Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Ho aderito all’iniziativa di costruzione di un immobile in Milano a cura di una Cooperativa.
Ho poi sottoscritto un “Piano Finanziario” (non ho copia firmata dalla Cooperativa) con i versamenti previsti dalla data di approvazione della Commissione Paesaggio del Comune fino al ventesimo mese dall’inizio lavori; il tutto in assenza di fideiussione.
Il prezzo di acquisto indicato nel “Piano Finanziario” può essere modificato dalla Cooperativa?
Come preservare l’ultimo prezzo di acquisto pattuito?

Risposta al quesito:
La questione della modifica del prezzo dell’alloggio prenotato, eseguita unilateralmente dalla Cooperativa, presenta diversi profili giuridici, ciascuno dei quali deve essere specificatamente verificato in base alla fattispecie concreta.
In particolare occorre esaminare il contratto di prenotazione e i riferimenti, anche impliciti, in ordine all’obbligo del socio di osservare le disposizioni statutarie e le deliberazioni sociali.
Molto spesso i contratti di prenotazione contengono richiami alle predette norme, sicché l’aumento del costo dell’alloggio può ritenersi legittimo (ovviamente se correttamente eseguito in base a fatti non prevedibili e sopraggiunti, quali la revisione prezzi a seguito dell’inflazione o la necessaria realizzazione di opere extra progetto).
In ogni caso, l’aumento del prezzo indicato nel preliminare di prenotazione , consente al socio prenotatario di recedere e riottenere il rimborso di quanto
versato alla Cooperativa.
Se, poi, l’aumento del prezzo è la conseguenza di errore colpevole degli amministratori, il socio interessato può richiedere in sede giudiziale anche il risarcimento del danno subito.

Una società cooperativa ottiene permesso di costruire per la realizzazione di 10 appartamenti e 10 box auto. Ad ogni socio è assegnato un appartamento ed un box auto.
Durante la realizzazione dell’immobile, mediante scia, vengono realizzati altri due box auto che vengono venduti dalla Società a soggetti esterni alla Cooperativa.
Pertanto, vorrei sapere se le vendite dei due box auto sia lecitamente consentito?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare le disposizioni dello Statuto, in particolare se la Cooperativa può agire esclusivamente con i soci (mutualità pura) ovvero se può operare limitatamente anche con soggetti terzi (mutualità prevalente).
Occorre, inoltre, verificare se la Cooperativa è a contributo pubblico, in particolare se il Bando di finanziamento prevede l’esclusiva realizzazione di immobili da assegnare a soci.
Qualora successivamente ai predetti controlli dovesse risultare la possibilità di operare con i terzi, occorre da ultimo verificare se i deliberati assembleari hanno o meno autorizzato gli amministratori alla costruzione di due box in esubero e alla relativa vendita a terzi.
Nel caso in cui dovesse risultare l’impedimento alla vendita commerciale dei box, i soci interessati possono bloccare l’operazione instaurando un giudizio innanzi al Tribunale territorialmente competente.

Soci di Cooperativa a proprietà indivisa in LCA da più di 12 anni.
Cambio Commissario liquidatore circa 65 anni fa perché indagato. Anche l’attuale Commissaria non ha avuto atteggiamenti diversi dal Commissario uscente: nessuna comunicazione, richiesta di tutte le ricevute dei mutui pagati dai 12 soci ecc..
Unico debito della Cooperativa, a fronte di 12 costruzioni abitate sin dagli anni 90, circa 18.000 euro alla banca per mutui non pagati. Dopo perizia gli appartamenti sono stati valutati 45.000 euro in più di quanto da noi pagato.
Improvvisamente si fa viva, dopo esserci rivolti a Legali (per gravi liti interne in tutto 3 legali: 1 per 4 soci, 1 per 6, un altro per 2), chiedendo ai Legali di far firmare ai 12 soci un’autocertificazione dove si impegnano a pagare: interamente pro quota i debiti della procedura insinuati nello stato passivo, i costi della procedura e i costi inerenti al trasferimento dell’immobile.
Due Legali hanno fatto subito firmare ai propri soci questo documento. Io e l’altro socio ci siamo rifiutati perché vogliamo conoscere la cifra almeno approssimativa. Naturalmente il nostro Legale è d’accordo.
A Lei gentilmente chiedo: è davvero una cambiale in bianco questa autocertificazione? Ci toccherà pagare la differenza tra stima e stato passivo chirografario in cui sono finiti i soldi pagati per il mutuo agevolato?
so che abbiamo un Legale, ma non è facile aspettare per sapere quale sarà il nostro futuro.
Operaio monoreddito: come posso far fronte all’esborso della differenza tra cifre versate e valore della stima? Cosa rischio non firmando?

Risposta al quesito:
Essendo già interessato un Legale, questo Studio non può dare pareri sull’operato del professionista.
In ogni caso, le informazioni fornite sono generiche e la materia della liquidazione coatta richiede attenti approfondimenti per definire i diritti e gli obblighi dei soci prenotatari, sicché anche sotto questo profilo risulta impossibile esprimersi sulla situazione del tutto oscura.

Mio papà è socio assegnatario di Cooperativa edilizia indivisa che ha costruito 13 villette a schiera inizio anni 80. Nel maggio dello scorso anno hanno avuto autorizzazione dal Ministero per passaggio a proprietà individuale e hanno versato la cifra richiesta per i contributi avuti sul mutuo.
Ora un geometra sta facendo le verifiche disegni e abitazioni per rogitare. Mio papà purtroppo è in fin di vita. Io sono figlio unico, sposato con figli, ma ho sempre mantenuto la mia residenza in quella casa. Posso io subentrare nella sua quota di socio, prima del rogito non avendo i requisiti perché ho una casa di proprietà, in altro Comune, dove risiede mia moglie con i miei figli?
Posso rogitare come erede unico, non avendo i requisiti e vendere successivamente, entro quanto tempo, o posso cedere la mia quota ereditata a mio figlio che ha 22 anni e non ha proprietà, ma è in attesa di lavoro? Faccio presente che è stata anche fatta richiesta al Comune di cessione del diritto di superficie, prima della scadenza dei 60 anni, e gli Uffici tecnici stanno facendo i conteggi per quantificare.

Risposta al quesito:
Quando il socio muore prima dell’assegnazione definitiva dell’alloggio si verifica la successione degli eredi i nella quota sociale, i quali devono indicare chi di loro interloquisce con la Cooperativa quale rappresentante della comunione ereditaria.
Nel caso di specie il socio ancora vivente può disporre un legato della quota sociale al nipote ovvero, in caso di impedimento, il figlio può rinunciare all’eredità e segnalare alla Cooperativa il subentro del proprio figlio di 22 anni.

Dovendo avviare la liquidazione, la Cooperativa deve liberarsi di alcuni immobili, catastati e ad essa intestati, di fatto però di uso esclusivo del Condominio (casa portiere e magazzino motori acqua).
Si può vendere o meglio ancora donare al Condominio?

Risposta al quesito:
Si devono esaminare gli atti pubblico di assegnazione per verificare se menzionano il locale della portineria in quota di proprietà.
Occorre, inoltre, verificare se il locale risulta catastato e, nel caso affermativo, non risultando menzionato negli atti pubblici, esso è rimasto di proprietà della Cooperativa.
L’assemblea della Cooperativa, dunque, può deliberare il trasferimento del locale pro quota ai singoli condomini, in quanto il Condominio non è abilitato a ricevere donazioni ovvero vendite.
L’assegnazione delle quote deve essere paritaria per tutti i soci assegnatari degli alloggi.