Cooperative: casi e soluzioni

Quesito del 26/10/2019

Abito in un appartamento assegnato nel 1998 in godimento da parte di una coop edificatrice. Vorrei capire come viene regolato il rapporto per quanto concerne i lavori necessari nell’appartamento per vetustà e deterioramento.
Poiché mi è stato detto che non essendo locazione, ma un godimento, le regole sono diverse. A cosa devo fare riferimento per capire i miei diritti?

Risposta al quesito:
Si tratta di una Cooperativa a proprietà indivisa che assegna ai propri soci il godimento dell’alloggio.
In tal caso, occorre, innanzitutto, verificare il contenuto dell’eventuale regolamento della Società, nonché i deliberati assembleari sull’uso e sullo stato degli immobili.
Nella locazione la manutenzione straordinaria spetta esclusivamente al locatore.
Nel caso di Cooperativa a proprietà indivisa la predetta manutenzione non può che ricadere sul canone d’uso, in quanto la Cooperativa non ha risorse autonome e deve attingere alla contribuzione dei soci-utenti.
In ogni caso, qualora non vi fossero adeguati deliberati assembleari (che dispongono l’intervento necessario), se la manutenzione è dettata da interventi obbligatori per legge ai fini igienici e abitativi, i soci interessati possono agire in giudizio per obbligare la Cooperativa all’intervento (resta ferma la ripartizione pro quota tra tutti i soci dei costi di manutenzione straordinaria).

Quesito del 24/10/2019

Dovrei entrare in casa IPES condivisa, gestita da una cooperativa sociale. Ho l’invalidità al 75%.
Ogni tanto ho piacere di bere un aperitivo, ma mai in casa. Mi hanno fatto problemi per l’entrata in casa, costringendomi a fare un percorso, avendo io avuto 15 anni fa problemi di alcol. Negli ultimi anni ho bevuto solo un aperitivo e molto saltuariamente.
Solo in caso io prendessi l’etiltox potrei entrare nell’appartamento.
È giusta questa restrizione? Perché per i miei problemi di depressione hanno paura che possa perdere il controllo.

Risposta al quesito:
Il tipo di restrizione prospettata è legittima solamente se confermata da un preciso e circostanziato referto medico.
Occorre, poi, controllare le regole dell’affidamento della gestione alla Cooperativa e il regolamento sociale in base al quale viene effettuata l’assistenza, in modo da verificare i limiti della gestione assistenziale.

Quesito del 24/10/2019

Un gruppo di soci ha citato la cooperativa e il precedente liquidatore, ma la richiesta di risarcimento è fatta esclusivamente nei riguardi del liquidatore precedente, chiedendo alla cooperativa solo la consegna eventuale di messa a disposizione dei documenti.
Possiamo evitare di costituirci in giudizio? In modo da non sostenere le spese legali? Ci hanno parlato del litisconsorzio.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata citata deve, comunque, costituirsi in giudizio, ancorché per dichiarare la disponibilità alla produzione documentale.
Se la citazione non è stata preceduta da una adeguata messa in mora e la Cooperativa non l’ha disattesa, quest’ultima può chiedere di essere esonerata da qualunque spesa, ivi compresa quella anticipata per il proprio legale.

Quesito del 24/10/2019

In una cooperativa che ha raggiunto l’oggetto sociale, che ha provveduto a tutti gli atti di assegnazione con atti notarili, che è stata posta in liquidazione, si chiede se è possibile recedere come socio e quali sono i possibili effetti dannosi.
Questo perchè un gruppo di soci continuamente cita la cooperativa sottoponendola a costi legali. Noi soci restanti siamo stanchi di queste continue cause, ne hanno già fatte 4, tutte cause inutili.
Per questo motivo vorremmo recedere e fare in modo che questi soggetti, che tanto amano fare cause, sostengano da soli i costi di gestione di una cooperativa che invece potrebbe avviarsi alla chiusura.

Risposta al quesito:
La Cooperativa segue le regole delle Società di capitali, sicché viene governata dagli organi amministrativi eletti con le maggioranze previste dallo Statuto e conformi alla legge.
Anche le attività giudiziarie intraprese dalla Cooperativa sono sottoposte a queste regole.
Ciò posto il socio che ha beneficiato della prestazione mutualistica (assegnazione alloggio) resta obbligato alla contribuzione delle spese sociali necessarie per l’estinzione della Società.
Nel caso di specie, dunque, occorre verificare se le controversie sono, comunque, connesse all’interesse sociale, posto che, in caso affermativo, il socio assegnatario ha l’obbligo di contribuzione.
Se, tuttavia, l’interesse sociale è legato allo specifico presunto vantaggio di ciascun socio, colui che recede potrebbe rinunciare al vantaggio e chiedere il recesso, dichiarandosi disponibile al versamento delle sole spese necessarie per l’estinzione della società, escludendo i costi legale (e anche gli eventuali benefici).
L’ipotesi che precede diventa poi più semplice se i soci dissenzienti sono la maggioranza.

Quesito del 19/10/2019

Sono presidente di una coop edilizia ad Ardea in provincia di Roma.
Le scrivo perché non so come mi devo comportare riguardo la seguente situazione che passo a descriverle.
La coop è nata per l’acquisto di un terreno agricolo di circa 2 ettari con l’auspicio che passava edilizio e che si sarebbe potuto lottizzare.
Ciò non è avvenuto, perciò con l’ultimo condono edilizio molti hanno costruito abusivamente ed hanno condonato.
Con questo condono poi siamo riusciti ad andare davanti al notaio e lottizzare tutto il terreno.
Ma subito dopo il condono edilizio usci il condono catastale e chi non aveva fatto il condono edilizio fece quello.
Davanti al notaio scoprimmo che si poteva fare il passaggio di proprietà di tutto meno che di quello che era stato condonato al catasto in quanto abusivo.
Perciò ad oggi la coop rimane proprietaria di 6 pezzetti di terreno fra l’altro interclusi che vanno dai 50 ai 200 mt quadri dove sopra ci sono questi fabbricati abusivi in 6 lotti.
Ora ogni anno spendiamo soldi per il bilancio e ogni 2 anni per l’ispezione.
Noi vogliamo chiudere la coop ma come facciamo con questi pezzetti non assegnati?
L’addetto all’ispezione mi ha detto che se non riesce a fare l’ispezione chiude la coop per ufficio ma poi questi pezzetti di terra che fine fanno?
Se lei ha una strada percorribile ce la può dire?

Risposta al quesito:
Occorre verificare bene la situazione urbanistica, in quanto se è stata concessa la lottizzazione per tutto il terreno si può ancora regolarizzare la situazione degli immobili privi di permesso di costruire.
Se, viceversa, la lottizzazione del terreno esclude l’edificabilità dei lotti in cui insistono gli immobili abusivi, in tal caso non resta che richiedere l’autorizzazione per la demolizione e assegnare i terreni ai soci che hanno condonato ovvero concordare con il Comune l’eventuale realizzazione di opere di urbanizzazione.
Il caso richiede, comunque, l’approfondimento delle documentazione tecnico-amministrativa e della effettiva situazione urbanistica.