Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò

Quesito del 20/05/2019

Abbiamo acquistato nell’89 una casa tramite cooperativa che ha costruito 42 alloggi. Rimaneva del terreno che abbiamo venduto quest’anno.
Gli amministratori ci dicono che non possiamo ottenere il ricavo in danaro soldi ma tramite opere di miglioramento delle case acquistate. Ognuno dei soci vorrebbe fare una cosa diversa (chi gli infissi nuovi, chi il fotovoltaico ect.), intestando la fattura alla cooperativa, per l’importo che spetta.
Ci dicono che dobbiamo fare tutti il medesimo tipo di intervento sulle case.
E’ giusto… temiamo che qualcuno voglia ottenere benefici personali dall’appaltare opere per 42 case!

Risposta al quesito:
La Cooperativa viene gestita secondo lo Statuto e le norme del codice civile, sicché l’assemblea deve decidere la destinazione del ricavato.
In realtà, va rilevato che il terreno era stato acquistato per il raggiungimento dello scopo sociale, mediante le anticipazioni dei soci.
Da quanto precede consegue che il ricavato della vendita del terreno medesimo, in quanto non più necessario al programma costruttivo, deve essere rimborsato pro quota ai soci creditori.

Quesito del 17/05/2019

Sono socia di una cooperativa edilizia per la quale ho prenotato un alloggio, quasi in fase di ultimazione abbiamo intrapreso un procedimento giudiziale che si protrae da circa 20 anni, al momento la cooperativa mi contesta il possesso dei requisiti soggettivi che ho mantenuto per tanti anni ma che attualmente mi manca quello della residenza.
Chiedo fino a quando si devono mantenere i requisiti soggettivi e se ci sono sentenza in merito.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente conoscere se la Cooperativa abbia fruito di finanziamento pubblico e quale sia stata la relativa Legge agevolativa.
Ciò posto, va rilevato che, in generale, dopo l’assegnazione provvisoria per la fruizione del finanziamento è necessaria la ratifica dell’Ente finanziatore che accerta i requisiti soggettivi del socio. Da questo momento l’unico requisito che occorre mantenere è quello del reddito.
Quanto precede vale per gli alloggi assegnati in proprietà, mentre per le assegnazioni in locazione il possesso dei requisiti è permanente.

Quesito del 16/05/2019

É possibile recedere da socio per giusta causa avendo già fatto il rogito ma non avendo ancora concluso il piano sociale visto che sono emerse probabili inadempienze sulla gestione della contabilità che mettono a rischio la conclusione del piano o che comunque potrebbero richiedere ulteriori esborsi di denaro?

Risposta al quesito:
Avendo ottenuto la prestazione mutualistica (assegnazione dell’alloggio) l’assegnatario non può recedere da socio fino all’estinzione della Società e resta obbligato alla corresponsione delle spese generali di gestione.
Il predetto socio, tuttavia, mantiene i diritti di controllo sull’attività svolta dagli amministratori o dal Liquidatore e può opporre il Bilancio che presenti il saldo di spese non veritiere, non pertinenti o comunque palesemente eccessive.

Quesito del 14/05/2019

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa e sovvenzionata. Seguito causa sono stati pignorati alcuni immobili (tra cui quello a me assegnato). Se non saldato il debito andranno all’asta.
Non tutti i soci sono disponibili al versamento della quota. Non vorrei attendere passivamente l’esito e poi rifarmi sulla Cooperativa, ma esplorare la possibilità di intimare azioni al Presidente e ai soci.
Sono diponibilissimo ad una consulenza a pagamento, magari di persona.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura e la ragione del debito sociale per cui è stato eseguito il pignoramento.
Se sussistono responsabilità gestionali degli amministratori si può ipotizzare anche l’azione risarcitoria nei lor confronti, ciò al fine di sollecitarli ad intervenire per estinguere la procedura esecutiva.
Si può anche ipotizzare l’azione nei confronti della Società, la cui condanna si riverserebbe sugli altri alloggi non pignorati, ciò per indurre i soci a versare le loro quote.
In alternativa vanno rassegnate le dimissioni per giusta causa e va dato corso all’azione in danno della Cooperativa per il rimborso delle quote versate e il risarcimento del danno.

Quesito dell’11/05/2019

Vorrei acquistare una villa a schiera da cooperativa edilizia, i soci ormai in 10 circa su 80, con il loro presidente si sono messi in liquidazione nominando un liquidatore (gli sono rimaste circa 6 unita libere). Costruzioni del 2013, nella fattispecie l’immobile che mi interessa non é stato mai abitato ed ha un ipoteca volontaria di mutuo, mi hanno detto che per acquistare devo accollarmi o trasferirmi un mutuo che questa costruzione ha con bnl di 155.000 (85+32+33+5) ma la cooperativa mi chiede altri 12.000 euro che non so per cosa servono.
E’ fattibile o sconsigliabile, quali sono i rischi di acquistate da una cooperativa in liquidazione e le procedure e gli enti che posso rivolgermi per tutti i controlli (ad esempio appena farò l’atto mi arrivano carte dal tribunale per rivalse di creditori, quali rischi ci sono e che controlli devo fare)?
Non entrerei come socio ma acquisterei direttamente da cooperativa, vorrei un primo consiglio e magari chiederLe una consulenza. Sopratutto vorrei sapere se esiste un modo per tutelarmi da ogni pericolo o se ci sono rischi irreparabili come ad esempio il fallimento della cooperativa, sono un padre di 3 bambini, capisca la preoccupazione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare il Bilancio della Società, per rilevare la situazione debitoria esposta.
Ciò posto, occorre verificare la situazione tecnico-amministrativa della costruzione, controllando le autorizzazioni ottenute e la conformità della realizzazione edilizia.
Occorre effettuare la visura ipotecaria per controllare l’atto di provenienza del terreno e l’eventuale esistenza di pesi gravanti sull’immobile.
Occorre, infine, verificare tutti gli obblighi imposti all’acquirente con il preliminare di acquisto dell’alloggio.
All’esito dei controlli si può valutare l’opportunità dell’acquisto.