Cooperative: casi e soluzioni

Coop indivisa primo immobile (torre) costruito per 76 soci con mutuo regionale pagato dai 76. Dopo alcuni anni la costruzione di 12 appartamenti i due immobili distano circa 100 mt (Costruzione palazzina a schiera) primo piano e secondo piano con relative cantinole con 2 locali più sala condominiale e vano pompe acqua potabile, realizzati dal mutuo dato in due trance 528 + 192 per un totale = 720 milioni, mutuo regionale indicizzato finito di pagare nel 2005.
Dall’anno in cui ci sono stati assegnati gli appartamenti nel 1987 noi 12 assegnatari dal primo momento a tutt’oggi con il consenso di tutti i Cda che si sono succeduti ci siamo accollati tutti i pagamenti, somme per le opere di urbanizzazione spese di gestioni varie alla cooperativa (li aveva anticipati). In più la beffa di allaccio acqua e fogna con i vari tronchi a spese dei 12, più tutti i tributi comunali ici, imu, tasi delle parti comuni sopra descritti. Infine opere edili di ristrutturazione nel 2017 per un costo di 11902,00 x 12 soci. Ora in imminenza del rogito per diventare proprietari, avendo fatto tutta la prassi, presidente e vari esponenti della torre non chiedono, ma si stanno coalizzando per vendere i locali di nostra pertinenza, dicono che sono di loro proprietà.
Come può essere se la costruzione degli appartamenti con i suddetti locali sono stati progettati e costruiti con il mutuo pagato dai 12 assegnatari, più il mantenimento oneroso negli anni per la vetustà della schiera sempre e comunque con l’impegno dei 12?
Le chiedo è possibile tutto questo? Quale strada intraprendere per scongiurare questa rapina?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società persone giuridiche, la cui volontà si forma mediante le maggioranze dell’assemblea dei soci e si esprime per mezzo di delegati eletti che costituiscono il Consiglio di amministrazione.
La regola della maggioranza, tuttavia, non può ledere i diritti dei singoli soci, soprattutto se ricompresi nell’ambito del rapporto mutualistico, riguardante l’assegnazione degli alloggi prenotati dai soci.
Il predetto rapporto, infatti, è di tipo contrattuale, sicché prevede le prestazioni di entrambe le parti, il socio versa il prezzo e la Cooperativa realizza e assegna l’alloggio.
Nell’esecuzione del rapporto mutualistico, inoltre, le Cooperative devono applicare il principio di parità di trattamento, previsto dall’art. 2516 del codice civile.
Alla luce di quanto precede a ciascun socio spetta quanto previsto nel contratto di prenotazione, che deve essere eseguito con le stesse modalità per tutti i soci.
Nel caso di specie, dunque, occorre verificare il contratto di prenotazione dei 12 soci, i quali hanno diritto alla esecuzione della prestazione della Cooperativa, senza che sia loro imposto un trattamento diverso da quello riservato ad altri soci, anche se successivamente acquisiti dalla Cooperativa.

Il 16.10.20 sono subentrata al recesso di un socio di una cooperativa edilizia e contestualmente ho corrisposto la quota di capitale sociale, una somma in conto costruzione oltre alle spese extra capitolato sostenute in precedenza dal socio uscente.
In data 8.11.20 la cooperativa mi invia un resoconto delle somme ancora da versare in conto costruzione e mi richiede il pagamento degli interessi pre-ammortamento relativi al 2° sem. 2018, 1° sem. 2019, 2° sem. 2019 e 1°sem. 2020 relativi ad un periodo precedente il mio ingresso.
Vorrei sapere se sono interessi di mia competenza.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano l’Istituto mutuante nel periodo necessario per la realizzazione dell’edificio sociale, sicché devono essere ripartiti tra i soci per competenza temporale, quale anticipo del costo alloggio.
Quando si verifica il subentro del socio, il subentrante deve versare alla Cooperativa, oltre al capitale sociale e all’eventuale tassa di ammissione, anche tutto quanto dovuto a titolo di anticipazione del costo di costruzione, sarà poi la stessa Cooperativa a procedere al rimborso al socio uscente.
Per quanto attiene alle migliorie, viceversa, è il subentrante che deve rimborsarne il costo direttamente all’uscente.
Può, tuttavia, accadere (contravvenendo alla norma) che il socio subentrante raggiunga l’accordo sul versamento complessivo direttamente all’uscente, ma in tal caso tale accordo deve essere ratificato dalla Cooperativa.
Nel caso di specie, pertanto, occorre verificare quale sia stata l’effettiva sequenza dei fatti, al fine di stabilire gli obblighi effettivi di tutte le parti in base agli accordi dalle stesse siglati.
Se, infatti, la Cooperativa ha siglato l’accordo sull’entità dei versamenti dovuti ed effettuati dal socio uscente alla data del subentro, in tal caso la richiesta dei versamenti da parte della Società deve essere ricolta all’uscente.

Sono un socio di cooperativa edilizia in liquidazione, sono stato contattato per far accedere un tecnico per fare le perizie per mettere l’appartamento all’asta. Io vivo in questo appartamento da 10 anni, vorrei evitare che le foto di casa mia fossero pubblicate, a tutela della mia privacy e di mia figlia che ha 7 anni.
Posso rifiutarmi di far entrare il tecnico in casa? Almeno pretendere un accordo a tutela della mia privacy?

Risposta al quesito:
Deve presumersi che la Cooperativa sia in Liquidazione Coatta Amministrativa e, pertanto, soggetta alla procedura concorsuale, simile al fallimento per le società lucrative.
La Legge Fallimentare, applicabile alla Liquidazione coatta, prevede che gli immobili ancora nel patrimonio sociale vengano venduti all’asta e il relativo ricavato venga distribuito tra i creditori.
Prima della vendita, però, gli immobili devono essere stimati da un professionista abilitato, il quale deve attestare il valore di mercato per la base dell’asta pubblica.
L’accesso del tecnico non viola per se stesso la privacy dell’occupante.
Quanto alle foto allegate alla perizia, è certo che le stesse non devono ritrarre persone e oggetti personali degli occupanti, ma possono riprendere particolari dei muri e delle rifiniture costruttive.
Va, infine, osservato che gli occupanti non hanno alcun titolo per prolungare la loro permanenza nell’immobile, in quanto deve presumersi che il Commissario Liquidatore si sia sciolto dal contratto ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Occorre, tuttavia, verificare la reale posizione del socio assegnatario in via provvisoria, ciò al fine di instaurare l’eventuale contenzioso con la Liquidatela e /o chiedere la trattativa privata nel rispetto della normativa specifica per l’edilizia popolare convenzionata.

Brevemente, miei genitori erano soci affittuari di un appartamento sito in Milano dal 1978, affitto agevolato a 500 euro mese, il tutto gestito da una cooperativa.
Nel gennaio 2020 anche a seguito del decesso di mia madre mio padre si trasferisce di residenza e l’appartamento viene lasciato vuoto in attesa di un nuovo affittuario. Il 28 Ottobre c.m. parlando con un condomino dei miei genitori vengo a sapere che l’immobile è stato messo in vendita.
Preciso che non si poteva acquistare l’immobile nel 2020 altrimenti lo avrei acquistato direttamente con mio padre, non c’era la possibilità del riscatto, i miei genitori alla stipula del contratto ne erano consapevoli.
La domanda è se c’è una possibilità di poterlo acquistare a prezzo agevolato anche se mio padre è fuori oramai da 10 mesi dallo stabile, hanno versato più 40 anni di affitto regolare e ci sentiamo un pò presi in giro.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se è mai esistito un rapporto di socio e se tale rapporto si è estinto.
E’, inoltre, necessario verificare le disposizioni dello Statuto, in particolare se è prevista la prelazione in caso di vendita dell’alloggio.
In generale, il diritto di prelazione compete al locatario, a condizione che sia vigente il relativo contratto di locazione.
Nel caso di specie sembra che il locatario abbia disdetto la locazione, sicché qualora sia venuto meno anche il rapporto sociale non sembra ci siano i presupposti per far valere il diritto di prelazione.

Assegnatario alloggio cooperativa a proprietà divisa (assegnazione 1987), mutuo bancario, prima casa, deve pagare IRPEF se ha corrisposto ICI e poi IMU?

Risposta al quesito:
L’IRPEF non è dovuta sul reddito fondiario derivante dal possesso dell’abitazione principale, ossia quella in cui il possessore stesso o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) hanno stabilito sia la residenza sia la dimora abituale. Quest’ultimo requisito è aggiuntivo rispetto a quelli caratterizzanti la definizione di “prima casa” (che rileva ai fini di altro tipo di agevolazione fiscale).
In sede di dichiarazione dei redditi, il contribuente deve dedurre dal proprio reddito complessivo( cioè comprensivo della rendita catastale) l’importo corrispondente a quello della rendita catastale dell’immobile adibito ad abitazione principale. In tal modo, il reddito da sottoporre a tassazione non includerà quello corrispondente all’immobile in questione.
Nel caso prospettato, bisognerà verificare se l’immobile soddisfi gli anzidetti requisiti di abitazione principale, indipendentemente dal fatto che sia stato acquistato usufruendo dell’agevolazione prevista per la “prima casa”.
Appare utile aggiungere che, per quanto riguarda l’IMU, la normativa attualmente in vigore prevede l’esenzione per le abitazioni principali, ad eccezione di quelle di lusso (categorie A/1, A8, A/9), e per le relative pertinenze (non oltre una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7).

Io e mio marito siamo soci di una cooperativa edilizia dall’anno 1999 è stato acquistato il terreno mai ottenuta l’autorizzazione a costruire. Ormai non siamo più interessati. Nell’ultima riunione per la nomina del nuovo presidente ci hanno chiesto delle spese che noi non abbiamo intenzione di pagare perché vogliamo la restituzione delle quote versate previa trattenuta delle spese. Risposta se non pago le spese perdo il diritto su tutto. Se mi dice come e muovermi, La ringrazio.

Risposta al quesito:
Per sottrarsi all’obbligo dei versamenti sociali occorre dare corso alla procedura di recesso da socio, con le modalità regolate dallo Statuto,
Se il recesso viene accolto dal CdA la Cooperativa dovrà restituire al receduto quanto lo stesso ha versato a titolo di acconto sul costo di costruzione dell’alloggio.
I tempi di restituzione sono indicati nello Statuto, ma normalmente sono di 120 giorni successivi alla data di approvazione del Bilancio relativo all’anno in cui si è verificato il recesso.
Se il recesso viene respinto, in tal caso il socio deve opporre il deliberato in sede giudiziale (Tribunale ovvero Arbitri).