Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Quesito del 07/09/2019

Spett.le Studio Legale Cannavò, nel giugno 1988 venivo ammessa in qualità di socio di una società cooperativa edilizia per il conseguimento di un alloggio di 95 mq. a proprietà indivisa, facente parte di un condominio di n. 10 alloggi in zona 167 comunale.
Ho sottoscritto “Contratto di assegnazione in uso e godimento” nel quale veniva precisato che la cooperativa aveva ottenuto un mutuo ai sensi della L. Regionale 1/2/77 n. 3 Piano ’79 e che per l’utilizzazione di tale mutuo la stessa coop. aveva contratto un mutuo condizionato con istituto bancario. Si dava inoltre atto che la scrivente versava, al fine di integrare il mutuo già erogato dalla banca, una somma pari a Lit. 19.000.000 circa. Veniva determinato provvisoriamente il costo costruttivo del singolo alloggio in Lit. 62.000.000, ai fini della determinazione del canone d’uso. Inoltre, nel contratto si dava atto dell’accettazione di tutti i patti e le condizioni delle condizioni generali di assegnazione e godimento.
A tal proposito, nel predetto ultimo documento (regolarmente sottoscritto dalle parti) con la seguente denominazione “Condizioni generali di assegnazione e godimento con patto di futura vendita” e in apposito articolo riguardante la “Vendita dell’alloggio al socio” si riporta quanto segue: “Al termine del pagamento delle rate di mutuo e dopo la cancellazione dei relativi vincoli ipotecari non appena la cooperativa requisirà l’incondizionata proprietà dell’alloggio, lo stesso, su specifica richiesta di una delle due parti, dovrà essere devoluto in proprietà individuale al socio nelle condizioni tecniche in cui esso all’epoca dovrà trovarsi”.
Nel corso del rapporto sociale, a seguito di specifica richiesta della cooperativa, ho versato altre somme a titolo di prestito, ho pagato tutte le quote di ammortamento del mutuo a me computate (il mutuo acceso per la costruzione in capo alla cooperativa è stato estinto), ho pagato tutti i corrispettivi a titolo di uso e godimento e spese varie; il tutto per un totale complessivo pari ad oltre € 75.000,00.
Ho più volte rappresentato alla Cooperativa la mia esigenza di procedere, dopo trenta anni dall’ammissione in qualità di socio della cooperativa, alla definitiva assegnazione in proprietà divisa dell’unità abitativa, come previsto nelle citate condizioni generali.
Ciò, anche a seguito di quanto comunicatomi dalla stessa cooperativa in diverse occasioni (nel 1998, nel 2015, nel 2016) con formali lettere, nelle quali si dava atto della concessione di autorizzazione da parte della Regione alla trasformazione in proprietà del patrimonio edilizio della cooperativa secondo quanto sancito dall’art. 18 della L. 179/92 e si preannunciava la definitiva cessione in proprietà dell’alloggio assegnato, con definitivo rogito notarile, subordinata al pagamento della “differenza costo alloggio” pari a € 24.000,00 circa (ottenuto da: costo alloggio revisionato € 87.000,00 – € 63.000,00 per prestito sociale), oltre ad altre somme necessarie per il rogito notarile e per rimborsare la differenza tra i contributi erogati in regime di proprietà indivisa e quelli spettanti per la proprietà divisa calcolata dall’ufficio flussi finanziari della Regione. Sono al corrente, seppur in modo sommario, di diversi contenziosi giudiziari che si sono instaurati tra la cooperativa e il Comune (per la definizione del corrispettivo di cessione degli alloggi e del diritto di superficie), nonché tra la cooperativa e gli altri soci condomini, che hanno portato a provvedimenti di esclusione dei soci (forse, successivamente reintegrati nella compagine societaria, in forza di provvedimenti giudiziari).
In modo frammentario, posso aggiungere che alcuni soci della cooperativa avevano impugnato il provvedimento della Giunta regionale di autorizzazione della cessione in proprietà individuale, ritenendo che la Regione avrebbe dovuto autorizzare la cessione della totalità del patrimonio della cooperativa e non la cessione parziale, influendo – tale aspetto – sulla determinazione del prezzo di cessione degli immobili. Tali questioni sembrerebbero oramai superate con la delibera del Consiglio comunale di approvazione dei nuovi prezzi di cessione pari a € 87.000,00 Certo è, che molti dei soci – appartenenti al mio condominio – sono inadempienti verso la cooperativa per il pagamento dei canoni di uso e godimento, in quanto contestano l’ammontare del canone parametrato al costo definitivo dell’alloggio. È una situazione di stallo!
Ad oggi, la predetta alienazione non ha avuto luogo e – a seguito di richiesta di specifici chiarimenti – alla scrivente è stato risposto quanto letteralmente appresso riportato: “il mancato avvio della procedura in sede regionale è esclusivamente ascrivibile alla mancata presentazione degli atti notori da parte dei restanti assegnatari dell’intervento edilizio. In particolare la normativa di riferimento prevede che la richiesta di autorizzazione alla cessione in proprietà individuale riguardi almeno il 60% degli alloggi facenti parte dell’insediamento oggetto della richiesta di autorizzazione… Per Tua conoscenza evidenziamo che nel tuo intervento edilizio le uniche istanze pervenute alla cooperativa riguardano la tua e quella di altro socio, con palese evidenza del mancato raggiungimento del 60% richiesto dalla normativa”.
Inoltre, la cooperativa ha precisato che: “l’alienazione dell’immobile in proprietà ex art. 18 L. 179/92 rappresenta una mera facoltà del socio che, in nessuno caso, può variare il suo status originario di assegnatario in uso e godimento a proprietà indivisa”.
Vorrei sapere come si concilia quest’ultima affermazione della cooperativa con quanto, invece, previsto nelle “Condizioni generali di assegnazione e godimento con patto di futura vendita”, in apposito citato articolo riguardante la “Vendita dell’alloggio al socio”: “… su specifica richiesta di una delle due parti, dovrà essere devoluto in proprietà individuale al socio nelle condizioni tecniche in cui esso all’epoca dovrà trovarsi”.
Continuo a pagare un canone annuo di uso e godimento (nel 2018 pari a oltre € 2.300,00) per un alloggio di mq. 95 ubicato in un condominio per il quale nell’arco di oltre 30 anni non è stata mai fatta alcuna opera di manutenzione da parte della cooperativa, che oggi versa in condizioni poco decorose e rassicuranti e senza la prospettiva di poter addivenire ad una proprietà individuale. A ciò si aggiunga che la cooperativa ha integrato il proprio oggetto sociale con l’inclusione dell’attività di realizzazione e/o gestione di impianti per la produzione di energia elettrica e termica da fonti rinnovabili…
In considerazione di quanto sopra esposto, chiedo: posso legittimamente recedere dal contratto sociale ed ottenere il (diritto al) rimborso di quanto versato, al netto dei canoni di uso e godimento?
Sul punto, faccio presente che, con posta raccomandata, ho inutilmente chiesto alla cooperativa di voler produrre con specifica evidenza e in maniera dettagliata, la rendicontazione di tutte le voci di credito della sottoscritta, rappresentate dalle somme versate in favore della cooperativa a titolo di prestiti sociali, corrispettivi per rate di mutuo, contributi, quote di iscrizione e sottoscrizione capitale, ecc.

Risposta al quesito:
Se la maggioranza dei soci della Cooperativa (oltre il 60%) non accetta la proprietà divisa, in tal caso la trasformazione non può compiersi, come espressamente previsto dalla Legge 179.
La predetta normativa è inderogabile, sicché non può essere modificata da convenzioni eventualmente stipulate tra i soci e la Cooperativa, che, se contrastanti con la disciplina di legge, sarebbero inefficaci.
Il recesso è regolato dallo Statuto sociale, le cui disposizioni prevedono le modalità anche in riferimento agli eventuali rimborsi, nonché dall’art. 2532 del codice civile.
La giusta causa di recesso, oltre che dallo Statuto può essere regolata dalle leggi speciali (ad esempio: perdita dei requisiti), ma in ogni caso può essere opposta quando sussistano inadempienze della Cooperativa in ordine al contratto sociale ovvero al contratto mutualistico.
Se il recesso viene accolto con delibera del CdA (in caso contrario si può dare corso all’impugnazione nei termini di cui all’art. 2532 del codice civile), il socio ha diritto al rimborso dei versamenti eseguiti a titolo di anticipazione del costo di costruzione dell’alloggio, mentre la Cooperativa può trattenere la quota delle spese generali e i canoni d’uso (comprensivi delle spese di manutenzione e condominiali).

Quesito del 05/09/2019

In ambito di una Società Cooperativa edilizia a responsabilità limitata, su 31 appartamenti passati tramite rogito ai soci prenotanti, diventando proprietari dell’immobile, ne rimane una unità immobiliare sulla quale il socio prenotante non intende firmare il suo rogito.
Siccome 26 soci su 31 hanno firmato ad inizio progetto una fidejussione bancaria, sui 31 appartamenti complessivi, la Banca ha fatto pervenire ai soci garanti una lettera di intimazione di pagamento per chiedere la soddisfazione del suo credito vantato nei confronti dei soci in ambito di Cooperativa.
Il sottoscritto socio garante di questa Cooperativa, ora chiede a Lei avvocato Cannavò, se la Banca per la soddisfazione del suo credito, per legge, deve aggredire prima il patrimonio della Cooperativa e quindi rivalersi su l’unico appartamento privo di proprietario?

Risposta al quesito:
Occorre esaminare il contenuto del contratto fideiussorio, al fine di verificare l’esistenza del beneficio della preventiva escussione e della eventuale clausola della prima richiesta.
L’esame del predetto contratto, inoltre, si appalesa necessario per valutare le eventuali ipotesi di nullità generale ovvero di implicita limitazione della responsabilità di ciascun socio stipulante in riferimento ai soli propri obblighi.
In ogni caso, i soci intimati hanno la facoltà di mettere in mora la Cooperativa (anche per i danni aggiuntivi) e agire giudizialmente in rivalsa per ottenere quanto versato in qualità di fideiussori (anche mediante il ricavato dell’immobile forzatamente espropriato).
Le problematiche potrebbero insorgere per l’esistenza di altri creditori della Cooperativa ovvero nel caso di fallimento della stessa, in quanto, in tal caso, il loro credito di rivalsa potrebbe essere parzialmente o totalmente compromesso.

Quesito del 02/09/2019

Ho acquistato casa da una cooperativa anni fa ed oggi è in fase di fallimento. Molti soci hanno effettuato un atto di citazione ed altri no. Essendo una spesa importante anche questa, mi chiedo se questo atto tutela davvero i miei versamenti effettuati fino ad oggi (sono più di 100.000€).
Cosa mi conviene fare?

Risposta al quesito:
Occorre verificare il contenuto dell’atto di citazione, per verificare se è stato redatto ai sensi dell’art. 2932 c.c. (esecuzione specifica degli obblighi di contrarre).
In tal caso la domanda giudiziale è opponibile alla curatela o Liquidatela se essa è stata trascritta nei Registri Immobiliari prima della declaratoria di insolvenza.
In assenza della domanda giudiziale ovvero di rigetto della stessa ovvero di mancata trascrizione nei termini, il Curatore/Liquidatore può sciogliersi dal contratto di prenotazione ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, sicché il socio sarebbe ammesso al Passivo per partecipare pro quota all’attivo realizzato (il credito è chirografario e quindi viene postergato ai privilegiati e ai prededucibili, con conseguente possibilità di incapienza di attivo residuo); il socio medesimo, inoltre, dovrebbe rilasciare l’alloggio che verrebbe venduto all’asta pubblica e concorrerebbe alla formazione dell’Attivo.
Nel corso della Procedura concorsuale il socio può transigere con la Curatela/Liquidatela alle condizioni approvate dal Comitato dei Creditori.

Quesito del 02/09/2019

Sono un socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, vorremmo modificare lo statuto per diminuire il numero dei consiglieri d’amministrazione.
Volevo chiedere se esiste un numero minimo e se per tale modifica serve una maggioranza qualificata o assoluta ed inoltre i costi che dovremmo affrontare.

Risposta al quesito:
Per la modifica dello Statuto sociale occorre il deliberato dell’assemblea straordinaria della Cooperativa.
Le maggioranze inerenti alla succitata tipologia di assemblea sono regolate dallo Statuto sociale e, in mancanza, dal codice civile, che prevede il minimo inderogabile: in prima convocazione con il voto favorevole di più del 50% dei soci, mentre in seconda convocazione con il voto dei due terzi dei presenti, purché sia presente almeno un terzo dell’intera compagine sociale.
L’assemblea straordinaria deve svolgersi innanzi al notaio, sicché i relativi costi devono essere concordati con il professionista rogante, avuto riguardo ai parametri di legge, tra cui il numero di soci.

Quesito del 29/08/2019

Sono un socio dimissionario di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa; ho deciso di rinunciare al mio alloggio che avevo in godimento, perché, nonostante le promesse e le tante parole fatte, la cooperativa non sta portando nessun risultato sulla pratica del riscatto e passaggio a nostra proprietà dell’alloggio. Sono oltre 4 anni che vi erano tutti i requisiti.
Mi rivolgo a Lei per sapere se può aiutarmi a portare avanti questa mia pratica di dimissioni e per l’ottenimento della mia quota già versata, che secondo lo statuto della cooperativa stessa dovrebbe essermi restituito.
Il problema principale è il totale disinteresse del presidente e mancanza di comunicazioni; pensate che questo presidente dovrebbe essere anche nostro amministratore di condominio, ma sono anni che non si presenta e non chiede quote condominiali e più volte ci è stata tolta l’erogazione di acqua e luce perché non pagate le bollette che arrivano a lui.
Io sto cercando di muovermi correttamente, ma vedo che anche altri soci che hanno lasciato la cooperativa, sono anni che attendono riscontro e il ritorno della quota versata di fondo. Mi lascia perplesso che i nuovi affittuari non sappiano nulla della cooperativa e del fatto che l’alloggio potrà essere riscattato e che vi sia un fondo da versare.
Vista questa situazione, potrebbe fornirmi delle indicazioni che possano aiutarmi a venir fuori da questa situazione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa i soci sono obbligati ad anticipare la quota del costo alloggio, nonché a versare il canone mensile per l’uso dell’immobile.
Ciò posto, al socio che recede spetta la quota anticipata per il costo di costruzione, a cui potrebbe essere detratta la quota dei canoni mensili dallo stesso non versati.
Sono a carico del socio occupante anche le eventuali spese di manutenzione che siano state deliberate dall’assemblea.
Alla luce di quanto precede, nel caso di specie occorre verificare se il socio intenzionato a recedere abbia interesse a perseguire il percorso del rimborso al netto dei canoni ovvero sia maggiormente interessato a tentare (anche con altri soci) di assumere il controllo della Cooperativa al fine di ottenere l’autorizzazione alla trasformazione a proprietà indivisa.
In tale seconda ipotesi, infatti, il socio sarebbe avvantaggiato dalla certezza del recupero del valore del versato, mediante l’assegnazione definitiva dell’immobile in proprietà individuale.
Nel caso contrario, il socio dovrà affrontare un primo giudizio per ottenere il riconoscimento del diritto al rimborso e al relativo “quantum”, un secondo giudizio per eseguire la sentenza mediante il pignoramento degli immobili disponibili.
Il socio può procedere in sede amministrativa formulando l’esposto alla Vigilanza sulle Cooperative, esponendo le gravi violazioni nella gestione della Società, nonché chiedendo la nomina del Commissario, anche al fine di accertare l’effettiva volontà dei soci in ordine alla trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa.