Cooperative: casi e soluzioni

Sulla problematica della non applicazione ed esclusione dalla base imponibile ai fini IVA – a mente dell’art. 10, comma 1 e 2 del Testo Unico IVA – degli interessi passivi (di preammortamento), sostenuti dalla Cooperativa per il conseguimento dei mutui ipotecari utili alla realizzazione del programma costruttivo, non ho trovato in rete altri riferimenti, a parte una Sua puntuale risposta (positiva) ad un quesito del 2.5.2016 pubblicato sul Vostro sito.
Ciò posto e considerato che, in quanto socio di Cooperativa edilizia, mi appresto a stipulare l’atto di assegnazione di un alloggio (sulla formazione del cui corrispondente prezzo, tuttavia, il Consulente contabile della Cooperativa ha calcolato gli interessi passivi sui mutui nel tempo corrisposti alla Banca erogante), La pregherei cortesemente di volermi notiziare, al di là dei citati riferimenti normativi (art. 10 commi 1 e 2 DPR IVA), su eventuali sentenze di Cassazione, o circolari interpretative sull’argomento da parte della Agenzia delle Entrate, che consentano di adottare tale criterio di esclusione.
Chiarisco che il predetto Consulente, da me interpellato al riguardo, ritiene non applicabile tale esenzione, adducendo motivazioni del tipo “si è sempre fatto così” e “non ci sono riferimenti specifici sulla rete”.

Risposta al quesito:
Le prestazioni di servizi concernenti le operazioni di finanziamento sono esenti da iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 633/1972. Ciò significa che, per espressa volontà del Legislatore, gli importi percepiti a titolo di interessi sulla somma concessa a credito non scontano l’imposta, fermi restando gli obblighi di registrazione e fatturazione (da cui si è dispensati soltanto nel caso del regime opzionale previsto dall’art. 36 bis D.P.R. n. 633/1972).
In ragione dell’espressa previsione normativa, l’esenzione da iva delle operazioni di finanziamento non ha dato adito a dubbi interpretativi, ma anzi è stata ritenuta pacifica, sia dalla Suprema Corte di Cassazione sia dall’Amministrazione finanziaria, tutte le volte in cui si è dibattuto sulla possibilità di includere le suddette operazioni esenti nel calcolo del pro-rata, anche qualora la concessione del finanziamento non rappresenti l’attività principale del soggetto passivo iva (vedasi, ad esempio, la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 305/E del 21.07.2008).
Premesso quanto precede, nel caso di specie si deve ritenere che la Cooperativa concessionaria del mutuo non abbia assolto l’iva sugli interessi passivi di preammortamento versati all’Istituto di credito concedente, proprio perché trattasi di operazione esente dall’imposta.
Conseguentemente, la stessa Cooperativa, nel riaddebitare tali importi ai soci assegnatari, non potrà maggiorarli dell’iva, in quanto, come più volte chiarito dall’Amministrazione Finanziaria, il regime iva applicabile all’operazione di riaddebito deve essere lo stesso di quello a cui è stata assoggetta l’operazione principale, cioè tassazione con la medesima aliquota o esenzione.
Ne consegue che nella fattura emessa nei confronti del socio, l’imposta in questione dovrà essere applicata esclusivamente sulla somma addebitata a titolo di prezzo dell’alloggio al netto degli interessi (ovviamente a patto che la vendita sia effettuata in regime iva).
Alla luce di quanto detto e salvi eventuali approfondimenti a seguito dell’esame della documentazione, non appare corretto che la Cooperativa includa gli importi dalla stessa versati all’Istituto erogante nel complessivo prezzo dell’alloggio richiesto al socio con relativa maggiorazione dell’iva.
Peraltro, distinguere gli interessi passivi rimborsati dal socio alla Cooperativa dal prezzo dell’alloggio è necessario anche ai fini della detrazione fiscale di cui il socio stesso può usufruire già a partire dalla delibera di assegnazione (cui conseguano l’immissione in possesso, l’obbligo di dichiarare il reddito del fabbricato e l’assunzione dell’obbligo del pagamento del mutuo) se adibirà l’alloggio ad abitazione principale, come da indicazioni dell’Amministrazione finanziaria.

Sono socio di una cooperativa e dopo averlo chiesto senza alcun esito al nostro commercialista non riesco a capire da dove e quando (atto e data) si può rilevare la decorrenza degli 8 anni per procedere all’acquisto dell’alloggio che ha fruito di un finanziamento a fondo perduto.
Noi abbiamo un verbale di assegnazione datato marzo 2012… al quale è intervenuto un cambio socio nell’ottobre 2013… con conseguente registrazione di tutti i verbali nel novembre 2013. Per ultimo siamo entrati negli alloggi giugno 2013 (fine lavori). Mistero.
So che per il Lazio è possibile acquistare l’alloggio anche prima degli 8 anni. I quel caso la decorrenza e il calcolo per l’eventuale restituzione di parte del finanziamento sembrerebbe valere dal verbale di prima assegnazione.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto la Cooperativa è stata finanziata con il contributo pubblico subordinato alla locazione minima di otto anni con patto di futura cessione alla scadenza del periodo locativo.
Da quanto precede, la decorrenza degli otto anni ha inizio con il contratto di locazione, regolarmente registrato.
In molti casi il predetto contratto viene stipulato in forma notarile e, quindi, anche trascritto nei Registri Immobiliari, con effetto “prenotativo” del passaggio di proprietà.
Alla luce di quanto precede, alla scadenza degli otto anni non sarà necessario un ulteriore atto di vendita, ma sarà sufficiente l’atto ricognitivo dell’avveramento della condizione.

Circa 9 anni fa la mia compagna ha “acquistato” casa tramite cooperativa in edilizia convenzionata, con riscatto al 15° anno. Per ragione di cambio Regione, ha mandato richiesta alla cooperativa tramite mail a inizio giugno per rinunciare all’alloggio.
Ad oggi ancora non abbiamo avuto risposta sulla rinuncia e sui conteggi per rimborso delle quote versate in quanto in cooperativa continuano a prendere tempo dicendo che la persona che si occupa di tali conteggi è indisponibile e che avrebbero provveduto a chiedere ad altra persona. Dopo vari solleciti da giugno ad oggi ancora nessuna risposta in merito. Capisco che fare riferimento alla convenzione con tutti i conteggi da fare non sia proprio un lavoro veloce, ma dopo 4 mesi mi sembra un attesa eccessiva anche perché a breve ci troveremmo a pagare una casa che non sfrutteremmo più.
Volevo chiederLe se la cooperativa può prendersi tutto il tempo per poter rispondere (per la rinuncia e per i rimborsi spettanti) o se ha dei termini di tempo oltre il quale poi ci possono essere delle penali o cose simili.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare le previsioni dello Statuto in ordine al recesso, che dovrebbero stabilire i tempi del riscontro da parte del CdA (normalmente 60 giorni dal ricevimento della domanda, come da codice civile).
Occorre, inoltre, verificare le previsioni statutarie anche in riferimento alle modalità di conteggio delle somme da rimborsare ei relativi tempi.
Per norma il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto interamente versato per il “costo di costruzione” dell’alloggio, mentre la Cooperativa può trattenere le altre somme a fondo perduto (tassa ammissione, quota spese generali, copertura perdite, etc.).
Il rimborso viene eseguito entro 180 giorni dall’approvazione del Bilancio dell’esercizio in cui si è verificato il recesso.
Ciò posto, se il CdA ritarda ingiustificatamente nel deliberare sulla domanda di recesso, la richiesta del socio si considera implicitamente accolta.
Se, viceversa, il CdA rigetta la domanda il socio deve opporla entro 60 giorni dalla notifica della delibera.
Nel caso prospettato la permanenza del lungo silenzio della Cooperativa suggerisce la tutela del socio in sede giudiziaria, previa attenta verifica dei presupposti di diritto.

Gent.mo avvocato, sono proprietario di una casa acquistata da un socio di cooperativa che aveva già fatto il rogito notarile di essa.
La cooperativa, della quale faceva parte il vecchio socio, non è mai stata sciolta in quanto il consorzio non aveva ancora completato le opere di urbanizzazione primarie e secondarie. Ora dopo un paio di anni sono arrivati da pagare spese relativi all’urbanizzazione e anche al mantenimento della cooperativa.
Specifico che io non faccio parte della cooperativa e che dal vecchio proprietario ho acquistato solo l’immobile e non quote di cooperativa, a chi spetta pagare queste spese che adesso incombono? Il presidente le pretende da me…

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, esaminare l’atto di compravendita per rilevare eventuali riferimenti a spese future.
In assenza di riferimenti occorre verificare se l’obbligo degli oneri di urbanizzazione compete alla Cooperativa e in caso affermativo sarà esclusivamente quest’ultima a doverli sostenere con diritto di rivalsa solamente nei confronti del socio assegnatario (se nell’atto di assegnazione è previsto l’accollo da parte del socio).

Le chiedo gentilmente delle risposte a dei due dubbi.
Sono socio di una coop indivisa, la cooperativa è in procinto di assegnare gli alloggi in proprietà individuale i miei dubbi sono i seguenti: soci cosi suddivisi, settantasei primo fabbricato, dodici secondo fabbricato. Due unità costruite in periodo diverso e distinte da ingressi differenti distanti circa 100 mt.
Ora sorge un problema, che un socio dei 12 non avrà possibilità di pagare tutte le spese interessate tra cui il rogito per diventare finalmente proprietari. Il presidente mi faceva notare qualora si dovesse creare il problema salterebbe la possibilità di diventare proprietari per noi 12, almeno che non ci incolliamo le spese del dodicesimo, gli ribatto dicendo, che non ho nessuna intenzione a versare altri soldi in quanto già in passato abbiamo dato la quota sull’acquisto del suolo, che non sono stati restituiti. Anche perché la somma è veramente grossa in quanto ci sono dei locali di nostra competenza che faranno aumentare la quota parte. Facevo notare che si potrebbe attivare la procedura della legge 179, ma rispondeva che non si può.
Come lei sa, la normativa prevede che l’alloggio residuo può essere trasferito in proprietà all’Istituto Autonomo Case Popolari territorialmente competente. Chi se ne deve occupare? E quando? Prima o dopo i rogito dei regolari?
Secondo dubbio: ho la divisione dei beni con mia moglie, l’appartamento in coop è prima casa a me assegnata in cui sono residente mentre mia moglie risiede in altro comune. All’atto del passaggio notarile può influire di diventare proprietario? Quali spese da pagare oltre la somma del notaio? Mi può indicare cosa fare se i dubbi si avverassero?

Risposta al quesito:
Il socio che non può affrontare i costi dell’assegnazione deve essere escluso o comunque dichiarato decaduto dal diritto alla proprietà dell’alloggio e a lui deve subentrare altro socio.
Nell’ipotesi di assenza dei soci subentranti la Cooperativa può cedere a terzi l’alloggio previa rinuncia al contributo pubblico e autorizzazione dell’Ente finanziatore.
L’eventuale prezzo sottocosto a causa della crisi del mercato verrebbe posto a carico del socio uscente , al quale verrebbe rimborsata la residua differenza tra il versato e il ricavato.
Se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico occorre che tutti i soci occupino l’alloggio entro trenta giorni dal rogito. La mancanza del requisito della residenza di un componente il nucleo familiare, nel caso specifico il coniuge del socio, non rileva se già dichiarata prima della ratifica dell’Ente finanziatore.
In ogni caso il coniuge non residente può dichiarare in sede di rogito il proprio intento di trasferire la residenza nell’alloggio assegnato.

Mio padre morendo ha lasciato una quota di una cooperativa edilizia relativa ad un appartamento. A mia insaputa mia madre e mia sorella si sono intestata anche la mia parte.
Dal momento che spetta a me l’appartamento (per credito nei confronti di mia madre e per quanto mia sorella ricevette una sostanziosa eredità indiretta prima della morte di mio padre), come posso tutelare la quota sino al momento dell’assegnazione degli appartamenti… un compromesso di vendita quota trascritto? E anche un preliminare di assegnazione immobile sempre trascritto?

Risposta al quesito:
La quota del socio deceduto si trasferisce per legge a tutti gli eredi.
Alla predetta quota, pertanto, si applicano le norme che regolano le successioni, secondo le previsioni in ordine alle spettanze dettate dalla qualità di erede (legittimo, legittimario, testamentario, legatario etc.).
La Cooperativa è obbligata a richiedere agli eredi la nomina di un rappresentate che presenzi nelle assemblee con diritto di voto.
Nel caso di specie, dunque, è necessario che il socio comunichi alla Cooperativa e ai coeredi la necessità di osservare la predetta disposizione.
Per quanto riguarda i rapporti con i coeredi occorre tentare la conciliazione e, in mancanza, procedere giudizialmente.