Autore: Studio

Sono socio di una cooperativa edilizia, ho effettuato il rogito notarile 6 anni fa e sono proprietario dell’alloggio.
La cooperativa si è trovata in difficoltà economica a causa di una malagestione del precedente consiglio di amministrazione (causa penale in corso). Il nuovo consiglio di amministrazione, facendo leva su una clausola dello statuto dove prevede che ogni socio debba far fronte alle spese di gestione della cooperativa, mi richiede un pagamento straordinario. La cifra richiesta è circa il 15% del valore dell’alloggio.
Le spese di gestione non vengono specificate dal C.d.A. I rapporti con il consiglio attuale sono di reciproca sfiducia, tanto che non ho diritto di voto in assemblea (secondo lo statuto sono inadempiente) e non mi forniscono copia dei verbali.
La cooperativa ha alloggi parzialmente completati e non so se esistono potenziali soci che li acquisiranno oppure se gravano di ipoteca. Considerata la condizione di reciproca sfiducia con il C.d.A.,non avendo accesso alle informazioni e non condividendo l’eccessiva richiesta di pagamento addizionale vorrei uscire definitivamente dalla cooperativa. Lo statuto non chiarisce come un socio può uscire.
Posso recedere dalla cooperativa in forza delle motivazioni sopra elencate? E’ sufficiente inviare una lettera raccomandata al C.d.A? Può il C.d.A. rifiutare la mia richiesta?

Risposta al quesito:
In assenza di specifiche disposizioni statutarie, il recesso del socio è regolato dall’art. 2532 del codice civile, che, tra l’altro, statuisce la possibilità di ricorrere  giudizialmente avverso il provvedimento di rigetto della domanda di recesso.
Nel caso prospettato, tuttavia, non sembra legittima la richiesta di recesso del socio, posto che la Cooperativa resta tuttora esposta per pregressi debiti riguardanti la realizzazione degli alloggi, gravanti pro quota sui soci assegnatari.
Alla luce di quanto precede, al socio assegnatario (a meno di specifiche inadempienze della Cooperativa nei di lui confronti) non resta che seguire il processo penale nei confronti degli ex amministratori (possibilmente costituendosi  parte civile) riservandosi di agire nei loro confronti  in sede risarcitoria (con la Cooperativa ovvero individualmente) per i danni subiti.

Sono un socio di cooperativa, che ha purtroppo lo stesso nome e lo stesso presidente e lo stesso costruttore di una cooperativa confinante.
Quest’ultima non ha pagato il costruttore che ha effettuato un decreto ingiuntivo. La cooperativa inadempiente di tutta risposta ha fatto un decreto conservativo a tutela delle somme versate all’inizio.
Noi invece abbiamo pagato tutto e inoltre stiamo anticipando circa ¼ dell’ultimo SAL non ancora emesso. Il costruttore per tutta risposta vuole essere anticipato i decimi a garanzia della banca, che verserà al costruttore solo a dichiarazione di fine lavori.
E’ legale tutto ciò?
I lavori si stanno allungando tantissimo con scuse varie… dato che si deve solo effettuare l’asfalto; cosicché il costruttore ha un ritardo di tre mesi, forse vuole arrivare al suo decreto ingiuntivo per accaparrarsi tutta l’area, dato che le cooperative hanno lo stesso nome?
Come possiamo fare per evitare tutto ciò? Ed evitare ancora ulteriori lungaggini? Dato che il direttore dei lavori e il presidente sono dei fantasmi.

Risposta al quesito:
Appare improbabile che  vi siano più Cooperative con lo stesso nome, mentre sembra  plausibile che si tratti di un’unica Cooperativa con diversi programmi costruttivi tra di esse separati.
E’ bene, innanzitutto, precisare che la diversità dei programmi costruttivi non scompone la personalità giuridica dell’unica Cooperativa che li gestisce, sicché quest’ultima è, comunque, responsabile per i propri debiti, restando indifferente che essi siano riconducibili all’uno o all’altro programma.
Ciò posto, occorre verificare l’operato degli amministratori della Cooperativa e i rapporti con l‘impresa appaltata e, in presenza di accertate e gravi inadempienze, agire a tutela dei diritti dei soci, i quali devono in tal senso  organizzarsi concordando una linea di azione.
Alla luce di quanto precede i soci, assistiti da un legale esperto, potrebbero revocare il mandato agli amministratori, eleggendone di nuovi (ciò se esiste una maggioranza di soci) ovvero agire in sede giudiziaria ordinaria ovvero in sede amministrativa (in quest’ultimo caso, inoltrando preventivamente un esposto alla Vigilanza sule Cooperativa, richiedendo l’ispezione straordinaria e, successivamente, l’eventuale commissariamento della Società).

Cosa accade degli alloggi non ancor assegnati in una cooperativa cancellata dal registro delle imprese per mancato deposito dei bilanci sociali?

Risposta al quesito:
L’estinzione della Cooperativa edilizia a seguito del mancato deposito dei bilanci per due anni consecutivi (normativa oggi superata) non comporta l’estinzione della Società, ma la sua trasformazione ex lege, nel senso che essa perde la personalità giuridica e diviene una Società di persone.
In conseguenza di quanto precede, tutti i soci rispondono illimitatamente delle obbligazioni sociali.
Gli alloggi di proprietà della Cooperativa possono essere trasferiti ai singoli soci, ma vengono meno le eventuali agevolazioni fiscali.
Il problema potrebbe sorgere se la Cooperativa ha fruito di finanziamento agevolato da Ente pubblico, poiché in tal caso il relativo contributo potrebbe essere revocato.

Si sta procedendo allo scioglimento della coop. edilizia a proprietà indivisa ed all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci e avendo il Comune stabilito in € 17.675,00 il prezzo di cessione del singolo appartamento, si desidera conoscere la fiscalità dell’operazione e se l’atto deve essere redatto da notaio o se, come da alcuni letto di recente, si può andare da un avvocato.

Risposta al quesito:
L’atto di assegnazione deve essere redatto da notaio, essendo gli avvocati abilitati a compiere atti di trasferimento esclusivamente in relazione a beni immobili non ad uso abitativo, di valore inferiore a € 100.000,00.
Il prezzo di convenzione non può essere dichiarato ai fini fiscali, anche perché il valore dell’immbile è rappresentato dal costo di costruzione già sostenuto dal socio assegnatario.

Siamo una decina di soci che hanno sottoscritto, più o meno contestualmente, un preliminare con una cooperativa edilizia che ha promesso di assegnare a ciascuno un alloggio una volta completata la realizzazione degli stessi.
Tali preliminari sono sostanzialmente diversi gli uni dagli altri. Alcuni prevedono, oltre ad un pagamento inziale all’atto della firma, il pagamento di somme solo nel momento in cui fossero iniziati i lavori, altri, invece, prevedevano pagamenti a scadenze prestabilite. In alcuni, inoltre, è stata stabilita la data di inizio e consegna dei lavori mentre in altri non è stata fissato questo adempimento.
Atteso che sono improvvisamente sorti alcuni problemi per la realizzazione degli alloggi, alcuni nuovi soci hanno sospeso i pagamenti concordati nel preliminare stipulato. Possono in tal caso incorrere nell’esclusione visto che l’art. 14 dello statuto prevede che Il Cda, con deliberazione presa a maggioranza dei suoi componenti, può altresì escludere dalla Cooperativa il socio: “1) che sia responsabile di gravi inadempienze delle obbligazioni che derivano dalla legge, dal contratto sociale, dal regolamento e dall’atto di prenotazione d’alloggio; 2)che, senza giustificati motivi, non adempie ai doveri derivanti dalla qualità di socio o agli impegni a qualunque titolo assunti verso la Cooperativa; in questo caso l’esclusione del socio potrà aver luogo se, trascorsi 30 (trenta) giorni dall’intimazione comunicata con raccomandata a rimuovere l’inadempienza, il socio si manterrà inadempiente”.
Inoltre, in che modo si possono fare valere i diritti, previsti dall’art. 9 dello statuto stesso, di esaminare i libri sociali atteso che il CDA, tergiversando o con scuse banali, lo vieta?

Risposta al quesito:
Se i versamenti dovuti dai soci sono stati regolarmente deliberati (dal CdA o dall’assemblea a seconda delle previsioni statutarie), in tal caso non possono essere sospesi con decisione unilaterale dei soci medesimi.
Da quanto precede consegue che i soci morosi possono essere esclusi dalla Cooperativa, come previsto dallo Statuto.
Se, tuttavia, le problematiche sopraggiunte in ordine alla realizzazione degli alloggi, rappresentano sostanzialmente delle inadempienze rispetto alle convenzioni assunte con l’atto preliminare di assegnazione, in tal caso i soci potrebbero invocare la giustificazione del loro inadempimento consequenziale.
Occorre, tuttavia, l’attenta valutazione dell’inadempimento addebitato dai soci alla Cooperativa, posto che, se esso è escluso dalle obbiettive circostanze (ad esempio problematiche non prevedibili o comunque non imputabili all’operato degli amministratori), in tal caso l’opposizione alla esclusione non sarebbe accoglibile in sede giudiziaria.

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa, ma di ventinove alloggi cinque sono in locazione con patto di futura assegnazione in proprietà.
Su quest’ ultimi il presidente prima ha mandato una comunicazione dicendo che l’IMU era da considerarsi coma prima casa, poi voleva farci firmare una carta dove esoneravamo la cooperativa dal provvedere al pagamento della stessa tassa. Rifiutando ci ha comunicato di non dover fare più nulla e che la cooperativa doveva fare lei il pagamento per poi rivalersi solo sui soci locatari. Ma dopo il versamento della sola prima rata del 2013 ha fatto dichiarazione di beni merci su tutti gli alloggi nonostante risultino regolarmente abitati da coloro che vi hanno fatto residenza.
Informandomi presso l’ufficio competente ho scoperto che la tassa la deve comunque pagare la cooperativa altrimenti incorreremo a sicure sanzioni. Dopo aver esposto tutto questo in assemblea il presidente ha risposto che se avremo multe per l’IMU evasa faremo causa all’Ufficio tributi.
La mia domanda è in questo contesto può ritenersi valido l’approvazione del bilancio che stiamo per fare? Cosa possiamo fare affinché il presidente adempia ai suoi obblighi?

Risposta al quesito:
Non sembra che gli alloggi in questione possano essere considerati “merci in rimanenza”, posto che essi sono già ultimati, abitati e concessi in locazione.
Dalla circostanza che precede, consegue che l’IMU deve essere pagata dalla Cooperativa, quale proprietaria degli immobili.
Per far fronte al pagamento, la Cooperativa deve utilizzare il ricavato del canone locativo, la cui quantificazione deve essere commisurata al fabbisogno finanziario per sopperire ai costi di gestione degli immobili locati.
Il bilancio predisposto dagli amministratori non può essere approvato in quanto non rispecchia la reale situazione della Società.
Dopo l’adeguata messa in mora degli amministratori, permanendo la confusione contabile, i soci possono agire in sede giudiziaria mediante azione di controllo ovvero in sede amministrativa con esposto all’Ufficio Vigilanza, in quest’ultimo caso richiedendo espressamente l’ispezione straordinaria e il commissariamento della Cooperativa.