Autore: Studio

Siamo in causa da 20 anni con il costruttore, per lavori non fatti di fatto ma risulta firmato uno stato di avanzamento dall’ex presidente senza autorizzazioni. Aspettiamo che la Cassazione si pronunci in merito.
Siamo una Cooperativa edilizia Indivisa, quelle appartenenti alle forze armate e/o di Polizia, agli inizi della nostra vicenda abbiamo stabilito che gli oneri degli avvocati e tutte le spese di gestione della società venivano divise in parti uguali, oltre all’eventuale debito se perdevamo tutte le cause, adesso stiamo aspettando che la Cassazione si pronunci, invece il mutuo ed il condominio, ivi comprese le spese di gestione del condominio, venivano divise in millesimi.
Un paio di soci, peraltro entrati qualche anno dopo e accettando tutte le condizioni e le decisioni già prese in precedenza dai soci, dopo abbondanti 18 anni (o per paura di perdere in cassazione) dal 2015 non vogliono pagare come stabilito in precedenza, bensì chiedono di pagare in millesimi le spese legali, le spese di gestione della società e l’eventuale debito.
Il 26 aprile ho fissato una riunione dei soci, per la questione di cui sopra.
La mia domanda è se la maggioranza è d’accordo sui pagamenti in parti uguali (così come deciso agli inizi di questa lunga e tortuosa vicenda), se i quattro soci decidessero comunque di non pagare, possiamo espellerli? Le quote che hanno versato si devono restituire o vanno a sanare l’uso dell’appartamento? C’è un altra alternativa di legge, per contrastarli?
Gli stessi hanno i millesimi più bassi. Naturalmente noi non vogliamo arrivare a questo, ma dietro alla beffa dell’ex presidente che si era venduto al consorzio e alla ditta appaltatrice, firmando degli stati di avanzamento non veri per truffare gli altri soci (lui è stato espulso dopo che abbiamo scoperto le loro intenzioni e poi fatto confessare tutto).
Il furbetto di turno c’è sempre.

Risposta al quesito:
Il deliberato assembleare precedentemente assunto regola la ripartizione delle spese in base ad un principio legittimo, cioè quello della diretta imputazione delle spese medesime agli alloggi sociali.
In forza del predetto principio, le spese riguardanti gli alloggi vanno commisurate alle relative carature millesimali, mentre le spese generali o comuni, vanno riferite alla posizione di socio e ripartite in parti uguali su tutta la compagine sociale.
Il deliberato non è stato mai opposto e, pertanto, esso è vincolante per tutti i soci.
Verso i soci inadempienti può essere pronunciata l’esclusione ovvero può essere ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute.

Una coop. edilizia indivisa a contributo pubblico è stata collocata in liquidazione coatta amministrativa.
In questa situazione i soci che hanno in assegnazione gli alloggi, e pagato antecedentemente l’acquisto del terreno e altre differenze di costruzione, possono comunque acquisire l’alloggio acquistandolo o lo perdono del tutto?
Sono anche loro creditori verso la cooperativa? In sintesi come possono tutelarsi?

Risposta al quesito:
La liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale (assimilabile al Fallimento delle società commerciali), in forza della quale la Liquidatela deve provvedere a liquidare il patrimonio attivo e pagare i debiti sociali rispettando la par condicio creditorum.
Nella prospettazione che precede, gli alloggi indivisi appartengono al patrimonio sociale e, pertanto, devono essere venduti al migliore offerente per potere realizzare il massimo risultato economico nell’interesse dei creditori sociali.
I soci, a loro volta, sono creditori della Liquidatela per le somme che hanno versato in conto costruzione (mentre restano escluse le somme versate a titolo di canone d’uso); i predetti crediti, tuttavia, sono postergati, nel senso che occorre soddisfare prioritariamente i crediti dei terzi e con il residuo attivo (se esistente) si possono soddisfare i crediti dei soci.
I soci possono partecipare alle aste pubbliche e acquistare il proprio alloggio, pagando per intero il prezzo dell’offerta.
I soci potrebbero proporre il concordato di liquidazione, abbattendo la massa passiva in modo da potere acquisire la proprietà degli alloggi ad un prezzo più vantaggioso, secondo i diversi percorsi previsti dalla legge.

Chiedo un’informazione riguardo il regime di responsabilità dei soci nel caso di una cooperativa cessata, ovvero chi deve citare una lavoratrice che risultava socia artigiana che ha visto cessare il proprio rapporto di lavoro senza giusta causa?
Preciso che prima di cessare l’azienda aderiva ad un consorzio di cooperative e gli stessi dipendenti ora fanno parte del consorzio.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare gli effettivi rapporti intercorsi tra la Cooperativa e il Consorzio, soprattutto in relazione all’attività lavorativa svolta dai soci della prima.
Se, dunque, il rapporto consortile risulta fittizio o, comunque, strumentale, nel senso che l’effettivo fruitore del rapporto lavorativa risulta essere, in via di fatto, proprio il Consorzio, in tal caso quest’ultimo può essere citato innanzi al Giudice del Lavoro.
Se, viceversa, non è praticabile l’ipotesi che precede (soprattutto dal punto di vista probatorio), possono essere citati i componenti del CdA ovvero i liquidatori per avere estinto la società senza provvedere al preventivo pagamento dei debiti di lavoro.
Una tale ipotesi, tuttavia, va preventivamente verificata dopo avere esaminato i bilanci sociali e altra documentazione inerente al rapporto lavorativo.

Sono una socia di cooperativa e volevo un’informazione: un mese dopo la consegna degli alloggi (2013), il CDA ha approvato le tabelle millesimali.
Il mese successivo, durante un’assemblea dei soci, all’unanimità si richiedeva al nuovo CDA appena eletto di controllare le tabelle millesimali. Dopo averle visionate, sono state raccolte 22 firme dei soci su 29 per poter modificare soltanto il coefficiente di piano del I e dell’XI piano.
L’ingegnere che le aveva redatte si è prestato a modificarle poichè non erano ancora state allegate agli atti notarili di compravendita, perchè non ancora stipulati. Oggi che il CDA è stato cambiato nuovamente, il presidente che è sempre stato lo stesso, sta allegando agli atti notarili le vecchie tabelle millesimali, quelle cioè approvate dal CDA e contestate dall’assemblea.
Cosa si può fare in merito, visto che dopo numerose lamentele e anche lettere dell’avvocato di alcuni soci, il presidente continua a fare orecchie da mercante ? 

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se è realmente intervenuto un successivo deliberato, regolarmente verbalizzato, modificativo delle carature millesimali precedentemente approvate.
Se ciò è effettivamente avvenuto, il tentativo del presidente del CdA si appalesa illegittimo e può essere contrastato con il ricorso al Tribunale competente.
In ogni caso, se sussiste una maggioranza di soci, può essere proposta la sfiducia al presidente e procedere alla elezione di uno nuovo.

Sono un socio di una cooperativa edilizia, il presidente del CdA ha richiesto, per mancanza di liquidità della cooperativa, il contributo dei soci per far fronte alle varie spese in relazione alla quota di millesimi da ciascun detenuti, in relazione alle unità immobiliari assegnate e/o possedute.
Il sottoscritto vanta un rilevante credito iva nei confronti della cooperativa pertanto posso richiedere la compensazione di quanto richiesto?
Inoltre è corretto ricorrere alla quota dei millesimi per stabilire il contributo di ciascun socio?
Infine tale richiesta economica nei confronti dei soci può deliberarla il CdA oppure deve passare dall’assemblea dei soci?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare i poteri del CdA  come disposti dallo Statuto sociale.
Se il CdA ha i poteri di amministrazione ordinaria, può richiedere ai soci esclusivamente le somme ad essa relative, mentre non può richiedere le somme inerenti all’amministrazione straordinaria.
In ordine alla suddivisione delle spese, occorre distinguere le disposizioni societarie da quelle condominiali.
In assenza di specifici deliberati sociali ovvero di norme statutarie , la partecipazione alle spese generali è suddivisa tra i soci in eguale misura.
Se, tuttavia, la Cooperativa amministra il condominio ricomprendente gli alloggi assegnati, in tal caso saranno applicabili i criteri condominiali che prevedono il riferimento ai millesimi.

Sono presidente di una cooperativa a proprietà indivisa, devo firmare un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, in relazione alle legge 08/2008 sulla sicurezza
Risulto il committente? Oppure è il Consiglio di Amministrazione?

Risposta al quesito:
In ordine all’appalto e a tutte le conseguenze civilistiche connesse, il committente dell’opera è la Cooperativa, la quale risponde verso i terzi per eventuali danni loro arrecati nel corso dei lavori.
Se i lavori di manutenzione straordinari vengono seguiti da un direttore dei lavori o, comunque, da un tecnico all’uopo incaricato, nessun coinvolgimento può essere esteso al legale rappresentante della Cooperativa che ha firmato l’appalto.