti.
Il professionista incaricato ha l’obbligo di informare il suo mandante.

Vorrei un parere su come muovermi per riottenere l’intera somma versata alla cooperativa di cui ancora faccio parte per la costruzione di villette a schiera.
Mi spiego meglio, qualche anno fa il presidente mi consigliava di non fare nessuna lettera di rinuncia, sarei stata sostituita rimborsata nella misura in cui qualche un nuovo socio ne avrebbe fatto richiesta. La problematica va avanti da qualche anno, la somma versata si aggira intorno agli 81.000,00 euro.
Le ville sono quasi finite, prossime all’assegnazione, come mi devo muovere?

Risposta al quesito:
Occorre innanzitutto verificare le disposizioni dello Statuto sociale in ordine al recesso e al rimborso delle quote versate.
Per legge il socio receduto ha diritto al rimborso integrale delle anticipazioni in conto costruzione se non ha fruito dell’assegnazione dell’alloggio, ma lo Statuto può condizionare l’effettivo rimborso al subentro di altro socio che versi le somme da restituire.
La richiesta di recesso va eseguita tempestivamente in quanto la permanenza di ulteriori periodi temporali nella qualità di socio consente alla Cooperativa di addebitare le spese generali e le perdite in generale, certamente non rimborsabili.
Entro sessanta giorni dalla domanda di recesso il CdA deve pronunciarsi sull’accoglimento o sul rigetto, in quest’ultimo caso il socio deve opporre la delibera innanzi al Tribunale (o il Collegio Arbitrale se previsto dallo Statuto) entro trenta giorni dalla notifica.

Buongiorno avvocato, sono socia di una cooperativa di 8 unità immobiliari in cui vivo da 4 anni ma ancora non c’è stata l’assegnazione e l’atto (nonostante paghiamo le rate di mutuo da 2 anni alla cooperativa stessa che poi versa per noi).
Adesso mi trovo a voler comprare un’altra casa, posso quella nuova acquistarla con il beneficio di mutuo e atto prima casa (dato che la cooperativa ha anche un contenzioso con l’impresa dei lavori e non so tra quanti anni avverrà l’effettivo atto notarile).

Risposta al quesito:
Non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto della “prima casa” se si è già titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (tra i quali anche quello di abitazione) su un immobile sito nel medesimo Comune.
Dal quesito emerge che la Socia ha già ottenuto l’assegnazione provvisoria dell’alloggio di cui è prenotataria in base al contratto sociale, ma non è stato ancora stipulato l’atto pubblico di vendita.
Premesso quanto precede, il diritto del socio di Cooperativa a proprietà divisa all’assegnazione provvisoria dell’alloggio, è assimilato dall’Amministrazione finanziaria al diritto reale di abitazione, sul presupposto che con il verbale di consegna la Società si spoglia del relativo possesso in favore del socio.
Ne consegue che l’assegnataria (seppur in via provvisoria), finché manterrà la qualità di socio ed a prescindere dalla data di stipula del rogito notarile, non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali ove acquisti un altro immobile nello stesso Comune.
Sarebbe, viceversa, legittimo l’acquisto agevolato in Comune diverso; in quest’ultimo caso, però, le agevolazioni non potrebbero essere richieste una seconda volta in occasione dell’assegnazione definitiva dell’alloggio in Cooperativa, a meno che non si proceda entro un anno alla vendita dell’immobile per il quale si è già usufruito dei benefici fiscali.
Per completezza, è comunque il caso di valutare, indipendentemente dalla succitata normativa fiscale, se lo Statuto della Cooperativa ovvero il “programma costruttivo” (soprattutto se agevolato dal finanziamento pubblico e dall’assegnazione dell’area in zona PEEP) consenta o meno al socio di diventare proprietario di un altro immobile.

Sono socio (almeno così mi dicono, io pensavo che ero oramai fuori) di una cooperativa edilizia. Gli appartamenti sono stati tutti costruiti ed assegnati se ricordo bene nel 2000-2001.
Successivamente e mi sembra nel 2006 è nato un contenzioso con altra ditta che aveva costruito un altro immobile nelle vicinanze che si è trascinato sino al 2019 prima davanti al TAR e poi avanti al Consiglio di Stato, terminato per fortuna a favore della mia cooperativa.
Preciso che ricordo che poiché la cooperativa continuava nei suoi scopi sociali ed erano subentrati atri soci noi che avevamo oramai avuto l’immobile e vi era stato il frazionamento ci prendemmo l’impegno di eventuali debiti solo per il procedimento che era in atto con questa ditta. Pertanto non ci è stata chiesta né sollecitata nessuna altra quota sociale annuale anche perché ripeto erano subentrati altri soci e noi avevamo l’appartamento.
Ora invece nonostante il contenzioso è chiuso ed ho chiesto il recesso dalla cooperativa mi è stato comunicato che questo non può avvenire perché la cooperativa deve sciogliersi con atto notarile. Nella circostanza mi è stato comunicato che la cooperativa ha un debito di circa 20.000,00 euro questo dovuto ai soci nuovi che non hanno più versato le quote perché non vi era nessuna speranza di costruire un immobile ed anche per il fatto che chi aveva avuto l’appartamento dopo il frazionamento non ha più versato alcuna quota sociale per la gestione e quindi adesso vi è un debito di circa 20.000,00 (parte il compenso del commercialista e parte di anticipi del presidente).
Adesso io chiedo: 1) sono sempre obbligato a pagare tali debiti?
2) Se si, posso chiedere la mia quota-parte del debito e recedere o devo arrivare per forza allo scioglimento della stessa cooperativa?
Spero di essere stato chiaro ma ho i miei dubbi, ma questo è dovuto alla situazione che si è creata.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché i soci rispondono solamente per il capitale sottoscritto, mentre per i debiti sociali risponde la Società con il suo patrimonio.
Occorre, però, verificare se i soci abbiano assunto personalmente una o più obbligazioni sociali, ciò mediante deliberati assembleari ovvero mediante contratti di prenotazione e/o di assegnazione definitiva.
In assenza di tali accolli, i soci non rispondono delle obbligazioni sociali, con la sola eccezione per le spese strettamente necessarie alla procedura di liquidazione.
Se tale procedura non avviene a seguito di un nuovo programma costruttivo, in tal caso i soci già assegnatari hanno diritto al recesso, con il solo obbligo di versare una quota forfettaria per la partecipazione alle prevedibili spese della futura liquidazione ed estinzione della Società.

Gentile Studio, prossimamente stipulerò l’atto di compravendita di un appartamento realizzato da una cooperativa edilizia, con modalità di locazione con patto di futura vendita, per avveramento di condizione. Vorrei sapere quando e come potrò considerarmi uscito totalmente dalla cooperativa edilizia? Dovranno seguire altri atti e/o attività?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione definitiva (avveramento della condizione) si è concluso il rapporto mutualistico di natura contrattuale, intercorso tra assegnatario e Cooperativa.
Tra le succitate parti, tuttavia, permane il rapporto sociale che, normalmente, si estingue con la definitiva liquidazione della Società (ovvero per recesso se accolto o giudizialmente sancito).
Se, dunque, la Cooperativa ha assegnato tutti gli alloggi e non sussistono rapporti e/ o giudizi pendenti, avendo raggiunto lo scopo sociale, può essere messa in liquidazione volontaria, mediante assemblea innanzi al notaio e la nomina di un liquidatore per gli adempimenti di rito.
I soci assegnatari hanno l’obbligo di contribuzione a tutte le spese necessarie per gli adempimenti di liquidazione.