Cooperative: casi e soluzioni

Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Quesito del 12/02/2020

Gent.mo Avv. Cannavò sono una collega la quale nel ricercare una soluzione al caso di due miei assistititi si è ritrovata sulle pagine del Suo sito web e, pertanto, di seguito Le rappresento la loro vicenda.
Segnatamente i due miei clienti, soci di una cooperativa edilizia, hanno sottoscritto nel lontano 1997 un atto di prenotazione di un box da costruire, gli stessi hanno provveduto a pagare l’intero prezzo concordato e nel 1999 gli è stato assegnato in godimento il box nell’attesa che si procedesse al trasferimento di proprietà, ma anche alla loro definizione, però sono passati oltre 20 anni, i miei assistiti nel mentre hanno versato altre somme per la definizione dei box che però non erano stati definiti, per cui nell’anno 2019 hanno deciso di recedere secondo le modalità previste nello Statuto. Orbene, la cooperativa successivamente ad avere ricevuto le lettere di recesso e prima di averli resi esecutivi e/o accettati, ha convocato un assemblea e ha deliberato “i criteri per la definizione dei recessi”, ossia ha stabilito che doveva essere corrisposta un’indennità di godimento sin dal 1999 ad oggi.
Alla mia contestazione ossia che la norma statutaria non prevedeva nulla di tutto questo e che tale delibera, importando una modifica alla predetta, sarebbe dovuta avvenire nelle forme di legge, la cooperativa mi ha risposto che la detta indennità scaturiva dalla risoluzione del rapporto contrattuale per colpa dei miei assistiti ossia per avere esercitato il diritto di recesso per cui sono tenuti a pagare tale indennità di godimento.
Mi corre obbligo sottolineare che la consegna del box nell’anno 1999 è avvenuta senza la sottoscrizione di alcuna scrittura privata, per cui alla cooperativa ho contestato che la detta indennità non era dovuta in quanto le parti avevano a quel tempo concluso un contratto di comodato d’uso gratuito e verbale, oltre naturalmente al fatto che la norma statutaria in materia di recesso non poneva alcuna condizione ma recita solamente che i soci possono recedere in ogni momento e che deve essere dato un preavviso di almeno tre mesi.
Infine per completezza Le dico che ho chiesto ed ottenuto due decreti ingiuntivi per entrambi i miei assistiti ed il Tribunale me li ha concessi senza immediata esecutorietà e che la cooperativa ha fatto opposizione chiedendo in via riconvenzionale l’importo da loro quantificato a titolo di indennità di godimento.
Ordunque e sperando di essere stata chiara nella mia rappresentazione dei fatti, il mio quesito: può la cooperativa chiedere la suddetta indennità di godimento???
Io ho cercato giurisprudenza in materia di contratti preliminari stante che l’atto di prenotazione per sua natura è cosi qualificato e che nel caso dei miei clienti è costituito da una sola facciata ove non è previsto alcunché.

Risposta al quesito:
In ragione di quanto esposto nel quesito resta incerta la causa della lunga attesa per la “definizione”  del rapporto  mutualistico, presumibilmente riconducibile ad aspetti riguardanti la procedura urbanistica ovvero ad altre inadempienze imputabili alla gestione della Cooperativa.
In forza di quanto recede, i soci avrebbero dovuto far valere i loro diritti, anziché recedere.
A seguito del semplice recesso, infatti, la Cooperativa ha diritto a chiedere il corrispettivo per l’uso degli immobili, altrimenti i soci utenti otterrebbero un ingiustificato arricchimento. Nell’attuale Giudizio di opposizione ai decreti ingiuntivi, va esaminata l’ipotesi di sostenere la domanda risarcitoria, anche se un tale tardivo percorso è, comunque, difficilmente praticabile.

Quesito dell’11/02/2020

Egregio Avvocato Le chiedo in questa prima fase una consulenza gratuita in merito a quanto occorsomi.
Nel 2010 mi fu offerta di subentrare in una coop edilizia con il versamento della quota di iscrizione e di una quota di € 30.000,00 a fronte della quale mi fu consegnata una regolare fattura. Ho ricevuto poi fino al 2014 regolare convocazione per l’approvazione del bilancio societario. Successivamente al 2014 non mi sono pervenute altre comunicazioni.
La cooperativa comunque risulta ancora attiva presso il Registro delle Imprese a tutto il gennaio 2020 data di visura.
Come comportarmi? Chiedere accesso agli atti per prendere visione della mia posizione di socio visto che non ho altro se non la fattura succitata? Avrei dovuto ricevere la prevista fideiussione bancaria? Posso recedere? Attendo Sue notizie in proposito al fine di decidere quale azione intraprendere.

Risposta al quesito:
Il silenzio della Cooperativa, durato così a lungo, appare certamente significativo in senso negativo.
Occorre, pertanto, verificare la reale e completa situazione risultante dal Registro delle Imprese (a mezzo Visura Camerale), al fine di rilevare l’esistenza del deposito dei Bilanci annuali e di eventuali annotazioni (ad esempio il fallimento).
In assenza di tale adempimento sarebbe evidente che la Cooperativa non è in condizioni  di assolvere agli scopi sociali (per legge il mancato deposito dei bilanci per due anni consecutivi espone la Cooperativa allo scioglimento d’ufficio da parte dell’Autorità di Vigilanza).
Dopo avere verificato l’effettiva situazione sociale, occorre formulare l’esposto circostanziato all’Autorità amministrativa per la nomina del Commissario ad acta. Successivamente, nella presumibile ipotesi che la Cooperativa sia saltata, occorre verificare il percorso dell’azione di responsabilità verso gli amministratori.

Quesito del 09/02/2020

Vorrei sottoporre alla s.v. quesito riguardante la liquidazione coatta della cooperativa edilizia a proprietà indivisa di cui sono socio.
Nel 2014 su richiesta di 4 soci, su 12, il Ministero competente ha sottoposto la cooperativa in amministrazione coatta nominando un commissario. Premetto che alcuni dei soci proponenti, risultavano debitori nei confronti della cooperativa, non avendo versato parte delle quote sociali ed in particolar modo le quote relative al pagamento del mutuo contratto per la costruzione degli alloggi a loro assegnati. Il debito della cooperativa nei riguardi dei creditori vari risulta essere di circa 30.000 euro al fronte di circa 800.000 euro del valore dei 12 alloggi.
Ora il commissario minaccia la vendita degli alloggi. Il problema è che dai conteggi inviati dal commissario,per evitare la vendita, lo stesso richiede ad 8 soci,che sono tutti in regola con i versamenti, circa 5000 euro cadauno e per i restanti quattro soci, non in regola con i versamenti, solo 140,00 euro cadauno.
Abbiamo contestato tale richiesta chiedendo allo stesso di recuperare le somme dai crediti,derivanti dalle quote sociali non versate dai 4 ma nulla. Ora cinque degli otto soci “regolari”, per non vedersi vendere alloggio assegnato, vogliono concordare pagamento e senza interpellare commissario,direttamente con uno dei creditori ovvero la banca mutuataria.
A quanto mi risulta la legge vieta tale pratica in quanto lesiva nei confronti degli altri creditori e pertanto ho rigettato tale proposta.
Mi chiedo come mai il commissario continui ad avvantaggiare i 4 nonostante le scritture contabili dimostrino chiaramente il contrario? Perché l’avvocato da noi nominato spinge per la trattativa privata con la banca mutuataria,ovvero con agenzia recupero crediti che ha rilevato il debito?
È normale che il commissario, da circa 6 anni, incassi mensilmente da ogni singolo socio 20,00 euro cadauno per non meglio specificare spese gestionali e ne abbia chiesti altri 20.000 totali per sua parcella?
Spero di non essermi dilungato troppo.

Risposta al quesito:
Il Commissario Liquidatore ha la qualifica di Pubblico Ufficiale, sicché il “favoritismo” nei confronti dei 4 soci inadempienti (se esistente!) configura il reato di cui all’art. 323 del codice penale (abuso d’ufficio).
Il Commissario Liquidatore, inoltre, risponde personalmente in sede civile per le omissioni riguardanti le azioni di recupero obbligatorie ai sensi della legge fallimentare.
Occorre, pertanto, dare corso ad un esposto circostanziato all’Autorità amministrativa di Vigilanza chiedendo la sostituzione del Commissario perle gravi irregolarità riscontrate nell’attività di liquidazione.

Quesito del 04/02/2020

Ho prenotato un alloggio in cooperativa con termine per il rogito fissato a dicembre 2020. Mi sono recata dalla banca che ha finanziato la cooperativa per l’accollo del mutuo e mi hanno comunicato che per una irregolarità le delibere sono ferme da oltre un anno e non si sa quando si sbloccheranno. Io ho dato il 30 percento in contanti per prendere subito possesso dell immobile, ma la mia banca mi ha detto chiaramente che senza l’ok della banca creditrice non daranno mai il mutuo.
Come devo comportarmi? Devo recedere essendo socia, e in questo caso mi si restituisce la caparra?
Aspettare? Chiedere una proroga eventuale della data del rogito?
E se si supererà e non si rogita non per mia responsabilità posso tenersi l’anticipo? Sono nel panico.

Risposta al quesito:
Ai sensi dell’art. 39 TUB la Banca mutuante deve frazionare il mutuo e nel caso di rifiuto, su istanza dei soggetti mutuatari, il Presidente del Tribunale provvede nominando il notaio rogante.
Nel caso di specie, previo esame della effettiva situazione del programma costruttivo, occorre mettere in mora la Cooperativa e la Banca, intimando il frazionamento del mutuo in base alla predetta norma, nonché riservando il risarcimento dei danni per l’illegittimo ritardo.
Nel caso di persistente inadempimento, il socio prenotatario deve ricorrere in giudizio.

Quesito del 04/02/2020

Egregio avvocato sono ex socio di cooperativa edilizia usufruente, tuttora, dei contributi di cui alla legge 492/75. La cooperativa nel 2012 è passata da indivisa a divisa e successivamente, 2014, si è proceduto all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci.
Ora, non avendo affrancato e fermo restando i vincoli convenzionali (prezzo massimo di cessione e requisiti soggettivi stabiliti in convenzione), mi sorge il dubbio che anche i requisiti soggettivi concernenti l’edilizia agevolata sopravvivano.
Nel caso affermativo Le chiedo, inoltre, se l’estinzione anticipata del mutuo (con – evidentemente – successiva perdita dei contributi ipoteticamente spettanti sulla parte residua del mutuo) mi liberi dall’onere di trovare acquirenti rientranti nei parametri reddituali e di categoria richiesti dal contributo.

Risposta al quesito:
E’ molto probabile che la Cooperativa abbia realizzato in zona 167 stipulando con il Comune la Convenzione ex art. 35 L 865/71, con la concessione dell’area in diritto di superficie.
In tal caso il vincolo dei requisiti soggettivi persiste anche per i successivi acquirenti al pari del vincolo di prezzo.
I succitati vincoli, infatti, vengono imposti oltre che dalla legge di finanziamento anche dalla Convenzione con il Comune.