Autore: Studio

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Vorrei chiedere informazioni su come viene calcolato il canone di godimento degli alloggi in cooperativa a proprietà indivisa.
Premesso che ho versato il fondo di mutualità previsto per l’assegnazione dell’alloggio, è vero che ho firmato, ma in buona fede credevo che tutti gli assegnatari pagassero la stessa cifra ovviamente rapportata alla grandezza dei rispettivi alloggi. Al ricevimento della prima fattura, confrontando la cifra relativa al canone (escludendo le spese accessorie di gestione, acqua, riscaldamento etc.), con alcuni altri condomini e dividendola per i millesimi dei vari alloggi scopro che il mio canone supera di quasi 2 euro il costo a millesimo rispetto agli altri.
Ho provato a chiedere spiegazioni alla Cooperativa, ma non mi hanno dato alcuna soddisfazione, rispondendomi che avendo firmato il foglio di assegnazione devo stare zitta e pagare senza fare domande. Questo non mi sembra giusto, anche perché il nostro è in realtà un affitto camuffato che non posso neppure detrarre dal 730.
Mi può aiutare in qualche modo a capire se posso fare qualcosa e perché pago più degli altri? Un’altra precisazione, risultiamo tutti Soci dallo stesso periodo, io mi sono solo trasferita in un altro appartamento nella stessa palazzina.

Risposta al quesito:
Occorre , innanzitutto, verificare se il canone di cui trattasi sia effettivamente superiore a quello dovuto in base allo Statuto o al Regolamento della Cooperativa.
Il Socio interessato, pertanto, deve esaminare la documentazione necessaria di cui è in possesso ovvero richiederla alla Cooperativa e, dopo averla esaminata attentamente (o averla fatta esaminare ad un esperto di calcoli su i millesimi), richiedere alla Cooperativa di provvedere alla eventuale riduzione.
Se la Cooperativa non dovesse provvedervi, il Socio può citarla in Tribunale (Sezione Imprese) per la violazione dell’art. 2516 c.c., le cui disposizioni impongono la parità di trattamento dei soci in ordine al rapporto mutualistico.

Faccio parte di una Cooperativa edificatrice che ha provveduto alla realizzazione di 2 palazzine per un totale di 18 appartamenti. Gli appartamenti sono sono stati tutti rogitati ai rispettivi assegnatari nel 2022. La Cooperativa ancora non è stata chiusa in quanto c’erano dei problemi con la ditta edificatrice che adesso sono stati risolti completando i pagamenti.
Siamo nella fase di chiusura della Cooperativa, ma un assegnatario e Socio, ormai proprietario, ha sollevato una questione, già segnalata in passato, riguardo il problema che il suo appartamento confina, non direttamente, con uno studio musicale evidenziando grandi problemi di isolamento acustico. Si è rivolto più volte alle forze dell’ordine e infine al Comune, che tramite ha verificato il superamento dei limiti di emissione da parte dello studio musicale, provvedendo all’emissione di un’Ordinanza di cessazione delle emissioni acustiche nelle ore notturne e di adeguare l’insonorizzazione delle sale prove.
Lo studio musicale ha fatto ricorso al Tar tutt’ora in corso, citando nell’opposizione sia il Comune che il proprietario dell’appartamento. Quest’ultimo ha dovuto quindi rivolgersi ad un Legale che gli ha prospettato una serie di costi, sia per il ricorso al Tar, sia eventualmente al Consiglio di Stato in quando probabilmente l’Ordinanza del Comune sarà rigettata per un vizio di forma. Parliamo di un preventivo di circa 20.000 euro.
Il proprietario ha fatto scrivere il proprio Legale alla Cooperativa evidenziando i costi che dovrà sostenere, riservandosi l’iniziativa di un’azione legale verso la Cooperativa in quanto ritiene ci siano dei difetti nella progettazione nonostante tutte le autorizzazioni e collaudi siano stati depositati e approvati.
Il Liquidatore a questo punto ha bloccato la chiusura della Cooperativa in quanto questa lettera, a suo dire, non lo permette essendoci una pendenza da derimere. In una prima assemblea è stato proposto al proprietario in questione di ritirare formalmente la lettera dietro un contributo “solidale” di 16.000 euro ma non tutti i Soci sono concordi.
La mia domanda è se questo è l’iter giusto da seguire, ritiro della “minaccia” di azione legale e indennizzo e se comunque questo libera per il futuro i Soci della Cooperativa da eventuali azioni legali, oppure sarebbe meglio perseguire altre strade.

Risposta al quesito:
I soci non hanno alcuna responsabilità per i difetti costruttivi, ciò in quanto la Cooperativa è una Società a responsabilità limitata.
Se sussiste la responsabilità della Cooperativa il socio che ha interesse può citarla, ma rischia di non recuperare alcunché se la Società è incapiente.
Occorre, tuttavia, verificare se i soci abbiano assunto l’onere di provvedere all’estinzione di eventuali esposizioni debitorie sociali, perché in tal caso sarebbero esposti al pagamento, fatte salve le responsabilità della Ditta costruttrice e del Direttore dei Lavori, nonché del collaudatore.
In ogni caso l’eventuale obbligo di pagamento da parte dei soci (se esistente per i motivi sopra esposti), coinvolgerebbe pro quota anche il socio richiedente il risarcimento.

Il socio che non ha presentato la dichiarazione di redditi nel periodo riferito alla data di assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa edilizia a r.l. a proprietà indivisa può essere ammesso?
Altrimenti il CdA potrebbe ammetterlo mediante sottoscrizione di garanzia da parte del genitore?

Risposta al quesito:
Colui che intende acquisire la qualità di socio deve assumere delle obbligazioni (costi di costruzione, mutuo, etc.) sicché si presuppone debba essere in possesso di un reddito.
Per le Cooperative a finanziamento pubblico la norma prevede che il socio dichiari il reddito e pertanto deve ritenersi che esso sia obbligatorio, anche se non è posto un limite minimo, ma esclusivamente un limite massimo.
Le eventuali garanzie di terzi potrebbero essere prese in considerazione da parte della Cooperativa, ma non se essa sia a finanziamento agevolato, perché in tal caso è necessaria la dimostrazione del socio di un proprio reddito che non superi il limite massimo consentito.
In ogni caso non è prevista una specifica categoria di reddito, sicché può essere utile anche il reddito da collaborazione occasionale o continuativa.

Egregio avvocato, sarò più celere possibile per avere una Sua consulenza. Nel 2017 prenoto alloggio in cooperativa per 232.000,00 euro (alloggio più sottotetto). Il CdA mi dice che non può darmi più il sottotetto perché ci sono problemi tecnici e mi fanno fare la disdetta e ne compro uno più piccolino, ma nel 2018 l’alloggio con il sottotetto lo assegnano alla figlia dell’ingegnere del palazzo a molto meno di 232.000,00 euro.
Voglio agire legalmente.

Risposta al quesito:
Da quanto riferito si appalesa un reato da parte degli amministratori, ma la difficoltà sarà dimostrare i fatti come si sono realmente svolti.
La predetta prova spetta al socio denunciante.

Sottopongo il seguente quesito: ai soci di una Cooperativa edilizia a proprietà già divisa con atto notarile del 2016, oggi commissariata dal Ministero, viene richiesto oltre al contributo di gestione – da sempre applicato e versato – anche il rimborso di spese di amministrazione.
E’ questo possibile?
Inoltre, viene richiesto ai soci di contribuire nuovamente al pagamento all’ADER dell’iva applicata al momento del rogito di assegnazione alloggio, versata da ciascun socio, ma non versata all’Erario dal Cda. E’ possibile tutto ciò?

Risposta al quesito:
La Cooperativa in stato commissariale prosegue la sua attività che può consistere nella estinzione dei debiti e nel recupero dei crediti fino al completamente e all’estinzione.
In tal senso, dunque, se la Cooperativa deve svolgere le ordinarie attività amministrative e i soci hanno pienamente ricevuto la prestazione mutualistica (assegnazione definitiva dell’alloggio), questi ultimi hanno l’obbligo di coprire le spese necessarie a svolgere quella attività fino all’estinzione del Sodalizio.
Per quanto riguarda l’IVA la questione è diversa, posto che il relativo versamento è un atto dell’amministrazione sociale che compete agli amministratori, i quali ne rispondono in caso di omissione.
Ciò posto, nel caso di specie occorre accertare la causa del mancato versamento e l’eventuale responsabilità degli amministratori, spettando al Commissario l’azione di recupero nei confronti di questi ultimi.
Per prudenza, comunque, occorre anche accertare se nell’atto pubblico di assegnazione i soci hanno assunto l’onere di provvedere al pagamento delle pendenze debitorie della Cooperativa, ciò in quanto, in caso affermativo, i soci sarebbero obbligati a farvi fronte, ferme restando le eventuali azioni di rivalsa nei confronti degli ex amministratori, quali responsabili del danno.