Autore: Studio

Faccio parte di una coop edilizia di 30 soci. In 27 abbiamo effettuato il passaggio di proprietà, negli anni abbiamo anticipato circa 10.000 € x le 3 case residue in quanto i 3 soci non ne vogliono sapere.
Qualora riuscissimo a liberarci della fideiussione bancaria sul mutuo della coop già frazionato e definito dai 27 si potrebbe fare in modo di uscire tutti dalla coop metterla in liquidazione x non pagare più le spese dei 3?
Con gli importi che il liquidatore recupera salderemo il nostro credito o uscendo dalla coop a prescindere perdiamo tutto? Al contrario cosa suggerisce di fare visto che lo scopo è raggiunto, abbiamo il nostro mutuo da pagare, dobbiamo recuperare circa 10000 € e non siamo interessati alla sorte dei 3 soci inadempienti?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, stante l’esigenza dei 27 soci di rientrare delle somme anticipate per i tre alloggi, occorre evitare il fallimento ovvero la liquidazione coatta della Cooperativa, perché, in tal caso, l’esposizione debitoria lieviterebbe, così penalizzando i soci adempienti.
Alla luce di quanto precede, è preferibile che la maggioranza dei soci gestisca la liquidazione volontaria della Cooperativa, procedendo innanzitutto ad escludere i soci inadempienti.
Questi ultimi, oltre al pagamento delle quote sociali non versate, risponderebbero anche dei  gravi danni cagionati alla compagine sociale, sicché potrebbero avere interesse a concludere rapidamente la controversia, prima di perdere l’intero valore dell’immobile.

Ho fatto parte di una cooperativa fino al 2013, la cooperativa da un anno circa, tramite un avvocato (costo 130.000,00€) di parcella, non ha ancora presentato il concordato preventivo, a suo dire per mancanza fondi.
La società nata nel 2001, non ha mai chiesto (per espressa volontà dei soci) il pagamento dei ratei, oggi chiede il pagamento dei ratei dal 2001 al 2012 (ultimo bilancio approvato). E’ legale la richiesta? Vi è un termine di prescrizione?

Risposta al quesito:
Il quesito non fornisce dati sufficienti per potere formulare una adeguata risposta.
Non è nota né la natura della Cooperativa (edilizia? lavoro? etc…), né la ragione giustificativa dei ratei, sicché non sembra possibile esaminare le condizioni per il calcolo prescrizionale.
In generale va osservato che il termine prescrizionale per i rapporti societari è di cinque anni dal momento in cui il diritto di credito poteva essere fatto valere.
Si deve, in ogni caso, tenere conto dell’interruzione dei termini prescrizionali, che si verifica con qualunque atto diretto a manifestare a volontà del creditore di ottenere il pagamento di quanto a lui dovuto.
Anche i bilanci approvati che riportano il credito interrompono la prescrizione.

Sono socia di una cooperativa edilizia a proprietà divisa, che però per convenzione doveva concedere degli alloggi in locazione con patto di futura vendita, e ho accettato un verbale di prenotazione che risulta in totale contrasto della convenzione stipulata con il Comune. Purtroppo non c è solo Roma Capitale come caso di illegalità ma anche nella mia città tutto è possibile.
Così dopo aver indetto un bando scopiazzato da qualche altra parte il Comune non ha vigilato sulla correttezza di tutte quelle regole da lui stesso fissate. Cosi anche i notai (che non hanno stipulato convenzione di nessuna cooperativa con il Comune) hanno e vogliono stipulare atti in evidente contraddizione con la stessa.
Io comunque ho richiesto al presidente di farmi un atto che rispettasse tutti i vincoli imposti dalla convenzione. Il presidente si rifiuta dicendo che non c’è altra maniera di stipulare oltre a quella errata approvata all’inizio.
Ho trovato un notaio che avendo stipulato la convenzione per diverse cooperative ha confermato tutte le mie perplessità. Nel frattempo, visto che il responsabile d’ufficio non ha voluto sapere ragione sulla nostra insistenza a dover controllare la cooperativa, ci siamo rivolti direttamente al Sindaco che si è impegnato a far fare dei controlli.
Cosa devo fare: aspettare il risultati dei controlli, visto che la cooperativa è stata già chiamata a presentare dei documenti o posso costringere il presidente a stipulare da un notaio che, avendo fatto la convezione, non potrebbe fare un atto in contrasto con la stessa?

Risposta al quesito:
Il caso prospettato appare del tutto anomalo, in quanto non sembra possibile che il Comune abbia stipulato una convenzione senza provvedere alla relativa trascrizione nei registri immobiliari.
Se la trascrizione fosse stata trascritta, qualunque notaio sarebbe obbligato per legge ad osservarne le clausole al momento della stipula dell’atto di assegnazione.
Se, comunque, la situazione fosse effettivamente quella prospettata, il socio dovrebbe esporre le proprie perplessità per iscritto alla Cooperativa e al notaio designato.
Si deve presumere che l’Ufficiale Rogante si guarderebbe dall’avallare un atto nullo e, quindi, è probabile che inviterebbe la Cooperativa a regolarizzare i propri rapporti con il Comune.
Qualora il notaio dovesse persistere nel proprio errore, in tal caso (non credibile) il socio dovrebbe agire sia in sede amministrativa (esposti al Comune e alla Vigilanza Cooperative) chiedendo il Commissariamento, ma dovrebbe agire prudentemente anche in sede giudiziaria civile a tutela dei propri diritti soggettivi (assegnazione dell’alloggio).

Sono socia di una cooperativa di abitazione in cui, negli anni, ho depositato i miei risparmi. Per problemi di liquidità la cooperativa ha bloccato il rimborso dei prestiti ai soci ed ha iniziato la procedura di liquidazione amministrativa coatta.
Quali possibilità reali ho di rivedere i miei soldi? E in che tempi?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale del tutto assimilabile a quella fallimentare.
Il Liquidatore deve, dunque, procedere a realizzare le attività e successivamente, detratte le somme in prededuzione (costi della procedura, etc.) deve  provvedere al soddisfacimento proporzionale dei crediti di terzi ammessi al passivo.
Gli eventuali residui devono essere destinati ai crediti postergati, tra i quali vanno annoverati i prestiti effettuati dai soci.
Nel caso in specie, dunque, occorre verificare se esistono residui attivi, altrimenti potrebbe essere esclusa qualunque ipotesi di rimborso al socio.
Occorre, tuttavia, verificare se le somme versate dal socio siano effettivamente “prestiti” ovvero anticipazioni sul costo di costruzione, perché in tale ultimo caso il socio sarebbe un creditore chirografario, con diritto alla distribuzione pro quota dell’attivo destinato ai chirogafi.

Cosa si intende per spese generali nelle cooperative edilizie e come vengono ripartite?

Risposta al quesito:
Le spese generali sono quelle che riguardano il rapporto sociale e non incidono sul rapporto mutualistico (contrattuale con ciascun socio).
Sicché, vanno considerate spese generali quelle che attengono al funzionamento della società come tale (ad es: materiale di cancelleria, fitto locali sede, professionisti per assistenza legale e fiscale, etc…).
Mentre attengono al rapporto mutualistico quelle che riguardano il singolo socio contraente e beneficiario del servizio reso dalla Cooperativa (ad es: nelle Cooperative edilizie il costo alloggio, i costi di manutenzione edile dell’immobile, costi professionali tecnici, etc…).
Le spese generali vanno ripartite in parti uguali tra i soci (salvo eventuali addebiti specifici approvati dall’assemblea), mentre i costi inerenti al rapporto mutualistico vanno addebitati in proporzione al servizio ricevuto dal socio.

Sono socia di una cooperativa che ha già consegnato gli alloggi ed effettuato l’accollo del mutuo ai singoli soci; in realtà sulla mia quota di mutuo ho riscontrato un importo di circa € 10.000 in più rispetto al costo dell’appartamento che sono nel c/c della coop e che il Presidente della coop si rifiuta di restituirmi con la motivazione che, rispetto ai soci, hanno la precedenza i creditori terzi.
Vorrei sapere se è possibile fare causa alla coop al fine di recuperare quanto mi devono.

Risposta al quesito:
La postergazione dei crediti dei soci si applica in sede fallimentare e, certamente, non può essere invocata dalla Cooperativa, che si presume sia in bonis.
Il presidente deve richiedere l’integrazione dei versamenti a tutti i soci, al fine di far fronte ai debiti sociali, senza gravare illecitamente su un solo socio.
E’ certo che il socio può convenire la Cooperativa e, in caso di incapienza (a seguito di Fallimento ovvero Liquidazione coatta), agire con l’azione di responsabilità individuale nei confronti degli amministratori.